Cour d'Appel · 3e chambre civile — 12 janvier 2023

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 12 JANVIER 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 18/03129 - N° Portalis DBVK-V-B7C-NWQ4





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 04 juin 2018 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN 

N° RG 15/00567





APPELANT :



M. [N] [R]

né le 11 août 1931 à [Localité 8] (66)

de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER,

et assisté à l'instance par Me Wilfrid André VILLALONGUE de la SELARL CAN JURIS, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES







INTIME :



M. [M] [W]

né le 10 juin 1980 à [Localité 7] (66)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Me Sarah HUOT de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, substituée à l'audience par Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER







Ordonnance de clôture du 12 octobre 2022



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA







ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, greffière.





*

* *





FAITS ET PROCEDURE



[M] [W] est propriétaire sur la commune de [Localité 8] (66) d'un immeuble, cadastré AY [Cadastre 2] constitué d'une ancienne grange jouxtant une petite cour située à l'arrière.

[N] [R] est propriétaire de la parcelle voisine cadastrée AY [Cadastre 3].



Invoquant une appropriation de la cour par son voisin et des travaux ayant muré sa porte permettant d'accéder à la cour, [M] [W] a obtenu, par ordonnance de référé du 2 octobre 2013, la condamnation de son voisin à remettre en état l'ouverture.





Par exploit du 11 février 2015 [M] [W] a assigné [N] [R] devant le tribunal de grande instance de Perpignan pour se voir reconnaître la propriété de la cour litigieuse située à l'arrière de sa bâtisse et pour voir condamner [N] [R] à procéder à la reconstruction du mur de clôture démoli.



Par jugement du 4 juin 2018 ce tribunal a :



- jugé qu'il est établi que le propriétaire de la grange édifiée sur la parcelle cadastrée AY [Cadastre 2] bénéficie de la propriété de la cour située à l'arrière de la bâtisse par usucapion ;

- jugé en conséquence que la cour située à l'arrière de la bâtisse édifiée sur la parcelle cadastrée AY [Cadastre 2], commune de [Localité 8] et appartenant à [M] [W] fait partie intégrante de cette parcelle ;

- invité [M] [W] à procéder à la publication du jugement auprès du service chargé de la publicité foncière ;

- condamné [N] [R] à procéder à la reconstruction du mur de clôture qu'il a démoli en le remettant dans son état d'origine, c'est-à-dire en pierres apparentes et de même hauteur, longueur et largeur dans les six mois de la signification du jugement ;

- dit n'y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

- débouté [M] [W] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

- dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire du jugement ;

- condamné [N] [R] aux entiers dépens ;

- condamné [N] [R] à payer à [M] [W] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





[N] [R] a relevé appel de cette décision le 15 juin 2018.





Vu les conclusions de l'appelant remises au greffe le 11 avril 2019 ;



Vu les conclusions de [M] [W] remises au greffe le 6 octobre 2022 ;





MOTIFS





La propriété immobilière s'acquiert par titre mais également par prescription.



Par donation du 15 mai 2008 [M] [W] a reçu un bien immobilier situé commune de [Localité 8], cadastré AY [Cadastre 2], constitué d'une grange avec toutes ses aisances et dépendances.



Le bien appartenait à [F] [W] qui l'avait reçu par héritage de [U] [J] qui, elle-même, l'avait reçu en donation par acte du 23 juin 1962.

Ce dernier acte mentionnait que cette parcelle, anciennement cadastrée D [Cadastre 4], comprenait " une maison d'ouvrier attenante avec petite cour derrière ".



Il apparaît ainsi que, si le titre de propriété de [M] [W] ne mentionne pas la petite cour située à l'arrière de sa bâtisse, cette cour ne bénéficie que d'un seul accès par une porte située dans l'immeuble [W] puisqu'à l'origine cette grange et la cour faisait partie d'un ensemble immobilier.

Cette configuration est confirmée par un constat d'huissier dressé le 2 décembre 2011 mentionnant que cette cour est délimitée par trois murs en vieilles pierres, outre la façade arrière de la grange qui comprend l'ouverture servant de porte ainsi qu'une fenêtre.

Elle est également confirmée par cinq témoins qui attestent que la grange de [M] [W] disposait d'une porte d'accès à la cour située à l'arrière et qu'il n'existait aucun autre accès et ce, depuis plus de 50 ans.





Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.





[M] [W], par constat du 22 mai 2013, a fait relever que le mur délimitant les parcelles [O] était partiellement détruit et que l'accès à la cour depuis son immeuble avait été totalement muré avec des parpaings.

Or, jusqu'à cette date, la cour n'était accessible que par la porte aménagée dans le mur de la grange, propriété de [M] [W]. [Z] [G], expert en bâtiment, a constaté au mois de mai 2019 que l'ouverture située à l'arrière de la grange datait de plusieurs dizaines d'années, depuis la construction initiale du bâtiment, puisque les matériaux vétustes étaient ceux utilisés à cette époque.

Ainsi, seul [M] [W], et ses auteurs avant lui, ont utilisé depuis plus de 30 ans, avant la démolition du mur et l'obstruction de la porte, cette cour qui était rattachée à leur immeuble.



Pour s'opposer à la demande de [M] [W] l'appelant fait état du cadastre qui attribuerait la cour à la parcelle AY [Cadastre 3]. Cependant le cadastre est un document fiscal et ne peut constituer une preuve de propriété immobilière. Il est seulement un indice qui, en l'espèce, est contredit par les actes des auteurs de [M] [W], les témoignages et les relevés objectifs de l'état des lieux.

[N] [R] produit des attestations de sa famille et d'une employée qui, par là-même sont sujettes à caution et ne peuvent être probantes.



D'autres témoins indiquent que la cour était mal entretenue et envahie de ronces. Ces éléments ne peuvent aller à l'encontre de la possession par [M] [W] de la cour litigieuse puisque les murs de plus de 3 m de haut qui l'entourent ne permettent pas de constater son état. Par ailleurs, un mauvais entretien de cette cour n'exclut pas que l'intimé et ses auteurs y accédaient et en avaient la possession par l'unique accès aménagé dans le mur de la grange implantée sur leur fonds.

Pour sa part, [N] [R] ne dispose d'aucun titre et ne peut prouver une possession trentenaire puisqu'il n'a pas eu d'accés à la cour avant qu'il ne démolisse le mur.

[M] [W] et ses auteurs ont ainsi eu, pendant plus de 30 ans, une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire de cette cour, qui fait partie intégrante de la parcelle AY [Cadastre 2], et en sont donc devenus propriétaires par usucapion.



Le jugement sera confirmé de ce chef.





[M] [W] demande la reconstruction par [N] [R] du mur démoli dans son état d'origine par une entreprise qualifiée et assurée.

Le mur doit effectivement être rebâti dans son état initial c'est-à-dire, ainsi que l'a ordonné le jugement, en pierres apparentes de même hauteur, longueur et largeur. L'entreprise qui procédera à cette reconstruction doit être qualifiée et assurée.

L'appelant doit procéder à cette obligation dans les six mois de la présente décision, délai passé lequel courra une astreinte.





Dans l'attente de cette reconstruction, il convient de faire interdiction à [N] [R] et à tout occupant de son chef de pénétrer dans la cour.





[M] [W] réclame des dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance de la cour.

Il ne peut être contesté qu'il a été privé de cette jouissance, pendant presque 10 ans, depuis que [N] [R] a muré la porte permettant l'accès.

Ce préjudice doit être indemnisé par l'allocation de la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts et le jugement infirmé sur ce point.





La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive doit être écartée dans la mesure où [N] [R] a, sans abus, utilisé son droit de recours.







PAR CES MOTIFS,





La cour,





Confirme le jugement sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à prononcer une astreinte et en ce qu'il a débouté [M] [W] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;



Et statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,



Condamne [N] [R] à procéder à la reconstruction du mur de clôture de la cour qu'il a démoli en le remettant dans son état d'origine, c'est-à-dire en pierres apparentes et de même hauteur, longueur et largeur ainsi qu'il est précisé au procès-verbal de constat d'huissier du 2 décembre 2011, par une entreprise professionnelle qualifiée et assurée et ce, dans les six mois de la signification de la présente décision délai passé lequel courra une astreinte de 300 euros par jour de retard pendant 60 jours après quoi il sera à nouveau fait droit ;



Condamne [N] [R] à fournir, préalablement à la réalisation des travaux, à [M] [W] l'attestation d'assurance responsabilité civile et décennale de l'entreprise devant effectuer les travaux ainsi que son devis ;



Dans l'attente de la reconstruction du mur, fait interdiction à [N] [R] et à tout occupant de son chef de pénétrer dans la cour sous peine d'une astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par huissier de justice ;



Condamne [N] [R] à payer à [M] [W] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;



Déboute [M] [W] de sa demande de dommages intérêts pour résistance abusive ;



Condamne [N] [R] à payer à [M] [W] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d'appel ;



Condamne [N] [R] aux dépens de l'appel qui seront distraits aux avocats de la cause conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





La greffière, Le président,