Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 10 — 12 janvier 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 10



ARRÊT DU 12 JANVIER 2023



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01713 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC733



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Janvier 2021 - Tribunal judiciaire de Bobigny - RG n° 19/01182





APPELANTS

 

Monsieur [W] [E]

né le 13 Mai 1946 à [Localité 7] (60)

[Adresse 2]

[Localité 5]



ET



Madame [F] [I] épouse [E]

née le 04 Mars 1947 à [Localité 9] (59)

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentés et assistés à l'audience de Me Sonia-Maïa GRISLAIN de la SELEURL GRISLAIN AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0035







INTIMÉES 



CIFIP exerçant sous le nom commercial AGENCE IMMOBILIERE DU STADE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentée et assisté par Me Anne DAUMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0532





S.A.R.L.U CITYA IMMOBILIER PECORARI, venant aux droits de la société CITYA PLAINE SAINT-DENIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 4] 

[Localité 3]



Représentée et assistée à l'audience de Me Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1499











COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 03 Novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Florence PAPIN, Présidente

 Madame Valérie MORLET, Conseillère 

Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport



qui en ont délibéré dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Madame Dorothée RABITA



 





ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Florence PAPIN, Présidente et par Ekaterina RAZMAKHNINA, greffier présent lors de la mise àdisposition.





***





EXPOSE DU LITIGE



Le 1er avril 2016, M. [W] [E] et Mme [F] [I], épouse [E], ont confié à la SARL CIFIP, exerçant sous l'enseigne commerciale de l'AGENCE DU STADE, un mandat de gestion concernant leur appartement situé à [Adresse 8], incluant la sélection des locataires et leur mise en place ainsi que le recouvrement et l'appel des loyers et charges.



Les époux [E] ont le 2 mars 2016 certifié l'éligibilité de M.[Z] [B], locataire choisi et mis en place par l'agence immobilière du STADE (CIFIP) sur la base du dossier transmis par cette dernière.



Ils ont également souscrit une assurance SERENIS en garantie des loyers impayés.



Des loyers impayés ont été constatés dès le début du contrat de location.



Les époux [E] ont, à plusieurs reprises, sollicité des explications de la part de l'AGENCE DU STADE quant aux loyers impayés et à l'activation de l'assurance en garantie de ces loyers impayés.



Par courrier du 15 mars 2017, l'AGENCE DU STADE a indiqué que la gestion du bien été transmise à une autre agence, CITYA PLAINE SAINT DENIS. 



Les époux [E] ont donc conclu avec cette dernière un nouveau mandat de gestion et garantie des loyers impayés par acte du 22 avril 2017. 



La société CYTIA a alors le 22 avril 2017 régularisé un nouveau mandat de gestion avec M. [E] accompagné d'une adhésion à LocaZen.



Malgré les courriers de relances des époux [E] à l'AGENCE DU STADE, puis à la société CITYA, les loyers de M. [B] sont demeurés impayés.



Un commandement de payer a finalement le 24 janvier 2017 été délivré au locataire, visant la clause résolutoire du bail et une procédure d'expulsion a été engagée par assignation du 25 avril 2017.



Par ordonnance du 19 janvier 2018, signifiée le 12 février 2018, le tribunal d'instance de Saint-Denis a prononcé l'expulsion de M. [B].



La société CITYA a au mois de mai 2018 indiqué aux époux [E] n'avoir pas pu actionner l'assurance de garantie des loyers impayés en raison du refus de prise en charge du dossier de M. [B].





L'expulsion de M. [B] est intervenue au mois d'octobre 2018.



L'huissier, assisté d'un serrurier, a constaté sur place que M. [B] avait quitté les lieux mais laissé des meubles et des affaires personnelles, ce qui a fait obstacle à la restitution des clés de l'appartement aux époux [E].



L'huissier a été contraint de solliciter une ordonnance judiciaire statuant sur la restitution desdites clefs, lesquelles ont pu être récupérées le 20 février 2019.



M. [E] a par courrier recommandé du 20 novembre 2018 mis en demeure la société CITYA d'avoir à réparer ses fautes, lui rembourser l'intégralité de son préjudice lié à la perte des loyers et aux honoraires et frais pris en charge dans le cadre de la procédure d'expulsion. Sans réponse, une nouvelle mise en demeure en ce sens a été adressée à la société CYTIA par le conseil des époux [E].



Faute de réponse et de solution amiable, les époux [E] ont par acte du 29 janvier 2019 assigné la société CITYA en indemnisation devant le tribunal de grande instance de Bobigny.



Les époux [E] ont assigné la société CIFIP (agence immobilière du STADE) devant le tribunal par acte du 13 juin 2019.



*



Par jugement du 14 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :



- déclaré recevables les demandes des époux [E],

- débouté les époux [E] de leurs demandes de dommages et intérêts,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

- débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux [E] aux dépens, à recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire.



Par acte en date du 25 janvier 2021, les époux [E] ont interjeté appel de ce jugement. 

*



Les époux [E], dans leurs dernières conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 6 novembre 2021, demandent à la Cour de :



- infirmer le jugement en ce qu'il :

. les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts,

. les a déboutés de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. les a condamnés aux dépens,

. a dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire,



Et, statuant à nouveau,



- les juger recevables et bien fondés en leur appel,

- juger que la société CITYA a violé ses obligations contractuelles en violant le mandat de gestion signé le 22 avril 2017 reprenant le mandat de gestion du 1er avril 2016 à leur égard, leur causant ainsi un préjudice certain,



En conséquence,



- condamner la société CITYA à leur payer la somme de 36.803 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

- condamner la société CITYA à leur payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,

- condamner la société CITYA en tous les dépens de la procédure de première instance et de la procédure d'appel.



Ils soutiennent que le mandat de gestion immobilière portait sur la gestion complète de leur appartement, notamment la prise en charge de toutes les procédures judiciaires ; que le locataire s'est avéré être un mauvais payeur, sans que l'agence CIFIP n'agisse ; qu'ils ont été informés le 15 mars 2017 du transfert du mandat à la société CIYA ; qu'un nouveau mandat a été régularisé reprenant l'ensemble des garanties du premier mandat, en ce compris l'assurance. Ils soulignent que le transfert s'est opéré dans le cadre du rachat du fonds de commerce de la société CITYA, avec transfert des contrats de travail, des mandats de gérance et de la clientèle de l'activité location. 



Ils relèvent que malgré les loyers impayés, aucune tentative de recouvrement n'est intervenue jusqu'au début d'année 2018, soit après plus d'un an d'impayés. 



Ils considèrent qu'il n'y a aucun doute sur la responsabilité contractuelle de CITYA et que cette dernière connaissait parfaitement la situation des lots repris et ils se prévalent d'un nouveau contrat. 



Ils contestent le fait qu'ils auraient pu se douter qu'aucune assurance n'avait été souscrite faisant état de la signature d'une bulletin d'adhésion et de frais prélevés à ce titre.



Ils estiment démontrer l'existence d'une perte de chance de recouvrer les loyers impayés et leur créance et se prévalent de conditions d'assurance permettant largement de couvrir leur préjudice et soulignent que la société CITYA n'a jamais démontré avoir effectivement mis en 'uvre ladite assurance. Ils soutiennent que c'est bien la faute et la négligence de CITYA qui a entraîné l'annulation de l'assurance de loyers impayés et qu'ils ont été maintenus dans l'ignorance de cette annulation. 



Ils allèguent que le mandat de gestion prévoyait qu'il incombait à l'agence de recouvrer les loyers ; que cette dernière ne peut donc leur reprocher de ne pas faire exécuter le titre qu'ils ont obtenu. 





Ils relèvent l'absence d'informations fiables sur leur locataire pour procéder à des voies d'exécution et considèrent que la négligence des mandataires à ce titre est établie, le locataire ayant disparu et CITYA n'ayant effectué aucune diligence pour récupérer les clés.



Ils détaillent le chiffrage de leurs demandes qu'ils estiment parfaitement justifiées. 





La société CYTIA IMMOBILIER PECORARI, venant aux droits de la société CYTIA PLAINE SAINT DENIS, dans ses dernières conclusions n°3 signifiées le 21 juin 2022, demande à la Cour de :



- débouter les époux [E] de l'ensemble de leurs demandes et confirmer le jugement en toutes ses dispositions en ce que :

. les époux [E] n'apportent pas la preuve des faits qu'ils allèguent,

. les époux [E] n'apportent pas la preuve d'une faute commise par la société CITYA PLAINE SAINT-DENIS, dont la société CITYA IMMOBILIER PECORARI vient aux droits,

. les époux [E] ne justifient pas des préjudices qu'ils allèguent avoir subis,

. les époux [E] ne justifient pas d'un lien de causalité entre une prétendue faute et des préjudices non-justifiés,



A titre subsidiaire, si la Cour d'appel devait infirmer le jugement,



- juger que le préjudice des époux [E] ne constitue qu'une perte de chance et en fixer le montant,

- condamner les époux [E] au paiement de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les époux [E] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Antoine SKRZYNSKI.





Elle rappelle le caractère contractuel de la relation résultant d'un mandat et l'obligation de moyens qui en résulte pour le mandataire. 



Elle souligne que la perte de chance est caractérisée par la perte actuelle et certaine d'une éventualité favorable. 



Elle conteste l'existence d'une faute et fait valoir que l'Agence Immobilière du Stade est une entité parfaitement autonome. 



Elle allègue que les époux [E] n'ont jamais contesté la connaissance des conditions de ressources et d'occupations définies dans les conditions générales de l'assureur, lors de la souscription du nouveau mandat ; qu'ils ne sont pas étonnés de ne pas être prélevés du montant des honoraires sur l'assurance de garantie des loyers impayés et n'ont réagi que lorsqu'ils ont souhaité orienter ce dossier vers une voie conflictuelle. 



Elle rappelle la chronologie des événements et expose qu'elle n'a commis aucune faute dans l'exécution d'un mandat conclu le 22 avril 2017.



Elle souligne que c'est uniquement sur l'absence de garantie de loyers impayés que le tribunal a retenu une faute à son encontre mais considère que cette garantie aurait été maintenue si la société CIFIP n'avait pas résilié unilatéralement les contrats d'assurance, l'empêchant, quoi qu'il en soit de souscrire un nouveau contrat, l'état endettement équivalent à une absence d'aléa. 



Elle évoque un éventuel manquement à l'obligation d'information qui n'entraîne qu'une éventuelle perte de chance et en aucun cas l'indemnisation directe d'un arriéré de loyers impayés. 



Elle relève que dans leur dispositif, les époux [E] ne formulent aucune prétention au titre de la perte de chance, que ce n'est qu'au titre des moyens qu'une telle demande est formée mais qu'elle ne l'était pas en première instance. 



Elle fait valoir que si les époux [E] étaient indemnisés au titre des loyers, cela constituerait un enrichissement sans cause puisque rien ne leur interdirait de recouvrer cette même somme contre leur ancien locataire. 



Elle conteste le préjudice relevant de devis présentés postérieurement à l'assignation et rappelle que les clés ont été récupérées par M..[E]. 





La société CIFIP (régulièrement assignée par acte du 1er avril 2021 remis selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile) a constitué avocat devant la Cour le 12 avril 2021.



Par un message en date du 24 juin 2021, son conseil a précisé que cette société avait fait l'objet d'une liquidation amiable et d'une radiation en date du 10 mai 2021. 



Une demande de disjonction des époux [E] n'a pas été accueillie (message du 15 juillet 2021). 



*



La clôture de la mise en état du dossier a été ordonnée le 21 septembre 2022, l'affaire plaidée le 3 novembre 2022 et mise en délibéré au 12 janvier 2023. 





MOTIFS



A titre liminaire, (1) il sera relevé qu'il n'est pas contesté que la société CIFIP a fait l'objet d'une mesure de radiation et que les autres parties n'ont pas entendu obtenir la désignation d'un mandataire ad hoc. 



Aucune demande n'est formée contre elle. 



(2) Conformément à la demande de la cour lors de l'audience de plaidoirie, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI a justifié par un procès-verbal de décision en date du 30 novembre 2021 de ce qu'une fusion était intervenue à son profit : elle vient dès lors aux droits de la société CITYA PLAINE SAINT DENIS. 



Sur la demande principale 



Aux termes de l'article 1991 du code civil en son 1er alinéa, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.



Il résulte de l'article 1992 du même code que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.



Les époux [E] ont conclu avec l'agence immobilière du STADE (CIFIP) un mandat de gestion immobilière le 1er avril 2016. 



Ils ont conclu un nouveau mandat de gestion locative avec la société CITYA IMMOBILIER PLAINE SAINT DENIS le 22 avril 2017. 





Chaque mandataire répond de ses propres fautes : les demandes sont dirigées uniquement contre la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, venant aux droits de la société CITYA PLAINE SAINT DENIS, la société CIFIP « AGENCE DE LA PLAINE » étant radiée. 



Le jugement déféré avait, à bon droit, examiné les fautes alléguées de l'une et de l'autre des agences auxquelles la gestion du bien a été confiée successivement. 



Les époux [E] allèguent qu'en réalité la cession du fonds de commerce intervenue entre la société CIFIP et CITYA comprenait les mandats de gérance et ils produisent partiellement l'acte en ce sens (leur pièce 47). Cette pièce ne comporte pas de date et la liste des mandats indiquée comme annexée n'est pas produite. 



En tout état de cause, il y est stipulé que le cédant s'engage à faire le nécessaire pour inciter les mandants à consentir un nouveau mandat au cessionnaire (6-1) et à faire toutes démarches en ce sens. 



Il n'en résulte pas que le cessionnaire réponde des fautes du cédant. 



Lorsque les époux [E] ont signé un nouveau mandat avec la société CITYA IMMOBILIER PLAINE SAINT DENIS le 22 avril 2017, il existait déjà un arriéré locatif. Un commandement de payer avait été délivré le 24 janvier 2017 ; le juge des référés du tribunal d'instance a été saisi par acte d'huissier du 25 avril 2017. 



La société CITYA a fait signifier dès le 13 février 2018 l'ordonnance de référé du 19 janvier 2018 ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire.



Le bénéfice de la force publique a été accordé et un rendez-vous d'expulsion a été réservé pour la mi-octobre 2018. Un procès-verbal d'expulsion a été établi le 17 octobre 2018.



Il n'y a, à ce titre, aucun retard fautif de la société CITYA, et comme l'a relevé le premier juge, le mandataire a diligenté les mesures propres à faire exécuter la mesure d'expulsion. 



En revanche, le mandat conclu avec la société CITYA le 22 avril 2017 mentionne au titre des garanties proposées « en annexe » une assurance Garantie Locatives, contrat couvrant les risques Loyers Impayés, procédure et détérioration. 



Les appelants produisent également un bulletin individuel d'adhésion SMA ' Garanties locatives Locazen - souscrit par M. [E] le 20 avril 2017 (leur pièce 8). 



Ce n'est que par courriel du 11 mai 2018 que l'agence CITYA a exposé que la garantie loyers impayés n'avait pas accepté le dossier « du fait de l'irrégularité de paiement de ce locataire » et que « l'assurance GLI [des consorts [E]] n'a pas été cotisée du fait de l'exclusion de garantie ». 



Or, le relevé de gérance (pièce 24 des consorts [E]) établi par l'agence CITYA PLAINE SAINT DENIS porte mention pour juillet 2017 de la somme de 40, 01 euros afférente à « l'assurance locative » pour cette période, avec un taux de 3, 20 %, conforme au bulletin individuel d'adhésion pour les trois garanties : loyers impayés, dégradations et défense-recours. 



Il en résulte que la société CITYA a facturé une prestation, sans pouvoir fournir la contrepartie ' l'assurance - et n'a informé les époux [E] de son caractère inopérant qu'un an après avoir prétendument souscrit une telle garantie. 



M. [E] avait en effet, dès le 1er juin 2017 (sa pièce 12), mis en demeure l'agence de lui fournir la preuve des actions engagées contre M. [B], son locataire en vue de son expulsion et du paiement par l'assurance des retards de paiement. Un tel courrier requérait une réponse circonstanciée, tenant notamment à leur situation au regard de l'assurance. 



Il avait été relevé en première instance que la société CIFIP, alors in bonis, ne justifiait pas avoir déclaré le sinistre auprès de la garantie des loyers impayés en mars 2017.



Il est certain que compte tenu de l'arriéré locatif existant déjà et de la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, tout aléa résultant des impayés avait déjà disparu et empêchait la souscription d'une nouvelle assurance. 

 

Il en résulte que la société CITYA a méconnu son obligation de conseil ; comme l'a relevé le premier juge, les époux [E] pouvaient légitimement penser que les impayés et les dégradations locatives seraient pris en charge par l'assurance. 



Les époux [E] pouvaient d'autant plus s'attendre à ce que le sinistre soit pris en charge que lors du transfert du mandat de gestion par courrier du 15 mars 2017, la société CIFIP avait mis en exergue « le maintien sans interruption, à tarif identique, des assurances de garantie du paiement des loyers en cas d'impayés du locataire. Vous restez garanti en cas d'impayés de loyer pendant et après le transfert », ce qui était contraire à la réalité tenant à l'absence de déclaration du sinistre. 



S'agissant du préjudice, si les époux [E] évoquent désormais une perte de chance, ils n'en tirent aucune conséquence juridique, puisqu'ils sollicitent réparation intégrale du préjudice allégué soit l'intégralité des loyers impayés, des détériorations immobilières et frais d'huissier notamment.



Ils exposent que si les termes du mandat avaient été respectés, l'ensemble des postes de préjudice aurait été pris en charge par l'assurance. 



Cependant, il a été relevé que la faute de la société CITYA consiste non en un défaut de déclaration de sinistre leur ayant fait perdre le bénéfice d'une assurance valable, mais dans le fait de ne pas avoir averti les bailleurs que l'assurance était inopérante ' alors que le sinistre n'avait pas été déclaré par le mandataire précédent, et que le risque s'était déjà réalisé lors de la signature du nouveau mandat, soit une inexécution de son obligation de conseil. 



S'agissant de la société CITYA spécifiquement, ils n'ont pas été informés de l'impossibilité de souscrire valablement une nouvelle assurance' le sinistre étant déjà survenu ' 



Cependant, s'ils avaient reçu cette information de leur nouveau mandataire, ils n'auraient pas pu y remédier, alors qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire avait déjà été délivré. 



Dès lors, ils ne démontrent pas que les loyers, dégradations ou même les frais d'huissier auraient pu être indemnisés au titre d'une assurance comme ils l'allèguent et ce, du seul fait de l'absence d'information qu'ils reprochent à la société CITYA.



Il sera relevé d'ailleurs des éléments produits que lorsque le mandat de gestion a été signé avec la société CITYA, le 22 avril 2017, la clause résolutoire incluse dans le bail avait en réalité déjà fait jouer ses effets ' le tribunal d'instance a constaté son acquisition au 24 février 2017 ' et la société CITYA contre laquelle sont désormais dirigée toutes les demandes, ne peut répondre ni du choix du locataire, ni du défaut de paiement de ce dernier pendant des mois. 



Il n'y a donc aucun lien entre le défaut d'information quant à l'assurance et la perte de chance de récupérer les sommes afférentes aux loyers impayés et des dégradations locatives.



Le mandataire n'avait pas davantage vocation à payer les frais d'huissier, lesquels devaient être exposés par les seuls bailleurs pour permettre l'expulsion du locataire. L'huissier de justice a indiqué dans un courrier du 20 février 2019 que les clés avaient été récupérées par le bailleur. 



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [E] de l'ensemble de leurs demandes. 



Sur les demandes accessoires 



Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. A hauteur d'appel, les époux [E] seront condamnés aux dépens (avec distraction) mais l'équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS 



La Cour, statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe,



Confirme la décision déférée en ses dispositions soumises à la cour ; 



Y ajoutant,



Condamne Monsieur et Madame [E] aux dépens d'appel ; 



Dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Antoine SKRZYNSKI, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile.









 LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE