Cour d'Appel · 2ème Chambre — 12 janvier 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° /23 DU 12 JANVIER 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/02531 - N° Portalis DBVR-V-B7F-E3PG 



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du tribunal judiciaire d'EPINAL, R.G. n° 17/00605, en date du 26 août 2021, 



APPELANTS :

Madame [H] [Y] épouse [V]

née le [Date naissance 3] 1975 à [Localité 5], domiciliée [Adresse 6]

Représentée par Me Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY



Monsieur [P] [V]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 5], domicilié1 [Adresse 6]

Représenté par Me Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY





INTIMÉE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE CENTRE EST, société anonyme au capital de 124 821 703 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° B 379 502 644 dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Virginie GERRIET de la SELARL CHOPIN AVOCATS, avocat au barreau D'EPINAL





COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 01 Décembre 2022, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère, chargée du rapport

qui en ont délibéré ; 



Greffier, lors des débats : Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;



A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 12 Janvier 2023, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; 

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE



Par actes sous seings privés du 10 juin 2008, réitérés par acte notarié du 24 octobre 2008, la SA Crédit Immobilier de France Centre Est, aux droits de laquelle vient la SA Crédit Immobilier de France Développement (ci-après la SA CIFD), a consenti aux époux [V] les prêts suivants :

- un prêt à l'accession sociale (PAS) d'un montant de 156 498 euros, remboursable en 360 mois au taux de 5,25% l'an par échéances mensuelles de 962,66 euros, en vue de financer l'acquisition d'un terrain sis à [Adresse 7], ainsi que la construction d'une maison d'habitation, ayant fait l'objet de deux avenants successifs les 9 décembre 2010 et 1er avril 2014, ayant pour effet respectivement de ramener le taux nominal à 4,30% l'an et le montant de l'échéance à 876,21 euros, puis de ramener le taux nominal à 3,90% permettant une réduction de la durée du prêt et le montant de l'échéance à 876,69 euros,

- un prêt-relais d'un montant de 120 000 euros remboursable à la 24ème échéance (soit le 31 octobre 2010) au taux de 5,50% l'an, dans l'attente de la vente de leur bien immobilier sis à [Localité 4] (88), acquis le 23 août 2002 moyennant le prix de 94 518,39 euros.



Par acte du 29 novembre 2010, la SA CIFD a accordé aux époux [V] un délai complémentaire jusqu'au 30 avril 2011 afin de vendre le bien de [Localité 4].



Le bien immobilier sis à [Localité 4] a été vendu en avril 2012 moyennant le prix de 103 000 euros.



Par acte sous seing privé du 10 mai 2012, la SA Crédit Immobilier de France a consenti aux époux [V] un prêt à la consommation d'un montant de 3 000 euros remboursable jusqu'au 10 juin 2017 par échéances mensuelles de 63,59 euros.



Par acte sous seings privés du 6 avril 2012, réitéré par acte notarié en date du 2 juillet 2012, la SA Crédit Immobilier de France a consenti aux époux [V] un prêt d'un montant de 45 595 euros remboursable au taux fixe de 4,85% l'an en 336 mensualités de 263,52 euros, portant sur le rachat du prêt-relais suite à la vente de la maison sise à [Localité 4] (88), modifié par avenant du 1er avril 2014 portant le taux nominal à 4,30%.



Par courriers des 18 juin 2015 et 4 septembre 2015, la SA CIFD s'est opposée au réaménagement des prêts sollicité par les époux [V] les 17 avril 2015 et 7 août 2015.



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Par acte d'huissier en date du 23 mars 2017, les époux [V] ont fait assigner la SA CIFD devant le tribunal de grande instance d'Epinal afin d'être dispensés du paiement des intérêts relatifs aux emprunts, avec imputation des intérêts versés depuis 2008 sur le capital, et de voir la SA CIFD condamnée à leur verser la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice subi pour manquement au devoir de mise en garde. Ils ont en outre sollicité condamnation de la SA CIFD à leur verser une somme de 47 900 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la faute commise dans l'évaluation de leur bien immobilier sis à [Localité 4] (88).



Ils ont soutenu que leur action était recevable au regard du délai de prescription courant à compter des premières difficultés de remboursement apparues après la souscription du prêt le 6 avril 2012 avec impossibilité de s'acquitter des mensualités au cours de l'année 2015. Ils ont ajouté que les crédits ne devaient pas dépasser un taux d'endettement de 35%, prestations familiales fluctuantes non comprises au niveau des ressources, et qu'ils n'avaient pas été informés ni mis en garde sur les risques encourus. Ils ont constaté que les prêts concentis correspondaient à des crédits à la consommation et que le formalisme prescrit aux articles L. 341-1, L. 341-8, L. 341-25 et L. 341-28 du code de la consommation n'était pas respecté, privant le prêteur de sa créance d'intérêts. Ils ont ajouté que la SA CIFD avait surévalué la valeur du bien à revendre et que le prêt- relais consenti pour 70% de ce montant devait être en réalité de 72 100 euros, compte tenu du prix de revente perçu de 103 000 euros.



La SA CIFD a conclu à la prescription de l'action et subsidiairement au débouté des demandes. Elle a soutenu que le point de départ de la prescription correspondait au jour de l'octroi du crédit et que ce délai était expiré au 24 octobre 2013. Elle a ajouté que les époux [V] avaient signé avant la souscription des prêts un document intitulé 'demande de prêt' qui constituait une étude de risque et qu'il convenait de prendre en compte les prestations familiales versées pour les enfants âgés de moins de quinze ans au titre des ressources, précisant que le PAS avait permis de réduire l'échéance mensuelle de 1 368,50 euros à 960 euros et que les époux [V] s'étaient toujours acquittés des échéances depuis 2008. Elle a précisé que les dispositions du code de la consommation invoquées par les époux [V] étaient entrées en vigueur postérieurement aux prêts. Elle expose qu'elle a évalué le bien à vendre à hauteur de 70% de la plus faible des deux estimations fournies par les époux [V] (170 000 euros) et que le vente était intervenue en 2012 lors de la crise immobilière.



Par jugement en date du 26 août 2021, le tribunal judiciaire d'Epinal a :

- constaté la prescription de l'action en responsabilité au titre d'une obligation de mise en garde dirigée contre la SA CIFD, venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Centre Est, 

- déclaré irrecevable la demande d'indemnisation des époux [V] au titre d'un devoir de mise en garde,

- débouté les époux [V] du surplus de leurs demandes, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux [V] aux dépens de l'instance,

- condamné solidairement les époux [V] à payer à la SA CIFD, venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Centre Est, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que l'avocat en ayant fait la demande pourra recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile, 

- ordonné l'exécution provisoire.



Le tribunal a retenu que les époux [V] avaient eu connaissance d'un risque d'endettement excessif né de l'octroi des trois prêts dès les premières difficultés de paiement correspondant à la date de souscription de la dernière offre de prêt du 6 avril 2012, ayant donné lieu à la signature d'un acte authentique le 2 juillet 2012, de sorte que l'action en dommages et intérêts pour manquement au devoir de mise en garde introduite le 23 mars 2018 était prescrite.

Il a débouté les époux [V] de leur demande en déchéance du droit aux intérêts en indiquant que les dispositions du code de la consommation invoquées, issues de l'ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016, étaient entrées en vigueur postérieurement à la signature des prêts.

Il a constaté que la valeur du bien immobilier de [Localité 4] avait été déterminée selon les évaluations de deux agences immobilières des 15 juin 2007 et 21 mars 2008 produites par les époux [V], et que la SA CIFD ne pouvait prévoir la survenance d'une crise immobilière dans de telles proportions.



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Le 20 octobre 2021, les époux [V] ont formé appel du jugement tendant à son annulation, sinon son infirmation en tous ses chefs critiqués.



Dans leurs dernières conclusions transmises le 17 août 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, les époux [V], appelants, demandent à la cour :

- de déclarer leur appel recevable et bien fondé, 

Y faisant droit, 

- d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Epinal le 26 août 2021 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau, 

- de déclarer leurs demandes recevables et bien fondées,

- de condamner la SA CIFD à leur verser la somme de 73 900 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des manquements contractuels commis par la banque,

- de prononcer la déchéance du droit aux intérêts la SA CIFD s'agissant des contrats n° 301289/79, n° 301289/10 et n°20000006708/30,

- d'ordonner à la SA CIFD d'établir un décompte imputant les intérêts d'ores et déjà versés sur le capital restant dû, ainsi qu'un nouvel échéancier tenant compte de la perte du droit aux intérêts,

- de condamner la SA CIFD à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non répétibles exposés en première instance et à hauteur d'appel,

- de condamner la SA CIFD aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Au soutien de leurs demandes, les époux [V] font valoir en substance :

- que suite à l'avenant signé le 1er avril 2014, les mensualités de remboursement des prêts consentis par la SA CIFD étaient de 1 140,21 euros alors que leurs revenus pris en compte au jour des opérations de financement s'élevaient à 1 800 euros par mois ; qu'ils se sont trouvés en difficulté et n'ont pas pu faire face à leurs charges, de sorte qu'ils ont adressé par l'intermédiaire de l'association UFC-Que Choisir deux courriers des 17 avril 2015 et 29 mai 2015 tendant au réaménagement de leurs prêts, réitérée par courrier recommandé du 7 août 2015 ;

- que l'action en responsabilité est recevable en ce qu'elle a été engagée le 23 mars 2017 (et non le 23 mars 2018 comme retenu au jugement) et que les premières difficultés de paiement ont été justement fixées par le tribunal à la date de la dernière offre de prêt datée du 6 avril 2012 ;

- que la SA CIFD a manqué à son devoir de mise en garde ; que lors de l'octroi du dernier prêt en 2012, le total des mensualités était de plus de 1 200 euros par mois (soit 1 203,80 euros, crédit à la consommation inclus), alors que leur avis d'imposition sur le revenu relatif à l'année 2008 déterminait un revenu mensuel de 1 794 euros ; que le montant des échéances des prêts souscrits auprès de la SA CIFD représentait 67% de leur revenu mensuel en 2008, dont 54% pour le prêt principal ; qu'en 2012, le montant des échéances représentait 60% de leurs revenus mensuels, dont 44% pour le prêt principal ; que ce taux d'endettement est particulièrement excessif et justifie la mise en cause du prêteur au titre de son manquement à l'obligation de mise en garde ; que la SA CIFD n'a pas produit en première instance l'étude de risque qu'elle est tenue de réaliser ; que la SA CIFD n'a pas attiré leur attention sur le caractère manifestement excessif des prêts eu égard à leur faculté contributive ; que leur préjudice s'analyse en une perte de chance de ne pas avoir contracter et que ce projet n'était pas une nécessité ; que l'expertise de la SA CIFD résidait dans sa capacité à favoriser l'accession à la propriété des foyers modestes ; qu'ils ont été contraints de souscrire un crédit à la consommation le 3 août 2016 sous la forme d'une autorisation de découvert de 1 200 euros par mois, pour faire face au remboursement des échéances, portée à 1 500 euros en octobre 2021 pour faire face à l'ensemble des frais ; 

- que la responsabilité de la SA CIFD est engagée en raison de la surévaluation du bien situé à [Localité 4] (88) ; que le prix de vente de leur maison à [Localité 4] devait permettre de financer la majeure partie de la construction par l'apurement du prêt-relais ; que la valeur du bien était déterminante et a été surévaluée à 120 000 euros alors que le vente est intervenue en 2012 au prix de 103 000 euros ; qu'ils ont été dans l'obligation de souscrire un nouveau crédit pour régler le solde du prêt relais après la vente de la maison qui est intervenue tardivement du fait de sa mauvaise estimation ; que la banque devait d'une part, avertir clairement son client des difficultés qu'il ne manquerait pas de connaître s'il ne parvienait pas à vendre le bien dans le délai de remboursement du prêt et au prix utile et, d'autre part, lors de l'étude financière préalable à l'octroi du prêt, requérir de son client des informations sérieuses et suffisantes sur l'estimation du bien à vendre afin de lui proposer un financement réaliste ; que la SA CIFD s'est fondée sur une seule estimation et n'a pas respecté son obligation de conseil ; que le prix de vente du bien de [Localité 4] a remis en cause la pérennité de l'opération dans son ensemble ; 

- qu'ils ont évalué le préjudice subi au titre du manquement du prêteur à son obligation de mise en garde à 20 000 euros (prêt principal souscrit pour une durée de 30 ans) et celui résultant de la mauvaise estimation du bien de [Localité 4] à 47 900 euros (nouveau prêt souscrit pour apurer le solde ainsi que frais et intérêts ajoutés) ; qu'ils ont été dans l'obligation de solliciter une autorisation de découvert générant de nombreux frais bancaires et qu'ils ont vécu dans la crainte de perdre leur maison, devant se priver durant des années, de sorte qu'ils subissent un préjudice moral évalué à 6 000 euros ;

- que les dispositions des articles L. 311-6 et L. 311-48 du code de la consommation, dans leur version issue de la loi n°2010-737 du 1er juillet 2010, trouvent à s'appliquer au contrat de prêt du 2 juillet 2012 concernant l'obligation d'information précontractuelle de l'emprunteur ; que les dispositions des articles L. 311-8 et L. 311-33 dudit code dans leur version issue de la loi du 27 juillet 1933 sont applicables au prêt principal conclu le 24 octobre 2008.



Dans ses dernières conclusions transmises le 21 septembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SA CIFD, intimée, demande à la cour :

- de déclarer l'appel interjeté par les époux [V] recevable mais mal fondé, et de les en débouter,

 - de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

- de débouter les époux [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 

- de condamner les époux [V] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- de condamner les époux [V] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Cabinet Chopin Avocats. 



Au soutien de ses demandes, la SA CIFD fait valoir en substance :

- que les fonds prêtés pour un montant total de 276 498 euros étaient destinés à financer l'achat du terrain (14 650 euros), le coût de construction de la maison (124 489 euros), les frais d'acquisition, frais de dossier, frais de garantie, ainsi que le remboursement des prêts en cours (110 714 euros) et des travaux (7 770 euros), ainsi qu'une somme de 8 700 euros pour éventuel dépassement dans la cadre du contrat de construction de maison individuelle ; 

- que si la Cour de Cassation indique désormais que le point de départ de l'action en responsabilité du prêteur pour manquement à son devoir de mise en garde se situe au jour du premier incident de paiement, en revanche, les époux [V] ont honoré à ce jour l'intégralité de leurs échéances de prêt, de sorte qu'ils n'auraient pas pu régler les mensualités de leurs crédits si la disproportion entre leurs facultés contributives et les prêts accordés était si manifeste ; que si l'action n'apparaît donc pas prescrite, aucun manquement au devoir de mise en garde ne peut lui être reproché au titre des prêts soucrits en 2008 et 2012 ; 

- que le devoir de mise en garde n'est mis à la charge du banquier que si un risque caractérisé d'endettement du débiteur principal est identifié ; que la démonstration de ce risque incombe à l'emprunteur ; que les époux [V] ne justifient pas que leur situation financière au moment de l'octroi des crédits présentait un risque avéré d'endettement ;

- que concernant le prêt PAS, elle a procédé à une étude de financement qui a été paraphée et signée par les époux [V], ainsi qu'à une simulation de financement et a établi un document intitulé 'aide à la décision' démontrant que les ressources des époux [V] évaluées à 2 560 euros permettaient de faire face aux échéances prévues dans le cadre de l'emprunt immobilier 'PAS' à hauteur de 960 euros, étant rappelé que le remboursement des quatre emprunts en cours (échéances de 1 368,50 euros) était compris dans les prêts accordés en 2008 ; que les aménagements accordés ont réduit son montant ainsi que sa durée ; que les époux [V] paient depuis 14 ans les échéances du prêt de 876,69 euros ; que concernant le prêt du 6 avril 2012, destiné à rembourser le prêt relais contracté en 2008, il a permis de procéder au remboursement du reliquat du prêt relais mais également de rembourser de manière anticipé trois nouveaux prêts à la consommation que les époux [V] avaient souscrits auprès du Crédit Agricole et de Franfinance ; qu'elle a effectué une étude de financement et que les époux [V] disposaient de ressources de 2 778,68 euros ; 

- qu'elle a déterminé le montant du prêt relais sur la base de 70% de l'estimation la plus faible du bien transmise par les époux [V] (au 15 juin 2007, entre 170 000 et 172 000 euros) correspondant au prix du marché en 2008 ; qu'elle ne saurait être tenue de l'effondrement imprévisible de l'immobilier ; 

- qu'aucune déchéance du droit aux intérêts n'est encourue ; que les dispositions des articles L. 311-6 et L. 311-8 du code de la consommation invoqués par les époux [V] ne s'appliquent pas aux crédits immobiliers, régis par les anciens articles L. 312-1 et suivants dudit code ; que selon l'article L. 311-3 relatifs aux crédits à la consommation, sont exclus de ces dispositions les opérations de crédit portant sur des immeubles ; que l'objet des prêts destinés à l'achat d'un terrain et la construction à usage de résidence principale correspond à des prêts immobiliers.



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La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 octobre 2022.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la recevabilité de l'action en responsabilité



Il résulte des dispositions de l'article 2224 du code civil que l'action en responsabilité de l'emprunteur non averti à l'encontre du prêteur au titre d'un manquement à son devoir de mise en garde se prescrit par cinq ans à compter du jour du premier incident de paiement, permettant à l'emprunteur d'appréhender l'existence et les conséquences éventuelles d'un tel manquement.



En l'espèce, les parties s'accordent sur le fait que les époux [V] sont des emprunteurs non avertis et que le premier incident de paiement est nécessairement postérieur au contrat de prêt consenti par la SA CIFD le 6 avril 2012, réitéré par acte authentique du 2 juillet 2012, ayant pour objet le rachat du solde du prêt-relais suite à la vente de leur maison sise à [Localité 4] (88).



Dans ces conditions, l'action en responsabilité introduite par les époux [V] le 23 mars 2017, avant l'expiration du délai de prescription, est recevable.



Dès lors, le jugement déféré sera infirmé sur ce point.



Sur le manquement à l'obligation de mise en garde



Les époux [V] sollicitent l'indemnisation de la perte de chance résultant du manquement allégué du prêteur à son obligation de mise en garde.



L'assujettissement du prêteur au devoir de mise en garde suppose, d'une part, un risque d'endettement excessif et, d'autre part, que l'emprunteur soit non averti, ces deux conditions cumulatives s'appréciant successivement et dans cet ordre.



Il appartient donc à l'emprunteur qui se prévaut du manquement au devoir de mise en garde, d'établir qu'à l'époque de la souscription du prêt litigieux, sa situation financière justifiait l'accomplissement d'un tel devoir.





Le risque d'endettement excessif s'apprécie au jour de l'octroi du crédit et uniquement au regard des informations qu'il déclare au prêteur, sauf à ce que ce dernier dispose d'informations sur les revenus, le patrimoine et les facultés de remboursement de l'emprunteur que lui-même ignorait.



Aussi, si à la date de la conclusion du contrat, il apparaît que le crédit était adapté aux capacités financières de l'emprunteur et au risque d'endettement né de l'octroi du prêt, le banquier n'est tenu

d'aucun devoir de mise en garde. 



En l'espèce, les époux [V] exposent que lors de l'octroi du dernier prêt en 2012, le total des mensualités de remboursement des trois emprunts s'élevait à plus de 1 200 euros, soit 1 203,80 euros (crédit à la consommation consenti en mai 2012 compris), alors que leurs avis d'imposition sur le revenu relatifs à l'année 2008 et 2012 mentionnaient respectivement des salaires mensuels de 1 794 euros et d'environ 2 000 euros, correspondant à un taux d'endettement de 67% et 60% de leurs revenus. 



Il est constant que lors de l'octroi du prêt du 6 avril 2012, les époux [V] devaient supporter le paiement des mensualités du crédit habitat PAS d'un montant de 876,21 euros en vertu du dernier avenant signé le 9 décembre 2010.



En effet, il y a lieu de retenir que le prêt de 3 000 euros remboursable par échéances de 63,59 euros jusqu'au 10 juin 2017, accordé postérieurement en mai 2012, ne pouvait être comptabilisé au titre des charges.



Aussi, le prêt accordé le 6 avril 2012 pour un montant de 45 595 euros, correspondant au solde du prêt relais résultant de la vente du bien immobilier sis à [Localité 4], avait pour conséquence d'augmenter les charges mensuelles des époux [V] de 263,52 euros sur 336 mois, soit à hauteur totale de 1 139,73 euros par mois.



Or, il ressort du document intitulé 'demande de prêt' paraphé et signé par les époux [V] le 23 mars 2012 que les revenus du couple étaient évalués à la somme totale de 2 778,68 euros comme suit : 

- 2 200 euros au titre d'un salaire net mensuel,

- 578,68 euros au titre des allocations familiales.



Dans ces conditions, le prêt consenti le 6 avril 2012 avait pour conséquence de porter le taux d'endettement des époux [V] à 41% de leurs revenus, hors APL.



Pour autant, force est de constater que les époux [V] se sont portés acquéreurs d'un terrain destiné à la construction de leur maison d'habitation, financé au moyen du prêt habitat PAS consenti le 24 octobre 2008, qui ne comprend aucune mensualité impayée lors de l'octroi du prêt en avril 2012.



Or, les époux [V] ne justifient pas de la valeur de ce terrain, acquis moyennant le prix de 23 350 euros, viabilisation comprise, ni au surplus de l'estimation de leur maison d'habitation construite sur ce terrain pour un montant financé de 128 489 euros, dont la valeur, déduction faite du capital restant dû au titre du prêt PAS, doit être considérée au titre de leur patrimoine.



Au surplus, les époux [V] ne contestent pas avoir honoré à ce jour l'intégralité des échéances des prêts consentis.



Aussi, il en résulte que les époux [V] ne justifient pas d'un risque d'endettement excessif, de sorte qu'ils ne peuvent utilement invoquer le manquement de la SA CIFD à son obligation de mise en garde.





Dès lors, les époux [V] seront déboutés de leur demande en dommages et intérêts fondée sur la responsabilité de la SA CIFD au titre de son obligation de mise en garde.



Sur la faute de la SA CIFD dans l'évaluation du bien immobilier



Les époux [V] soutiennent que la responsabilité de la SA CIFD est engagée en raison de la surévaluation du bien situé à [Localité 4] (88), dans la mesure où d'une part, elle ne les a pas avertis clairement des difficultés qu'ils ne manqueraient pas de connaître s'ils ne parvenaient pas à vendre le bien dans le délai de remboursement du prêt et au prix utile et, d'autre part, lors de l'étude financière préalable à l'octroi du prêt, elle n'a pas requis des informations sérieuses et suffisantes sur l'estimation du bien à vendre afin de leur proposer un financement réaliste.



En l'espèce, il est constant que le bien immobilier évalué à hauteur de 120 000 euros lors de l'octroi du prêt relais en octobre 2008 a été vendu au prix de 103 000 euros en avril 2012.



Or, il convient de constater que le seul montant du prix de vente du bien ne saurait induire une surévaluation de son estimation par le prêteur lors de l'octroi du prêt relais.



En outre, la SA CIFD justifie de la remise par les époux [V] de deux attestations de valeur de leur bien immobilier sis à [Localité 4] établies les 15 juin 2007 et 21 mars 2008, retenant respectivement un prix entre 172 000 euros et 170 000 euros, et un prix de 170 000 euros net vendeur.



Il en résulte que ces attestations comportant un état descriptif déterminaient le prix de vente de l'immeuble compte tenu du marché de l'immobilier.



Aussi, la SA CIFD n'avait aucune raison de douter de la pertinence du prix annoncé par deux agences immobilières.



Par ailleurs, la baisse à venir du marché immobilier n'était pas prévisible à cette date.



De même, il résulte de la différence entre le prix annoncé le plus bas (170 000 euros) et le montant du prêt relais (120 000 euros), remboursable deux ans plus tard en capital et intérêts, que le prêteur avait pris en compte une marge de sécurité sur l'évolution du prix du marché de l'immobilier.



Au surplus, il y a lieu de constater que par acte du 29 novembre 2010, la SA CIFD a accordé aux époux [V] un délai complémentaire jusqu'au 30 avril 2011 afin de vendre le bien de [Localité 4].



En outre, il ressort de l'offre de prêt réitérée par acte authentique du 24 octobre 2008 que la somme totale de 276 498 euros est financée au moyen du contrat de prêt PAS à hauteur de 156 498 euros et au moyen du prêt-relais à hauteur de 120 000 euros, amorti sur 24 mois avec une période de différé d'amortissement de 23 mois.



Or, les modalités de remboursement prévus aux conditions particulières précisent que ' le capital et les intérêts seront remboursés en une seule fois dès la vente du bien et au plus tard au terme de la durée maximale du prêt '.



De même, les conditions générales du contrat PAS prévoient que ' le prêt consenti en complément du prêt relais [sera résilié de plein droit] en cas d'exigibilité anticipée du prêt relais '.



Aussi, les époux [V] étaient informés de façon claire des conséquences résultant du défaut de vente du bien sis à [Localité 4] dans le délai de 24 mois au prix de 120 000 euros.





Dans ces conditions, les époux [V] ne rapportent pas la preuve d'une faute imputable à la SA CIFD.



Dès lors, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur la déchéance du droit aux intérêts pour manquement à l'obligation d'information précontractuelle



Les époux [V] se prévalent de la déchéance du prêteur du droit aux intérêts au titre des prêts consentis les 24 octobre 2008 et 2 juillet 2012 sur le fondement des dispositions du code de la consommation applicables aux crédits à la consommation.



Au contraire, la SA CIFD soutient que les prêts contractés sont des prêts immobiliers soumis aux dispositions des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation en vigueur au jour des prêts et exclus du champ d'application des crédits à la consommation par les dispositions de l'article L. 311-3, de sorte qu'aucune déchéance du droit aux intérêts n'est encourue.



En l'espèce, il convient de constater que le prêt PAS (d'un montant de 156 498 euros) ainsi que le prêt relais (d'un montant de 120 000 euros) consentis par la SA CIFD, suivant acte notarié réitéré le 24 octobre 2008, ont pour principal objet le financement de l'achat d'un terrain et l'édification d'une construction à usage de résidence principale à hauteur de 276 498 euros.



Or, l'article L. 312-2 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n°93-949 du 27 juillet 1993, prévoit que les dispositions relatives aux prêts immobiliers s'appliquent aux opérations de crédit ayant pour objet de financer l'acquisition de terrains destinés à la construction d'immeubles à usage d'habitation acquis en propriété ou en jouissance.



En effet, l'article L. 311-3 du code de la consommation, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006, énonce que sont exclus du champ d'application des dispositions relatives aux crédits à la consommation, les opérations de crédit destinées à l'acquisition d'un terrain ou d'un immeuble existant ou à construire.



Aussi, il en résulte que l'objet du financement accordé au titre des prêts réitérés par acte notarié du 24 octobre 2008 entre dans le champ d'application des dispositions impératives relatives aux crédits immobiliers.



Par ailleurs, le prêt réitéré par acte notarié du 2 juillet 2012, selon offre du 6 avril 2012, a pour objet le ' remboursement total des sommes dues au prêteur au titre des prêts immobiliers pour un montant de 44 000 euros '.



En effet, ce prêt a été consenti aux époux [V] après la vente de l'immeuble sis à [Localité 4] (88) en vue d'apurer le solde restant dû sur le prêt immobilier initial, accordé pour l'achat du terrain et l'édification d'une construction à usage de résidence principale.



Aussi, il s'inscrit dans l'opération d'acquisition du terrain et de la construction de l'immeuble, de sorte qu'il est soumis aux dispositions impératives relatives aux crédits immobiliers tels que ressortant des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation.



Dans ces conditions, les époux [V] ne peuvent utilement solliciter la déchéance du prêteur de son droit aux intérêts pour défaut de justification de leur information précontractuelle sur le fondement des dispositions du code de la consommation applicables aux crédits à la consommation (à savoir les articles L. 311-6 et L. 311-48 du code de la consommation, dans leur version issue de la loi n°2010-737 du 1er juillet 2010 concernant le contrat de prêt du 2 juillet 2012, ainsi que les articles L. 311-8 et L. 311-33 dudit code dans leur version issue de la loi du 27 juillet 1933 concernant le prêt principal conclu le 24 octobre 2008).



Par suite, aucune déchéance du droit aux intérêts à ce titre.



Dès lors, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur les demandes accessoires



Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.



Les époux [V] qui succombent à hauteur de cour seront condamnés aux dépens d'appel et seront déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Eu égard à la situation respective des parties, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 



INFIRME partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau,



DECLARE recevable l'action en responsabilité introduite par les époux [V] le 23 mars 2017,



DEBOUTE les époux [V] de leur demande en dommages et intérêts fondée sur la responsabilité de la SA CIFD au titre de son obligation de mise en garde,



CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,



Y ajoutant,



DEBOUTE les époux [V] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE les époux [V] in solidum aux dépens et autorise la Selarl Cabinet Chopin Avocats à faire application de l'article 699 du code de procédure civile. 



Le présent arrêt a été signé par M.Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,









Minute en dix pages.