Cour d'Appel · 3ème Chambre — 12 janvier 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 21/02789 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FT6A

Minute n° 23/00021





[W], [Z]

 C/

[I], [C]









Jugement Au fond, origine Tribunal de proximité de SAINT-AVOLD, décision attaquée en date du 07 Octobre 2021, enregistrée sous le n° 11-20-0249

 

 

COUR D'APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE - TI

ARRÊT DU 12 JANVIER 2023









APPELANTES :



Madame [D] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ



Madame [F] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ





INTIMÉS :



Monsieur [O] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Non représenté



Madame [B] [C] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Non représentée





DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 27 octobre 2022 tenue par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 12 janvier 2023.



GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :





PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : Mme BASTIDE, Conseiller

M. MICHEL, Conseiller



ARRÊT : par défaut



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSE DU LITIGE': 



Par acte reçu par Me Mann, notaire à Morhange le 17 janvier 2012, M. [O] [I] et Mme [B] [C] épouse [I] ont vendu à Mme [D] [W] et Mme [F] [Z] les biens et droits dépendant d'un ensemble immobilier collectif situé [Adresse 1]), comprenant le lot de copropriété n° 2 composé d'un appartement sur deux niveaux et d'un terrain.



A la requête de Mmes [W] et [Z] se plaignant de désordres trouvant leur origine dans les travaux réalisés par les précédents propriétaires, le juge des référés du tribunal de grande instance de Sarreguemines a ordonné le 2 octobre 2018 une mesure d'expertise.



Par acte du 10 juin 2020, Mme [W] et Mme [Z] ont fait assigner M. et Mme [I] devant le tribunal de proximité de Saint-Avold aux fins de les voir condamner solidairement à leur payer les sommes de'6.480 euros au titre de la garantie décennale et de 5.760 euros en réparation des troubles de jouissance et au titre du remboursement des frais d'assurance,' à communiquer et produire les factures des entreprises intervenues pour la construction de la maison depuis 2008 à peine d'astreinte de 75 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification du jugement, à leur verser une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Les défendeurs ont conclu à l'irrecevabilité de l'action au regard du statut de la copropriété, au rejet des demandes et au versement d'une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 7 octobre 2021, le tribunal a :

- déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par Mmes [W] et [Z] au titre de la remise en état des parties communes de la copropriété située [Adresse 1]

- déclaré recevable la demande de dommages et intérêts au titre de la reprise des désordres affectant les fenêtres en façade de l'immeuble d'habitation situé [Adresse 1]

- condamné solidairement M. et Mme [I] à verser à Mmes [W] et [Z] la somme de 864 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement'

- débouté Mmes [W] et [Z] de leur demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice personnel' 

- condamné solidairement M. et Mme [I] à remettre à Mmes [W] et [Z] les factures des entreprises intervenues pour la construction de leur immeuble d'habitation depuis le 1er octobre 2008 jusqu'à la déclaration d'achèvement des travaux du 26 août 2011, dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement sous peine d'astreinte de 5 euros par jour de retard pendant deux mois'

- condamné solidairement M. et Mme [I] aux dépens y compris ceux afférents à la procédure de référé expertise référencée RG 9.18/00126, et à verser à Mmes [W] et [Z] une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le tribunal, rappelant que le copropriétaire qui exerce à titre individuel une action visant à obtenir la remise en état des parties communes doit appeler en la cause le syndicat des copropriétaires, lequel a qualité à agir en justice, conjointement ou non avec plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, a énoncé qu'à l'exception de la mise en 'uvre d'un joint d'étanchéité autour des fenêtres (parties privatives), les travaux listés par l'expert judiciaire concernent les parties communes et que l'absence de mise en cause dans la procédure du syndicat des copropriétaires, rend irrecevable la demande de dommages-intérêts afférente à la remise en état des parties communes de la copropriété. Il a fait droit à la demande de dommages-intérêts au titre de la reprise des désordres affectant les fenêtres de la façade de l'immeuble, parties privatives, sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil, en relevant que les travaux de transformation d'un atelier en un appartement réalisés par M. et Mme [I] qui n'ont conservé que les murs extérieurs, ont porté atteinte à la structure du bâtiment d'origine, que la responsabilité des défendeurs, réputés constructeurs, est engagée du fait de l'absence d'étanchéité des fenêtres en façade, laquelle résulte d'une exécution non conforme aux règles de l'art et au DTU et est constitutive d'un désordre de caractère décennal. Enfin il a rejeté la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance et financier pour défaut de preuve, l'expert judiciaire n'ayant constaté aucune détérioration causée par de l'eau traversante au sein du logement et les demanderesses ne démontrant pas que des franchises d'assurances sont demeurées à leur charge.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 22 novembre 2021, Mme [D] [W] et Mme [F] [Z] ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable leur demande de dommages et intérêts au titre de la remise en état des parties communes de la copropriété située [Adresse 1] et les a déboutées de leur demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice personnel.



Aux termes de leurs conclusions déposées le 8 juin 2022, elles demandent à la cour d'infirmer le jugement et de :

- déclarer recevable et bien fondée l'ensemble de leurs demandes, en ce compris au titre du préjudice personnel et de la remise en état des parties communes de la copropriété située [Adresse 1]

- condamner solidairement M. et Mme [I] à réaliser, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, les travaux suivants ': réalisation du raccord de toiture avec le pignon, nettoyage autour des velux, rajout du bande souple sur la longueur de la ligne faîtière le long de la façade avant, remplacement des tuiles de rive, dépose des tuiles du lattage existant, réalisation du lattage sur chevrons, du contre-lattage et repose des tuiles, réalisation de l'étanchéité périphérique autour des cadres des fenêtres par la réalisation du joint d'étanchéité manquant'

- subsidiairement condamner solidairement M. et Mme [I] à leur payer la somme de 6.480 euros au titre de la garantie décennale

- les condamner solidairement à leur payer la somme de 5.760 euros (soit 1.440 euros par an) au titre du trouble de jouissance et du remboursement des frais d'assurance

- confirmer le jugement pour le surplus

- en tout état de cause débouter M. et Mme [I] de l'intégralité de leurs demandes et les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 d'appel'ainsi qu'aux dépens d'appel.



Les appelantes soutiennent que leur demande au titre de la remise en état des parties communes de la copropriété est recevable dès lors que les désordres affectant les parties communes ont eu un impact sur leur lot privatif. Elles exposent que M. et Mme [I] ont transformé en 2008 l'atelier et le garage jouxtant leur maison d'habitation en un appartement qu'ils leur ont vendu en 2012, seuls les murs extérieurs ayant été conservés, qu'elles ont constaté depuis 2016 des infiltrations d'eau provenant du velux et de la couverture ainsi qu'une absence d'étanchéité, que le rapport d'expertise dressé le 23 novembre 2019 confirme l'existence d'infiltrations ayant pour origine diverses malfaçons au niveau de la toiture et des fenêtres en PVC résultant d'une réalisation non conforme aux règles de l'art, dont il chiffre le coût de la reprise à la somme de 6.480 euros TTC, que M. et Mme [I], qui sont à l'origine des travaux et ont la qualité de constructeurs-vendeurs, sont tenus de les garantir des désordres constatés, imputables aux entreprises intervenues dans la construction, au titre des articles 1792 et suivants du code civil. A titre subsidiaire, elles font valoir qu'elles n'ont pas eu connaissance des vices affectant l'immeuble lors de l'acquisition, que la clause figurant à l'acte de vente exonérant les vendeurs des vices cachés dont ils n'avaient pas connaissance ne peut produire effet, alors d'une part qu'ils ne pouvaient ignorer les défauts de construction du bien qu'ils vendaient, du fait notamment de l'absence de toute étanchéité des fenêtres, d'autre part qu'en leur qualité de constructeurs-vendeurs, ils sont assimilés à des professionnels auxquels la clause d'exonération n'est pas opposable, ajoutant qu'elles sont en droit de solliciter, sur le fondement de la garantie des vices cachés, soit la résolution du contrat avec restitution du prix et réparation du préjudice, soit l'octroi de dommages et intérêts se chiffrant au regard du coût nécessaire pour remédier aux vices.



Les appelantes font état, s'agissant de leur préjudice de jouissance, de l'impossibilité pour elles d'utiliser une des pièces de l'appartement de manière conforme à sa destination, les infiltrations d'eau les obligeant à placer des seaux sous le velux d'une des chambres, ce que l'expertise réalisée au mois d'avril n'a pas pu constater, et l'humidité consécutive aux infiltrations rendant difficile l'aménagement de la pièce sans abîmer les meubles. Elles prétendent qu'elle ont été contraintes de faire appel à leur assurance pour des travaux de restauration d'urgence et ont réglé à deux reprises la franchise, que la situation s'aggrave à chaque épisode de mauvais temps, les infiltrations causant des dégâts de plus en plus importants ainsi qu'il résulte du constat d'huissier daté du 14 avril 2022. 



Par acte du 9 mars 2022 remis à étude, les appelantes ont fait signifier la déclaration d'appel à M. et Mme [I] qui n'ont pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 juin 2022. 



MOTIFS DE LA DECISION : 



Sur les travaux de réparation des parties communes



Ainsi que l'a relevé le premier juge, il résulte de l'acte de vente du 17 janvier 2012 intervenu entre M. et Mme [I] d'une part, et Mmes [W] et [Z] d'autre part, que les biens vendus sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété'et que l'acquéreur devient de plein droit, à compter de la signature de l'acte, membre du syndicat des copropriétaires et s'oblige à respecter le statut de la copropriété résultant de la loi du 10 juillet 1965.



Selon l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu'en défense, même contre certains des copropriétaires. Il peut notamment agir, conjointement ou non, avec un ou plusieurs de ces derniers en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.



Il résulte de ces dispositions que si un copropriétaire peut agir à titre individuel contre le constructeur, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, pour obtenir la réparation des désordres, malfaçons ou défauts de conformité qui peuvent affecter les parties communes dans la mesure où il démontre qu'il subit un préjudice personnel dans la jouissance de ses parties privatives ou des parties communes, indépendant de celui subi par la collectivité des copropriétaires, encore faut-il qu'il appelle en la cause le syndicat des copropriétaires. Il sera observé à cet égard que dans l'espèce ayant donné lieu à l'arrêt de la Cour de cassation en date du 19 octobre 2005 dont font état les appelantes, le syndicat des copropriétaire était intervenu conjointement avec les copropriétaires.



De la même façon, la recevabilité de l'action engagée par un copropriétaire contre son vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés est également conditionnée, lorsque les défauts affectent les parties communes, à la mise en cause du syndicat.



En l'espèce, à l'exception du défaut d'étanchéité des joints autour des fenêtres, les désordres relevés par l'expert judiciaire affectent les parties communes de l'immeuble, s'agissant des fissures dans le mortier formant le solin, des infiltrations des encadrement des velux et sous la couvertine faîtière le long de la façade avant, du défaut d'étanchéité des joints entre les tuiles de rive et de l'absence de contre-lattage sur chevrons sous les tuiles.



La demande des appelantes tendant à la condamnation de M. et Mme [I] à procéder à la réparation de ces désordres, à titre principal en nature et à titre subsidiaire par équivalent, est irrecevable, quel qu'en soit le fondement juridique, en l'absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires. Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur le préjudice de jouissance et les frais d'assurance



Tout copropriétaire pouvant exercer seul les actions concernant la jouissance de son lot, la demande de Mmes [W] et [Z] qui tend à l'indemnisation du préjudice personnel de jouissance qu'elle subissent du fait des désordres affectant les parties communes de l'immeuble est recevable, étant observé que la formalité relative à l'information du syndicat, qui a pour but de lui permettre d'intervenir dans la procédure en exerçant l'action collective pour la sauvegarde des intérêts de la communauté des copropriétaires, n'est pas prescrite à peine d'irrecevabilité de la demande.



Les appelantes qui font état d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice financier résultant des infiltrations d'eau au niveau du velux d'une chambre, produisent le procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 14 avril 2022, qui relève dans une pièce la présence d'auréoles jaunâtres avec décollement des enduits sur le plafond, principalement localisées le long du velux côté droit dans chaque angle inférieur, ainsi que côté mur mitoyen dans les angles et au pied de la soupente.



Il résulte toutefois des constatations et conclusions de l'expert judiciaire que les infiltrations minimes qu'il a constatées au niveau des encadrements latéraux des velux, trouvent leur origine non dans un défaut de pose mais dans un défaut d'entretien et de nettoyage des tuiles et pièces métalliques entourant les fenêtres, les mousses et autres détritus qui encombrent les encadrements provoquant des débordements.



Les appelantes, qui ont acquis l'appartement litigieux en janvier 2012, ne rapportent pas la preuve que les désordres imputables à un défaut d'entretien courant, constatés sept années plus tard, relèveraient de la responsabilité des vendeurs. En conséquence elles doivent être déboutées de leur demande d'indemnisation et le jugement confirmé.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les appelantes, qui succombent en leur appel, sont déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnées aux dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS : 



LA COUR,

 

CONFIRME le jugement rendu le 7 octobre 2021 par le tribunal de proximité de Saint-Avold en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de dommages-intérêts de Mme [D] [W] et Mme [F] [Z] au titre de la remise en état des parties communes de la copropriété située [Adresse 1] et débouté Mme [D] [W] et Mme [F] [Z] de leur demande de dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance et financier ; 



Y ajoutant,



DECLARE irrecevable la demande de Mme [D] [W] et Mme [F] [Z] tendant à la condamnation de M. [O] [I] et Mme [B] [C] épouse [I] à réaliser sous astreinte, les travaux de remise en état des parties communes, tels que décrits par l'expert judiciaire ; 



DEBOUTE Mme [D] [W] et Mme [F] [Z] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE Mme [D] [W] et Mme [F] [Z] aux dépens d'appel.





Le Greffier Le Président de chambre