Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 12 janvier 2023

PhD/ND



Numéro 23/139





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 12/01/2023 







Dossier : N° RG 21/04145 - N° Portalis DBVV-V-B7F-ICLG 





Nature affaire :



Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion















Affaire :



[D] [C]





C/



Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DES LAND ES







 







Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 14 Novembre 2022, devant :



Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes,





Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Marc MAGNON et en a rendu compte à la Cour composée de :



Monsieur Marc MAGNON, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère 







qui en ont délibéré conformément à la loi.































dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



Madame [D] [C]

née le 22 mars 1976 à [Localité 5] (64)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/286 du 28/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)



Représentée par Me Sylvie SAVARD, avocat au barreau de DAX











INTIME :



L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DES LANDES - 'XL HABITAT' (E.P.I.C.),

immatriculée au RCS de Mont-de-Marsan sous le n° 274 000 017, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

























sur appel de la décision 

en date du 02 NOVEMBRE 2021

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX



FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES



Par acte sous seing privé du 6 mars 2017, l'établissement public à caractère industriel et commercial Office public de l'habitat des Landes a donné à bail d'habitation à Mme [D] [C] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 512,28 euros charges comprises.



Le 8 juin 2018, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 3.059,86 euros au titre des arriérés de loyers au 28 mai 2018.



Suivant exploit du 17 septembre 2019, l'Office public de l'habitat des Landes a fait assigner Mme [C] par devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé en constatation de la résiliation du bail, expulsion et paiement provisionnel.



Par ordonnance de référé contradictoire du 2 novembre 2021, le juge a :



- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties sont réunies

- ordonné à Mme [C] de libérer les lieux, et ce à compter de la signification de la présente ordonnance

- à défaut, ordonné l'expulsion de Mme [C] et celle de tous occupants de son fait, au besoin avec l'assistance de la force publique 

- condamné Mme [C] à verser à l'Office public de l'habitat des Landes à titre provisionnel la somme de 10.963,76 euros, selon décompte arrêté au 2 juillet 2021, au titre de l'arriéré locatif 

- condamné Mme [C] à verser une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion

- condamné Mme [C] à verser à l'Office public de l'habitat des Landes la somme de 100 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 

- condamné Mme [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. 



Par déclaration faite au greffe de la cour le 23 décembre 2021, Mme [C] a relevé appel de cette ordonnance.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 08 septembre 2022.



*** 



Vu les dernières conclusions notifiées le 3 février 2022 par Mme [C] qui a demandé à la cour de :



- constater l'omission de statuer [sur la demande de sursis à statuer]

- réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit la demande de sursis à statuer sans objet

- dit qu'il sera sursis à statuer sur la demande d'expulsion dans l'attente de la décision du tribunal administratif

- à défaut de sursis à statuer, suspendre les effets de la clause résolutoire au regard du jugement du juge des contentieux de la protection de Dax, statuant en matière de surendettement, ayant accordé un moratoire de deux ans.



*



Vu les dernières conclusions notifiées le 17 mars 2022 par l'Office public de l'habitat des Landes qui a demandé à la cour de :

- débouter Mme [C] de ses demandes

- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions

- y ajoutant, condamner Mme [C] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



MOTIFS



sur la demande de sursis à statuer 



L'appelante fait grief à l'ordonnance d'avoir dit que sa demande de sursis à statuer était devenue sans objet du fait du rétablissement de ses droits à APL alors qu'elle a introduit un recours devant le tribunal administratif en date du 23 mars 2020 pour contester la décision de la CAF ayant rejeté sa demande de rétablissement de ses droits APL à compter du mois de juin 2019, date du jugement du tribunal pour enfant ordonné la mainlevée du placement des trois enfants chez le père, rétablissant la résidence alternée au domicile des parents, et alors que la CAF a rétabli ses droits APL seulement à compter du mois d'août 2021 avec un rappel de la somme de 1.169 euros. 



S'il est exact que le premier juge ne pouvait considérer que la demande de sursis à statuer était devenue sans objet puisqu'il existait une instance pendante devant le tribunal administratif de Pau sur la décision de rejet prise par la CAF sur la rétroactivité du rétablissement des droits à APL à compter du mois de juin 2019, cette instance administrative n'est pas susceptible d'exercer une influence décisive sur la présente instance dès lors, d'une part, que le litige social n'est pas opposable au bailleur, et, d'autre part, que l'intervention du juge du surendettement a modifié les données du litige délimité en première instance.



Mme [C] sera donc déboutée de sa demande de sursis à statuer dans l'attente de l'issue de l'instance administrative.



sur les effets de procédure de surendettement 



Le 28 octobre 2018, la commission de surendettement des Landes a déclaré recevable la demande d'admission de Mme [C] au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers.



Le 13 mars 2020, Mme [C] a contesté les mesures recommandées par la commission préconisant un apurement du passif, en sollicitant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.



L'Office public de l'habitat des Landes a été mis en cause dans ce recours.



Par jugement du 4 novembre 2021, postérieur à l'ordonnance déférée, le juge des contentieux de la protection a inclus à la procédure la créance de l'Office public de l'habitat des Landes pour un montant de 9.730,98 euros au 5 mai 2021, et suspendu l'exigibilité des créances inscrites à la procédure pour une durée de deux ans, invitant Mme [C] à saisir à nouveau la commission afin que sa situation soit réexaminée. 



Il y a donc lieu de faire application des dispositions des paragraphes 6 et 7-2° et 7-4° de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable à la date du 28 octobre 2018.



Il résulte de ces dispositions que lorsque, au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate la résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans les conditions suivantes : lorsque, statuant sur un recours, le juge du surendettement suspend l'exigibilité de la créance locative pendant un délai imposé en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, ce qui est le cas en l'espèce, le juge du bail accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement en application de l'article L. 733-2 du même code [...].



Le paragraphe 7 précise que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux 5 et 6 du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.



En l'espèce, il est constant que Mme [C] n'a pas régularisé dans le délai de deux mois l'arriéré locatif d'un montant de 3.059,86 euros poursuivi dans le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 8 juin 2018, encourant dès lors, comme l'a retenu le premier juge, la résiliation de plein droit du bail.



L'ordonnance sera confirmée de ce chef ainsi en ce qu'elle a fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges. 



Cependant, outre la régularisation postérieure de cet arriéré, le moratoire de deux ans imposé par le juge du surendettement couvrant l'intégralité de l'arriéré locatif subsistant jusqu'au 5 mai 2021, de sorte que les défauts de paiement postérieurs à la résiliation du bail ne peuvent priver Mme [C] du bénéfice des dispositions légales précitées sur la suspension des effets de la clause résolutoire.



Si, selon le décompte arrêté au 30 juin 2021, la dette locative a augmenté pour atteindre 10.963,76 euros, objet de la provision allouée par le premier juge, le dernier décompte fait ressortir une dette locative de 8.446,17 au 2 décembre 2021 (pièce 20 appelante), soit un montant inférieur à celui ayant fait l'objet du moratoire. 



Il n'est donc fait état d'aucun arriéré locatif postérieur à la décision du juge du surendettement ayant ordonné le moratoire de deux ans.



Par conséquent, infirmant l'ordonnance entreprise de ce chef, il y a lieu, d'abord, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'au terme du moratoire de deux ans, expirant le 4 novembre 2023, augmenté de trois mois pour permettre à Mme [C] de saisir la commission de surendettement, soit jusqu'au 4 février 2024, imposé par le juge du surendettement. 



La procédure de surendettement n'interdit pas au créancier de poursuivre son débiteur pour obtenir un titre exécutoire dont l'exécution seule sera soumise aux effets de la procédure de surendettement.



Mme [C] sera donc condamnée à payer à l'Office public de l'habitat des Landes une provision de 8.446,17 euros à valoir sur la créance locative au 2 décembre 2021. 



La cour rappellera qu'il sera sursis à l'exécution de cette condamnation jusqu'au terme du moratoire expirant le 4 février 2024. 



 L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamnée Mme [C] aux dépens de première instance mais infirmée sur les frais irrépétibles.



Mme [C] sera condamnée aux dépens d'appel.



L'Office public de l'habitat des Landes sera débouté de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS



la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



DEBOUTE Mme [C] de sa demande de sursis à statuer,



CONFIRME l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 

- constaté la résiliation de plein droit du bail au 8 août 2018

- fixé une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges du bail résilié

- condamné Mme [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, 



INFIRME l'ordonnance entreprise pour le surplus, 



et statuant à nouveau,



SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu'au 4 février 2024, à charge pour Mme [C] de saisir avant ce terme la commission de surendettement pour statuer sur le traitement de son surendettement,



DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance du bail à compter du présent arrêt, et après une simple mise en demeure demeurée vaine pendant 15 jours, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,



ORDONNE, dans ce cas, l'expulsion de Mme [C], et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, 



CONDAMNE Mme [C] à payer à l'Office public de l'habitat des Landes une provision de provision de 8.446,17 euros à valoir sur la créance locative due au 2 décembre 2021, 



DIT qu'il sera sursis à l'exécution de cette condamnation jusqu'au terme du moratoire expirant le 4 février 2024 imposé par le juge du surendettement,



CONDAMNE Mme [C] aux dépens d'appel,



DEBOUTE l'Office public de l'habitat des Landes de ses demandes formées sur l'article 700 du code de procédure civile. 

 

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Marc MAGNON, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière, Le Président,