Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 12 janvier 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 12 Janvier 2023

(n° , 20 pages)

 

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/20571 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEXCH



Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 19 Octobre 2021 par le Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 21/00036





APPELANTE

SOCIÉTÉ D'AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DÉPARTEMENT DU VAL DE MARNE (SADEV 94)

[Adresse 12]

[Localité 29]



représentée par Me Michaël MOUSSAULT, SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué par Me Xavier GOSSELIN, SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07





INTIMÉS

Madame [Y] [J]

[Adresse 14]

[Localité 26]



représentée par Me Gilles CAILLET et assistée par Me Xavier VIDALIE - SELEURL HELIANS - avocat au barreau de PARIS, toque : G0876



Madame [E] [J] épouse [B]

[Adresse 4]

[Localité 27]



représentée par Me Gilles CAILLET et assistée par Me Xavier VIDALIE - SELEURL HELIANS - avocat au barreau de PARIS, toque : G0876



Monsieur [S] [J]

[Adresse 16]

[Localité 30]



représenté par Me Gilles CAILLET et assistée par Me Xavier VIDALIE - SELEURL HELIANS - avocat au barreau de PARIS, toque : G0876



Madame [I] [J] épouse [V]

[Adresse 20]

[Localité 37] (TUNISIE)



représentée par Me Gilles CAILLET et assistée par Me Xavier VIDALIE - SELEURL HELIANS - avocat au barreau de PARIS, toque : G0876



Monsieur [M] [J]

[Adresse 6]

[Localité 41]



représenté par Me Gilles CAILLET et assistée par Me Xavier VIDALIE - SELEURL HELIANS - avocat au barreau de PARIS, toque : G0876







DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 28]



Représentée par Madame [G] [L], en vertu d'un pouvoir général









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Novembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport :



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président, 

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Catherine LEFORT, Conseillère





Greffier : Mme Dominique CARMENT, lors des débats





ARRÊT :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président, et par Dorothée RABITA, greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * 





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :



Par délibération de son conseil municipal du 11 octobre 2006, la ville de [Localité 41] a décidé la création de la ZAC Sud-Rouget de Lisle. Par délibération du même conseil municipal du 13 octobre 2010, la commune de [Localité 41] a confié la réalisation de cette opération d'aménagement à la société d'Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne (ci-après dénommée la SADEV 94).



Par un arrêté préfectoral n°2012/1436 du 30 avril 2012, la réalisation de la ZAC Sud-Rouget de Lisle a été déclarée d'utilité publique. Cet arrêté a été annulé par le Tribunal administratif de Melun le 13 novembre 2013. Un second arrêté préfectoral du 25 novembre 2015 a déclaré d'utilité publique la réalisation de ZAC Sud-Rouget de Lisle au profit de la SADEV 94.





Par arrêté préfectoral n°2012/4230 du 30 novembre 2012, les parcelles et droits réels nécessaires à la réalisation de cette ZAC, situés sur le territoire de la commune de [Localité 41] ont été déclarées cessibles, immédiatement, pour cause d'utilité publique, au profit de la SADEV 94.



L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 28 janvier 2013, puis modifiée le 1er juillet 2015.



La parcelle cadastrée section [Cadastre 35] est située en zone UP4. Cette zone correspond au périmètre de la ZAC Sud-Rouget de Lisle.



Sont notamment concernés par l'opération Mme [Y] [J], Mme [E] [J] épouse [B], M. [S] [J], Mme [I] [J] épouse [V] et M. [M] [J] (ci-après dénommés les consorts [J]) en tant que propriétaires d'une maison individuelle sise [Adresse 6] (94) sur la parcelle cadastrée [Cadastre 35] d'une surface de 543 m², à la suite de l'ouverture de la succession de leurs parents.



A défaut d'accord amiable sur l'indemnité de dépossession à leur revenir, les consorts [J] ont saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil par mémoire du 7 avril 2021 réceptionné par le greffe le 12 avril 2021.



Par jugement du 19 octobre 2021, après transport sur les lieux le 15 juin 2021, le juge de l'expropriation de Créteil a :


Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 15 juin 2021 ;

Fixé la date de référence au 22 décembre 2020 ;

Fixé l'indemnité due par la SADEV 94 aux consorts [J] au titre de la dépossession de l'immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 6] à la somme totale de 511.491,05 euros ;

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :


461.624 euros au titre de l'indemnité principale 



(99,91 m² × 4.620,40 euros/m²),



47.162 euros au titre des frais de remploi,

2.705,05 euros au titre des frais de déménagement ;


Condamné la SADEV 94 à payer aux consorts [J] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SADEV 94 aux dépens de l'instance ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties.




La SADEV 94 a interjeté appel du jugement en indiquant que le juge de l'expropriation a surévalué le montant de l'indemnité d'expropriation.



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ adressées au greffe par la SADEV 94, le 11 février 2022, notifiées le 14 février 2022 (AR intimé le 16 février 2022 et AR CG le 21 février 2022), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

 - Déclarer SADEV 94 recevable dans son appel ;

- Infirmer partiellement la décision de première instance ;

Par suite,

- Fixer comme suit l'indemnité à revenir aux expropriés :



Indemnité principale en valeur libre :



 Méthode d'évaluation : globale,

Superficie retenue : 99,91 m²,

Valeur unitaire retenue : 3.900 euros/m²,

Soit une indemnité principale de 3.900 euros/m² × 99,91 m² = 389.649 euros,



Indemnités accessoires :



Frais de remploi : 39.965 euros,

5.000 euros × 20% = 1.000 euros,

10.000 euros × 15% = 1.500 euros,

374.649 euros × 10% = 37.465 euros,

Frais de déménagement : 2.705,05 euros,



Indemnité totale de dépossession : 432.320 euros.





2/ adressées au greffe par les consorts [J], intimés, le 9 mai 2022, notifiées le 9 mai 2022 (AR appelant le 12 mai 2022 et AR CG le 12 mai 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


Les déclarer recevables et fondés en leurs demandes ;


En conséquence,


Rejeter la requête d'appel de la SADEV 94 comme étant non fondée ;

Rejeter l'appel incident formé par le commissaire du gouvernement ;

Confirmer intégralement le jugement du juge de l'expropriation du Val de Marne du 19 octobre 2021 (RG 21/00036) ;


En outre,


Condamner la SADEV 94 à verser aux consorts [J] une somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SADEV 94 aux entiers dépens d'appel.




3/ adressées au greffe par le Commissaire du gouvernement, intimé, le 21 avril 2022, notifiées le 25 avril 2022 (AR appelant le 26 avril 2022 et AR intimé le 27 avril 2022), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :


Fixer à la somme de 454.299,50 euros arrondie à 454.300 euros l'indemnité d'expropriation due aux consorts [J] pour la dépossession du bien sis [Adresse 9], sur la parcelle cadastrée [Cadastre 38], décomposée comme suit :


409.631,00 euros au titre de l'indemnité principale en valeur libre (99,91 m² × 4.100 euros/m²),







41.963 euros au titre de l'indemnité de remploi,

2.705,05 euros au titre des frais de déménagement.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :



La SADEV 94 fait valoir que :


Concernant la description du bien, il s'agit d'un pavillon d'habitation correctement entretenu. Le bien est situé à proximité d'une voie routière à double sens et d'un restaurant de snacks, générant des nuisances sonores et olfactives devant être prises en compte dans le cadre de son évaluation.

Concernant la situation d'occupation, le bien est occupé par M. [M] [J]. Ce dernier ayant expressément renoncé à être relogé, le bien sera évalué en valeur libre.




Concernant la date de référence, il résulte des articles L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 25 février 2020, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 41].





Concernant la situation d'urbanisme, le bien est situé en zone UP4 du plan local d'urbanisme.



Le recours à la méthode d'évaluation globale « terrain intégré » et la surface utile retenue devront être confirmées.


Les termes de référence proposés par l'intimé en première instance auraient dû être écartés par le premier juge en ce qu'ils concernent des mutations portant sur des biens d'une superficie sensiblement inférieure au bien exproprié, ou des biens dont les surfaces semblent correspondre à des surfaces habitables et non des surfaces utiles, alors que la Cour de cassation a rappelé l'exigence de correspondance entre les types de surfaces retenus (03-70.054). De plus, les termes non versés aux débats ne peuvent être retenus, comme le rappelle la Cour de cassation (10-13.890) et le tribunal judiciaire de Créteil (RG 20/00020). Surabondamment, les termes de comparaison proposés sont dans un meilleur état d'entretien que le bien exproprié, ou d'une consistance matérielle différente.

La moyenne des trois termes de comparaison proposés, en l'espèce trois décisions de justice relatives à des pavillons d'habitation inclus dans le périmètre de la ZAC Sud-Rouget de Lisle, s'établit à 3.705,17 euros/m². Il est proposé de retenir une valeur unitaire de 3.900 euros/m².





Les consorts [J] rétorquent que :

Concernant la description du bien, il s'agit d'un pavillon d'habitation situé dans un quartier pavillonnaire à proximité à pied des commerces de l'[Adresse 32]. Le bien est à vingt minutes à pied de la gare des [31], à moins de cinq minutes à pied de la gare [39] du tramway T9, et est desservi par l'autoroute A86. La sortie des élèves du collège situé en face du bien ne se fait pas dans la rue de sorte que le bien n'est pas du tout impacté par les éventuelles nuisances diurnes de cet établissement scolaire. Si la [Adresse 40] est effectivement une voie à double sens de circulation comme la majorité des routes de France, elle est essentiellement prise par les riverains, les automobilistes de passage lui préférant les quatre voies de circulation de l'[Adresse 32].

Concernant l'occupation du bien, M. [M] [J] occupe personnellement le pavillon exproprié, de sorte qu'il y a lieu d'évaluer le pavillon exproprié en valeur libre et de confirmer le jugement sur ce point.

Concernant l'état du bien, le pavillon a été édifié en R+1 avec un soubassement en meulière. Les combles sont accessibles mais non aménagés. Il n'est pas mitoyen. Les façades extérieures ne sont pas en mauvais état. Les gardes corps et les volets sont en bon état. Le fronton et les rives de la toiture sont décorés. L'ensemble de la maison est en bon état d'entretien. Les fenêtres sont en double-vitrage. Les pièces du premier étage ont une belle hauteur sous plafond de plus de 2,5 m. La maison est agrémentée d'un très grand jardin avec terrasse, de 439,36 m², sans aucun vis-à-vis, exposé au sud, et comprenant huit arbres fruitiers (Pièces 9I, 10I, 11I).

Concernant la surface, les parties s'accordent pour retenir une surface utile de 99,91 m².

Contrairement à ce que prétend l'appelant, le principe du contradictoire est respecté dès lors que les références de publication au service de la publicité foncière ont été communiquées, sans qu'il faille obligatoirement produire copie des actes. C'est ainsi qu'ont tranché la Cour de cassation (19-11.463) et la cour d'appel de Paris (RG 16/01805, RG 17/15009).

Les termes de référence issus de la base PATRIM sont bien exprimés en surface utile, puisque la base PATRIM et la fiche PATRIM mentionnent expressément un « prix/m² surface utile » et « une surface utile ». A défaut de preuve contraire, il faut présumer que les ventes sont bien exprimées en surface utile et non en surface habitable. En tout état de cause, il ne suffit pas de pondérer de moitié les surfaces des annexes pour corriger les surfaces des termes car d'autres critères doivent être pris en compte.





Les dix termes de comparaison retenus par le juge de première instance sont pertinents et doivent être retenus en cause d'appel, tout comme le nouveau terme produit par le commissaire du gouvernement. La moyenne des onze termes de comparaison retenus s'établit à 4.551 euros/m². Compte tenu du très beau jardin arboré, il est proposé de confirmer la valeur unitaire retenue par le premier juge, à savoir 4620,40 euros/m², valeur supérieure de seulement 1,5% par rapport à la nouvelle moyenne des termes de comparaison obtenue.

Les critiques formulées à l'encontre des termes de comparaison proposés sont infondées. Les termes de références proposés par l'appelant doivent être écartés.

Concernant l'indemnité d'expropriation et les indemnités accessoires, le jugement de première instance doit être confirmé.

Concernant le montant de l'indemnité au titre des frais irrépétibles d'appel, pour assurer leur défense, les consorts [J] ont dû exposer des frais irrépétibles d'appel dont le coût doit être mis à la charge de la SADEV 94, sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 16 de la Déclaration des droits de l'Homme et du Citoyen. Il y a donc lieu de condamner la SADEV 94 à verser aux consorts [J] une indemnité de 4.000 euros.




Le commissaire du gouvernement conclut que :


Concernant la description du bien, il s'agit d'une maison individuelle, proche de la voie de circulation, en état d'usage, au sol dégradé dans les chambres, à la peinture défraîchie par endroits, d'aspect extérieur passable. Le bien est situé dans la partie sud-est du territoire communal, à proximité immédiate d'un commerce de petite restauration. La gare du RER C est à 20 minutes à pied.

Concernant la situation locative, le bien est considéré libre d'occupation.

Concernant la date de référence, il résulte des articles L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 22 décembre 2020, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 41].

Concernant la situation d'urbanisme, le bien est situé en zone UP4 du plan local d'urbanisme, zone du projet de la ZAC Sud-Rouget de Lisle.

La moyenne des neuf termes de comparaison proposés s'établit à 4.339 euros/m² en surface utile. Compte tenu de l'état simplement moyen du pavillon, de sa contiguïté avec un commerce de bar et de petite restauration avec une large plage horaire d'ouverture, de l'absence de garage, et de son grand jardin à l'arrière, il convient de retenir une valeur unitaire de 4.100 euros/m².

Le moyen par lequel l'appelant relève que les surfaces des termes de comparaison retenus ne sont pas exprimées en surface utile mais en surface habitable est un moyen nouveau recevable au regard des dispositions de l'article 563 du code de procédure civile. Cependant, les fiches PATRIM jointes aux présentes conclusions font en effet expressément mention d'un prix au m² surface utile » à propos des biens concernés. A défaut de preuve tangible fournie par la SADEV 94 à l'appui de son allégation, celle-ci ne sera pas suivie.

Les termes de comparaison 1 et 3 proposés par l'appelant ont une surface utile deux fois supérieure à celle du bien exproprié. Les bâtis concernés par ces deux jugements, qui ressortent donc d'un marché immobilier distinct de celui du pavillon objet de l'appel en cours, ne peuvent donc constituer ici des termes de comparaison significatifs. Il y a lieu de les écarter. Seul le terme de comparaison 2 pourra être retenu.

L'indemnité totale de dépossession doit donc s'élever à 454.300 euros.




SUR CE, LA COUR



- Sur la recevabilité des conclusions



Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 17 novembre 2021 , à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce, les conclusions de la SADEV 94 du 11 février 2022, des consorts [J] du 9 mai 2022 et du commissaire du gouvernement du 21 avril 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.



- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel porte sur la fixation du montant de l'indemnité d'expropriation. 



S'agissant de la date de référence , le premier juge l'a fixé en application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme au 22 décembre 2020, correspondant au PLU de la ville de [Localité 41] approuvé le 15 décembre 2020 affiché en préfecture le 22 décembre 2020. 



La SADEV retient sur le fondement de ces articles la dernière modification du PLU au 25 février 2020.



Cependant, le bien objet de l'expropriation est soumis au droit de préemption urbain; le PLU de [Localité 41] a été approuvé le 15 décembre 2020 et affiché en préfecture le 22 décembre 2020.



Or, l'article L213-6 du code de l'urbanisme précise que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue à l'article L 213-4 , soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.



En conséquence, il convient sur ce fondement de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu comme date de référence l'affichage en préfecture du 22 décembre 2020. 



S'agissant des données d'urbanisme, à cette date l'immeuble exproprié est situé en zone UP 4, zone du projet de la ZAC Rouget de Lisle.



Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'une maison individuelle située [Adresse 6], construite en 1927, sur une parcelle de 543 m² tout en longueur, cadastrée section [Cadastre 36].



Le pavillon, proche de la voie comprend :

'au rez-de-chaussée : une cuisine, un salon/séjour d'eau, WC en état d'usage

'au premier étage, 3 chambres une salle de bains avec WC et une pièce à usage de chaufferie en état d'usage avec des peintures défraîchies par endroit et un sol des chambres dégradé

- dans le jardin, quelsques arbres fruitiers et deux cabanons construits en 'dur' complètent l' immeuble expropriée.



Le bien est situé dans la partie sud-est du territoire communal, à proximité d'un commerce de petite restauration et la gare RER C est à 20 minutes à pied.









Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.



La SADEV 94 souligne qu' à l'exception des façades extérieures et de certains sols, le tout est en état correctement entretenu , mais que la présence d'une voie routière à double sens et la proximité immédiate d'un snack restaurant, générent du passage et des nuisances olfactives et sonores.



Les consorts [J] indiquent que leur bien se situe dans un quartier pavillonnaire mais à proximité de l'[Adresse 32] et de ses commerces accessibles à pied, qu'il est desservi par le RER C, le tramway T9 à moins de 5 minutes à pied et l'autoroute A 86.

Il rétorquent que la [Adresse 40] n'est pas source de nuisances sonores, même si la circulation automobile y est effectivement autorisée à double sens. Leur bien n'est pas mitoyen, contrairement aux pavillons situés en face, coté impair de la [Adresse 40] et les façades ne sont pas en mauvais état, avec des gardes corps et des volets en bon état et un fronton et des rives de toitures décorés.



Ils estiment que l'ensemble de la maison est en bon état d'entretien hormis quelques endroits au niveau du sol et indiquent que les fenêtres sont en double vitrage, avec des pièces au premier étage avec une belle hauteur sous plafond de 2,50 m ; en outre, la maison est agrémentée d'un très grand jardin avec terrasse de 439,36 m², sans aucun vis-à-vis et est exposée sud (pièces numéro 10 et 11) ce qui est un facteur important de plus-value.



Le commissaire du gouvernement indique que l'aspect extérieur est passable.



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 19 octobre 2021. 





- Sur l'indemnité principale



1° Sur les surfaces



Les parties s'accordent comme en première instance pour retenir une surface utile de 99,91 m² au regard du mesurage effectué par un géomètre expert diligenté par les consorts [J].



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.





2° Sur la situation locative



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.



Comme en première instance, les parties s'accordent sur le fait que le pavillon est occupé par les consorts [J] qui n'ont pas formulé de demande de relogement, ce qui est confirmé par l'ensemble des parties à l'audience du 20 septembre 2021 et que le bien doit donc être évalué en valeur libre.





Le jugement sera donc confirmé en ce sens.



3° Sur la méthode



Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.



Comme en première instance, les parties s'accordent sur l'utilisation de la méthode d'évaluation globale par comparaison.



Le jugement sera donc confirmé en ce sens.





4° Sur les références des parties 



Après examen des termes proposés par les parties, le premier juge a retenu 10 références correspondant une moyenne de 4620,40 euros/m² en valeur libre.



L'appelant demande de ramener la valeur au montant de 3900 euros/m².



Il convient en conséquence d'examiner les références des parties : 



a) Les références de la SADEV 94



Elle indique que s'agissant des termes de comparaison retenus par le premier juge, au regard de l'écart manifeste entre l'ensemble des références retenues (4069 euros/m² et 6082 euros/m²) , il est évident que celles-ci concernent des biens incomparables entre eux, a fortiori avec le bien exproprié que certains biens visés sont de consistance différente dès lors qu'ils portent sur des pavillons de plus petites surfaces, la valeur unitaire d'un bien étant inversement proportionnelle à sa superficie.



Elle reprend l'étude de marché du commissaire du gouvernement de première instance correspondant à cinq mutations pour un prix moyen de 3984 euros/m² avec les références d'enregistrement et cadastrales :

































N° du terme



Date de vente



Adresse



surface terrain



surface utile totale



Prix en euros



prix/m² en surface utile



description





CG1



6 octobre 2017



[Adresse 10]



848



120



507'500



4229



année de construction : 1950

un pavillon composé de: au sous sol: un appartement avec accès indépendant composé d'une buanderie, cave, chambre, salle à manger/cuisine et salle d'eau ; rez-de-chaussée : entrée, salle à manger, salon, dégagement, salle d'eau, cuisine, chambre, placard ; 2e étage : garage, pièce de vie ; au premier étage : dégagement, 2 chambres, terrasse, salle d'eau , dépendance composée 





CG2



31 mars 2017



[Adresse 25]



570



144



460'000



3194



année de construction : 1955

un pavillon élevé sur sous-sol comprenant garage et cave ; rez-de-chaussée : entrée, séjour, WC, salle à manger, cuisine ; au premier étage : 3 chambres, dont une avec salle de bains et WC, 2 salles de bain et WC, combles ; jardin avec dépendances et WC





CG3



31 mai 2019



[Adresse 2]



691



103



419'150



4069



année de construction : 1935

un pavillon d'habitation édifié partie sur sous-sol et partie sur terre plein ; 

le sous-sol est composé de cave ; rez-de-chaussée en brique composée d'une salle de séjour, cuisine, garage ; un premier étage divisé en 4 chambres, salle de bains et WC ; combles au dessus couvert en tuiles, cabanon de jardin, jardin





CG4



21 décembre 2018



[Adresse 15]



515



90



400'000



4444



construction de 1960

pavillon d'habitation comprenant au rez-de-chaussée : cuisine, chambre, buanderie, garage ; au premier étage : une cuisine, chambre, salle de bains, salle à manger, salon, WC ; combles avec 2 chambres, les toilettes ; jardin devant et derrière la maison ; cabanon avec WC









CG5



9 mai 2019



[Adresse 13]



474



83



395'000



4759



construction de 1967

un pavillon élevé sur sous-sol des garages, chaufferie, cave ; rez-de-chaussée composé d'une salle de séjour, 3 chambres, cuisine, salle de bains, WC ; combles ; jardin









Les termes CG1 et CG2 datent de moins de cinq ans, mais sont anciens datant de quatre ans et doivent être écartés compte tenu du dynamisme du marché et des nombreux termes proposés par les parties.



Le terme CG 3 est commun aux parties en première instance et doit donc être retenu.



Le terme CG4 datant de 2018 sera écarté pour les mêmes motifs que pour les termes CG 1 et CG2.



Le terme CG5 est récent et comparable en localisation et consistance ; il sera donc retenu.



La SADEV 94 invoque également des jugements portant sur des pavillons d'habitation inclus dans le périmètre de la Zac Rouget de Lisle :

'30 juin 2020 : 1 bis [Adresse 32] et [Adresse 23], [Cadastre 33],[Cadastre 18] et 509,2 100,59 m², surface utile, 888'079 euros, 3700 euros/m², un ensemble immobilier à usage d'habitation élevée en R+2 et un terrain d'une contenance totale de 967 mètres carrés (pièce numéro 1).



'16 novembre 2020 : [Adresse 5], [Cadastre 34],100 3,81 m² de surface utile, 431'428,75 euros, 3700,5 euros/m², un pavillon d'habitation avec au rez-de-chaussée : salon, coin cuisine, salle de bains, WC un garage ; au premier étage : une pièce à vivre, 2 chambres et un WC ; une dépendance en fond de parcelle (pièce numéro 2).



'23 novembre 2020 :12 bis/14, rue Raphaël, CD numéro 528,192 81 m² de surface utile, 805'534 euros, 3715 euros/m², un pavillon d'habitation avec au sous-sol : un atelier/garage, un salon d'hiver, terrasse ; rez-de-chaussée : salon avec terrasse, cuisine, chambre et une salle de bains ; à l'étage : 4 chambres et une salle de bains, ainsi que des combles non aménagées (pièce numéro 3).



Comme l'indique le commissaire du gouvernement , il est paradoxal de constater qu'après avoir fortement mit l'accent sur la nécessité d'une dimension sensiblement comparable entre le pavillon à indemniser et les références retenues, la SADEV s'appuie sur 2 termes faisant mention d'une superficie utile de 200,59 m² et 182,81 m², soit deux fois supérieures à celle du bien évalué de 99,91 m² ; ces termes ressortent donc d'un marché immobilier distinct et seront donc écartés.



Le jugement du 16 novembre 2020 repris par les consorts [J] et et le Commissaire du gouvernement sera examiné ci-après. 





b) Les références des consorts [J]







Ils estiment pertinents les dix termes retenus par le premier juge et le nouveau terme retenu par le commissaire du gouvernement en appel.

Ils citent les références de publication pour chacun de ces termes.



Celui-ci les reprenant également, ils sont donc étudiés ci-après.





c) Les références du commissaire du gouvernement



Il examine les termes de comparaison retenues dans le jugement de première instance en joignant en annexe les fiches « PATRIM » et propose donc un nouveau terme en appel.



























N° du terme



Date de vente



Adresse



terrain



surface



Prix en euros



prix en euros/m² 



Observations





T1



31 mai 2019



[Adresse 2]



691



103





419'150



4069



valeur libre

construction de 1935

bon standing état d'entretien

grand terrain d'assiette

garages, cave





T2



9 mai 2019



[Adresse 13]



474



83



395'000



4759



valeur libre

construction de 1967

état d'entretien extérieur moyen

garages, cave





T3



28 novembre 2019



[Adresse 3]



320



120



490'000



4083



valeur libre

construction de 1948

immeubles collectifs de l'autre côté de la rue

très bon état d'entretien extérieur

garage attenant et remise





T4



23 décembre 2019



[Adresse 17]



392



80



390'000



4875



valeur libre

construction de 1959

garages, cave

vis-à-vis dégagées (jardins maraîchers de l'autre côté de la rue)





T5



28 janvier 2019



[Adresse 24]



307



94



463'000



4926



valeur libre

construction de 1982

bon standing état d'entretien

construction plus récente

garage, cave





T6



19 février 2020



[Adresse 19]



288



82



377'000



4598



valeur libre

construction de 1933

maison mitoyenne à proximité des établissements scolaires (nuisances sonores dures)

'terrain d'assiette

très bon état d'entretien extérieur

cave, garage attenant

vis-à-vis dégagées (cour d'école)





T7



27 août 2020



[Adresse 22]



393



116



705'500



6082



valeur libre

construction de 1979

bon standing état d'entretien

construction plus récente

garages, cave

terrain d'assiette paysager





T8



30 septembre 2020



[Adresse 7]



260



107



440'000



4112



valeur libre

construction de 1973

Petit terrain d'assiette

cave, garage

terrain d'assiette paysager





T9



23 octobre 2020



[Adresse 11]



407



84



420'000



5000



valeur libre

construction de 1964

état d'entretien extérieur moyen

terrain d'assiette légèrement pentu

garages, cave





T10



jugement du 16 novembre 2020



[Adresse 5]







103,81



384'150



3700,5



valeur libre

façade modeste,

environnements bruyants (rue très passante)

garage

commerces et transports collectifs (tram) à proximité





T11



30 août 2021



[Adresse 8]



179



83



320'000



3855



Petit terrain d'assiette

situation face un bar/petite restauration

bon état d'entretien extérieur, garage et remise









Le commissaire du gouvernement écarte les références 5 et 7 en appel, car il s'agit de pavillons beaucoup plus récents que le bien à indemniser et présentant en outre un standing très supérieur.



Il indique que le prix moyen ressort des 9 références restantes à 4339 euros/m² en surface utile et le prix médian à 4112 euros/m² en surface utile.



Il propose au regard de l'état simplement moyen du pavillon exproprié avec notamment quelques dégradations extérieures, avec un commerce de bar/petite restauration avec de larges plages horaires d'ouverture (renseignements Internet : ouvert 6 jours sur 7 dont week-end, 9h-24 heures), de l'absence de garage, contrairement aux neuf termes de comparaison retenus, mais par ailleurs en raison de son grand jardin extérieur de retenir une indemnité principale de 4100 euros/m² utiles pour ce bien, terrain et accessoires intégrés.



Il convient d'écarter les références 5 et 7 correspondants à des pavillons plus récents et présentant un standing très supérieur, qui ne sont donc pas comparables avec le bien exproprié.



S'agissant des autres références, exceptées celles déjà retenues, la SADEV 94 demande d'écarter les références T4, T2, T6 et T9 s'agissant de pavillons de bien petite surface par rapport au bien à évaluer qui est de 100 m², ce qui est difficilement comparable avec des pavillons mesurant 80/83/82/84 m².

Cependant, la superficie de ces références reste proche du bien à évaluer.



La SADEV 94 indique en outre que les superficies avancées par les expropriés, qui n'ont pas produit les actes cités au soutien de leurs prétentions, correspondent à des surfaces habitables et non à des surfaces utiles et demande en conséquence aux expropriés de produire en cause d'appel les actes de vente qu'ils citent.



Cependant, les expropriés citent les références de publication pour chacune des mutations, ils n'ont donc pas l'obligation de produire aux débats les actes de vente, puisque dans le cadre du respect du principe du contradictoire, la SADEV 94 a la possibilité de les solliciter disposant des références de publication.



En outre, contrairement à ce qu'indique la SADEV 94, le commissaire du gouvernement en appel produit en annexe les fiches « PATRIM ».



Selon l'article R 111-2 du code de la construction et l'habitation, la surface utile correspond à la somme de la surface habitable d'un logement et de 50 % de la surface des éléments suivants : caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs, celliers extérieurs, combles et greniers aménagés, resserres, loggias, balcons, vérandas.



Cependant, pour intégrer la surface utile, ces éléments doivent être réservés à l'usage exclusif de l' occupant du logement et posséder une hauteur sous plafond >1,80 m et en outre les garages et greniers non aménageables ne sont pas pris en compte.



Les fiches PATRIM versées aux débats par le commissaire du gouvernement font expressément mention d'un « prix/m² surface utile », à propos des biens concernés.



Le commissaire du gouvernement conclut que même si y sont individualisés à part les superficies correspondant à la présence éventuelle d'un garage, cave et grenier, cette présentation séparée ne suffit pas à conclure que lesdites superficies auraient été purement et simplement ignorées pour le calcul de la superficie utile et seraient en conséquence à intégrér ; au demeurant, ces mêmes données PATRIM ont été utilisées dans le jugement rendu le 16 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Créteil, dans le cadre de la fixation, en m² utiles, de la valeur vénale du pavillon située [Adresse 5] et cette décision est reprise sans aucune réserve par la partie appelante.



Ces termes comparables en surface utile, en localisation et consistance seront donc retenus.



Les références retenues par la cour sont donc les suivantes : 39 057 / 9

4069+ 4759+ 4083+ 4875+ 4598+ 4112+ 5000+ 3700+ 3855= 4339 euros/m².



Les éléments de moins-value sont les suivants :

-état moyen du pavillon

-contiguïté avec un commerce de bar/petite restauration avec larges plages horaires d'ouverture

-absence de garage.



Les éléments de plus-value sont les suivants :

-grand jardin de 439, 36 m² à l'arrière exposé au sud 

-desserte par les transports en commun



Les éléments de moins-value s'équilibrant avec les éléments de plus-value, il convient de retenir non pas comme proposé par le commissaire de gouvernement la médiane de 4112 euros/m² mais la moyenne de 4339 euros/m².



L'indemnité est donc de : 

99,91 m² X 4339 euros= 433'509,49 euros arrondis à 433'510 euros en valeur libre.



Le jugement sera infirmé en ce sens.





- Sur les indemnités accessoires



1° Sur l'indemnité de remploi



Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit : 

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (433'510 - 15 000 = 418'510) x 10% = 41'851 euros

soit un total de 44'351 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



2° indemnité pour frais de déménagement



L'indemnité accordée par le premier juge à hauteur de 2705,05 euros n'est pas contestée, car bien que l'appel porte sur le montant de l'indemnité d'expropriation, la SADEV 94 reprend ce montant dans le dispositif de ses conclusions au titre des frais de déménagement.



Le jugement sera donc confirmé en ce sens.



L'indemnité totale de dépossession foncière à verser par la SADEV 94 aux consorts [J] est donc de :

433'510 euros (indemnité principale) + 44'351 euros (indemnité de remploi)+ 2705,05 euros (indemnité pour frais de déménagement)= 480'[Cadastre 18],05 euros arrondi à 480'[Cadastre 18] euros en valeur libre.



 Le jugement sera infirmé en ce sens.



- Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SADEV 94 

à payer aux consorts [J] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de débouter les consorts [J] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





- Sur les dépens



Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.



 Les consorts [J] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel.







PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Déclare recevables les conclusions des parties ; 



Infirme partiellement le jugement entrepris dans les limites de l'appel ;



Statuant à nouveau,



Fixe l'indemnité due par la Société d'Aménagement et de Développement des Villes du Département du Val-de-Marne (SADEV 94) aux consorts [J] (Madame [Y] [J], Madame [E] [J] épouse [B], Monsieur [S] [J], Madame [I] [J] épouse [V] et Monsieur [M] [J]) au titre de la dépossession de l'immeuble à usage d'habitation [Adresse 21] (94'400 ) à la somme 480'[Cadastre 18] arrondis en valeur libre se décomposant comme suit : 

-433'510 euros (indemnité principale) 

-44'351 euros (indemnité de remploi)

-2705,05 euros(indemnité pour frais de déménagement);



Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Déboute les consorts [J] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne les consorts [J] aux dépens.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT