Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 12 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 12 JANVIER 2023



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01678 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFC45



Décision déférée à la Cour : 

Arrêt du 24 Novembre 2021 - Cour de Cassation - Pourvoi n° H20-14.277 

Arrêt du 10 Janvier 2020 - Cour d'Appel de PARIS - RG n° 19/12127

Jugement du 29 Juin 2017 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/06350





APPELANTE

 

S.C.I. AUERBACH JUNIOR

RCS 447 781 683

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073

Ayant pour avocat plaidant : Me Barbara LE BEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0624









INTIMEES 



S.A.R.L. JMD IMMOBILIER

RCS 310 161 435

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée et assistée par Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G450





S.C.I. CHICH'IMMO 

RCS n° 429 908 395

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Guillaume GOURDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B1177

Ayant pour avocat plaidant : Me Véronique SAHAGUIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1424







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte authentique du 17 mars 2005, la SCI Chich'Immo, qui avait confié un mandat de vente à la société JMD Immobilier, agent immobilier, le 18 novembre 2004, a vendu à la SCI Auerbach Junior les lots n°2 et 38 d'un ensemble en copropriété situé à [Adresse 2], respectivement décrits comme, 

-dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, une pièce avec WC indivisible du lot n°38, 

-et dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, une pièce et un placard, 

le tout réuni pour former deux pièces, un WC et lavabo avec douche, avec cette précision que les lieux étaient donnés en location suivant bail du 12 septembre 2000, conclu avec le concours de l'agent immobilier.



Par acte sous seing privé du 17 mars 2005, la SCI Auerbach Junior a confié la gestion de ce bien à l'agent immobilier. 



Le 30 novembre 2011, par l'intermédiaire de ce dernier, la SCI Auerbach Junior a donné le bien à bail à usage d'habitation à M. [B] [V].



Par arrêté du 16 octobre 2014, le préfet de Paris considérant que les lieux étaient impropres à l'habitation, a mis en demeure la SCI Auerbach Junior de faire cesser définitivement l'occupation des lieux aux fins d'habitation.



Le 20 avril 2015, la SCI Auerbach Junior a assigné l'agent immobilier notamment en nullité de la vente et en indemnisation de ses préjudices.



Par jugement contradictoire du 29 juin 2017, le tribunal de grande instance de Paris a ainsi statué :



Déclare irrecevables comme prescrites les demandes de :

- nullité de la vente du bien immobilier situé [Adresse 2] du 17 mars 2005 signée entre la SCI Chich'Immo et la SCI Auerbach Junior au prix de 53.350 euros formée par la SCI Auerbach Junior,

- dommages et intérêts à l'encontre de la SARL JMD Immobilier et la SCI Chich'Immo formée par la SCI Auerbach Junior au titre :

- des frais de notaire et des droits de mutation,

- des intérêts et cotisations d'assurance échus pour la période antérieure au 20 avril 2010.

Déclare recevable la demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SARL JMD Immobilier et la SCI Chich'Immo formée par la SCI Auerbach Junior au titre :

- des intérêts et cotisations d'assurance échus pour la période du 20 avril 2010 au 18 mars 2015,

- de la perte de chance de réaliser une plus-value sur la revente du bien.

Déboute la SCI Auerbach Junior de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la SARL JMD Immobilier et la SCI Chich'Immo au titre des intérêts et cotisations d'assurance échus pour la période du 20 avril 2010 au 18 mars 2015 et de la perte de chance de réaliser une plus-value sur la revente du bien.

Déclare irrecevable comme prescrite la demande de dommages et intérêts formée exclusivement à l'encontre de la société JMD Immobilier.

Déboute la société Chich'Immo de sa demande de restitution des loyers perçus par la société Auerbach Junior.

Déboute les sociétés Chich'Immo et JMD Immobilier de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Déboute la SCI Auerbach Junior de ses demandes au titre de l'exécution provisoire, de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Condamne la SCI Auerbach Junior à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :

- la somme de 2.500 euros à la SCI Chich'Immo,

- la somme de 2.500 euros à la SARL JMD Immobilier.

Condamne la SCI Auerbach Junior aux dépens, avec distraction au profit de Me Véronique Sahaguian, avocat, pour les dépens dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu de provision pour la SCI Chich'Immo. 



La SCI Auerbach Junior a fait appel de ce jugement.



Par un arrêt mixte du 25 janvier 2019, la cour d'appel de Paris :



- confirme le jugement mais seulement en ce qu'il :



- déclare prescrites les demandes de la SCI Auerbach junior en nullité de la vente et paiement de dommages-intérêts afférents, 

- déclare recevable demande de dommages-intérêts formée par la SCI Auerbach junior contre la SCI Chich'immo et l'agent immobilier au titre des intérêts et cotisations d'assurance échus pour la période du 20 avril 2010 au 18 mars 2015 et au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value sur la revente du bien,

- rejette les demandes de la SCI Auerbach junior,

- rejette la demande de la SCI Chich'immo en restitution des loyers,

- déclare irrecevable la demande de dommages-intérêts formée par la SCI Auerbach junior contre l'agent immobilier en qualité d'intermédiaire de la vente.



- infirme le jugement en ce qu'il déclare irrecevable la demande de dommages-intérêts formée par la SCI Auerbach junior contre l'agent immobilier en exécution du mandat de gestion.

- statuant à nouveau :



- déclare recevable comme non prescrite l'action en responsabilité formée par la SCI Auerbach junior contre l'agent immobilier en sa double qualité de rédacteur du bail du 30 novembre 2011 et de gestionnaire du bien,



- rejette la demande de dommages-intérêts de la SCI Auerbach junior formée contre l'agent immobilier pour absence de diligence et de conseil sur l'opportunité d'un recours contre l'arrêté du 16 octobre 2014,



- avant dire droit : invite les parties à conclure sur la question de savoir si l'impropriété à l'habitation retenue par l'administration ne résulterait pas de la désignation du bien énoncée dans le bail et sur les conséquences éventuelles de ce fait sur la responsabilité invoquée du rédacteur de l'acte.



Cet arrêt a fait l'objet d'un pourvoi dont la SCI Auerbach junior s'est désistée.



Par arrêt du 10 janvier 2020, sur renvoi de celui du 27 janvier 2019, la cour d'appel de Paris a ainsi statué :



Déclare irrecevables les demandes de la SARL JMD Immobilier et de la SCI Chich'Immo tendant à faire déclarer prescrite l'action en responsabilité intentée par la SCI Auerbach Junior à l'encontre de la société JMD Immobilier en sa double qualité de rédacteur de bail et de gestionnaire de bien.

Déboute la SCI Auerbach Junior de son action en responsabilité exercée contre la SARL JMD Immobilier.

Rejette toute autre demande.

Condamne la SCI Auerbach Junior aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.



La SCI Auerbach Junior a formé un pourvoi contre cet arrêt. 



Par arrêt du 24 novembre 2021, pourvoi n°20-14.277, la Cour de cassation a ainsi statué :



Casse et annule, mais seulement en ce qu'il rejette l'action en responsabilité de la SCI Auerbach Junior formée contre la société JMD Immobilier, l'arrêt rendu le 10 janvier 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Paris.

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée.

Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la SCI Chic'Immo.

Condamne la société JMD Immobilier aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par la société JMD Immobilier et par SCI Chich'Immo et condamne la société JDM Immobilier à payer à SCI Auerbach junior la somme de 3.000 euros.

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les dispositions des articles 1032 et suivants du code de procédure civile,



 Vu la déclaration de saisine du 11 janvier 2022 de la cour d'appel de Paris, autrement composée, désignée comme juridiction de renvoi, par la SCI Auerbach Junior,



Vu les dernières écritures remises au greffe le 28 juin 2022 par lesquelles la SCI Auerbach Junior demande à la cour de :



Vu les articles 1108, 1109, 1110, 1134, 1135, 1147 (ancien), 1240 du code civil, 



Infirmer en toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris en date du 10 janvier 2020.

 

Par conséquent,

Juger que la société JMD a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité civile 

contractuelle dans le cadre de l'exécution du mandat de gestion signé avec la SCI Auerbach, mandat qui lui a été confié immédiatement après que la société JMD soit intervenue comme intermédiaire de vente de l'appartement sis [Adresse 2],

Condamner la société JMD à payer à la SCI Auerbach la somme de 963.476 euros au titre de la réparation des préjudices subis du fait des fautes commises dans le cadre de l'exécution du mandat de gestion,

Condamner la société JMD à payer à la SCI Auerbach la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamner la société JMD aux entiers dépens.





Vu les dernières écritures remises au greffe le 25 juillet 2022 par lesquelles la SARL JMD Immobilier demande à la cour de :



Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action de la SCI Auerbach irrecevable comme prescrite, et mal fondée pour le surplus, ainsi qu'en ce qu'il a condamné la SCI Auerbach au titre des dépens et des frais irrépétibles.



A titre subsidiaire, 

Débouter la SCI Auerbach de l'intégralité de ses prétentions, comme étant mal fondées.

 

A titre très subsidiaire,

De déclarer irrecevables comme nouvelles et prescrites les demandes de la SCI Auerbach au titre de la « perte de valeur » du bien.

 

A titre très subsidiaire également, 

De ramener le préjudice de la SCI Auerbach à de bien plus justes proportions.



Condamner la SCI Auerbach à verser à la concluante une somme de 15.000 euros au titre du caractère abusif et vexatoire de son action.

 

Y ajoutant, 

De condamner tout succombant à verser à la concluante une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Y ajoutant, 

De condamner tout succombant au paiement des entiers dépens. 





Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 août 2022 par lesquelles la SCI Chich'Immo demande à la cour de :



Déclarer la SCI Chich'Immo recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,



L'y recevant, 



Vu notamment les dispositions de l'article 1134 ancien et de l'article 1147 ancien du code civil, 

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la demande de dommages et intérêts de la SCI Auerbach Junior formée exclusivement à l'encontre de la société JMD Immobilier irrecevable comme prescrite, 

Débouter la SCI Auerbach Junior de l'ensemble de ses demandes, 

 

Condamner la SCI Auerbach Junior à payer à la SCI Chich'Immo la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner la SCI Auerbach Junior à payer à la SCI Chich'Immo la somme de 7.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI Auerbach Junior aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Me Guillaume Gourdin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



1/Sur l'étendue de la saisine de la cour d'appel de renvoi et la recevabilité de certaines demandes



L'article 638 du code de procédure civile dispose qu'après cassation, l'affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi, à l'exclusion des chefs non atteints par la cassation.



La cour d'appel de renvoi ne peut donc statuer sur les chefs de dispositifs non attaqués ou non atteints par la cassation, qui bénéficient de l'autorité de la chose jugée.



Par conséquent, en l'espèce, au vu de l'arrêt précité de la cour de cassation, le chef de dispositif de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 10 janvier 2020 par lequel il est ainsi statué :



'Déclare irrecevables les demandes de la SARL JMD Immobilier et de la SCI Chich'Immo tendant à faire déclarer prescrite l'action en responsabilité intentée par la SCI Auerbach Junior à l'encontre de la société JMD Immobilier en sa double qualité de rédacteur de bail et de gestionnaire de bien, a désormais autorité de la chose jugée' 



est définitif et a autorité de la chose jugée.



En d'autres termes, les demandes de dommages-intérêts présentées par la SCI Auerbach Junior, à l'encontre de la société JMD Immobilier en sa double qualité de rédacteur de bail et de gestionnaire de bien, sont définitivement jugées recevables, contrairement à ce qui avait été retenu en première instance et ce point ne peut plus être contesté.



Par conséquent, les demandes formées devant la cour de renvoi:



- par la SARL JMD Immobilier, tendant à 'Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action de la SCI Auerbach irrecevable comme prescrite, et mal fondée pour le surplus'

-par la SCI Chich'Immo, tendant à 'Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la demande de dommages et intérêts de la SCI Auerbach Junior formée exclusivement à l'encontre de la société JMD Immobilier irrecevable comme prescrite'

 

doivent être déclarées irrecevables.



Par ailleurs, la demande de la SCI Auerbach Junior visant à 'Infirmer en toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris en date du 10 janvier 2020" est également irrecevable, la demande d'infirmation dont est saisie une cour d'appel de renvoi ne pouvant viser que les dispositions d'un jugement, et ce dans la limite de la cassation partielle dont est atteint l'arrêt du 10 janvier 2020.

En l'espèce, le jugement ayant été définitivement infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de dommages-intérêts formée par la société Auerbach Junior à l'encontre de la société JMD Immobilier en sa double qualité de rédacteur de bail et de gestionnaire de bien, il convient, par suite de la cassation prononcée, de statuer à nouveau, y ajoutant, sur le bien-fondé de cette demande de dommages-intérêts.









2/ Sur les moyens invoqués par la SCI Auerbach Junior au regard de l'article 954 du code de procédure civile



Selon l'article 954 du code de procédure civile, applicable devant la cour d'appel de renvoi postérieurement un arrêt de cassation :



 "Les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs."



Force est en l'espèce de constater que les dernières conclusions de la société Auerbach Junior, précitées, ne comportent aucune "discussion", mais seulement trois chapitres intitulés :



-LES FAITS ET LA PROCÉDURE

-LE DROIT

-LA RESPONSABILITÉ CIVILE DE LA SOCIÉTÉ JMD



À défaut de "discussion", la cour ne pourra donc examiner aucun des moyens invoqués dans ses conclusions par cette société au soutien de ses prétentions telles qu'énoncées au dispositif, moyens qui doivent donc être considérés comme n'étant pas expressément énoncés.





3/Sur les demandes formées par la SCI Auerbach Junior dans le dispositif de ses conclusions



Pour mémoire l'arrêt de la cour de cassation est ainsi motivé :



'Vu l'article 455 du code de procédure civile :

6. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé.



7. Pour rejeter l'action en responsabilité formée par la SCI Auerbach junior contre l'agent immobilier, l'arrêt retient que les sociétés JMD immobilier et Chich'immo soutiennent que la pièce principale du logement est la chambre et non l'entrée/cuisine et que cette pièce principale comporte une fenêtre de toit donnant sur l'extérieur et qu'elle est ainsi dotée d'un ouvrant donnant à l'air libre et d'un éclairement naturel, tandis que l'entrée/cuisine bénéficie d'un ouvrant donnant sur les parties communes, de sorte que le bien n'était pas impropre à l'habitation comme l'a retenu l'arrêté du 16 octobre 2014, et qu'en l'état de ces éléments, la SCI Auerbach junior n'établit pas la faute qu'elle impute à son mandataire.



8. En statuant ainsi, en se bornant à reprendre les allégations de l'agent immobilier et du vendeur, et sans préciser de quelle pièce elle tirait l'affirmation selon laquelle le bien n'était pas impropre à l'habitation, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.'



La société Auerbach Junior demande à la cour, statuant sur renvoi, de juger que 'la société JMD a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité civile contractuelle dans le cadre de l'exécution du mandat de gestion signé avec la SCI Auerbach' et de la condamner à lui payer la somme de 963.476 euros au titre de la réparation des préjudices subis du fait des fautes commises dans le cadre de l'exécution du mandat de gestion.



La société JMD Immobilier fait valoir qu'elle n'a commis aucune faute en sa qualité de rédacteur du bail et de gestionnaire du bien et que les manquements allégués à son encontre n'ont en tout état de cause pas causé de préjudice à la SCI Auerbach Junior.



La société Chich'immo s'oppose également à la demande.



Dans leur version applicable au litige, les articles 1134, 1135 et 1147 du code civil disposent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi (1134), qu'elles obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature (1135), que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part (1147).

 

Ainsi, l'agent immobilier, mandataire des parties, est tenu d'assurer l'efficacité juridique des actes passés par son entremise ; en sa qualité de professionnel, il est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant ; à ce titre, il doit s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique des actes auxquels il prête son concours, attirer l'attention de ses clients sur les circonstances de leur engagement, sur les risques que comporte l'opération, et les conseiller sur la façon de les éviter voire déconseiller l'opération.



Par ailleurs, l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige, dispose, s'agissant des dispositions générales applicables aux bâtiments d'habitation, qu'un 'logement ou habitation comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.'



L'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, selon lequel '6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.'



En l'espèce il est constant que JMD immobilier :

- a reçu un mandat de gérance de la société Auerbach Junior, par acte sous seing privé du 17 mars 2005, lequel stipule que le mandataire a pour mission, notamment, de percevoir tout loyer et sommes dues relatifs au bien, en donner quittance, procéder à tout règlement, notamment des charges de copropriété, procéder à la révision des loyers, faire exécuter toutes menues réparations et celles, plus importantes et urgentes et en aviser rapidement le mandant, rechercher des locataires, louer et relouer le bien, renouveler les baux, rédiger tout bail ou avenant, les signer, faire exécuter tous travaux importants après accord écrit, sauf urgence, du montant et en régler les factures. 



- a rédigé le contrat de location en cours d'exécution lors de la vente puis le contrat de bail avec M. [B] [V], le 30 novembre 2011.



Selon l'extrait d'immatriculation au registre de commerce et des sociétés qu'elle verse aux débats, la SCI Auerbach Junior a pour activité la location de terrains et d'autres biens immobiliers. L'achat du local litigieux, dans le but de le donner à bail à usage d'habitation, est ainsi en rapport direct avec l'objet social de la SCI, procédant de la mise en valeur et de l'exploitation du bien acquis.



Il résulte des pièces produites que :



-l'acte authentique de vente du bien vendu désigne ce dernier comme résultant de la réunion de 2 lots comportant chacun 'une pièce' et dont la 'désignation actuelle est la suivante: au rez-de-chaussée : 2 pièces, un WC et lavabo avec douche' ;



-cette description est conforme à celle figurant au contrat de bail du 12 septembre 2000, en cours de validité lors de la conclusion de la vente (avec Mme [C] pour locataire) et au contrat de bail signé avec M. [V], du 30 novembre 2011, qui est décrit comme un appartement de deux pièces avec coin cuisine équipée, salle d'eau WC;



- l'attestation de superficie délivrée par l'architecte expert immobilier M. [Y], à la demande de M. [I], le 15 décembre 2004 décrit les lieux comme un studio de 20,48 m2, les diagnostics techniques sont conformes (plomb, parasites') (pièce de la SCI Auerbach n°6);



- le dossier de diagnostics techniques effectué par l'entreprise Allô diagnostic le 2 décembre 2011 décrit les lieux comme comportant une chambre de 10,21 m², une cuisine de 8,80 m² et une salle d'eau, pour un total de surface habitable de 21,12 m²; toutes les exigences réglementaires sont par ailleurs respectées (amiante, plomb etc) (pièce SCI Auerbach Junior n°7);



- l'entreprise Acte Expertise confirme, dans un courrier adressé à JMD le 23 décembre 2015, ces mesures et la surface habitable totale du 'studio' et précise que la chambre a un volume de 30,6 m3 et 'dispose d'une fenêtre de toit à ouverture et fermeture électrique donnant sur l'extérieur', que l'entrée/cuisine dispose d'un ouvrant donnant sur les parties communes, outre une salle de douche avec WC disposant d'une aération haute (pièce n°8 de JMD immobilier);



-l'arrêté préfectoral du 16 octobre 2014, qui énumère les documents sur lesquels il est fondé, ne mentionne pas le bail ; il est fondé sur un rapport du service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 6] du 7 août 2014 qu'aucune partie ne produit, et considère que le local loué:

 «est un deux pièces dont la pièce principale est dépourvue d'ouverture ; 

ne dispose que d'une ouverture possible vers l'extérieur, un châssis de toit zénithal situé dans la pièce à usage de chambre ; 

qu'il en résulte notamment : l'absence de vue directe sur l'extérieur, l'insuffisance d'éclairement naturel, une impossibilité de ventiler le local, une importante humidité provoquant une odeur âcre dans le logement ». Il conclut que le local est impropre à l'habitation et que sa mise à disposition aux fins d'habitation est prohibée.



Les contestations des intimés sur ces observations et sur la question de savoir si le logement comporte une ou deux pièces et qui soutiennent qu'une ouverture vers l'extérieur existe bien dans le logement sont inopérantes, en ce que l'essentiel des considérations de l'arrêté repose sur le fait qu'au final et en tout état de cause les lieux comportent une seule ouverture vers l'extérieur laquelle est sans vue directe, qu'il manque une possibilité de ventilation et que l'éclairement naturel est insuffisant, ce que les sociétés intimées ne contredisent pas utilement.



-le courrier adressé à la société Auerbach le 5 septembre 2014 en vue de recueillir les observations du bailleur propriétaire avant prise de l'arrêté n'a reçu aucune réponse de sa part et l'arrêté n'a fait l'objet d'aucun recours de sa part; 



-il convient de rappeler qu'il a été définitivement jugé par l'arrêt du 25 janvier 2019 que l'action de la SCI Auerbach Junior en nullité de la vente, en paiement de dommages-intérêts afférents et en paiement de dommages-intérêts contre l'agent immobilier en qualité d'intermédiaire de la vente sont prescrites, que ses demandes au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value sur la revente du bien sont rejetées ainsi que sa demande de dommages-intérêts formée contre l'agent immobilier pour absence de diligence et de conseil sur l'opportunité d'un recours contre l'arrêté du 16 octobre 2014. 





Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société Auerbach junior ne démontre l'existence d'aucune faute commise par l'agent immobilier lors de la rédaction du bail litigieux, la description des lieux, destinés à l'habitation et d'ailleurs déjà occupés, correspondant en particulier à celle figurant à l'acte authentique de vente du bien ; qu'indépendamment de l'ambiguïté sur la configuration des lieux (une ou deux pièces), les diagnostics techniques ne font état d'aucun obstacle à l'habitabilité des lieux, la question de l'insuffisance de l'unique ouverture donnant à l'air libre n'ayant été relevée ni à l'occasion des diagnostics techniques, ni par les locataires eux mêmes pendant quatorze années d'occupation, étant observé à toutes fins utiles que la société Auerbach Junior ne pouvait ignorer, au vu de son objet social, les conditions légales d'habitabilité applicables à cette date, comme l'a exactement relevé la cour d'appel dans l'arrêt mixte du 2019 ; que le caractère impropre pour l'habitation de ce logement n'a été signalé et établi que par l'arrêté préfectoral du 16 octobre 2014 lequel est fondé sur un rapport du service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 6] du 7 août 2014 (non communiqué) et non sur les mentions du bail qui ne sauraient être considérées comme ayant pu induire en erreur l'administration ; qu'il résulte de cet arrêté non pas l'absence de toute ouverture vers l'extérieur mais l'insuffisance de cette ouverture, ce qui relève d'une appréciation des services de l'Etat susceptible d'être discutée ; que la société Auerbach Junior n'a pas fait valoir d'observations comme elle y était invitée après la visite du service technique et n'a pas formé de recours contre l'arrêté litigieux, sans qu'aucune faute ne puisse être reprochée à l'agent immobilier à cet égard ; qu'il ne ressort pas des pièces produites qu'une quelconque démarche aurait dû être recommandée à son mandant par JMD immobilier, dont l'absence aurait causé préjudice, étant souligné qu'il ne résulte pas des éléments de la procédure que l'agent immobilier ait été informé en temps utile par la société Auerbach junior de la procédure administrative liée à l'arrêté du 16 octobre 2014 ; qu'ainsi aucune faute n'est démontrée à l'encontre de l'agent immobilier en ce qui concerne la rédaction du bail et la gestion locative du bien.



En tout état de cause, la société Auerbach junior ne démontre pas avoir subi un préjudice résultant de fautes imputées à l'agent immobilier dans le cadre de la rédaction du bail ou de la gestion locative ; le fait d'avoir acquis un bien qui a été déclaré, au bout de 14 ans, pendant lesquels le propriétaire a perçu des loyers, impropre à l'habitation, ne saurait en l'état être imputé à la société JMD immobilier ; le fait que postérieurement à l'arrêté préfectoral le bien ne puisse plus être loué en l'état n'apparait pas davantage pouvoir être reproché à un manquement de l'agent immobilier à ses obligations contractuelles.

 

Par conséquent il convient de rejeter toutes les demandes de la société Auerbach Junior. 





Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la société Chich'Immo



La société Chich'immo demande la condamnation de la SCI Auerbach Junior à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, sans préciser le fondement juridique de sa demande.



L'article 32-1 du code de procédure civile édicte que : Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le droit d'ester en justice ne trouve sa limite que dans l'abus fait de celui-ci, avec malice, mauvaise foi ou bien lorsqu'il résulte d'une erreur équipollente au dol.



Ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser une faute de la SCI Auerbach Junior de nature à faire dégénérer en abus, le droit d'agir en justice ; en outre, la SCI Chich'Immo qui invoque le fait que l'appelante ne forme aucune demande à son encontre, ne démontre pas subir de ce fait un préjudice distinct de celui qui sera suffisamment réparé par l'octroi d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Cette demande sera donc rejetée.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il convient d'allouer à la société JMD immobilier et à la SCI Chich'Immo la somme de 2.500 euros, chacune, en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Déclare irrecevables les demandes :



-de la SCI Auerbach Junior visant à ' Infirmer en toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris en date du 10 janvier 2020" 

-de la SARL JMD Immobilier tendant à 'Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action de la SCI Auerbach irrecevable comme prescrite, et mal fondée pour le surplus'

- de la SCI Chich'Immo tendant à 'Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la demande de dommages et intérêts de la SCI Auerbach Junior formée exclusivement à l'encontre de la société JMD Immobilier irrecevable comme prescrite'

 

Rejette la demande de dommages-intérêts de la SCI Auerbach Junior à l'encontre la SARL JMD Immobilier ;



Rejette la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive de la SCI Chich'Immo à l'encontre de la SCI Auerbach Junior ;

 

Condamne la SCI Auerbach Junior à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile:

-à la SARL JMD Immobilier la somme de 2.500 euros, 

-à la SCI Chich'Immo la somme de 2.500 euros;



Condamne la SCI Auerbach Junior aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile;



Rejette toute autre demande.



La Greffière Le Président