Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 12 janvier 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 12 Janvier 2023

(n° , 30 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/20563 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEXBY



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 31 Août 2021 par le Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 20/00062





APPELANTS

Monsieur [J] [D]

[Adresse 7]

[Localité 32]



représenté par Me Patrick CHABRUN de l'AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009



Maître [K] [T], es-qualité d'administrateur judiciaire aux fins de représenter le ou les titulaires des droits ayant appartenu à Mr [B] [C], décédé



représentée par Me Patrick CHABRUN de l'AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009



Madame [S] [C]

[Adresse 44]

[Localité 23] (ALLEMAGNE)



représentée par Me Patrick CHABRUN de l'AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009







INTIMÉES

ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ORLY RUNGIS SEINE AMONT (EPA ORSA)

[Adresse 9]

[Localité 35]



représenté par Me Miguel BARATA de AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185





DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 34]



représentée par Madame [F] [X], en vertu d'un pouvoir général











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Novembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport :



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président, 

Mme Valérie GEORGET, Conseillère

Mme Catherine LEFORT, Conseillère



Greffier : Mme Dominique CARMENT, lors des débats





ARRÊT :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président, et par Dorothée RABITA, greffière présente lors de la mis à disposition.





***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :



La zone d'aménagement concerté Centre-ville (ZAC Centre-ville) à [Localité 48] a été créée par arrêté préfectoral n°2011/752 du 25 février 2011, à l'initiative de la commune. Ce projet s'inscrit dans le cadre de la mise en 'uvre du Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD) sur le centre-ville de [Localité 48].



Par arrêté préfectoral n° 2014/4172 du 11 février 2014, prorogé par arrêté du 21 janvier 2019, la [Adresse 49] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique au profit de l'Établissement Public d'Aménagement Orly Rungis Seine Amont (EPA ORSA).



Par arrêté préfectoral du 30 octobre 2014, les immeubles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de la ZAC ont été déclarés immédiatement cessibles, au profit de l'EPA ORSA. 



Aux termes d'un arrêté préfectoral du 31 janvier 2019, la parcelle cadastrée section [Cadastre 42] a été déclarée cessible au pro't de l'EPA ORSA.



L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 25 septembre 2020.



La parcelle cadastrée section [Cadastre 42] est située en zone UAx1. De configuration quasi rectangulaire, elle présente une superficie de 750 m², une profondeur maximale de 38 m et une largeur maximale de 21 m.







A défaut d'accord amiable sur la juste indemnité de dépossession à revenir aux consorts expropriés, l'EPA ORSA a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil par mémoire du 10 novembre 2020.



Par jugement du 31 août 2021, après transport sur les lieux le 9 mars 2021, le juge de l'expropriation de Créteil a :


Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 9 mars 2021 ;

Fixé la date de référence au 28 juin 2016 ;

 fixé l'indemnité principale en valeur occupée comme suit :


Logement l : 63,2 m² × 2.169 euros/m² = 137.080,80 euros,

Logements 2 et 3 : 144,5 m² × 1.845 euros/m² = 266.602,50 euros,

Hammam : 62,7 m² × 1.465,25 euros/m² = 91.871,20 euros,

Local cultuel : 425,5 m² × 1.300 euros/m² = 553.150 euros ;


Fixé l'indemnité due par l'EPA ORSA à M. [J] [D] et Mme [K] [T] , ès qualité d'administrateur judiciaire de la succession de M. [B] [C] au titre de la dépossession du bien immobilier sis [Adresse 33], et édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 42] (sic) à la somme totale de 1.273.556 euros ;

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :


1.100.000 euros au titre de l'indemnité principale (1.048.704 euros arrondi à 1.100.000 euros pour ne pas statuer infra petita),

111.000 euros au titre des frais de remploi,

62.556 euros au titre de la perte des revenus locatifs ;


Condamné l'EPA ORSA à verser aux consorts expropriés la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Autorisé l'EPA ORSA à consigner ces sommes auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ;

Condamné l'EPA ORSA aux dépens.






M. [J] [D], Maître [K] [T], ès qualité d'administrateur judiciaire aux fins de réprésenter le ou les titulaires des droits ayant appartenu à M. [B] [C] décédé et Mme [S] [C] ont interjeté appel du jugement le 17 novembre 2021 sur le montant de l'indemnité d'expropriation et sa décomposition. Plus précisément, l'appel des consorts expropriés a pour objet de voir réformer les chefs du jugement portant sur la surface retenue, le prix au m² retenu, l'état d'occupation du local cultuel, les abattements pour occupation retenus tant dans leur principe que dans leur quantum, les abattements retenus pour prendre en compte l'état de appartements tant dans leur principe que dans leur quantum, et le montant de l'indemnité de remploi subséquente.



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ adressées au greffe par M. [J] [D] , maître [K] [T] , ès qualité d'administrateur judiciaire aux fins de représenter le ou les titulaires des droits ayant appartenu à M. [B] [C] , décédé, et Mme [S] [C] le 10 février 2022, notifiées le 11 février 2022 (AR intimé non reçu et AR CG le 16 février 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


Fixer l'indemnité due par l'EPA ORSA au bénéfice de M. [J] [D], de Me [K] [T]'é ès qualité d'administrateur judiciaire de la succession de M. [B] [C] et en tant que de besoin de Mme [S] [C] ;


En conséquence,


Les déclarer recevables et fondés en leur appel ;

Réformer le jugement sur ses dispositions contestées ;


Ce faisant,


Infirmer le jugement en ce qu'il a retenu une indemnité principale d'un montant de 1.100.000 euros, et 111.000 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

Confirmer ledit jugement pour le surplus ;


En conséquence,


Fixer l'indemnité à revenir aux appelants à la somme de 2.394.478 euros se décomposant comme suit :


Indemnité principale : 2.119.020 euros

Indemnité de remploi : 212.902 euros

Indemnité de perte de loyer : 62.556 euros


Confirmer l'indemnité allouée de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Leur allouer une indemnité complémentaire de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.

Condamner I'EPA ORSA aux entiers dépens.




2/ adressées au greffe par M. [J] [D] , Maître [K] [T] , ès qualité d'administrateur judiciaire aux fins de représenter le ou les titulaires des droits ayant appartenu à M. [B] [C] , décédé, et Mme [S] [C] , le 18 juillet 2022, notifiées le 18 juillet 2022 (AR intimé le 20 juillet 2022 et AR CG le 21 juillet 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


Fixer l'indemnité due par l'EPA ORSA au bénéfice de M. [J] [D], de Me [K] [T]'é es-qualité d'administrateur judiciaire de la succession de M. [B] [C] et en tant que de besoin de Mme [S] [C] ;


En conséquence,


Les déclarer recevables et fondés en leur appel ;

Réformer sur ses dispositions contestées ;


Ce faisant,


Infirmer le jugement rendu en ce qu'il a retenu une indemnité principale d'un montant de 1.100.000 euros, et 111.000 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

Confirmer ledit jugement pour le surplus ;


En conséquence,


Fixer l'indemnité à revenir aux appelants à la somme de 2.394.478 euros se décomposant comme suit :


Indemnité principale : 2.119.020 euros

Indemnité de remploi : 212.902 euros

Indemnité de perte de loyer : 62.556 euros


Débouter l'EPA ORSA de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Déclarer irrecevable comme demande nouvelle, la demande d'abattement pour vente en bloc ;









Confirmer l'indemnité allouée de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Leur allouer une indemnité complémentaire de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.

Condamner I'EPA ORSA aux entiers dépens.




Le 20 octobre 2022, l'appelant a adressé au greffe copie de l'ordonnance initiale du 11 mai 2020 désignant Me [K] [T], copie de la requête présente présentée par le conseil de l'intimé dans le cadre de l'EPA ORSA, copie de l'ordonnance prorogeant la mission de Me [K] [T] jusqu'au 11 mai 2022, copie de l'ordonnance prorogeant la mission de Me [K] [T] jusqu'au 11 mai 2022, notifiées le 26 octobre 2022 (AR des 27 octobre 2022).



3/ adressées au greffe par l'EPA ORSA, intimé, formant appel incident, le 10 mai 2022, notifiées le 11 mai 2022 (AR appelant le 13 mai 2022 et AR CG le 16 mai), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


Confirmer le jugement en ce qu'il a :


Fixé la date de référence au 28 juin 2016,

Retenu un abattement pour occupation commerciale de 30% et un abattement pour occupation à titre d'habitation de 20%,

Autorisé I'EPA ORSA à consigner à la Caisse des Dépôts et Consignations l'indemnité de dépossession fixée dans l'attente de la justification des droits à indemnité respectifs de chacun des propriétaires indivis ;


Infirmer le jugement pour le surplus ;


Statuant à nouveau des chefs infirmés,

A titre principal,


Fixer l'indemnité de dépossession consécutivement à l'expropriation de l'ensemble immobilier situé [Adresse 33], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 42], comme suit :


Indemnité principale :



Surface bâtie totale retenue (SHAB et SU confondues) : 732,50 m²,

Valeur unitaire retenue : 1.350 euros/m²,

Soit : 732,50 m² × 1.350 euros/m² = 1.000.000 euros (VA),



Indemnités accessoires :



Frais de remploi : 103.500 euros,

5.000 euros × 20% = 1.000 euros,

10.000 euros × 15% = 1.500 euros,

985.000 euros × 10% = 101.000 euros,

Indemnité pour perte de loyers : 38.556 euros,



Indemnité totale de dépossession : 1.142.056 euros ;



A titre subsidiaire,


Fixer l'indemnité de dépossession consécutivement à l'expropriation de l'ensemble immobilier situé [Adresse 33], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 42], comme suit :


Indemnité principale :



Logement 1 : 63,2 m² × 2.100 euros/m² × 0,80 = 106.176 euros

Remise/Garage : 36,6 m² × 900 euros/m² × 0,80 = 26.352 euros

Logements 2 et 3 : 144,5 m² × 1.800 euros/m² × 0,80 = 208.080 euros

Local commercial : 62,7 m² × 2.000 euros/m² × 0,70 = 87.780 euros

Local cultuel : 425,5 m² × 1.200 euros/m² = 510.600 euros

Total de l'indemnité principale = 938.988 euros



Indemnités accessoires :



Frais de remploi : 94.899 euros

5.000 euros × 20% = 1.000 euros,

10.000 euros × 15% = 1.500 euros,

923.988 euros × 10% = 92.399 euros,

Indemnité pour perte de loyers : 38.556 euros,



Indemnité totale de dépossession : 1.072.443 euros ;


Rejeter l'ensemble des demandes des appelants ;

Condamner les consorts expropriés, in solidum, à payer à l'EPA ORSA une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les consorts expropriés, in solidum, aux dépens de l'appel.




4/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, le 26 avril 2022, notifiées le 27 avril 2022 (AR appelant le 28 avril 2022 et AR intimé le 28 avril 2022), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :


Fixer à la somme de 1.209.187 euros l'indemnité d'expropriation due aux consorts expropriés pour la dépossession du bien sis [Adresse 33], sur la parcelle cadastrée [Cadastre 42], décomposée comme suit :


Indemnité principale :



Logement 1 : 63,2 m² × 2.300 euros/m² × 0,80 = 116.288 euros

Remise/Garage : 36,6 m² × 1.000 euros/m² × 0,80 = 29.280 euros

Logements 2 et 3 : 144,5 m² × 2.000 euros/m² × 0,80 = 231.200 euros

Hammam : 62,7 m² × 2.222 euros/m² × 0,70 = 97.523,58 euros

Local cultuel : 425,5 m² × 1.333 euros/m² = 567.191,50 euros

Total de l'indemnité principale = 1.041.483,08 euros arrondi à 1.041.483 euros,



Indemnités accessoires :



Frais de remploi : 94.899 euros

5.000 euros × 20% = 1.000 euros

10.000 euros × 15% = 1.500 euros

923.988 euros × 10% = 92.399 euros,

Indemnité pour perte de revenus locatifs (un an de loyers HT/HC) : 62.556 euros.


EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :



M. [J] [D] , Maître [K] [T], ès qualité d'administrateur judiciaire aux fins de représenter le ou les titulaires des droits ayant appartenu à M. [B] [C], décédé, et Mme [S] [C] font valoir que :


Il convient de solliciter une rectification d'erreur matérielle sur le fondement des dispositions de l'article 462 du code de procédure civile en ce que le premier juge a incorrectement désigné la mission de Me [T]'é, laquelle est en réalité partie en cause ès qualité d'administrateur judiciaire aux fins de représenter les ayants-droits de M. [B] [C], décédé.

Concernant la description de la parcelle, il s'agit de la parcelle [Cadastre 42] située au [Adresse 33] sur laquelle est bâti un ensemble immobilier composé d'un local à usage de hammam, d'un local à usage cultuel et de deux bâtiments d'habitation.

Concernant les situations d'occupation, le premier appartement fait l'objet d'un contrat de bail (Pièce 10A). Le deuxième appartement fait l'objet d'un contrat de bail (Pièce 11A). Le troisième appartement fait l'objet d'un contrat de bail (Pièce 12A). Le local à usage de hammam fait l'objet d'un bail commercial (Pièce 1A). Le local cultuel fait l'objet d'une convention d'occupation précaire et sera donc indemnisé en valeur libre (Pièce 13A).

Concernant la situation géographique, le bien exproprié est situé en plein centre de la ville, à deux pas de l'hôtel de ville, à proximité immédiate de la gare RER, et à peu de distance de l'autoroute A86. L'accès aux différents bâtiments se fait par l'impasse [Adresse 43], bien plus calme que la [Adresse 45] qui constitue l'une des artères principales de la ville. La zone est très bien pourvue en commerces de toute sorte.

Concernant les surfaces, il convient de se référer au certificat de superficies habitables et annexes établi par le cabinet de géomètres-experts GTA-GE, lequel fait état des surfaces utiles suivantes : un appartement de 103,2 m², un appartement RDC de 73,2 m2, un appartement RDC de 63,2 m2, et un appartement étage de 65,5 m2 outre terrasse pondérée à 0,2 (37 m2 x 0,2 = 7,4 m2) soit 72,9 m2 (Pièce 2A).

L'appartement de 73,2 m² au RDC, dont la surface a été qualifiée de garage par la juridiction du premier degré doit être inclus dans la surface totale habitable, bien qu'il soit en mauvais état, car celui-ci ne comporte pas d'accès pour véhicules mais est au contraire équipé de sanitaires.

La surface de l'appartement de 63,2 m² au RDC n'est pas contestée.

Les surfaces annexes des appartements 2 et 3 dont la hauteur est inférieure à 1,8 m doivent être prises en compte et pondérées, conformément à la jurisprudence (Pièces 3A, 4A), contrairement à ce qu'a décidé le premier juge.

Il est proposé de retenir une surface de 456,6 m² pour le local cultuel et de 63,43 m² pour le local à usage de hammam, d'après les résultats du métrage effectué par le cabinet de géomètres-experts GTA-GE (Pièce 2A).

La moyenne des cinq termes de référence proposés pour les locaux d'habitation s'établit à 3.115,53 euros/m². Compte tenu des différents éléments de valorisation du bien, il est proposé de retenir un prix unitaire de 3.400 euros/m² en valeur libre pour le logement 1 qui se trouve en excellent état, de 3.000 euros/m² en valeur libre pour les logements 2 et 3 en état moyen, et de 2.400 euros/m² pour le logement de 73,4 m² qui avait été considéré à tort comme une surface à usage de garage par la juridiction du premier degré.

La moyenne des deux termes de comparaison proposés pour les locaux d'activité s'établit à 2.375 euros/m². Il est proposé de retenir un prix unitaire de 2.400 euros/m² pour le local commercial à usage de hammam et un prix unitaire de 2.200 euros/m² pour le local cultuel, en moins bon état.

Concernant l'abattement pour occupation, il résulte de la tendance économique actuelle qu'il est plus intéressant pour un propriétaire de bénéficier d'un bon locataire plutôt que d'un local libre de toute occupation ne lui offrant aucune garantie de rentabilité. Ainsi, des locaux d'activités libres se sont vendus à des prix parfois inférieurs à des locaux occupés et inversement (Pièce 8A). Dès lors, aucun abattement pour occupation ne doit être pratiqué. A titre subsidiaire, il convient de limiter cet abattement pour occupation commerciale à 10% conformément à la jurisprudence récente de la cour d'appel de Paris (Pièces 6A, 7A).

Concernant la valeur vénale globale du bien, elle s'établit à 2.119.020 euros, en prenant compte de la valeur vénale de chaque élément du bien à savoir :


Appartement de 103,2 m² : 103,2 m² × 3.400 euros/m² = 350.880 euros

Appartement RDC de 73,2 m² : 73,2 m² × 2.400 euros/m² = 175.680 euros

Appartement RDC de 63,2 m² : 63,2 m² × 3000 euros/m² = 189.500 euros

Appartement étage de 72 ,9 m² pondérés : 65,5 m² × 3.400 euros/m² + 0,2 × 37 m² × 3.400 euros/m² = 247.860 euros

Local cultuel de 456,6 m² : 456,6 m² × 2.200 euros/m² = 1.004.520 euros

Local hammam de 62,7 m² : 62,7 m² × 2.400 euros/m² = 150.480 euros


Concernant le montant de l'indemnité de remploi, celle-ci doit être fixée à 212.902 euros en application de la formule suivante : 20% du montant de l'indemnité principale jusqu'à 5.000 euros, 15% entre 5.000 et 15.000 euros, et 10% au-delà de 15.000 euros.

Concernant l'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les consorts expropriés ont été contraints de prendre conseil et de se faire assister dans le cadre de la procédure. Il serait inéquitable qu'ils conservent à leur charge les frais exposés à ce titre. Le montant alloué en première instance devra donc être confirmé et complété en cause d'appel d'un montant de 3.000 euros.




Les consorts expropriés font valoir dans un second jeu de conclusions que :


Le recours à la méthode par comparaison, le montant alloué au titre de perte de loyer, les modalités de calcul de l'indemnité de remploi et le montant des frais alloués en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ne sont pas contestés et seront donc confirmés.

Les bâtiments ne sont pas vétustes.

Le raisonnement du commissaire du gouvernement est erroné en ce qu'il retient les critères d'un logement décent au sens du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 pour retenir une qualification de remise s'agissant de l'appartement de 73,2 m². Or, le mauvais état d'une surface à usage d'habitation ne peut en aucun cas modifier juridiquement sa qualification, en transformant un appartement en remise. A titre subsidiaire, si cette surface venait à être qualifiée de remise, il serait inéquitable de lui appliquer un nouvel abattement de 50% après avoir après déjà appliqué un coefficient de 0,5 relatif à sa nature de remise, car cela reviendrait à appliquer un double abattement sur le prix de ces surfaces.

Les indemnités proposées à titre subsidiaire par l'intimé ne sont étayées par aucune référence.

L'intimé sollicite l'application d'un abattement pour vente en bloc de 10%. Il s'agit d'une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, laquelle est donc irrecevable. En tout état de cause, l'application d'un tel abattement reviendrait à dire qu'un immeuble exproprié partiellement se verrait attribuer une valeur supérieure à un immeuble exproprié en totalité, ce qui est inconcevable en pratique, étant surtout précisé que l'exproprié est confronté à une vente forcée dont il ne décide ni les modalités, ni les surfaces en emprise.

Concernant l'abattement pour occupation, il appartient à l'expropriant de démontrer l'existence sur le marché immobilier, d'un écart significatif entre les biens vendus libres et ceux vendus occupés, ce qu'il n'a à aucun moment été en mesure de faire.

Concernant le montant de l'indemnité pour perte de revenu locatif, celle-ci n'est pas le corollaire indissociable d'un abattement pour occupation. En effet, l'impossibilité de remettre en location les locaux est la conséquence directe, et donc indemnisable, de l'ordonnance d'expropriation du 25 septembre 2020. La demande de réduction du montant de cette indemnité devra être rejetée.




L'EPA ORSA rétorque que :


Concernant la consistance et la surface du bien, il s'agit d'un ensemble immobilier bâti en R+1, érigé en 1850, sur cave avec grenier, ne présentant aucune cohérence architecturale. L'ensemble immobilier est divisé en un débarras, quatre logements et deux locaux utilisés, l'un pour une activité de hammam, l'autre pour un usage associatif et cultuel.

Concernant le débarras, il s'agit d'un ancien logement en mauvais état, dont la qualification de logement a justement été rejetée en première instance. Par ailleurs, les appelants n'ont pas déclaré au cadastre cette surface comme habitable. Sa surface utile devra donc être pondérée d'un coefficient 0,5, soit une surface de 36,6 m² (73,02 m² × 0,5).

Concernant l'appartement occupé du premier étage, le jugement doit être confirmé. Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,8 m ne peuvent être retenues. La surface habitable est donc de 144,5 m².

Concernant l'un des appartements occupés du RDC, l'ensemble est dans un état dégradé. Sa surface habitable est de 63,2 m², point sur lequel le jugement devra être confirmé.

Concernant le local commercial, celui-ci accueille un hammam et est dans un état moyen. Sa surface utile est de 62,7 m².

Concernant le troisième appartement occupé, lequel a fait l'objet d'un rapport par un inspecteur d'insalubrité réalisé en 2010, sa surface habitable est de 144,5 m². Le jugement devra donc être confirmé sur ce point, étant acquis que les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,8 m ne peuvent être retenues.

Concernant le local cultuel, sa surface habitable est de 425,5 m². Le jugement devra donc être confirmé sur ce point, étant acquis que les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,8 m ne peuvent être retenues. En revanche, le local cultuel étant occupé en vertu d'une occupation précaire, il doit être évalué en valeur libre, de sorte qu'il ne peut être alloué d'indemnité pour perte de revenus locatifs sur ce bien évalué libre, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge.

La moyenne des six termes de comparaison proposés s'établit à 1.560 euros. Il est proposé de retenir une valeur unitaire de 1.350 euros/m².

Si la méthode d'évaluation par typologie de biens venait à être retenue, l'EPA ORSA reprend à son compte l'ensemble des termes de comparaison communiqués par le commissaire du gouvernement en cause d'appel (Pièce 4I) et sollicite l'application d'un abattement de 10% pour vente en bloc. Il est proposé de retenir les valeurs unitaires suivantes en valeur libre d'occupation :


Logement 1 : 2.100 euros/m²

Remise/Garage : 900 euros/m²

Logements 2 et 3 : 1.800 euros/m²

Local commercial à usage de hammam : 2.000 euros/m²

Local cultuel : 1.200 euros/m².


Concernant l'indemnité pour perte de revenus locatifs, le local cultuel étant considéré libre de toute occupation, aucune indemnité pour perte de revenus locatifs ne peut être accordée consécutivement à l'expropriation de ce local libre.

Concernant les abattements pour occupation, la cour d'appel de Paris pratique de manière usuelle l'abattement pour occupation commerciale depuis de nombreuses années et le fixe très régulièrement à 40% ou à 30% (RG 11/14814, RG 16/04016, RG 16/24619). Par ailleurs, en matière d'occupation à titre d'habitation, il est d'usage de retenir un abattement pour occupation de 20% par rapport à la valeur libre.

Les termes de comparaison de logements proposés par l'appelant portent sur des biens d'une surface très inférieure aux biens à évaluer, ce qui les disqualifient pour assurer la comparaison. Pour les autres natures de biens, aucune référence de publication n'est donnée de sorte que les termes sont irrecevables. De plus, les surfaces bâties indiquées ne sont pas justifiées et la situation locative n'est pas renseignée.




Le commissaire du gouvernement conclut que :


Concernant la description du bien, il s'agit d'un ensemble immobilier à usage mixte d'habitation et de commerce. L'ensemble est constitué d'un local à usage de culte, d'un hammam et de trois logements.



Concernant la situation locative, les trois logements sont occupés. Le hammam fait l'objet d'un bail commercial. Le local cultuel fait l'objet d'une convention d'occupation précaire.

Concernant la date de référence, il résulte des articles L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 28 juin 2016, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 48].

Concernant la situation d'urbanisme, le bien est situé en zone UAx1 du plan local d'urbanisme. La zone UA, à vocation mixte, est dédiée aux quartiers du centre-ville historique et à ceux du centre-ville élargie vers le nord.

Concernant la surface retenue, les parties sont d'accord sur le principe d'une valorisation des biens sur la base du m² de superficie utile.

La revendication par l'appelant de quatre appartements au total se trouve infirmée par le recensement cadastral des locaux qui ne fait mention que de trois logements et par le fait que le local concerné ne serait aucunement à même de remplir les critères d'un logement décent au sens des dispositions des articles 2 et suivants du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Il est donc proposé de rattacher ce local à la catégorie « remise » en pondérant sa superficie au taux de 0,5 conformément aux dispositions des articles D.331-10, R.353-16 et R.111-2 du code de la construction et de l'habitation, soit une surface de 36,6 m² (0,2 × 73,2 m²).

Pour être intégrés à la surface utile, les éléments listés par l'article R111-2 du code de la construction et de l'habitation doivent être réservés à l'usage exclusif de l'occupant du logement et posséder une hauteur sous plafond supérieure à 1,8 m. Le juge de première instance a donc justement écarté les surfaces d'une hauteur inférieure.

Concernant le prix unitaire, il convient de déterminer la valeur de l'ensemble immobilier en fonction de la nature des locaux, à savoir local d'habitation ou local d'activité.

La moyenne des quinze termes de comparaison proposés pour des appartements dont la surface est comprise entre 50m² utiles et 75m² utiles s'établit à 2.327 euros/m² en surface utile libre d'occupation. La moyenne des quatre termes de comparaison proposés pour des appartements dont la surface est comprise entre 80m² utiles et 120m² utiles s'établit à 1.952 euros/m² en surface utile libre d'occupation. Il convient par ailleurs d'écarter les références 2, 3, 4, 5 produits par l'appelant en ce qu'ils ne présentent pas les critères de similitude nécessaires pour pouvoir être utilement comparés au bien à indemniser. Pour l'appartement 1 en bon état, il est proposé de retenir un prix unitaire de 2.300 euros/m² en surface utile libre avant abattement pour occupation. Compte tenu de l'état plus dégradé des appartements 2 et 3, il convient de ramener ce prix à 2.000 euros/m² en surface utile libre avant abattement pour occupation. Pour la remise, compte tenu de son usage réel, de son mauvais état et de la quasi-absence d'éclairage naturel, il convient d'appliquer un abattement de 50%, soit un prix unitaire de 1.000 euros/m² en surface utile libre avant abattement pour occupation.

La moyenne des deux termes de comparaison proposés pour des locaux commerciaux dont la surface est comprise entre 40m² utiles et 100m² utiles s'établit à 2.222 euros/m² en surface utile libre d'occupation. Pour le hammam, il convient de retenir un prix unitaire de 2.222 euros/m² en surface utile avant abattement pour occupation. Pour le local cultuel, compte tenu de sa grande surface et de son état d'entretien médiocre, il convient d'appliquer un abattement de 40%, soit un prix unitaire de 1.333 euros/m² en surface utile libre.

Concernant la situation locative du local cultuel, il a été décidé par un jugement du 7 décembre 2020 (RG 20/00029) qu'aucun droit à indemnité d'éviction ou à relogement ne pouvait être reconnu à l'occupant, non détenteur d'un droit au maintien dans les lieux du fait du caractère simplement précaire de son bail. Dès lors, le local cultuel est à considérer libre d'occupation.

Concernant les abattements pour occupation, il convient de retenir, conformément à la jurisprudence habituelle, un abattement de 20% pour les appartements et le local à usage de remise et un abattement de 30% pour le local commercial. Aucun abattement n'est à prévoir s'agissant du local cultuel, celui-ci étant considéré libre d'occupation.

L'indemnité totale d'expropriation doit donc s'élever à la somme de 1.209.187 euros (1.041.483 euros + 105.148 euros + 62.556 euros).






SUR CE, LA COUR





- Sur la recevabilité des conclusions



Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 17 novembre 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce, les conclusions de M. [D] représenté par Maître [T] ès qualité d'administrateur judiciaire et Mme [S] [C] du 10 février 2022 , de l'EPA ORSA du 10 mai 2022 et du commissaire du gouvernement du 26 avril 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.



Les nouvelles pièces adressées par Maître [T] sont recevables car il s'agit de pièces complémentaires sur sa désignation :



- copie de l'ordonnance initiale du 11 mai 2020 désignant Maître [K] [T];

- copie de la requête présentée par maître [E] dans le cadre de l'EPA ORSA;

- copie de l'ordonnance prorogeant la mission de Maître [T];

- copie de l'ordonnance prorogeant la mission de Maître [T] jusqu'au 11 mai 2023.







Les conclusions hors délai de M. [D] représenté par Maître [T] es qualité d'administrateur judiciaire et Mme [S] [C] du 18 juillet 2022 sont de pures répliques à celles de l'EPA ORSA appelant incident et du commissaire du gouvernement appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.



-Sur la rectification d'erreur matérielle



Les appelants principaux demandent une rectification d'erreur matérielle sur le fondement des dispositions de l'article 462 du code de procédure civile en indiquant que le tribunal a incorrectement désigné la mission de Me [T], puisque celle-ci n'est pas « ès qualité d'administrateur judiciaire de l'indivision [M] » mais ès qualité d'administrateur judiciaire afin de représenter le ou les titulaires de droits ayant appartenu à Monsieur [B] [C] , décédé, portant sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 42] d'une superficie de 750 m², situé au [Adresse 33], désigné à cette fonction par ordonnance prise le 11 mai 2020 par le président du tribunal judiciaire de Créteil.



Les appelants incidents ne présentent pas d'observations sur cette demande de rectification d'erreur matérielle.



Aux termes de l'article 462 du code de procédure civile les erreurs et omissions matérielle qui affectent le jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle, ou à défaut, ce que la raison commande.

Le juge est saisi par simple requête de l'une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d'office.



Il ressort des pièces versées aux débats en page 2 du jugement qu'il est mentionné à tort « maître [K] [T] , ès qualité d'administrateur judiciaire de l'indivision [M] », alors que celle-ci est partie en cause ès qualité d'administrateur judiciaire afin de représenter le ou les titulaires des droits ayant appartenu à Monsieur [B] [C], décédé, portant sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 42] d'une superficie de 750 m², situé au [Adresse 33] désigné cette fonction par ordonnance prise le 11 mai 2020 par le président du tribunal judiciaire de Créteil, dont la mission a été prorogée par ordonnance du 7 juin 2021 jusqu'au 11 mai 2022, puis par ordonnance du 1er septembre 2022 jusqu'au 11 mai 2023.



Il convient en conséquence de faire droit à la requête et de modifier en ce sens la décision rendue.





- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.





Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel de M. [J] [D], Maître [K] [T], ès qualité d'administrateur judiciaire aux fins de représenter le ou les titulaires des droits ayant appartenu à M. [B] [C], décédé, et Mme [S] [C] porte sur la surface retenue, le prix au m², l'état d'occupation du local cultuel, sur les abattements et sur l'indemnité de remploi.



L'appel incident de l'EPA ORSA concerne l'évaluation en valeur libre du local cultuel, sur le montant de l'indemnité principale, de remploi et de perte de revenus locatifs; celui du commissaire du gouvernement concerne le montant de l'indemnité de dépossession.



S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme la dernière modification du PLU de la commune de [Localité 48], soit le 28 juin 2016, date qui n'est pas contestée par les parties.



S'agissant des données d'urbanisme, à cette date le bien était situé en zone Uax1 ; la zone UA, à vocation mixte, est dédiée au quartier du centre-ville historique et à ceux du centre-ville élargi vers le nord et comprend 3 secteurs dont le secteur UAx1 qui correspond aux îlots de la Zac multisite située dans le centre ancien.



Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un ensemble immobilier à usage mixte d'activités et d'habitation, situé [Adresse 33] (94'190), sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 42], une superficie de 750 m².



Il est situé en centre-ville [Localité 48], à proximité de la mairie et de la gare de RER D.



L'ensemble comprend trois logements, les appelants principaux en revendiquant un quatrième pour le garage/remise et de locaux d'activité, l'un servant l'exercice d'activités de « hammam » et l'autre utilisé comme lieu de culte.







S'agissant de l'état des lieux :



'logement numéro 1 : T3 au rez-de-chaussée à droite : volets extérieurs en bon état, intérieur bien entretenu ; présence d'un chauffage d'appoint;

'garage aménagé attenant au logement numéro 1 : il comprend une salle d'eau avec WC, trois pièces avec très peu d'ouverture lumineuse, en mauvais état, salle d'eau présentant un état particulier d'insalubrité ;

'logement numéro 2 : appartement terrasse à gauche premier 2e étage : le premier niveau en état d'usage ; au 2e étage mansardé une hauteur de plus de 1,80 m comprenant 2 pièces, un plafond qui n'est pas en bon état et la présence de fils électriques en apparent ;

'logement numéro 3 : premier au 2e étage à droite : au premier niveau trois pièces dont des sols et plafonds sont mauvais état, ainsi que le sol du couloir ; second niveau, mansardé, trois pièces et deux espaces de stockage, cet appartement est en état médiocre avec notamment des traces de moisissures ;

'lieu de culte : état médiocre avec des traces de moisissures sur les revêtements, de même que de nombreuses tâches et des carreaux cassés ;

'hammam : Il n'a pu être visité.



Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport et aux photographies annexées.



Les appelants principaux, dans leur description détaillée de leur bien ne contestent pas les constatations effectuées sur son état lors du transport sur les lieux.



Ils soulignent que leur bien présente une configuration avantageuse sur le secteur avec des locaux à usage d'habitation, des locaux à usage d'activités commerciaux, que les surfaces à usage d'habitation sont en très bon état, bien aménagées et que les constructions ne souffrent d'aucune défaillance ; ils ajoutent que la situation géographique du bien est particulièrement avantageuse puisqu'il est localisé au c'ur de la commune, dans une zone très bien pourvue en commerces et parfaitement desservie tant par les transports en commun que par les voies routières ; il se trouve en retrait de maison sur la [Adresse 45] puisqu'on accède aux différents bâtiments par l'impasse [Adresse 43], ce qui permet de jouir des avantages du centre-ville sans ses inconvénients tels que le bruit.



L'EPA ORSA indique que le bien à évaluer est constitué d'un ensemble immobilier complexe, car les termes de comparaison produits par les parties ne portent pas sur un tel ensemble, mais sur des biens isolés, faisant ressortir des valeurs unitaires supérieures par rapport à l'ensemble immobilier; il s'agit d'un ancien atelier de serrurerie qui ne présente aucune cohérence architecturale d'ensemble, qui est accessible via le porche de l'immeuble situé au [Adresse 33], par le passage [Adresse 43] , ou via l'impasse [Adresse 43], situé au droit de la [Adresse 46] ; l'ensemble immobilier est constitué de plusieurs bâtiments accolés et vétustes.



Le commissaire du gouvernement précise également qu'il s'agit d'un ensemble immobilier à usage mixte d'habitation et de commerce sis [Adresse 33], en fond d'allée et accessible depuis la rue via un passage sous immeuble à [Localité 48].



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 31 août 2021. 









- Sur l'indemnité principale



1° Sur les surfaces



Comme en première instance les parties sont en désaccord sur les surfaces retenir.



Le premier juge au vu du certificat du mesurage produit par les appelants et des critères de détermination de la surface utile, a retenu les surfaces utiles suivantes :

'logement 1: 63,2 m² ;

'logements 2 et 3 :144,5 m² ;

'hammam : 62,7 m² ;

'local cultuel : 425,5 m².



Les appelants principaux ont formé appel en indiquant que les surfaces retenues par le premier juge n'intègrent pas l'appartement du rez-de-chaussée de 73,2 m² qui a été qualifié de façon erronée de garage et ils retiennent des surfaces utiles pondérées selon la nature des locaux soit :

'surface utile à usage d'habitation : 312,5 m²

'surface locale à usage du lieu de culte : 456,6 m²

'surface locale à usage de hammam : 63,43 m².



L'EPA ORSA retient:

'logement 1 : 63,2 m²

'Remise/garage : 36,6 m² 

'logements 2 et 3:144,50 m²

'local commercial (hammam) : 62,7 m²

'local cultuel: 425,50 m²



Le commissaire du gouvernement retient pour sa part que la revendication de quatre appartements total se trouve infirmé par le recensement cadastral des locaux ayant appartenu à l'adresse du bien.



Les parties s'accordent pour retenir la superficie utile.



En matière d'expropriation, par principe, il est d'usage de privilégier la surface utile, définie par l'article R111-12 du code de la construction et l'habitation comme étant égale à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles aménagés, caves, sous-sols, remises, garage, terrasse, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitré prévus à l'article R111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.



Les annexes privatives incluses sont les suivantes : caves et sous-sol, combles et greniers aménageables, remises et ateliers, séchoirs et celliers externes, balcons et loggias, vérandas, terrasses accessibles en l'étage ou semi- enterré dans la limite de 9 m².

En outre, suivant les recommandations de la charte de l'expertise en évaluation immobilière, les locaux techniques sont exclus du calcul de la surface utile.



La surface habitable correspond à la somme de la surface construite de toutes les pièces (surface de plancher), à laquelle il faut retirer les espaces qui peuvent être qualifiés de non habitables, à savoir : les murs et cloisons, les marches et cages d'escaliers, les gaines et 





embrasures de portes et de fenêtres, les surfaces dans la hauteur et en-deçà d'1,80 m, les annexes (combles non aménagés, balcons, caves et sous-sol, garages, ateliers, espaces extérieur privatifs et véranda).



Le métrage réalisé par les appelants principaux à partir du certificat de mesurage produit aux débats cabinet GTA-GE inclus le local à usage de garage (mention de deux appartements en RDC, alors que celui mentionné comme étant d'une surface de 73,2 m² correspond en réalité au garage attenant au logement N°1), ainsi que les surfaces dans la hauteur sous plafond est inférieur à 1,80 m, ainsi que la totalité des surfaces en sous-sol (pièce N°2).



Malgré ces constatations soulignées par le premier juge, ils n'ont pas fait procéder à un nouveau mesurage à l'appui de leurs revendications.



1° logement 1 (T3 rez-de-chaussée droite)



La surface utile de 63,2 m² n'est pas contestée.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



2° logements 2 (appartement terrasse à gauche premier 2e étage) et 3 (premier 2e étage droite)



Le certificat de mesurage ne procède pas à une distinction entre les deux appartements, se contentant d'indiquer les différents surfaces « par étage », ce qui permet uniquement un métrage global des deux logements.



Les appelants principaux revendiquent une surface de 103,2 m² et pour l'appartement à l'étage de 65,5 m² outre terrasse pondérée à 0,2:37 m² X0,2= 7,4 m² soit 72,9 m².



Cependant , selon l'article R 111-2 du code de la construction et de l'habitation, la surface utile correspond à la somme de la surface habitable d'un logement et de 50 % de la surface des éléments suivants : caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs, cellier extérieur, combles, grenier aménagé, resserres, loggia, balcon, vérandas et pourr intégrer la surface utile ces éléments doivent être réservés à l'usage exclusif de l'occupant du logement et posséder une hauteur sous plafond >1,80 m.

En conséquence, le premier juge a exactement écarté les superficies d'une hauteur sous plafond à 1,80 m et retenu :

((102 m² (1° étage)+ 59,4 m²(2e étage))+((1, 2+ 5,)/2 (surfaces annexes))-(4,2+19) (surface dans la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m))= 161,4+ 6,3-23,2= 144,5 m².



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



2° garage attenant au logement 1



Le premier juge a retenu 0 m² pour le garage attenant au logement.



Les appelants principaux soutiennent qu'il s'agit d'un appartement de 73,2 m² qui a été qualifié de façon erronée de garage par le premier juge.



L'EPA ORSA retient une remise/garage et propose de retenir une surface utile pondérée par un coefficient de 0,5 soit : 73,02 m² X 0,5= 36,6 m².









Le commissaire du gouvernement indique qu'après recherche au cadastre, parmi les 6 locaux distincts répertoriés au [Adresse 33], seuls sont recensés au cadastre trois appartements (AP), le surplus des locaux correspondant un autre usage (CB) ; en outre, ce local ne peut aucunement remplir les critères d'un logement décent au sens des dispositions des articles 2 et suivants du décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002, ledit article 2 imposant notamment, dans ses paragraphes 4, 5 et 6 :

4 les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage de fonctionnement ;

5 les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6 les pièces principales, au sens du 3e alinéa de l'article R 111-1-1 du code de la construction d'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.



Le commissaire du gouvernement indique que le jugement fait expressément mention de la faiblesse des ouvertures lumineuses (une seule fenêtre un battant, en réalité) et d'un coin sanitaire en état particulier d'insalubrité, outre un mauvais état général ; compte tenu de ces éléments il propose de rattacher ce local à la catégorie « remise », en pondérant sa superficie au taux de 0,5 et de retenir 36,6 m² utiles.



Au regard de la consistance du bien qui ne correspond pas un appartement, mais qui se rattache à la catégorie 'remise', il convient en application combinée des articles D331-10, R353-16 et R111-2 du code de l'habitation (pièce annexe superficies >1,80 m), de retenir une superficie utile avec un coefficient de pondération de 0,5 soit :

73,2 m² X0, 5 m²= 36,6 m².



Le jugement sera donc infirmé sur ce point.



3° hammam



Les appelants demandent de retenir une surface utile de 63,43 m² en retenant : 

50,6 m² + 0,70 m de surface dont la hauteur est inférieure à 1,80 m pondérés à 0,5 soit 0,35 m²

soit 50,95 m² de surface à usage de commerce et d'activités, soit 79,29 m² de sous-sol pondéré à 0,8, soit 63,43 m².



Au regard des définitions susvisées de