Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 12 janvier 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 12/01/2023





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N° de MINUTE : 23/20 

N° RG 21/04470 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TZS6



Jugement (N° ) rendu le 29 Juin 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Lens





APPELANTS



Monsieur [N] [M] [F]

né le 22 Février 1975 à [Localité 6] (Roumanie)

de nationalité Roumaine

[Adresse 2]

[Localité 4]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/21/009628 du 14/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



Madame [X] [K]

née le 17 Août 1980 à [Localité 5] (Roumanie)

de nationalité Roumaine

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentés par Me Edwige Senaya, avocat au barreau de Bethune, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/21/009627 du 14/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)





INTIMÉE



SA Maisons et Cites venant aux droits de Maisons et Cites Soginorpa agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Sébastien Habourdin, avocat au barreau de Bethune, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 08 novembre 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 octobre 2022



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Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2016, la société anonyme d'HLM Maisons et Cités Soginorpa aux droits de laquelle vient la société anonyme d'HLM Maisons et Cités, a donné à bail à M. [N] [M] [F] et à Mme [X] [K] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le versement d'un loyer hors charges de 414, 26 euros.

 

Par acte extrajudiciaire en date du 24 juin 2020, la SA d'HLM Maisons et Cités a fait délivrer un commandement aux locataires d'avoir à payer la somme en principal de 3 709,18 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.



Par acte d'huissier de justice en date du 21 septembre 2020, notifié au Préfet du Pas-de-Calais le 22 septembre 2020, la SA d'HLM Maisons & Cités, se prévalant de ce que l'arriéré locatif n'avait pas été réglé dans les deux mois du commandement, a assigné M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K] devant le tribunal de proximité de Lens aux fins d'obtenir le constat de l'application de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail, ou à défaut le prononcé de la résiliation du bail, l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, l'autorisation, le cas échéant, de faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des locataires, la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 4599,82 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 août 2020, la fixation d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges, jusqu'à libération des lieux, le paiement de la somme de 150 euros au titre de la résistance abusive, le paiement d'intérêts au taux légal sur l'ensemble de ces sommes, le paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre des dépens. 





Suivant jugement contradictoire en date du 29 juin 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé de la procédure antérieure au jugement et des demandes et moyens des parties devant le premier juge, le tribunal de proximité de Lens a :



- constaté la résolution du bail conclu entre la SA d'HLM Maisons et Cités Soginorpa aux droits de laquelle vient la SA d'HLM Maisons et Cités, d'une part, et M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K], d'autre part, le 30 juin 2016 portant sur le logement situé [Adresse 2] (Pas-de-Calais) à la date du 25 août 2020 par l'effet de la clause résolutoire stipulée dans le bail,

- condamné solidairement M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K] à payer à la SA d'HLM Maisons et Cités une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges d'un montant mensuel de 445, 89 euros à compter du 25 août 2020 jusqu'à libération effective des lieux, les indemnités d'occupation portant intérêts au taux légal à compter de leur date d'échéance,

- dit que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges initiaux,

- dit que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles de l'année dépasseraient le montant des provisions versées,

- condamné solidairement M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K] à payer à la SA d'HLM Maisons et Cités la somme de 8 079, 79 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés, arrêtée au 7 mai 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2020 sur la somme de 3 677, 13 euros (déduction faite des augmentations de loyers indûment appliquées de janvier à mai 2020) et des intérêts au taux légal à compter du jugement pour le surplus,

- ordonné l'expulsion de M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K] des lieux loués dans le respect du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution (à l'expiration du délai de deux mois du commandement d'avoir à quitter les lieux) et sans préjudice des articles L412-2 et suivants du même code,

- dit qu'à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SA d'HLM Maisons et Cités pourra faire procéder à l'expulsion de M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K] et à celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- autorisé, le cas échéant, la SA d'HLM Maisons et Cités à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K] dans le délai de deux mois,

- rejeté le surplus des demandes présentées et non satisfaites,

- condamné solidairement M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l'assignation, des actes de dénonciation et des frais de signification à venir,

- dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- écarté l'exécution provisoire de droit du jugement prévue par l'article 514-1 du code de procédure civile,

- dit que la présente décision sera notifiée au Préfet du Pas-de-Calais. 



Par acte d'huissier du 15 juillet 2021, le jugement a été signifié à M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K] à domicile.



M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 13 août 2021, la déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.





La SA d'HLM Maisons & Cités a constitué avocat le 3 septembre 2021. 





Par leurs dernières conclusions en date du 9 novembre 2021, M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K] demandent à la cour de :



- infirmer les dispositions du jugement critiqué ayant condamné solidairement M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K] à payer à la SA HLM Maisons et Cités une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges d'un montant mensuel de 445, 89 euros à compter du 25 août 2020 jusqu'à libération effective des lieux, les indemnités d'occupation portant intérêts au taux légal à compter de leur date d'échéance,

- infirmer les dispositions du jugement critiqué les ayant condamné solidairement à payer à la SA HLM Maisons et Cités la somme de 8 079, 79 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés, arrêtée au 7 mai 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2020 sur la somme de 3 677, 13 euros (déduction faite des augmentations de loyers indûment appliquées de janvier à mai 2020) et des intérêts au taux légal à compter du jugement pour le surplus,

- infirmer les dispositions du jugement critiqué ayant constaté la résolution du bail à la date du 25 août 2020 par l'effet de la clause résolutoire stipulée dans le bail,

- infirmer les dispositions du jugement critiqué ayant ordonné l'expulsion de M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K] des lieux loués,

- infirmer les dispositions du jugement critiqué ayant débouté M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K] de leur demande de délais de paiement,

- infirmer les dispositions du jugement critiqué les ayant condamnés solidairement aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l'assignation, des actes de dénonciation et des frais de signification à venir,

- confirmer le jugement sur le surplus, 

Et statuant de nouveau :

- déduire du montant de la dette locative invoquée par la bailleresse, le montant du dépôt de garantie conservée par cette dernière soit 414, 16 euros ainsi que la somme de 91, 23 euros au titre des augmentations de loyers non notifiées aux locataires depuis octobre 2019,

- accorder à M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K] des délais de paiement les plus larges possibles soit un report du paiement de la dette pendant 3 années,

- dire et juger que pendant ces délais les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital,

- suspendre les effets de la clause résolutoire,

- dire n'y avoir lieu à condamnation aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile à l'égard des appelants.



Par ses dernières conclusions en date du 23 novembre 2021, la SA d'HLM Maisons & Cités demande à la cour de :



- déclarer les appelants recevables et mal fondés en leur appel,

- confirmer la décision entreprise sauf en ce qu'elle a déduit les augmentations du loyer appliquées de janvier à mai 2020, 

Y ajoutant,

- condamner solidairement M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K] à payer à Maisons et Cités la somme de 10 378, 04 euros au titre des loyers et charges et indemnité d'occupation arrêtée au 31 août 2021, outre les indemnités ultérieures jusqu'à la libération effective,

- laisser les dépens à la charge des appelants,

- les condamner à verser à Maisons et Cités la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS : 





Sur le montant de la dette locative :



Les parties appelantes demandent à cette cour de retrancher des sommes dues la somme de 91,23 euros correspondant selon elles à des majorations de loyer au titre de la révision prévue au contrat. Elles font valoir que cette majoration du loyer n'a pas été précédée d'une notification par le bailleur.



L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige dispose que :



Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.



 La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.



 A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.



 Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.



C'est par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a énoncé qu'il convenait de déduire des sommes réclamées par le bailleur la somme de 88,08 euros au titre des majorations indûment appliquées pour les mois de janvier à mai 2020; 



S'agissant du surplus de la contestation des locataires qui portait sur une somme totale de 91,23 euros, M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K] demandant que soient exclues également les majorations des mois de novembre et décembre 2019, force est de constater que les conclusions des appelants sur ce point particulièrement peu compréhensibles puisqu'il est fait état de diverses sommes mais qui sont laissées en blanc dans leurs écritures. 



Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il n'a fait droit à la contestation qu'à hauteur de la somme de 88,08 euros.



Il convient dès lors, en l'absence d'autre contestation, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K] à payer à la SA d'HLM Maisons et Cités la somme de 8 079, 79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 7 mai 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2020 sur la somme de 3677,13 euros (déduction faite des augmentations de loyers indûment appliquées de janvier à mai 2020) et des intérêts au taux légal à compter du jugement pour le surplus,



Il y a lieu par ailleurs, au vu du décompte actualisé produit par la société Maisons et Cités d'actualiser la condamnation prononcée au titre des loyers charges et indemnités d'occupation à la somme de 10 378, 04 euros - 88,08 euros = 10 289,96 euros suivant compte arrêté à la date du 31 août 2021





Sur la résolution du contrat de bail :



Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 24 juin 2020, la société Maisons et Cités a fait délivrer aux époux [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail , ledit commandement réclamant le paiement d'une somme de 3 709,18 euros au titre des loyers et charges impayés suivant compte arrêté à la date du 30 juin 2020.



M. [N] [M]-[F] et Mme [X] [K] , qui se bornent à demander des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire, n'ont pas fait valoir que ledit commandement aurait été atteint d'une irrégularité formelle ou de fond, ne remettent pas en cause dans leurs conclusions d'appelant l'efficacité de ce commandement, et la cour ne relève elle-même aucune irrégularité qui correspondrait à un manquement à une disposition d'ordre public qu'elle aurait à relever d'office.



Pour le surplus, il n'est pas soutenu que les locataires se seraient acquittés des causes du commandement dans les deux mois suivant la signification de ce dernier. L'examen de l'historique de fonctionnement du compte de M. [M]-[F] et de Mme [X] [K] fait apparaître au demeurant qu'aucune somme n'a été portée au crédit du compte dans les deux mois suivant la signification du commandement.



Il s'ensuit que c'est à bon droit que le jugement entrepris a conclu des éléments de la cause que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 août 2020.





La demande de délais de paiement des parties appelantes doit cependant être examinée au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.



Force est de constater cependant que si M. [M] [F] et Mme [K] justifient avoir une situation difficile et disposer de ressources très faibles, le montant de l'arriété locatif, déjà important initialement, s'est encore considérablement aggravé en cause d'appel et qu'il n'est pas mêmejustifié d'un début de reprise du paiement du loyer courant.



Il s'ensuit qu'il ne saurait être considéré que les locataires sont en situation de régler leur dette locative dans les délais prévus par la loi en sus du loyer courant.



Il convient par ces motifs substitués à ceux du premier juge de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de M. [M] [F] et de Mme [K] tendant à l'octroi de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire.



Dès lors la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a constaté que la résiliation du bail liant les parties, ordonné l'expulsion de M. [M] [F] et de Mme [K] et fixé l'indemnité d'occupation due par ces derniers jusqu'à la libération des lieux.



Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sort des dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge. Le jugement sera confirmé de ce chef.



M. [M] [F] et Mme [K] succombant dans leur recours en supporteront les dépens.



La comparaison des situations économiques respectives des parties et plus particulièrement la situation obérée des appelants justifie le rejet de la demande du bailleur fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant de la condamnation prononcée à l'encontre M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K] au profit de la société Maisons et Cités au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au montant de 10 289,96 euros suivant compte arrêté à la date du 31 août 2021 .



Condamne M. [N] [M] [F] et Mme [X] [K] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel. 



Le Greffier Le Président









F. Dufossé V. Dellelis