Cour d'Appel · Chambre 1 A — 11 janvier 2023

MINUTE N° 26/23

























Copie exécutoire à



- Me Anne CROVISIER



- Me Thierry CAHN



Le 11.01.2023 



Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 11 Janvier 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 21/01449 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HQ67



Décision déférée à la Cour : 26 Janvier 2021 par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de MULHOUSE 



APPELANTE :



S.A. CREDIT LYONNAIS 

prise en la personne de son représentant légal 

[Adresse 2]



Représentée par Me Anne CROVISIER, avocat à la Cour 

Avocat plaidant : Me ANN, avocat au barreau de PARIS



INTIMEE :



S.C.I. SAUVAGE 51 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentée par Me Thierry CAHN, avocat à la Cour 

Avocat plaidant : Me CAHN, avocat au barreau de MULHOUSE



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mars 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE



ARRET :

- Contradictoire

- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu le jugement rendu le 15 septembre 2015 par lequel le juge des loyers commerciaux a, notamment, fixé le loyer dû par la SA Crédit Lyonnais à la SCI Sauvage 51 au titre du bail renouvelé relatif aux baux commerciaux du bien situé [Adresse 5] au montant de 43 859,60 euros hors taxes et charges à compter du 20 octobre 2010,



Vu le jugement en date du 31 août 2017, par lequel le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Mulhouse a, notamment, constaté que le montant du loyer, tel que déterminé par le précédent jugement, alors appliqué selon un effet reporté au 20/10/2010, restait valable et applicable passée la date du 1er janvier 2012,



Vu l'assignation délivrée le 23 mai 2018 par laquelle la SCI Sauvage 51 a fait citer la SA Crédit Lyonnais devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance, devenu le 1er janvier 2020 le tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins, notamment, de fixation du loyer hors taxes et charges à la date du 1er janvier 2015 à la somme de 82 800 euros,



Vu le jugement rendu le 26 janvier 2021, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par lequel le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Mulhouse a :



- constaté l'accord des parties sur la date du 22 décembre 2015 ;

- déclaré irrecevable la demande du Crédit Lyonnais sur la surface pondérée,

Avant dire droit,

- ordonné une expertise judiciaire, confiée à Madame [R] [P], [Adresse 3], avec mission de :

o Convoquer les parties sur place.

o Décrire les lieux loués ainsi que leur état d'entretien, de vétusté et de salubrité ainsi que leur conformité aux normes légales.

o Donner un avis sur la valeur de ses locaux commerciaux à la date du 25 décembre 2015, conformément aux dispositions des articles R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce, et eu égard aux dispositions de l'article L. 145-38 précité du Code de commerce, et préciser le cas échéant les méthodes de calcul utilisées pour déterminer cette valeur.

o Déterminer les surfaces louées initialement, en ne tenant pas compte des travaux d'aménagements réalisés unilatéralement par le Crédit Lyonnais.

o Préciser, le cas échéant, les éléments de comparaison pour déterminer cette valeur.

o Dire s'il y a une modification des facteurs locaux de commercialité depuis le dernier rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [D] du 1er octobre 2014.

o Faire toutes observations utiles en relation avec la mission confiée et indiquer toutes les informations qui apportent un éclaircissement à la juridiction.

- dit qu'il en serait référé au juge en charge du contrôle des expertises en cas de difficultés,

- dit que l'expertise serait mise en oeuvre et que l'expert accomplirait sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposerait son rapport au secrétariat-greffe de ce tribunal dans les 6 mois de l'acceptation de sa mission,

- subordonné l'exécution de cette mesure d'expertise à la consignation par la SCI Sauvage d'une avance débours d'un montant de 2 000 euros payable avant le 26 mars 2021, sous peine de forclusion, à la : DRFIP Rhône-Alpes, Pôle de gestion des consignations, [Adresse 4].

- dit qu'à défaut de consignation, et sauf prorogation de délais, la désignation de l'expert serait caduque,

- dit que l'expert devrait déposer son rapport dans un délai de 6 mois suivant la date à laquelle il aurait été avisé par le greffe du versement de la consignation après un prérapport et des réponses aux dires éventuels,



- réservé les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens,

- renvoyé l'affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du 23 mars 2021 à 09 H pour vérification de la consignation.



Vu la déclaration d'appel formée par la SA Crédit Lyonnais contre ce jugement, et déposée le 3 mars 2021,



Vu la constitution d'intimée de la SCI Sauvage 51 en date du 15 avril 2021,



Vu les dernières conclusions en date du 2 novembre 2021, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SA Crédit Lyonnais demande à la cour :



- de la déclarer recevable et fondée en son appel ;



- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a jugée irrecevable à contester la surface pondérée retenue par le jugement rendu par le Juge des Loyers Commerciaux le 15 septembre 2015 au motif qu'elle bénéficierait de l'autorité de la chose jugée,



et, statuant à nouveau,



- juger que la surface pondérée retenue par le jugement rendu le 15 septembre 2015 à l'occasion de la fixation du loyer révisé à la valeur locative en date du 20 octobre 2020 n'a pas l'autorité de la chose jugée.



En tout état de cause,



- débouter la SCI Sauvage 51 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;



- condamner la SCI Sauvage 51 à payer à la société Crédit Lyonnais une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens.'



et ce, en invoquant, notamment :



- sa recevabilité à contester la surface pondérée retenue par le jugement rendu par le juge des Loyers Commerciaux le 15 septembre 2015 au motif qui ne bénéficierait pas de l'autorité de la chose jugée attachée au seul dispositif du jugement, même si sa motivation en est le soutien nécessaire, outre qu'en cas de nouvelle fixation judiciaire du loyer de renouvellement, la surface pondérée retenue dans le dispositif d'un précédent jugement n'aurait pas autorité de chose jugée, le juge ne pouvant se référer aux anciennes expertises pour déterminer la surface pondérée dans la mesure où les méthodes de pondération des surfaces sont intrinsèquement liées aux circonstances locales et propres au litige, notamment aux facteurs de commercialité, de sorte qu'elles évoluent concomitamment, imposant une référence à des usages actualisés,



- l'absence d'opposition de la SCI Sauvage 51 à sa demande d'infirmation, au motif, selon ses écritures, qu'elle 'n'a pas affirmé en première instance que le Crédit Lyonnais était irrecevable à contester la surface pondérée retenue par le juge des Loyers commerciaux', le premier juge ayant donc, en substance, statué extra petita.



Vu les dernières conclusions déposées en date du 25 novembre 2021, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SCI Sauvage 51 demande à la cour de :



'DIRE ET JUGER que la SCI SAUVAGE 51 n'a pas affirmé en première instance que le CREDIT LYONNAIS était irrecevable à contester la surface pondérée retenue par le jugement rendu par le Juge des Loyers Commerciaux.



STATUER ce que de droit sur l'appel formé par la SOCIETE CREDIT LYONNAIS.



DIRE ne pas y avoir lieu à condamnation de la SCI SAUVAGE 51 à payer à la SOCIETE CREDIT LYONNAIS une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens, compte tenu du fait que la SCI SAUVAGE 51 n'a pas soulevé l'irrecevabilité retenue par le Premier Juge.



DIRE que les dépens seront à la charge de la SOCIETE CREDIT LYONNAIS'



et ce, en invoquant, notamment :



- la nécessité de déterminer la surface initialement louée au Crédit Lyonnais avant qu'il ne procède à des transformations de sa propre initiative,



- l'absence d'indication, par la concluante, devant le premier juge que la surface pondérée telle qu'elle avait été fixée par le jugement rendu le 15 septembre 2015 lors de la procédure antérieure, avait autorité de la chose jugée,



- l'absence d'intérêt, dans ces conditions, de l'appel adverse qui conteste la décision du premier juge en ce que la contestation de la surface pondérée a été repoussée, alors même que dans le cadre de ses écritures de première instance, la société Crédit Lyonnais, tout comme la concluante, contestait la surface pondérée fixée par le tribunal dans son jugement du 15 septembre 2015, au motif qu'il convenait de déterminer la surface louée initialement et non pas la surface en tenant compte des modifications effectuées unilatéralement par le Crédit Lyonnais,



- la nécessité, dès lors, en l'état, d'attendre l'issue des opérations d'expertise confiées à Mme [P] [R], pour pouvoir déterminer les éléments relatifs à la surface louée par le Crédit Lyonnais à la SCI Sauvage 51.



Vu l'ordonnance de clôture en date du 2 mars 2022,



Vu les débats à l'audience du 23 mars 2022,



Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.





MOTIFS :





Sur la demande principale :



La cour observe que l'appel est limité à la contestation, par la société Crédit Lyonnais, de ce que la surface pondérée, telle que prise en compte par le jugement du 15 septembre 2015 pour fixer le loyer révisé au 20 octobre 2010 participerait de l'autorité de la chose jugée et impliquerait donc, ainsi que l'a retenu le juge de première instance, l'irrecevabilité de ses prétentions à ce titre.





Il doit également être relevé que la SCI Sauvage 51, qui conteste avoir invoqué, en première instance, l'irrecevabilité de la contestation adverse relativement à la surface pondérée, et ne sollicite pas en tant que telle la confirmation du jugement sur ce point, invitant la cour à statuer 'ce que de droit' sur l'appel adverse, dont elle indique, cependant, ne pas comprendre l'intérêt, 'alors même que dans le cadre de ses écritures devant le Premier Juge, la société CREDIT LYONNAIS, tout comme la SCI SAUVAGE 51 contestaient la surface pondérée fixée par le Tribunal dans son jugement du 15 septembre 2015, au motif qu'il convenait de déterminer la surface louée initialement et non pas la surface en tenant compte des modifications effectuées unilatéralement par le CREDIT LYONNAIS'.



Sur ce, il convient de rappeler que le litige, tel qu'il a été soumis au juge des loyers commerciaux dans le cadre de la présente instance, concerne la fixation du loyer de renouvellement au 1er janvier 2015, le jugement entrepris ayant retenu, sans être contesté sur ce point, que la date d'effet de la demande de révision devait être fixée au 22 décembre 2015.



Dans ce cadre, la SCI Sauvage 51 entendait, aux termes de son assignation, tels que rappelés dans le jugement, voir, dans le cadre de sa demande d'expertise formée à titre subsidiaire, 'déterminer les surfaces louées initialement, en ne tenant pas compte des travaux d'aménagements réalisés unilatéralement par la SA Crédit Lyonnais'.



Or, par le jugement rendu le 15 septembre 2015, le juge des loyers commerciaux a statué sur le montant du loyer au titre du bail renouvelé à compter du 20 octobre 2010, en retenant une surface pondérée des locaux loués de 75,62 m², aux termes d'une motivation circonstanciée portant à la fois sur la surface réelle des locaux et sur la pondération appliquée.



Pour autant, en application de l'article 1351, devenu 1355 du code civil, qui dispose que 'l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement', ajoutant qu''il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité', l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui est tranché dans le dispositif, les motifs de l'arrêt, eussent-ils été le soutien nécessaire du dispositif, n'ayant pas l'autorité de la chose jugée, en conséquence de quoi la surface pondérée, telle que retenue dans le jugement précité du 15 septembre 2015, n'a pas l'autorité de la chose jugée.



Au regard de ce qui précède, il y a donc lieu d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il déclare la SA Crédit Lyonnais irrecevable en sa demande sur la surface pondérée et de 'juger que la surface pondérée retenue par le jugement rendu le 15 septembre 2015 à l'occasion de la fixation du loyer révisé à la valeur locative en date du 20 octobre 2020 n'a pas l'autorité de la chose jugée', ainsi que le demande la partie appelante, ce qui implique que sa demande sur ce point est recevable, ce qui n'a pas été contesté par la SCI Sauvage 51 ni devant le premier juge, ni à hauteur de cour, outre que l'arrêt de la cour apparaît sans incidence sur le contenu de la mission de l'expert, en tout cas tel qu'il a été littéralement défini par le jugement entrepris, non contesté sur ce point.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



L'issue de l'instance d'appel justifie de laisser à la charge de chacune des parties les dépens qu'elles ont respectivement exposés à ce titre.



L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SA Crédit Lyonnais.







P A R C E S M O T I F S





La Cour, 



Infirme le jugement rendu le 26 janvier 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu'il a :



- déclaré irrecevable la demande du Crédit Lyonnais sur la surface pondérée,



Et statuant à nouveau de ces chefs de demande,



Dit que la surface pondérée retenue par le jugement rendu le 15 septembre 2015 à l'occasion de la fixation du loyer révisé à la valeur locative en date du 20 octobre 2010 n'a pas l'autorité de la chose jugée,



Confirme le jugement entrepris pour le surplus,



Y ajoutant, 



Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens de l'appel,



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SA Crédit Lyonnais.





La Greffière : la Présidente :