Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 12 janvier 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 12/01/2023





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N° de MINUTE : 23/14 

N° RG 21/03326 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TWFP



Jugement (N° 11-18-0008) rendu le 08 Avril 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Roubaix







APPELANT



Monsieur [K] [P]

né le 28 Février 1949 à [Localité 6] (Algerie)

de nationalité Algérienne

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Faten Chafi - Shalak, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022021007810 du 21/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)





INTIMÉE



Etablissement Public [Localité 5] Métropole Habitat agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège 

[Adresse 2] 

[Localité 4]



Représenté par Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué 



DÉBATS à l'audience publique du 08 novembre 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 octobre 2022



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Par acte sous seing privé du 12 février 2015, l'EPIC [Localité 5] Métrople Habitat ci-après désigné sous le sigle LMH a donné à bail à M. [K] [P] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 226, 56 euros et une provision sur charges de 66, 42 euros. 



Par décision du 24 août 2016, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré la demande de M. [K] [P] aux fins de traitement de sa situation de surendettement recevable et orienté le dossier du débiteur vers un redressement personnel sans liquidation judiciaire. 



Par jugement en date du 15 novembre 2016, le tribunal d'instance de Roubaix a autorisé M. [K] [P] à s'acquitter de son arriéré locatif par mensualités de 50 euros en plus du paiement de son loyer courant, suspendant ainsi le jeu de la clause résolutoire. 



Suivant ordonnance en date du 8 mars 2017, le juge du tribunal d'instance de Roubaix, statuant en matière de surendettement, a conféré force exécutoire à la mesure recommandée le 5 octobre 2016 par la commission de surendettement des particuliers du Nord-[Localité 5] tendant à faire bénéficier M. [P] d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et dit que la procédure entraînerait l'effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur arrêtées à la date de l'ordonnance en cause, sous réserve des exceptions prévues par les textes. 



Des loyers étant demeurés impayés, LMH a fait signifier à M. [P] un commandement de payer et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs visant la clause résolutoire puis elle a fait assigner M. [K] [P] devant le tribunal d'instance de Roubaix pour obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de M. [K] [P] et la libération des lieux de tout occupant de son chef et de ses meubles, la condamnation du défendeur au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 3 756,79 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d'une indemnité mensuelle d' occupation, outre une somme de 152 euros en application de l' article 700 du code de procédure civile. 





Suivant jugement qualifié de réputé contradictoire en date du 8 avril 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé de la procédure antérieure au jugement, le tribunal de proximité de Roubaix a :



- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 novembre 2017 et reprenant les conditions du bail en date du 12 février 2015 entre LMH et M. [K] [P] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 1er mai 2018,

- ordonné en conséquence à M. [K] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

- dit qu à défaut pour M. [K] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, LMH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, 

- condamné M. [K] [P] à verser à LMH la somme de 9 005,11 euros (décompte arrêté au 23 octobre 2019) au titre des loyers, charge et indemnité d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2018 sur la somme de 1 227, 60 euros, sur la somme de 2 280, 22 euros à compter de l'assignation (3 août 2018) et à compter du présent jugement pour le surplus,

- condamné M. [K] [P] à verser à LMH une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (montant révisable selon les modalités contractuelles), à compter du 1er juin 2018 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

- débouté M. [K] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et de travaux sous astreinte,

- débouté M. [K] [P] de sa demande d'expertise,

- débouté M. [K] [P] de sa demande relative aux provisions sur charges,

- condamné M. [K] [P] à verser à LMH une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [K] [P] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

- rejeté toute demande contraire au présent dispositif,

- ordonné l'exécution provisoire. 



 M. [K] [P] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 22 juin 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



L'établissement public LMH a constitué avocat le 9 juillet 2021. 





Par ses dernières conclusions en date du 7 avril 2022, M. [K] [P] demande à la cour de :



- infirmer le jugement du 8 avril 2021 en tous points, 

Statuant à nouveau :

- dire que M. [P] s'acquittera de son arriéré de loyers et charges par mensualités de 50 euros par mois augmentées du loyer en cours après déduction de l'APL,

- dire que ce paiement de 50 euros par mois s'imputera par priorité sur le capital si des intérêts de retard sont mis à la charge de M. [P],

- suspendre le jeu de la clause résolutoire,

A titre, principal, sur le trouble de jouissance,

- condamner LMH à verser à M. [P] une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis,

- condamner LMH à faire cesser les troubles de jouissance et ce sous astreinte de 100 euros par jour et par trouble de jouissance à compter de l'arrêt à venir, 

A titre subsidiaire, sur le trouble de jouissance : 

- dire y avoir lieu à expertise judiciaire,

- désigner tel expert judiciaire avec pour mission, tous droits et moyens des parties étant réservés, les parties entendues, ainsi que tous sachants s'il y a lieu, connaissance prise de tous documents et en s'entourant de tous renseignements,

- dire que l'expert devra se rendre sur les lieux litigieux, entendre contradictoirement les parties, recueillir toutes informations utiles et se faire remettre tous documents permettant de dresser un état complet des désordres affectant le logement loué et les parties, équipements et accessoires à usage commun et privatif, indiquer la cause de ces désordres, décrire les travaux permettant de remédier à ces désordres et en chiffrer le coût, chiffrer le préjudice de jouissance subi par M. [P],

- dire que les frais d'expertise seront à la charge de LMH,

En tout état de cause, sur le trouble de jouissance, 

- suspendre toute demande de provision sur charges générales telle que réclamée chaque mois dans l'avis d'échéance par LMH,

- débouter LMH de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- dire que chacune des parties gardera la charge de ses propres frais et dépens.





Par ses dernières conclusions en date du 26 avril 2022, LMH demande à la cour de :



- débouter M. [P] de son appel et confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions en conséquence, 

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, 

Vu les dispositions des articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- confirmer le constat de l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, l'obligation pour M. [P] de libérer les lieux et de restituer les clés,

- dire qu'à défaut pour M. [P] de s'exécuter volontairement, celui-ci pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef avec, le cas échéant le recours de la force publique et d'un serrurier,

- confirmer la condamnation de M. [P] à verser à LMH une indemnité mensuelle d'occupation équivalente à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi et ce jusqu'à la libération effective des lieux y ajoutant, et réformant partiellement, condamnera au titre de l'arriéré pour l'occupation, actualisé à la date du 13 avril 2022 la somme de 1 188, 28 euros,

- condamner M. [P] au paiement d'une somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. 



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.









MOTIFS : 



Il sera précisé à titre liminaire que le jugement a été qualifié de manière impropre de jugement réputé contradictoire alors que M. [P] a comparu en première instance, fait valoir ses moyens de défense et formé des demandes reconventionnelles.





Sur la résiliation du bail et sur la demande de M. [P] de délais de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire :



Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 30 mars 2018, LMH a fait signifier à M. [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, réclamant au locataire la somme de 1227,50 euros suivant décompte annexé au commandement, ledit commandement visant également le défaut de fourniture de l'attestation d'assurance en contrariété avec les dispositions de l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 .



Il y a lieu de relever que M. [P] qui se contente de demander des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire, n'a pas contesté l'efficacité de ce commandement. La cour ne relève par ailleurs aucune irrégularité de forme ou de fond affectant le commandement contrevenant à une disposition d'ordre public et qu'elle aurait à relever d'office. Il sera précisé en tant que de besoin que le commandement en cause vise bien un arriéré locatif qui s'est reconstitué postérieurement à l'ordonnance homologant la mesure recommandant un rétablissement personnel et que le décompte joint au commandement fait ressortir que la somme de 3354,95 euros a été recréditée sur le compte de M. [P] le 23 juin 2017 au titre de cette procédure d'effacement.



Pour le surplus, il ressort des éléments de la cause que les causes du commandement n'ont pas été soldées dans les deux mois suivant la signification de ce dernier et il ne peut être que constaté que le locataire n'a pas justifié de ce qu'il était assuré contre les risques locatifs un mois après la signification du commandement.



Il s'ensuit que c'est à bon droit que le jugement entrepris a constaté au regard de ces éléments que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies.



M. [P] demande des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et ce au visa des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 lequel dispose que prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.





Il résulte du décompte actualisé àla date du 13 avril 2022 que le montant des sommes restant dues à cette date s'élève à la somme de 1188,28 euros, ce décompte n'étant pas spécialement contesté. Force est d'observer cependant que ce montant relativement limité s'explique par le fait que la somme de 12 178,28 euros a été recréditée au compte du locataire suite à un nouvel effacement qui par définition ne vaut pas paiement.

Il s'ensuit qu'alors que le commandement a été délivré depuis près de cinq ans à la date à laquelle la cour est amenée à statuer, le compte locatif est encore débiteur alors pourtant que le locataire a d'ores et déjà bénéficié de deux effacements.

Les circonstances de la cause ne permettent donc pas d'envisager l'octroi de délais de paiement.



De surcroît et en tout état de cause, la clause résolutoire est par ailleurs acquise au titre du défaut de justificatif par M. [P] de ce qu'il était assuré un mois après la signification du commandement, un tel manquement n'étant pas compatible avec l'octroi de délais de paiement.;



Dès lors la cour ne peut que confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 novembre 2017 et reprenant les conditions du bail en date du 12 février 2015 entre LMH et M. [K] [P] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] étaient acquises à la date du 1er mai 2018 soit un mois après la signification du commandement. 



Il sera également confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [P] et condamné ce dernier au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à parfaite libération des lieux. 



Il convient de confirmer enfin le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [P] aupaiement de l'arriéré locatif sauf à actualiser le montant de la condamnation à ce titre à la somme de 1188,28 euros suivant compte arrêté au 13 avril 2022.



Sur la demande de dommages-intérêts de M. [P] pour préjudice de jouissance :



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, lequel dispose que :



Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.



Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.



Le bailleur est obligé :



a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;



b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;



c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;



d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.



Les caractéristiques du logement décent sont par ailleurs définies par les article 2 et 3 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 



Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, M. [K] [P] fait valoir comme en première instance que son bailleur n'assure pas de manière correcte l'entretien des parties communes, et notamment un défaut de nettoyage des caves, le fait que la serrure de l'entrée ne fonctionne pas, que les espaces extérieurs et espaces verts ne sont pas entretenus et sont couverts de détritus et que l'accès aux espaces verts n'est pas possible en raison du fait que la porte y conduisant a été soudée.



C'est par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a estimé qu'il convenait de débouter M. [P] de toute demande de dommages et intérêts, d'expertise et de suspension du paiement des provisions sur charges.



La cour mettra essentiellement en exergue le fait que M. [P] s'est borné pour l'essentiel à produire aux débats pour établir le bien-fondé de sa demande :



-des photographies qui ne font pas foi ni de leur date ni des lieux qui ont été photographiés, photographies faisant apparaître notamment une pelouse jonchée de détritus aux abords d'une benne de collecte de vêtements usagés ;

-une attestation établie par l'intimé lui-même et qui ne peut donc valoir preuve ;

-un document qui se présente comme la copie d'un cahier de réclamations des locataires concernant leur logement ou les parties communes, sans précision de dates.



Au regard de l'insuffisance de ces pièces, et alors que M. [P] ne justifie pas avoir à un quelconque moment mis en demeure son propriétaire et que le bail est résilié de plein droit depuis près de cinq années à ce jour, cette résiliation ayant fait disparaître les obligations du bailleur, la cour estime que les éléments de la cause ne justifient ni la condamnation du bailleur à des domages et intérêts ni l'instauration d'une mesure d'expertise.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes de l'intimé au titre d'un manquement du bailleur à ses obligations d'assurer une jouissance paisible à son locataire.











Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :



Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.



Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.



M. [P] supportera les dépens d'appel.



Il sera fait une application très modérée des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile comme indiqué au dispositif.





PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à préciser que le jugement entrepris est en réalité un jugement contradictoire et sauf à actualiser le montant de la condamnation de M. [K] [P] au profit de l'EPIC [Localité 5] Métropole Habitat au titre de l'arriéré locatif à la somme de 1188,28 euros suivant compte arrêté au 13 avril 2022 ;



Condamne M. [K] [P] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;



Condamne M. [K] [P] à payer à la société [Localité 5] Métropole Habitat la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 









Le Greffier







Fabienne Dufossé







Le Président







Véronique Dellelis