Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 12 janvier 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



 DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 12 JANVIER 2023







N° RG 19/05617 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LI6Z









SARL UNIPERSONNELLE CAPELLI AQUITAINE

Société SCCV VILLENAVE D'ORNON 1





c/



Madame [L] [D]

Monsieur [C] [X]

SCI GASTON



























Nature de la décision : AU FOND



























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 septembre 2019 (R.G. 18/08162) par la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 23 octobre 2019





APPELANTES :



La société CAPELLI AQUITAINE, anciennement dénommée CAPELLI DUVAL AQUITAINE, société à responsabilité limitée unipersonnelle au capital de 10 000 euros, immatriculée sous le numéro 820 592 277 (RCS Lyon), ayant son siège [Adresse 2]), représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au dit siège, 



La société SCCV VILLENAVE D'ORNON 1, société civile immobilière de construction-vente au capital de 1 000 euros, immatriculée sous le numéro 830 519 310 (RCS Lyon), ayant son siège [Adresse 2]), représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au dit siège,



Représentés par Me Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de Me Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON





INTIMÉS :



[L] [D]

née le 04 Juillet 1944 à [Localité 12]

de nationalité Française

Retraitée, 

demeurant [Adresse 14]



[C] [X]

né le 23 Novembre 1981 à [Localité 19]

de nationalité Française

Profession : Maçon,

demeurant [Adresse 14]



Représentés par Me Christine JAIS-MELOT de la SELARL LEXYMORE, avocat au barreau de BORDEAUX



SCI GASTON prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]



Représentée par Me DACHARRY de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 15 novembre 2022 en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, 

Madame Christine DEFOY, Conseiller,



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Aux termes d'une première promesse de vente du 10 novembre 2016, Mme [L] [D] s'est engagée à vendre à la Société à Responsabilité Limitée Unipersonnelle Capelli Aquitaine (la Sarlu Capelli Aquitaine), qui l'a accepté, un immeuble situé au numéro [Adresse 3] et cadastré [Cadastre 17], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] section CO, [Adresse 15], moyennant le prix principal de 170 000 euros.



Par un autre 'compromis' du même jour, M. [C] [X] s'est engagé à vendre à la Sarlu Capelli Aquitaine, qui l'a également accepté, un immeuble situé également au numéro [Adresse 3]), cadastrée [Cadastre 18] et [Cadastre 6] section CO, [Adresse 15], moyennant le prix principal de 280 000 euros.



Suivant une troisième promesse du 23 novembre 2016, la société civile immobilière Gaston (la SCI Gaston) s'est quant à elle engagée à vendre également à la même Sarlu Capelli Aquitaine, qui l'a également accepté, un immeuble toujours situé au [Adresse 3], cadastrée [Cadastre 16] et [Cadastre 8] section CO, [Adresse 15], moyennant le prix principal de 1 300 000 euros.



Ces actes prévoyaient des conditions suspensives identiques, à savoir l'obtention par la Sarlu Capelli Aquitaine d'un permis de construire purgé de tout recours et retrait pour l'édification de 58 logements au minimum destinés à l'habitation, dont 30 % de logements sociaux maximum, d'une surface de plancher minimum de 3 877 mètres carrés et portant sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 11] et [Cadastre 4] et [Cadastre 13], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 7], [Cadastre 5], [Cadastre 18], [Cadastre 16], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] ainsi que la renonciation à l'exercice de son droit de préférence ou de préemption éventuel par tout titulaire d'une telle prérogative, la réitération devant intervenir au plus tard le 10 janvier 2018 pour les deux premiers compromis et le 31 janvier 2018 pour le troisième.



Par trois avenants similaires des 20, 21 septembre 2016 et 26 juin 2017 concernant chacun l'une des situations contractuelles ci-dessus visées, a été stipulé en complément des conditions suspensives que devait être obtenu un permis de construire purgé de tout recours et retrait avant le 15 mars 2018, le dossier complet en ce sens ayant été déposé le 5 juillet 2017. Il était également prévu de proroger, en cas de recours contentieux contre le permis de construire obtenu, la durée de validité des promesses d'une durée de 6 mois à compter de la notification dudit recours à l'acquéreur et de reporter la date de signature des actes authentiques de vente au 30 juin 2018, hors ce délai de prorogation.



Un permis de construire relatifs aux terrains susvisés a été délivré le 15 mars 2018 à la société civile de construction vente Villenave d'Ornon 1 (la SCCV Villenave d'Ornon 1), filiale de la Sarlu Capelli Aquitaine. L'autorisation administrative à tout d'abord fait l'objet par un tiers d'un recours gracieux le 23 mai 2018 puis contentieux le 18 août 2018.



Le 19 juin 2018, Mme [L] [G], M. [C] [X] et la SCI Gaston ont informé par écrit la Sarlu Capelli Aquitaine qu'ils renonçaient à la vente, estimant que les conditions suspensives prévues par leurs actes notariés respectifs n'étaient pas réalisées.



Après protestation écrite du 27 juin 2018, la Sarlu Capelli Aquitaine et la SCCV Villenave d'Ornon 1 ont, par acte du 6 septembre 2018, saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d'une action principale dirigée par Mme [D], M. [X] et la SCI Gaston, afin d'obtenir leur condamnation à régulariser l'acte authentique de vente.



Par jugement rendu le 3 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :



- faisant droit à la fin de non-recevoir soutenue par Mme [D], M. [X] et la SCI Gaston, déclaré irrecevables les demandes de la société SCCV Villenave d'Ornon 1 ;

- débouté la Sarlu Capelli Aquitaine de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné la Sarlu Capelli Aquitaine à payer à la SCI Gaston la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour immobilisation ;

- débouté la SCI Gaston de ses demandes plus amples et contraires ;

- débouté Mme [D] et M. [X] de leurs demandes reconventionnelles ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ; 

- condamné la Sarlu Capelli Aquitaine à payer à Mme [D], M. [X] et la société SCI Gaston la somme de 2 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles ;

- débouté les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

- condamné la Sarlu Capelli Aquitaine aux dépens dont le recouvrement s'effectuera ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile.



Par déclaration électronique du 23 octobre 2019, la Sarlu Capelli Aquitaine et la SCCV Villenave d'Ornon 1 ont relevé appel de cette décision limité aux dispositions ayant : 



- déclaré irrecevable les demandes de la SCCV Villenave d'Ornon 1,

- débouté la Sarlu Capelli Aquitaine de ses demandes,

- condamné la Sarlu Capelli Aquitaine :

- à payer à la SCI Gaston la somme de 15 000 euros au titre de dommages et intérêts pour immobilisation,

- aux dépens et à payer à M. [X], Mme [D] et la SCI Gaston la somme de 2 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles.



*

* *



La Sarlu Capelli Aquitaine et la SCCV Villenave d'Ornon 1, dans leurs dernières conclusions d'appelantes du 19 juillet 2022, demandent à la cour, au visa des articles 1104, 1583 et 1589 du code civil, L.213-1 et L.213-2 du code de l'urbanisme, l'article 31, 642, 699 et 700 du code de procédure civile : 



- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- déclaré irrecevable les demandes de la société SCCV Villenave d'Ornon 1 ;

- débouté la Sarlu Capelli Aquitaine de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné la Sarlu Capelli Aquitaine à payer à la société SCI Gaston la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour immobilisation ;

- débouté la société SCI Gaston de ses demandes plus amples et contraires ;

- débouté Mme [D] et M. [X] de leurs demandes reconventionnelles ;

- condamné la Sarlu Capelli Aquitaine à payer à Mme [D], M. [X] et la société SCI Gaston la somme de 2 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles ;

- débouté les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

- condamné la Sarlu Capelli Aquitaine aux dépens ;



Statuant à nouveau :

- de constater l'existence d'un accord des parties sur la chose et le prix pour la cession à la Sarlu Capelli Aquitaine, à laquelle se substitue la société SCCV Villenave d'Ornon 1 :

- par Mme [D], des biens immobiliers situés [Adresse 3], cadastrés sous les numéros 32, 35 et 37 de la section CO, [Adresse 15], moyennant le prix de 170 000 euros ;

- par M. [X], des biens immobiliers sis [Adresse 3]), cadastrés sous les numéros 33 et 36 de la section CO, [Adresse 15], moyennant le prix de 280 000 euros ;

- par la SCI Gaston, des biens immobiliers situés [Adresse 3], cadastrés sous les numéros 31 et [Cadastre 8] de la section CO, [Adresse 15], moyennant le prix de 1 300 000 euros.

- de déclarer recevable la SCCV Villenave d'Ornon 1 en son action et ses demandes dès lors qu'elle justifie d'un intérêt légitime à agir résultant de la cession à son profit par la Sarlu Capelli Aquitaine des compromis de vente objets du litige ;

- dire et juger parfaites :

- la vente par Mme [D] à la société SCCV Villenave d'Ornon 1, ou si mieux n'aime la Cour à la Sarlu Capelli Aquitaine, des biens immobiliers situés [Adresse 3], cadastrés sous les numéros [Cadastre 17], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] de la section CO, [Adresse 15] ;

- la vente par M. [X] à la société SCCV Villenave d'Ornon 1, ou si mieux n'aime la Cour à la société Capelli Aquitaine, des biens immobiliers sis [Adresse 3], cadastrés sous les numéros [Cadastre 18] et [Cadastre 6] de la section CO, [Adresse 15] ;

- la vente par la SCI Gaston à la société SCCV Villenave d'Ornon 1, ou si mieux n'aime la Cour à la société Capelli Aquitaine, des biens immobiliers situés [Adresse 3], cadastrés sous les numéros 31 et [Cadastre 8] de la section CO, [Adresse 15].

- d'autoriser la SCCV Villenave d'Ornon 1, ou si mieux n'aime la cour la Sarlu Capelli Aquitaine, à procéder, en lieu et place de Mme [D], M. [X] et la SCI Gaston, et au nom de ces derniers, aux formalités nécessaires à la purge du droit de préemption urbain, et ce conformément aux dispositions en vigueur du code de l'urbanisme ;

- de condamner Mme [D], M. [X] et la SCI Gaston, dans le délai de deux mois qui suivra la signification qui leur sera faite par voie d'huissier de justice à la requête de la société SCCV Villenave d'Ornon 1, ou si mieux n'aime la cour de la société Capelli Aquitaine, de la purge du droit de préemption urbain, à signer l'acte authentique de vente en l'étude de Maître [E], notaire à Bordeaux ;

- de dire et juger que, passé ce délai de deux mois et faute pour Mme [D], M. [X] et la SCI Gaston d'avoir signé chacun l'acte authentique de vente de leurs biens immobiliers respectifs au profit de la SCCV Villenave d'Ornon 1, ou si mieux n'aime la cour au profit de la Sarlu Capelli Aquitaine, le jugement tiendra lieu d'acte authentique de vente à leur encontre et vaudra transfert de propriété des biens de leurs patrimoines respectifs dans le patrimoine de la SCCV Villenave d'Ornon 1, ou si mieux n'aime le tribunal de la Sarlu Capelli Aquitaine ;

- d'autoriser la SCCV Villenave d'Ornon 1, ou si mieux n'aime la cour la Sarlu Capelli Aquitaine, à procéder à toute publicité utile du jugement auprès du service de la publicité foncière compétent aux frais de Mme [D], M. [X] et la SCI Gaston ;

- de condamner Mme [D], M. [X] et la SCI Gaston, in solidum, à rembourser à la SCCV Villenave d'Ornon 1, ou si mieux n'aime la cour à la société Capelli Aquitaine, les frais de publication dudit jugement au service de la publicité foncière sur simple présentation qui leur en sera faite de la facturation desdits frais par acte extrajudiciaire.

- de débouter Mme [D], M. [X] et la SCI Gaston de l'ensemble de leurs conclusions, fins, moyens et demandes reconventionnelles ;

- de condamner Mme [D], M. [X] et la SCI Gaston, in solidum, au paiement à leur profit de la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers frais et dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de Maître Ingrid Thomas, avocat, autorisée, sur son affirmation de droit qu'elle en a fait l'avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.





La SCI Gaston, dans ses dernières conclusions d'intimés en date du 28 juillet 2020, demandent à la cour, de :



- dire et juger SCCV Villenave d'Ornon 1 irrecevable en son action ;

- dire et juger la Société Capelli Aquitaine mal fondée en son action et la débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à son encontre ;

- condamner la Sarlu Capelli Aquitaine à payer à la SCI Gaston une somme provisoirement évaluée à 226 507,33 euros, sauf à parfaire ;

- condamner solidairement la Société Capelli Aquitaine et la SCCV Villenave d'Ornon 1 au paiement d'une indemnité de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, cette condamnation profitant à la SCP Luc Boyreau en application de l'article 699 du code de procédure civile.





Mme [D] et M. [X], dans leurs dernières conclusions d'intimés du 17 décembre 2021, demandent à la cour, de :



- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- déclaré irrecevables les demandes de la SCCV Villenave d'Ornon 1 ;

- débouté la Sarlu Capelli Aquitaine de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné la Sarlu Capelli Aquitaine à leur payer ainsi qu'à la SCI Gaston la somme de 2.000 euros chacun au titre des frais irrépétibles ;

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- les a déboutés de leurs demandes reconventionnelles ;

Y ajoutant, 

- déclarer irrecevables toutes les demandes de la Sarlu Capelli Aquitaine, faute de qualité à agir ;

Et statuant à nouveau : 

- condamner in solidum les sociétés Capelli Aquitaine et Villenave d'Ornon 1 à verser à chacun d'entre-eux la somme de 30 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

- condamner in solidum les appelantes à leur verser une somme de 6 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 novembre 2022.



Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les fins de non-recevoir 



Selon des dispositions de l'article 31 du code de procédure civile, 'L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'. 



Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel le défaut de qualité, d'intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée. 



Sur le défaut de qualité à agir de la Sarlu Capelli



Mme [D] et M. [X] soulèvent pour la première fois en cause d'appel le défaut de qualité à agir de la Sarlu Capelli en raison de sa dissolution intervenue le 20 novembre 2018 et de sa radiation et transmission universelle de son patrimoine à son associée unique intervenue à la fin de l'année 2018.



A la date de l'assignation introductive d'instance, la Sarlu Capelli disposait incontestablement de la qualité à agir.



En application des dispositions de l'article L237-2 du code de commerce, la radiation d'une société du registre du commerce et des sociétés n'a pas pour effet de lui faire perdre sa personnalité morale (Com, 24 juin 2020 n°18-14.248).



En conséquence, elle est recevable à agir. Dès lors, l'irrecevabilité soulevée par Mme [D] et M. [X] sera rejetée.



Sur le défaut d'intérêt à agir de la SCCV Villenave d'Ornon 1



Dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er octobre 2016, l'article 1216 du code civil dispose que :

'Un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l'accord de son cocontractant, le cédé.

Cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l'égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu'il en prend acte.

La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité'.



Le tribunal a fait droit à la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la SCCV Villenave d'Ornon 1 soulevée par les vendeurs au motif que dans les trois 'compromis' de vente figure une clause selon laquelle la cession entre la Sarlu Capelli Aquitaine au profit de tout cessionnaire, en l'espèce la SCCV, à laquelle les vendeurs consentaient par avance, doit intervenir obligatoirement avant la réalisation de la dernière des conditions suspensives et emporte dispense du formalisme prévu à l'article 1690 du code civil. Il a considéré qu'il convenait donc de rechercher si la dernière condition suspensive, à savoir celle relative à l'obtention du permis de construire, avait été réalisée dans les délais impartis. Il a estimé que cette condition n'avait pas été réalisée à la date prévue.



Contestant cette analyse, les appelantes exposent que : 



- dès lors que la SCCV Villenave d'Ornon 1 justifie de la cession à son profit par la Sarlu Capelli Aquitaine des compromis de vente objets du litige, elle justifie d'un intérêt légitime à agir en réalisation forcée de la vente en application des dispositions de l'article 31 du code de procédure civile précité et est donc recevable en son action et ses demandes ; 

- le fait que la société SCCV Villenave d'Ornon 1 soit fondée en son action est un tout autre débat et constitue la question de fond du droit qu'il appartiendra au juge de trancher en vérifiant si les conditions de la réalisation de la vente dont dépend l'opposabilité de la cession de contrat sont ou non réalisées.



Il convient d'apporter les éléments en réponse suivants :



Un acte sous-seing privé de substitution a été signé le 6 novembre 2017 entre la Sarlu Capelli Duval Aquitaine et la SCCV Villenave d'Ornon 1 aux termes duquel cette dernière reprend les engagements souscrits par la première nommée dans les trois promesses de vente précitées.



Le caractère erroné de l'adresse du siège social de la société cédante ne constitue, à supposer établi, qu'une simple erreur matérielle et n'affecte pas pour autant la validité de l'acte.



Dans chaque contrat de vente conditionnelle se trouve insérée une clause qui encadre la faculté de substitution de la Sarlu Capelli Aquitaine en des termes suivants : 



'Le vendeur et l'acquéreur précisent en outre que la vente n'est pas consentie en considération de la personne de l'acquéreur, aussi, dans un intérêt commun, ils conviennent que l'acquéreur pourra céder le présent contrat de vente conditionnelle dans les conditions suivantes (...)'.



La notification de cette cession aux Mme [D], M. [X] et la SCI Gaston n'était pas obligatoire, par dérogation aux dispositions de l'article 1690 du code civil, comme le stipulent les trois compromis.



Dès lors, la cession des actes de vente conditionnelle entre la Sarlu Capelli Aquitaine et la SCCV Villenave d'Ornon 1 apparaît régulière. Cette dernière dispose en conséquence de la qualité à agir de sorte que le jugement entrepris sera infirmé sur ce point. La question de son opposabilité aux trois vendeurs demeure et sera exposée ci-après lors de l'examen de la demande principale de vente forcée des biens immobiliers.



Sur la demande de vente forcée



L'article 642 du code de procédure civile prévoit que 'Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures'.



Les trois actes de vente conditionnelle ont cependant inséré à la suite de la clause visée ci-dessus les mentions suivante : "Toutefois, cette cession de contrat ne lui (le vendeur) sera opposable qu'après : 

1° (') ;

2° réalisation de toutes les conditions suspensives, en ce comprises celles qui auraient 

un caractère personnel ; 

3° réalisation des conditions suspensives pouvant être, le cas échéant, stipulées dans l'intérêt du vendeur ; 

faute de quoi la cession ne sera pas opposable au vendeur, et l'acquéreur initial 

continuera à être tenu de toutes les obligations résultant des présentes." 



Les trois avenants ont prévu au titre de la condition suspensive que l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours et retrait devait intervenir avant le 15 mars 2018. 



Il convient donc de déterminer si l'ensemble des conditions prévues ci-dessus a été réalisé à la date prévue afin d'apprécier l'opposabilité de la cession à Mme [D], M. [X] et la SCI Gaston.



Le permis de construire a été délivré par l'autorité municipale le 15 mars 2018.



Invoquant l'application des dispositions de l'article 642 précité, les appelantes considèrent qu'elles disposaient ainsi jusqu'au 15 mars 2018 à minuit pour justifier après des vendeurs de l'obtention de l'autorisation administrative.



Or, ce texte n'a pas vocation, à défaut d'être expressément visé par les parties à l'acte, à s'appliquer à des relations contractuelles qui sont hors caractère procédural. Il n'est que l'expression d'une règle de portée générale uniquement en matière procédurale applicable à tout délai, quand bien même il s'agirait d'un délai préfix (Civ. 3e, 18 févr. 2004, n° 02-17.976). 



Le tribunal a relevé à raison que cette clause, qu'il a justement qualifiée de claire et non équivoque, impose la réalisation de la condition suspensive avant le 15 mars 2018, soit jusqu'au 14 mars 2018 à minuit. 



Ainsi, l'obtention du permis de construire apparaît tardive de sorte qu'à cette date, la condition suspensive susvisée n'avait pas été réalisée dans le délai imparti contractuellement.



Dès lors, ces éléments, ajoutés à ceux justement retenus par le premier juge et sans qu'il soit nécessaire de statuer sur la question de l'exigence ou non de la purge de tout recours du permis obtenu, motivent le rejet de la demande de perfection de la vente. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point pour ce qui concerne la Sarlu Capelli Aquitaine et complété pour ce qui concerne la SCCV Villenave d'Ornon.









Sur les demandes reconventionnelles



Sur la demande en paiement de diverses indemnités présentée par la SCI Gaston 



Le tribunal a retenu que la publication de l'assignation en justice par la Sarlu Capelli, qui revêtait un caractère facultatif, a eu pour effet de rendre pratiquement impossible la vente à tiers du bien. Il a estimé que cette publication a conduit la SCI Gaston à supporter des frais pendant la durée de la procédure chiffrés à hauteur de la somme de 15 000 euros au regard des pièces produites. Il a condamné dès lors la Sarlu Capelli Aquitaine à la lui verser à titre de dommages et intérêts pour immobilisation. 



Les appelantes estiment qu'aucune faute ou un quelconque abus de droit dans le fait de vouloir obtenir la réalisation forcée d'une vente immobilière ne peut leur être reprochée, contestant toute intention de nuire à l'égard de la SCI Gaston. Elles soutiennent avoir uniquement agi afin de faire reconnaître leur bon droit de défendre leurs légitimes intérêts de sorte qu'il n'existe aucun abus du droit d'ester en justice. 



La SCI Gaston rappelle que l'immeuble lui appartenant est constitué de cinq maisons (une maison de 110 m² entourée de 500 m² de jardin et 4 maisons de ville à étage), le tout à usage locatif. Elle fait notamment valoir que la présente instance lui a occasionné un très important préjudice lié à l'impossibilité de disposer de son bien ou de le louer, ajoutant qu'elle a été contrainte de payer diverses charges. Elle réclame exclusivement à la Sarlu Capelli le paiement d'une somme totale de 226 507,33 euros.

 

Les éléments suivants doivent être relevés :



Les appelantes admettent dans leurs dernières écritures que leur projet consistait en l'acquisition puis la démolition intégrale des immeubles détenus par la SCI Gaston. Elles ne peuvent dès lors reprocher à celle-ci d'avoir mis fin aux baux qu'elle avait conclus avec différents locataires avant la date à laquelle l'ensemble des conditions suspensives devait être réalisée.



Pour autant, la SCI Gaston avait sciemment accepté les conditions de la promesse de vente qui consistait pour l'acquéreur à prendre son bien libre de toute occupation et l'obligeait par conséquent à mettre fin aux baux d'habitation.



Alors que la date de réitération de la vente était encore lointaine et bien avant celle prévue pour l'obtention du permis de construire (cf avant le 15 mars 2018), la SCI à volontairement mis fin aux contrats de location. Elle a ainsi sciemment accepté :

- de conclure une transaction en janvier 2018 avec ses locataires :

- [N]/[V] pour un montant de 13 870 euros ;

- [O] pour un montant de 28 500 euros ;

- de conclure une transaction en mars 2018 avec son Locataire Marques ;

- d'initier une procédure judiciaire aboutissant à une ordonnance de référé du 09 février 2018 prononçant l'expulsion des locataires [H]/[Z].



Ces dépenses ne sauraient par conséquent constituer un préjudice indemnisable.



En outre, l'incertitude liée à la possibilité pour la SCI Gaston d'être contrainte à réitérer la vente ne l'a pas empêchée de remettre son bien en location.



Les vendeurs ne peuvent reprocher aux appelantes les conséquences du refus de la vente qu'elles leur opposent tout au long de la procédure judiciaire, notamment le fait d'avoir acquitté des dépenses d'entretien (énergie, etc.).



Ces éléments ne peuvent que motiver le rejet de la demande dommages et intérêts de sorte que le jugement attaqué sera infirmé sur ce point. 



Sur la demande reconventionnelle de M. [X] et Mme [D] en indemnisation du préjudice moral



Le tribunal a rejeté cette demande 'faute pour eux de démontrer une atteinte à leurs sentiments d'honneur, d'affection ou de considération ou bien une atteinte à leur réputation'.



M. [X] et Mme [D] demandent la réformation de cette décision en soutenant que l'existence d'un préjudice moral n'est pas subordonnée aux conditions relevées par le tribunal mais peut résulter également de l'atteinte portée aux conditions d'existence et des soucis et tracas occasionnés par une situation litigieuse ou l'existence de procédures. Ils font ainsi valoir qu'en l'espèce : 

- le compromis signé les exposait à devoir quitter de manière imminente leur domicile, qu'ils ont pris des dispositions pour organiser leur relogement et divers engagements à cet effet, ayant signé, le 21 juillet 2018, avec une date butoir de réitération au 22 octobre 2018, sans condition suspensive d'obtention de prêt un acte d'acquisition d'un nouvel immeuble ; 

- la compagne de M. [X] a sollicité sa mise en disponibilité professionnelle et des dispositions avaient été prises pour inscrire les enfants dans un nouvel établissement scolaire ; 

- en publiant à la Conservation des Hypothèques son assignation, la Sarlu Capelli Aquitaine a délibérément bloqué toute future vente de leur immeuble, les empêchant également de poursuivre leur nouveau projet d'acquisition immobilier. Cette faute, reconnue par le tribunal, justifie la condamnation de son auteur à réparer le préjudice subi de ce fait.



Ils réclament chacun le versement par les deux appelantes d'une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts.



Il doit être observé que si la Sarlu Capelli et la SCCV Villenave d'Ornon 1 n'ont pas satisfait dans le délai prescrit à leur obligation d'obtenir avant le 15 mars 2018 un permis de construire, ce sont les intimés qui s'opposent désormais à la vente de leur bien immobilier en arguant notamment du dépassement d'un jour de ce délai.



Il convient de remarquer que Mme [D] et M. [C] [X] ont volontairement accepté de signer le 21 juillet 2018 une promesse de vente afin d'acquérir un bien immobilier constituant leur nouvelle résidence principale alors qu'ils avaient signifié aux deux sociétés appelantes très peu de temps avant, soit le 19 juin 2018, leur volonté de ne pas donner suite à la promesse. Ils ne justifient donc d'aucun préjudice indemnisable à ce titre.



De même, la mise en disponibilité de Mme [D], situation qui a occasionné une perte financière pour le couple, n'est pas en lien direct avec l'échec de la vente imputable à la Sarlu Capelli et la SCCV Villenave d'Ornon 1.



Enfin, les intimés ne peuvent soutenir que la publication par les appelantes de l'assignation au service des hypothèques, certes non obligatoire, présente un caractère fautif et abusif. Celles-ci, en réclamant la vente forcée du bien immobilier-objet de la promesse, ont simplement souhaité faire valoir leurs prétention à l'image de tout justiciable sans qu'une cession de ce bien par les intimés à d'autres acquéreurs intervenue en cours de procédure ne viennent mettre à néant les chances de succès de leur action.



Le jugement attaqué a enfin souligné l'absence d'atteinte à l'honneur et la considération de Mme [D] et de M. [C] [X].



En conséquence, leur demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice moral sera rejetée de sorte que la décision déférée sera confirmée sur ce point.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Outre la somme mise à la charge, in solidum, de la Sarlu Capelli et la SCCV Villenave d'Ornon 1 en première instance, il y a lieu en cause d'appel de les condamner in solidum au versement à :

- Mme [D] et M. [X], ensemble, d'une part ;

- et à la SCI Gaston, d'autre part ;

d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes de ce chef. 



PAR CES MOTIFS



- Rejette l'irrecevabilité tirée du défaut de qualité à agir de l'action intentée par la société à responsabilité limitée unipersonnelle Capelli Aquitaine soulevée par Mme [L] [D] et M. [C] [X] ;



Infirme le jugement rendu le 03 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Bordeaux en ce qu'il a :

- déclaré irrecevable l'action intentée par la société civile de construction vente Villenave d'Ornon 1 à l'encontre de la société civile immobilière Gaston, Mme [L] [D] et M. [C] [X] ;

- condamné la société à responsabilité limitée Capelli Aquitaine à payer à la société civile immobilière la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour immobilisation ; 



et, statuant à nouveau dans cette limite :



- Déclare recevable l'action intentée par la société civile de construction vente Villenave d'Ornon 1 à l'encontre de la société civile immobilière Gaston, Mme [L] [D] et M. [C] [X] ;



- Rejette les demandes présentées par la société civile de construction vente Villenave d'Ornon 1 à l'encontre de la société civile immobilière Gaston, Mme [L] [D] et M. [C] [X] ; 



- Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par la société civile immobilière Gaston à l'encontre de la société à responsabilité limitée Capelli ;



Confirme le jugement déféré pour le surplus ;



Y ajoutant ;



- Condamne in solidum la société à responsabilité limitée unipersonnelle Capelli Aquitaine et la société civile de construction vente Villenave d'Ornon 1 à verser à la société civile immobilière Gaston une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamne in solidum la société à responsabilité limitée unipersonnelle Capelli Aquitaine et la société civile de construction vente Villenave d'Ornon 1 à verser à Mme [L] [D] et M. [C] [X], ensemble, une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;



- Condamne in solidum la société à responsabilité limitée unipersonnelle Capelli Aquitaine et la société civile de construction vente Villenave d'Ornon 1 au paiement des dépens d'appel qui pourront être directement recouvrés par la SCP Luc Boyreau en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LA PRESIDENTE