Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 12 janvier 2023

ARRET 

N°





[L]

[L]

[L] VEUVE [K]

[L]





C/



[V]

[I]

S.A.R.L. OFFICE NOTARIAL D'[Localité 6]



 



















































































VBJ/SGS





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU DOUZE JANVIER 

DEUX MILLE VINGT TROIS





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/05612 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IJC5 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN





PARTIES EN CAUSE :



Madame [P] [L] épouse [G]

née le 06 Avril 1950 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Monsieur [Z] [L]

né le 09 Juillet 1951 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Madame [Y] [L] VEUVE [K] Demartologue non référencé

née le 28 Novembre 1955 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Monsieur [H] [L]

né le 21 Novembre 1958 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentés par Me Pierre BACLET de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS

Plaidant par Me KANOUN Sonia, avocat au barreau de PARIS



APPELANTS



ET



Monsieur [M] [V]

né le 19 Avril 1970 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]





Madame [X] [I]

née le 20 Janvier 1965 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représentés par Me José-manuel CASTELLOTE, avocat au barreau de BEAUVAIS

Plaidant par Me MEANCE-LANGLET, avocat au barreau de PONTOISE



S.A.R.L. OFFICE NOTARIAL D'[Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me CHOCHOY substituant Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau D'AMIENS





INTIMES





DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 10 novembre 2022 devant la cour composée de Madame Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.



Sur le rapport de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 janvier 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



PRONONCÉ :



Le 12 janvier 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Madame Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.



*

* *

DECISION :





FAITS ET PROCÉDURE



Par acte notarié dressé par Me [D], notaire au sein de l'office notarial d'[Localité 6], le 4 juillet 2018, les consorts [L] ont vendu à M. [V] et Mme [I] agissant au nom et pour le compte de la SCI Hundun, une maison sise à [Localité 7] au prix de 245 000 euros sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt dont les caractéristiques étaient définies au contrat. 

La durée de validité de la promesse de vente a été fixée jusqu'au 15 octobre 2018. 



Les parties ont convenu d'une indemnité d'immobilisation de 24 500 euros sur laquelle M. [V] et Mme [I] ont séquestré 5000 euros dans la comptabilité du notaire



M. [V] et Mme [I] n'ont pas obtenu de prêt immobilier et en ont avisé les vendeurs. Invoquant la non réalisation de la condition suspensive, ils ont sollicité la restitution de la somme mise au séquestre.



Ne l'ayant pas obtenu, ils ont fait assigner les consorts [L] devant le tribunal judiciaire de Beauvais.



Par jugement du 2 novembre 2021, le tribunal a :

-dit que M. [V] et Mme [I] ont correctement exécuté leur obligation de solliciter des prêts dont les caractéristiques sont conformes à celles des prêts prévus par la promesse de vente du 4 juillet 2018,

-dit que M. [V] et Mme [I] ne sont pas tenus de payer l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse de vente du 4 juillet 2018,

-condamne en conséquence les consorts [L] à restituer la somme de 5000 euros séquestrés entre les mains de l'office notarial,

-ordonne la mainlevée du séquestre de 5000 euros et dit que l'office notarial remettra à M. [V] et Mme [I] la somme de 5000 €,

-dit que les frais de séquestré de sa main levée seront supportés par les consorts [L] ,

-rejette la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive de M. [V] et Mme [I],

-condamne les consorts [L] aux dépens et à payer la somme de 3000 euros à M. [V] et à Mme [I] la somme de 3000 € titre de l'article 700 du code de procédure civile

-rejette la demande des les consorts [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-déclare le jugement opposable à l'Office notarial d'[Localité 6],

ordonne l'exécution.



Le tribunal a retenu pour l'essentiel:

-que la condition suspensive était réputée accomplie dès lors que les demandes de prêt ont été formulées par M. [V] et Mme [I] dans les conditions du compromis, 

-qu'il importait peu que la demande ait été faite par M. [V] et Mme [I] ou par la SCI en cours de formation, ceci n'ayant pas été retenu par les banques pour refuser les prêts

-que le montant de la clause pénale manifestement excessif sera réduit à 5000   euros et que la société SIV devra restituer le séquestre de 5000 euros à Mme [A].



Le 8 décembre 2021, les consorts [L] ont interjeté appel de cette décision.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 novembre 2022 et l'affaire fixée à l'audience des débats du 10 novembre 2022.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 22 juin 2022, les consorts [L] concluent à l'infirmation du jugement et demandent à la cour de:

à titre principal:

-de dire que M. [V] et Mme [I] n'ont pas produit les justificatifs valables pour la défaillance de la condition de financement,

à titre subsidiaire

-de déclarer que M. [V] et Mme [I] ont fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive de prêt prévu dans la promesse en poursuivant en réalité un projet d'aménagement du bien immobilier impliquant des démarches administratives et des financements particulièrement importants non prévus dns la promesse

-de déclarer que le montant de l'indemnité d'immobilisation est acquis aux consorts [L],en conséquence :

-de condamner M. [V] et Mme [I] à verser aux consorts [L] une somme de 24 500 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, étant précisé que la somme de 5000 € séquestrés entre les mains du notaire a été débloquée au profit de M. [V] et Mme [I] le 8 novembre 2021,

en tout état de cause :

de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a jugé qu'ils ont avancé des arguments juridiques et factuelles au soutien de leur refus de restituer l'indemnité d'immobilisation et n'ont pas fait preuve de résistance abusive en conséquence :

-de rejeter la demande de dommages-intérêts formulés en ce sens,

-d'infirmer le jugement de première instance en ce qu'il les a condamnés aux dépens et à payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté leur demande au titre des frais irrépétibles,

en conséquence :

-d'ordonner la restitution de la somme de 3000 euros versés au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile du fait de l'exécution provisoire prononcée par le jugement entrepris

-de condamner M. [V] et Mme [I] à leur payer la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et de 3500 euros en cause d'appel et aux dépens.



Ils soutiennent que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal les justificatifs apportés par M. [V] et Mme [I] ne sont pas suffisants pour réaliser la condition suspensive contenue dans la promesse de vente en ce que les attestations de refus de prêt ne permettent pas de considérer que les demandes ont été formulées conformément aux termes de la promesse : taux d'intérêt sollicité, qualité du demandeur.

Subsidiairement ils font valoir que M.[V] et Mme [I] ont fait obstacle à la réalisation de la condition en développant un projet immobilier dépassant très largement le cadre de l'opération d'achat de l'immeuble et obérant leurs capacités de remboursement.



Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 1er septembre 2022, M. [V] et Mme [I] demandent à la cour de:

-confirmer le jugement en toutes ses dispositions

-débouter les consorts [L] de toutes leurs demandes fins et prétentions 

-condamner les consorts [L] à leur payer une somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et aux frais de recouvrement en application des dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.



Ils soutiennent que les attestations qu'ils versent aux débats établissent qu'ils ont sollicité les prêts conformément à la promesse et qu'en aucun cas le refus de prêt n'est fondé sur le projet immobilier qui était le leur



Aux termes de ses conclusions en date du 31 mai 2022, la SELARL Office notarial d'[Localité 6] demande à la cour de juger qu'elle a exécuté le jugement en débloquant la somme de 5000 euros qui était séquestrée en l'étude au bénéfice de M.[V] et Mme [I].



Pour l'exposé des moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties.



MOTIVATION



Il résulte de l'article 1304-3 du code civil que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement, l'article 1304-6 du code civil précisant qu'en cas de défaillance de la condition suspensive l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.



En l'espèce, la promesse de vente notariée en date du 4 juillet 2018 indique que le « Bénéficiaire » est « M.[V] et Mme [I] agissant au nom et pour le compte de la SCI Hundun en cours de formation».



Elle a été conclue sous la condition suspensive d'obtention par le bénéficiaire d'un ou plusieurs prêts pour un montant maximal de 245 075 euros, une durée maximale de 20 ans et un taux d'intérêt maximal de 1,80 % l'an hors assurance, l'acte précisant que la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou de plusieurs offres définitives au plus tard le 8 septembre 2018. Est ajouté: « l'obtention ou la non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant, à défaut le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition ».



M.[V] et Mme [I] versent aux débats le courriel qu'ils ont adressé au notaire le 13 septembre 2018 auquel était joint un courrier du 5 septembre 2018, adressé par la Bred à leur courtier, refusant la demande de financement.



Le 17 septembre 2018, les consorts [L] ont adressé une lettre recommandée avec accusé de réception à M.[V] et Mme [I], reçue par eux le 20 septembre 2018, sollicitant les justificatifs de la non réalisation de la condition suspensive afin de libérer le dépôt de garantie.



Le 21 septembre 2018, M.[V] et Mme [I] ont adressé par lettre recommandée avec accusé de réception aux consorts [L], un courrier du Crédit du Nord de [Localité 7], en date du 21 septembre 2018 attestant du refus de la demande de prêt immobilier d'un montant de 245 000 euros sur 240 mois au taux de 1,80 % de la SCI Hundun représentée par M.[V] et Mme [I], destiné à l'acquisition du bien.



Le 25 septembre 2018, M.[V] et Mme [I] ont adressé par lettre recommandée avec accusé de réception aux consorts [L], un courrier de la Bred, agence de Vernon, en date du 25 septembre 2018 mentionnant qu'il n'est pas donné de suite favorable à la demande de financement de la SCI Hundun représentée par M.[V] et Mme [I], destiné à l'acquisition du bien pour un montant de 245 000 euros sur 240 mois au taux nominal de 1,80 % l'an.



M.[V] et Mme [I] ont donc justifié dans les délais contractuellement prévus de prêts sollicités par « la SCI Hundun représentée par M.[V] et Mme [I]». 





Dès lors que la promesse a été émise au bénéfice de «  M.[V] et Mme [I] agissant au nom et pour le compte de la SCI Hundun », il convient de constater, comme l'a fait le tribunal, que les demandes de prêts ont été formées conformément au contrat et que la condition suspensive a défailli.



Il importe peu à ce stade, comme le soutiennent les consorts [L], que les éventuels contrats de prêts, auraient été susceptibles être annulés pour avoir été conclus par une SCI en formation, seule la banque pouvant soulever cette nullité, le cas échéant.

La cour observe par ailleurs que dans l'espèce soumise à la cour d'appel de Reims dont l'arrêt est versé aux débats la promesse de vente avait été consentie à des personnes physiques sans aucune mention d'une SCI comme bénéficiaire.



Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les consorts [L] à titre subsidiaire il ne résulte d'aucune pièce ni d'aucun élément que les refus de prêt auraient été causés par un projet immobilier trop important envisagé par M.[V] et Mme [I].



Il convient donc de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, acte étant donné à la SELARL Office notarial d'[Localité 6] qu'elle a déjà, en exécution de ce jugement déjà débloqué la somme de 5000 euros qui était séquestrée en son étude étude au bénéfice de M.[V] et Mme [I].



Sur les frais du procès



Les consorts [L] qui succombent seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel sans qu'il y ait lieu d'y inclure les frais de recouvrement non encore engagés.



L'équité commande d'allouer à M.[V] et Mme [I] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



 PAR CES MOTIFS



La cour statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort



Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;



Y ajoutant



Donne acte à la SELARL Office notarial d'[Localité 6] qu'elle a exécuté le jugement en débloquant la somme de 5000 euros qui était séquestrée en l'étude au bénéfice de M.[V] et Mme [I] ;



Condamne les consorts [L] à payer à M.[V] et Mme [I] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne les consorts [L] aux dépens de la procédure





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE