Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 12 janvier 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 12/01/2023





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N° de MINUTE :23/15 

N° RG 21/05190 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T4EC



Jugement (N° 21/00292) rendu le 30 Juillet 2021 par le Tribunal d'Instance d'[Localité 6]







APPELANTE



Madame [Y] [Z]

née le 10 Juin 1992 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Matthieu Delhalle, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/21/010873 du 19/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)





INTIMÉS



Monsieur [I] [O]

né le 16 Mai 1968 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Madame [U] [G] épouse [O]

née le 18 Juillet 1968 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentés par Me Etienne Prud'Homme, avocat au barreau d'[Localité 6], avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 08 novembre 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 octobre 2022



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Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2019, M. [I] [O] et son épouse Mme [U] [O] née [G] ont consenti à Mme [Y] [Z], un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5] moyennant le règlement d'un loyer mensuel de 600 euros. 



La locataire ne réglant pas les loyers, les époux [O] lui ont adressé une mise en demeure le 2 décembre 2019 réitérée par le notaire le 17 février 2020 et ce, en vain.



Par acte d'huissier du 31 janvier 2020, ils lui ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant total de 1 948,49 euros et dénoncé à la CCAPEX le 3 février suivant.



Faisant valoir que le commandement de payer était demeuré infructueux et que la locataire restait redevable à la date de l'assignation d'une somme de 8 267 euros au titre de l'arriéré locatif, les époux [O] ont régularisé la délivrance d'une assignation en résiliation de bail devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'[Localité 6], par acte en date du 23 mars 2021 remis à la personne de Mme [Y] [Z]. 



Aux termes de l'acte introductif d'instance, M. et Mme [O] demandaient à la juridiction saisie de constater ou à défaut prononcer l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur un appartement [Adresse 4] conclu avec Mme [Y] [Z] ou à défaut prononcer la résiliation dudit bail, ordonner l'expulsion de Mme [Y] [Z] et de tout occupant de son chef du local situé [Adresse 4] si besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, condamner Mme [Y] [Z] au paiement de la somme de 5 867 euros, décompte arrêté au 23 mars 2021, fixer l'indemnité d'occupation due par Mme [Y] [Z] à compter du 31 mars 2020 à hauteur de 600 euros mensuels et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la condamner en tant que de besoin, au paiement de ladite indemnité, dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire compte tenu de l'ancienneté et du montant de la créance, condamner Mme [Y] [Z] à verser une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la condamner aux entiers dépens en ce compris les frais liés à la délivrance du commandement payer dressé par Maître [C], huissier de justice le 31 janvier 2021, aux frais de dénonciation du commandement à la CCAPEX et des frais de dénonciation du commandement à la Préfecture. 



La défenderesse n'a pas comparu. 





Suivant jugement réputé contradictoire en date du 30 juillet 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure au jugement et des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'[Localité 6] a :



- constaté la résiliation du bail sous seing privé conclu le 1er juin 2019 entre M. [I] [O] et Mme [U] [O] née [G] son épouse, propriétaires, d'une part, et Mme [Y] [Z], locataire, d' autre part, à compter du 31 mars 2020,

- dit qu'à défaut par Mme [Y] [Z] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d' avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

- accordé cependant à Mme [Y] [Z], un délai d'un mois à compter de ce jour pour quitter les lieux par application de l'article L613-1 et L613-2 du code de la construction et de l'habitation,

- condamné Mme [Y] [Z], à payer à M. [I] [O] et à Mme [U] [O] née [G], la somme de 2 201 euros au titre des loyers et charges dus au 31 mars 2020,

- condamné Mme [Y] [Z], à payer à M. [I] [O] et à Mme [U] [O] née [G], une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, c'est à dire la somme de 600 euros par mois, et ce, à compter du 1er avril 2020,

- dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,

- dit que M. [I] [O] et Mme [U] [O] née [G] seront autorisés à obtenir sur justificatifs, le remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

- dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département du Pas-De-Calais, aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [Y] [Z], dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

- condamné Mme [Y] [Z] à payer à M. [I] [O] et à Mme [U] [O] née [G], la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [Y] [Z] aux dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer et de la dénonciation de cet acte à la CCAPEX et à la Préfecture. 





Mme [Z] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 8 octobre 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



M. [I] [O] et Mme [U] [O] née [G] ont constitué avocat le 19 octobre 2021. 





Par ses dernières conclusions en date du 29 décembre 2021, Mme [Y] [Z] demande à la cour de :



- la recevoir en son appel, 

- infirmer la décision rendue par en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail sous seing privé conclu le 1er juin 2019, à compter du 31 mars 2020, dit qu'à défaut pour Mme [Y] [Z] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés d'un tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur, accordé cependant à Mme [Y] [Z] un délai d'un mois à compter de la décision pour quitter les lieux par application de l'article L. 613-1 et 613-2 du code de la construction et d'habitation, condamné Mme [Y] [Z] à payer au bailleurs la somme de 2 201 euros au titre des loyers et charges dues au 31 mars 2020, condamné Mme [Y] [Z] à payer au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui aurait été du en cas de non résiliation de bail, c'est-à-dire la somme de 600 euros par mois, et ce, à compter du 1er avril 2020, dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis est payable à terme et aux plus tard le 5 du mois suivant, dit que les bailleurs seront autorisés à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives, dit que par les soins du greffe de la présente décision sera transmise à M. le préfet du département du Pas-de-Calais aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [Y] [Z], ordonné l'exécution provisoire de la décision, condamné Mme [Y] [Z] à payer au bailleur la somme de 800 euros titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [Y] [Z] aux dépens,



Statuant à nouveau : 

- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, permettant la continuation du contrat de bail,

- ordonner les plus larges délais de paiement,

- débouter les bailleurs du reste de leurs demandes,

- statuer ce que de droit quant aux dépens.



Par leurs dernières conclusions en date du 30 mars 2022, M. [I] [O] et Mme [U] [O] née [G] demandent à la cour de :



- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection d'[Localité 6] le 30 juillet 2021, 



Y ajoutant,

- condamner Mme [Y] [Z] une somme de 4 235 euros au titre des réparations et dégradations locatives,

- condamner Mme [Y] [Z] à verser à M. [I] [O] et Mme [U] [O] née [G] une somme de 1 400 euros sur le fondement des dispositions de l'article du code de procédure civile,

- condamner Mme [Y] [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS : 





Sur la résiliation du contrat de bail :



Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 31 janvier 2020, les époux [D] ont fait délivrer à Mme [Y] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ledit commandement réclamant le paiement d'une somme en principal de 1948,59 euros, cette somme incluant le dépôt de garantie encore impayé pour un montant de 600 euros.



Mme [Y] [Z] ne fait état d'aucune irrégularité en la forme ou au fond dudit commandement, se limitant à demander des délais de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire, et la cour ne relève aucune irrégularité qui contreviendrait à une disposition d'ordre public et qu'elle aurait à relever d'office.



Il ressort par ailleurs du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans les deux mois suivant la signification de ce dernier. 



Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 31 mars 2020.



Mme [Y] [Z] demande cependant des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire, cette demande devant être examinée au visa des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 lequel énonce que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. 



Cependant, il y a lieu de relever que Mme [Z] a en réalité d'ores et déjà quitté le logement donné à bail et ce, à la date du 16 février 2022 et que par ailleurs, elle ne justifie pas être en état de s'acquitter de sa dette locative dans le cadre de délais de paiement dès lors qu'il résulte d'un décompte actualisé des sommes dues que l'arriéré locatif s'est encore aggravé postérieurement au commandement pour être d'un montant de 5867 euros à fin novembre 2020.



Dès lors, c'est à bon droit que le jugement entrepris a constaté que la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties était définitivement acquise à la date du 31 mars 2020, ordonné l'expulsion de Mme [Z] et fixé l'indemnité d'occupation due par cette dernière jusqu'à parfaite libération des lieux, du fait de la qualité désormais d'occupante sans droit ni titre de l'intéressée.



Il convient cependant de préciser, ajoutant au jugement entrepris, que Mme [Z] a quitté le logement à la date du 16 février 2022, de dire que la mesure d'expulsion n'a donc désormais plus d'objet et qu'aucune indemnité d'occupation n'est due par Mme [Z] au-delà de cette date.

 



Sur la condamnation de Mme [Z] au paiement de l'arriéré locatif :



Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [Z] à payer aux époux [O] la somme de 2201 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 31 mars 2020 et condamné en outre Mme [Z] à payer aux époux [O] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, c'est à dire la somme de 600 euros par mois, et ce, à compter du 1er avril 2020, ces dispositions n'étant pas spécialement contestées.

 



Sur la demande des bailleurs au titre des dégradations locatives :



Les époux [O] ont formé une demande nouvelle en cause d'appel pour un montant de 4 235 euros au titre des dégradations locatives indiquant que la locataire a quitté le logement le 16 février 2022 en le laissant dans un état dégradé .



Il sera précisé à titre liminaire qu'une telle demande est recevable, dès lors qu'elle se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires des parties et qu'elle correspond aux conséquences d'un fait survenu pendant le cours de la procédure d'appel, à savoir le départ de la locataire, l'article 564 du code de procédure civile autorisant les demandes nouvelles en appel qui sont fondées sur la révélation d'un fait nouveau.



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu, outre au paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus :



-d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

-de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

-de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.



Le décret n°87-712du 26 août 1987 donne par ailleurs la liste des réparations à la charge du locataire.



Pour établir le bien-fondé de leur réclamation , les époux [O] ont produit l'état des lieux d'entrée signé par les parties le 1er juin 2019 et le constat de sortie contradictoire établi par Maître [V], huissier de justice à [Localité 9] le 16 février 2022.



Au terme de la comparaison des états d'entrée et de sortie des lieux, les époux [O] se déclarent fondés à réclamer à leur locataire une somme de 4235 euros se décomposant de la manière suivante :



-dépose des éléments dégradés : 500 euros :

-fourniture de parquet sur 20 m2en remplacement du parquet du palier du 1er étage permettant l'accès aux chambres : 840 euros après application d'un coefficient de vétusté de 30 % ;

-fourniture et pose de faïence sur 10 m2 dans l'accès à l'escalier : 400 euros après application d'un coefficient de vétusté de 20 % ;

-fourniture et pose de carrelage avec réagréage sur une superfice de 5 m2 dans la salle de bains : 480 euros après application d'un coefficient de vétusté de 20 % ;

-fourniture et pose d'un évier complet dans la cuisine : 315 euros après application d'un coeficient de vétuste de 10 % ;

-fourniture et pose d'une baignoire : 450 euros après application d'un coefficient de vétusté de 10 % ;

-la fourniture et la pose d'un store de vélux : 200 euros ; .

-reprise et pose des enduits : 3050 euros après application d'un coefficient de vétusté de 30 %



Ils produisent à cet égard un devis établi par l'entreprise [H].



Sur ce :

 

-Sur la fourniture et la pose de carrelage dans la salle de bains : le constat d'huissier établi à la sortie des lieux énonce qu'au sol, il existe un carrelage identique à celui du rez-de-chaussée et qu'il existe un défaut de planéité conséquent au niveau de ce carrelage, trois carreaux étant fissurés sur l'avant du lavabo. Il est précisé qu'un nettoyage est à faire.



A cet égard, la cour n'est pas en mesure de déterminer pour quel motif la locataire serait tenue de répondre du défaut de planéité du carrelage. Par ailleurs, force est de constater que le carrelage de la salle de bains n'était en aucun cas exempt de reproches puisque l'état des lieux d'entrée fait état de 'joint de carrelage enlevés'. 

Dès lors, il n'y a pas lieu de retenir une responsabilité de la locataire au titre de l'état du carrelage de la salle de bains et il convient donc de rejeter la demande des époux [O] sur ce point.



-Sur le remplacement de la baignoire : le constat de sortie des lieux relève que la baignoire en acrylique est d'un ton blanc d'origine mais est particulièrement jaunie et que le tablier de la baignoire en méllaminé blanc est entouré de joints grossiers. Cependant, rien ne permet d'imputer la grossiéreté des joints à la locataire tandis que la couleur jaunie de la salle de bains est le résultat de sa vétusté ou le simple résultant d'une insuffisance de nettoyage, insuffisance de nettoyage qui a été constatée au niveau des flexibles de la salle de bains. Il sera simplement alloué aux bailleurs au titre de cette insuffisance de nettoyage une somme de 50 euros à titre de réparation ;



-Sur le remplacement de l'évier de la cuisine : il a tout au plus été noté sur ce point dans le constat de sortie que cet évier se présente comme équipé de deux bacs et d'un égouttoir, sur lequel il a pu être constaté des griffes et quelques chocs légers sur l'avant de l'équipement, que les bondes sont présentes et que la robinetterie mitigeuse avec col de cygne fonctionnait bien sauf à être sale et entartrée.



Au vu de ces constatations, la cour conclut que la robinetterie est à l'état d'usage ce qui ne justifie pas la condamnation de la locataire au titre d'une indemnisation pour dégradations locatives à l'exception d'une somme correspondant à la nécessité de procédér à un nettoyage qui aurait dû être effectué, ladite somme étant fixée à la somme de 50 euros ;



-Sur la fourniture et la pose des stores de velux : il a été constaté lors du constat de sortie qu'il existait des supports d'anciens stores dans la pièce principale mais que ces stores avaient été déposés, la locataire ayant reconnu que ces stores étaient bien présents lors de son entrée dans les lieux . Dès lors et alors que le bailleur produit un devis de l'entreprise [H] chiffrant le coût du remplacement de deux stores à 200 euros , et étant précisé que la producion de factures n'est pas nécessaire, il y a lieu pour la cour de retenir une évaluation du préjudice subi par les bailleurs conforme à celle de ce devis et d'allouer ainsi à titre de réparation aux époux [O] une somme de 200 euros ;



-Sur la fourniture et la pose de faënce sur 10 m2 : la cour estime sur ce point que la réalité de dégradations n'est pas suffisamment établie étant précisé qu'il résulte de l'état des lieux d'entrée que l'état des carrelages n'était pas exempt de défauts lors de l'entrée dans les lieux de la locataire ;



-Sur la fourniture de parquet au premier étage : il résulte des énonciations du constat d'huissier que le revêtement de sol du palier d'étage est effecivement très abîmé sur le palier d'étage alors que l'état d'entrée énonçait que le parquet était en bon état.



Il convient de faire droit à la demande de ce chef, l'entreprise [H] ayant chiffré le coût de remplacement du parquet à la somme de 1200 euros et les époux [O] ayant eux-mêmes proposé une décôte de vétuste de 30 % . Il sera donc alloué aux époux [O] une somme de 840 euros.



-Sur le coût de la dépose des éléments : dès lors que les travaux nécessaires ne sont pas de l'ampleur soutenue par les bailleurs, il convient de ramener la somme allouée de ce chef aux bailleurs à 100 euros.



Au final, il est alloué aux bailleurs une somme de 50 + 50 + 200 + 840 + 100 = 

1 240 euros 



Il convient de condamner Mme [Y] [Z] à payer aux époux [O] la somme de 1 240 euros au titre des dégradations locatives.



 



Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :



Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.



Mme [Z] succombant dans son recours en supportera les dépens.



Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile comme indiqué au présent dispositif.





PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant, 



Déboute Mme [Y] [Z] de sa demande de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire,



Constate que le logement a été libéré par Mme [Z] le 16 février 2022, que la mesure d'expulsion n' a donc plus d'objet, et qu'aucune indemnité d'occupation n'est due au-delà de cette date ; 



Condamne Mme [Y] [Z] à payer à M. [I] [O] et Mme [U] [O] née [G] la somme de 1 240 euros au titre des dégradations locatives ;



Condamne Mme [Y] [Z] aux dépens, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;



La condamne à payer à M. [I] [O] et Mme [U] [O] née [G] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.









Le Greffier







Fabienne Dufossé







Le Président







Véronique Dellelis