Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 12 janvier 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 12/01/2023





****





N° de MINUTE : 23/13 

N° RG 22/02867 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UKTR



Jugement (N° 11-21-632) rendu le 03 Juin 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Douai







APPELANTE



Madame [N] [W]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Pierre-Jean Gribouva, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/005962 du 15/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)





INTIMÉE



SA SIA Habitat, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Jean-Guy Voisin, avocat au barreau de Douai, avocat constitué 



DÉBATS à l'audience publique du 08 novembre 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 octobre 2022 

****



Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2017 à effet du 22 septembre 2017, la SA SIA Habitat a donné à bail à Mme [N] [W] un appartement situé [Adresse 1]. 



Par acte d'huissier du 9 mars 2021, la SA SIA Habitat a fait délivrer à Mme [N] [W] une sommation de cesser les troubles de voisinage visant les obligations du bail et reproduisant la clause du règlement intérieur annexé au contrat de location. 



Un commandement de payer les loyers a également été délivré au preneur selon exploit d'huissier du 7 octobre 2021 visant la clause résolutoire et pour un montant principal de 1049,59 euros.

 

Par acte d'huissier du 5 juillet 2021, la SA SIA Habitat a assigné Mme [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai en vue d'entendre prononcer la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion de la locataire, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, condamner la défenderesse au paiement d'une somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l'article 1231-6 du code civil, condamner la défenderesse en tous les dépens de l'instance qui comprendront le cours de la sommation et de la présente assignation, et ordonner enfin l'exécution provisoire du jugement à intervenir.





Suivant jugement contradictoire en date du 3 juin 2022, auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure au jugement et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai a :



- prononcé la résiliation du bail conclu le 19 septembre 2017 entre SIA Habitat et Mme [N] [W] relatif à l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement,

- ordonné en conséquence à Mme [N] [W] de libérer l'appartement dans le mois de la signification du présent jugement ; 

- dit qu'à défaut pour Madame [N] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, SIA Habitat pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, 

- condamné Mme [N] [W] à payer à SIA Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au. montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux, 

- débouté Mme [N] [W] de sa demande en réparation de son trouble de jouissance,

- débouté Mme [N] [W] de ses autres demandes, 

- condamné Mme [N] [W] à payer à SIA Habitat une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [N] [W] aux dépens. 





Mme [N] [W] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 14 juin 2022, la déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



La SA SIA Habitat a constitué avocat le 21 juin 2022. 



Par ses dernières conclusions en date du 20 juin 2022, Mme [N] [W] demande à la cour de :

- dire bien appelé, mal jugé,

- infirmer le jugement dont appel,

- débouter la SIA Habitat de l'ensemble de ses demandes,

- condamner la SIA Habitat à verser à Mme [W] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi du fait d'un logement parfaitement indigne et insalubre, contraire aux obligations du bailleur,

- condamner la SIA Habitat à faire des travaux dans le logement de Mme [W] et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, ou donner à bail à Mme [W] un nouveau logement dans son parc immobilier,

- condamner la SIA à verser à Mme [W] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ses dernières conclusions en date du 8 septembre 2022, la SIA Habitat demande à la cour de :

- recevoir Mme [N] [W] en son appel mais le déclarer mal

fondé, la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions en cause d'appel,

- constater que les motifs du premier juge justifient pleinement sa décision et confirmer celle-ci en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant, 

- condamner Mme [N] [W] à payer à la SA SIA Habitat la somme de 1500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel,

- la condamner également aux entiers dépens de l'appel lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Guy Voisin, avocat au barreau de Douai, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



La cour a autorisé la communication par le conseil de la SA SIA Habitat d'une note en délibéré concernant le fait que la locataire a quitté le logement avant l'audience d'appel.



Un telle note a été effectivement communiquée. 



MOTIFS : 



Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail :



L'article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.



La SA SIA Habitat a fondé sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail sur le fait que la locataire et les membres de sa famille vivant dans le logement et dont elle doit répondre sont à l'origine de différentes nuisances portant atteinte au voisinage ainsi que sur un défaut de paiment des loyers. Mme[W] soutient qu'elle a au contraire respecté ses obligations de locataire.



Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de bail.



Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'utiliser les droits dont il dispose en propre pour faire cesser les troubles du voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ses locaux.



Il sera précisé enfin que l'obligation du locataire de jouir paisiblement des locaux donnés à bail sans causer de nuisances à l'entourage est encore rappelée par le règlement intérieur intégré aux clauses du bail liant les parties.



Pour établir le bien-fondé de sa demande la SA SIA Habitat a produit aux débats plusieurs pièces de nature à établir l'existence de nuissances causés au voisinage :



-la copie d'une sommation par acte d'huissier adressée par la SA SIA Habitat à Mme [N] [W] le 29 mars 2021, sommation d'avoir à jouir paisiblement du bien donné à bail et d'avoir à cesser les troubles du voisinage ;

-une attestation sur l'honneur rédigée en forme de pétition émanant d'une quinzaine de personnes habitant dans la [Adresse 1] évoquant de nombreuses dégradations commises par la famille [W] dans les parties communes (vitrage cassé, ferme-porte arraché, boîtes aux lettres dégradées, dépôt d'encombrants, outre des agressions et des insultes, des jets de pierre sur les voitures et les maisons de la [Adresse 6], des mises à feu, et du tapage nocture et un sentiment d'insécurité qui a gagné la [Adresse 1] en son entier ;

-des copies de courrier adressés par Mme [Y] [J] et M. [K] [P] au maire de la commune de [Localité 5] en même temps qu'au dirigeant de la société SIA Habitat en mars 2011 faisant état d'un besoin d'intervention au regard du climat dans la [Adresse 1], évoquant pour l'un des agressions, des tapages noctures et des jets de pierre et pour l'autre des tags, des amas d'ordures et d'encombrants stationnant pendant de longues périodes, tous faits imputés aux membres de la famille [W] ;

-une lettre de Mme [O] [R] en date du 18 août 2022 évoquant une agression à tout le moins verbale de son mari en bas de son immeuble par trois jeunes alcoolisés dont le fils [W] puis une agression verbale et physique de son propre fils dans la même soirée, des menaces de brûler sa voiture, proférées par [T] [W] à l'encontre de son fils ;

-diverses attestations dont l'attestation établie par M. [V] [E] et l'attestation établie par Mme [G] [H] faisant également état de faits de nature à troubler la tranquillité du voisinage ;

-des dépôts de plainte et compte-rendus d'intervention de police au titre d'infractions et de faits d'incivilité reprochés aux membres de la famille [W] ;

-des échanges de courriel entre Mme [Y] [J] et la police municipale de [Localité 5] ; 

-des échanges de courriel intervenus entre plusieurs locataires et la police municipale encore en septembre 2022.



La cour se réfère pour le surplus aux motifs du jugement entrepris pour ce qui concerne le détail des éléments de preuve de nature à caractériser les faits dénoncés par la société SIA Habitat.



Les multiples éléments de preuve ainsi produits établissent sans équivoque la réalité de nuisances liées au comportement de la locataire ou à tout le moins des personnes qui vivent avec elle et dont elle doit répondre sur ce point, nuisances de nature à perturber fortement la communauté formée par les autres locataires et la communauté de voisinage. Il apparaît par ailleurs que les comportements perturbateurs ont perduré nonobstant les termes de la sommation faite à la locataire le 29 mars 2021 et au-delà même de la date de la délivrance de l'assignation, puisque les pièces produites font apparaître que de nouveaux faits de nuisance sont survenus pendant le cours même de la procédure d'appel devant cette cour. 



C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que les faits reprochés à la locataire étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail.



Il convient donc pour la cour, par ces motifs et ceux du premier juge , de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail, et ce sans qu'il soit besoin de procéder à un plus ample examen du second motif de résiliation invoquée, à savoir le défaut de paiement des loyers.



Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [N] [W] et condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation due jusqu'à parfaite libération des lieux.



Il convient toutefois pour la cour de constater que cette libération des lieux est intervenue à la date du 13 octobre 2022, qu'aucune indemnité d'occupation n'est due par l'ex-locataire au-delà de cette date et que la mesure d'expulsion est devenue sans objet.



Sur la demande reconventionnelle de Mme [N] [W] en dommages et intérêts pour privation de jouissance :



Il sera rappelé que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, dispose que :



Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.



Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. 



Le bailleur est obligé : 



a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; 



b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; 



c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; 



d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.



Les caractéristiques du logement décent sont par ailleurs définies par les articles 2 et 3 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 



Au soutien de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts, Mme [N] [W], qui forme appel incident de ce chef, fait valoir qu'elle a dénoncé depuis plusieurs mois et par plusieurs courriers adressés à la société SIA Habitat la situation d'insalubrité du logement caractérisée par la présence de cafards, des problèmes importants d'humidité et des fissures sur les murs .



Mme [W] s'est cependant bornée à produire aux débats des photographies qui ne font foi ni de leur date ni de ce qui a été précisément photographié. Certaines desdites photographies font apparaître des amas de meubles proches de la voie publique, ce qui en soi n'apparaît pas pouvoir correspondre à des manquements du bailleur mais plutôt aux faits reprochés à la locataire.









Par ailleurs, il ne résulte pas des éléments de la cause que Mme [W] aurait à un quelconque moment alerté son bailleur de difficultés afférentes à son logement non plus que saisi les services compétents en matière d'insalubrité ou de logement indécent.



La décision sera dès lors confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [W].



Enfin, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande en exécution de travaux, cette solution s'imposant de plus fort alors que Mme [W] a quitté le logement donné à bail.



Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.



Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.



Mme [N] [W] succombant dans son recours en supportera les dépens.



Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédre d'appel comme indiqué au présent dispositif.



PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, 



Constate que Mme [N] [W] a libéré le logement donné à bail à la date du 13 octobre 2022, qu'aucune indemnité d'occupation n'est due par l'ex-locataire au delà de cette date et que la mesure d'expulsion est devenue sans objet ;



Condamne Mme [N] [W] aux dépens, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle 



Condamne Mme [N] [W] à payer à la SA SIA Habitat la somme de 900 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. 







Le Greffier







Fabienne Dufossé







Le Président







Véronique Dellelis