Cour d'Appel · 3e chambre — 12 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50Z



3e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 12 JANVIER 2023



N° RG 21/01971 



N° Portalis DBV3-V-B7F-UMZM



AFFAIRE :



Société DIAG M'CID



C/



[D] [G]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Janvier 2021 par le TJ de VERSAILLES

N° chambre : 2

N° RG : 19/02802







Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Hervé KEROUREDAN



Me Christophe DEBRAY



Me Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS 



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DOUZE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Société DIAG M'CID

RCS 822 536 215

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentant : Me Hervé KEROUREDAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40

Représentant : Me Agnès PEROT de la SELARL AVOX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J109



APPELANTE



****************

1/ Monsieur [D] [G]

2/ Madame [C] [Y] épouse [G]

demeurant tous deux :

ci-devant [Adresse 3] [Localité 4]

et actuellement [Adresse 2] [Localité 4]

Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 21125 

Représentant : Me Barbara LE BEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0624



INTIMES



3/ Monsieur [F] [P]

[Adresse 3]

[Localité 4]



4/ Madame [E] [P] épouse [P]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 135 - N° du dossier 83 

Représentant : Me Ghizlane BOUKIOUDI de la SELEURL Cabinet Rodolphe LOCTIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMES



****************



Composition de la cour :



En application des disposition de l'article 805 du code de procédure civile, L'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Octobre 2022, Madame Florence PERRET, Présidente ayant été entendu en son rapport, et Mme Cougard Gwenael, conseiller devant la cour composée de :



Madame Florence PERRET, Président,,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT





----------



FAITS ET PROCEDURE : 



Par acte authentique du 25 avril 2017, M. [F] [P] et Mme [E] [J] épouse [P] ont vendu à M. [D] [G] et Mme [C] [Y] épouse [G] les lots n°10 et n°11 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le prix de 650 000 euros à concurrence de 270 000 euros pour le lot n°10 et 380 000 euros pour le lot n°11.



Aux termes de cet acte et en application des dispositions de la loi n°96-1107 dite loi Carrez, il était mentionné les superficies suivantes, telles qu'établies préalablement à la vente par la société Agenda Diag M'cidnostics (ci-après, la société Diag M'cid) selon diagnostic annexé à l'acte :

- pour le lot n°10 : 60,07 m2, 

- pour le lot n°11 : 85,22 m2.



Au mois de septembre 2017, M. et Mme [G] ont fait procéder à un nouveau mesurage du lot n°10, en vue de sa location, dont il est ressorti une superficie de 52,32 m2. Un second diagnostic a conclu à une superficie de 52,09 m².



M. et Mme [G] ont alors mis en demeure M. et Mme [P] de leur restituer la somme de 35 910 euros correspondant à la réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure, vainement.



Par ordonnance du 3 mai 2018 à la requête de M. et Mme [G] et au contradictoire de M. et Mme [P], de la société Diag M'cid et son assureur, la société Allianz France (ci-après, la société Allianz), le président du tribunal de grande instance de Versailles, statuant en référé, a ordonné une expertise judiciaire et commis Mme [V] [T] pour y procéder.



Aux termes de son rapport déposé le 22 mars 2019, l'expert a conclu à une superficie privative de l'appartement de 51,9 m².



Au vu de ce rapport et par acte du 19 avril 2019, M. et Mme [G] ont fait assigner M. et Mme [P] ainsi que la société Diag M'cid devant le tribunal de grande instance de Versailles en réduction du prix de vente et en indemnisation de leurs préjudices. 



Par jugement du 14 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a :

- condamné solidairement M. et Mme [P] à verser à M. et Mme [G], ensemble, la somme de 35 316,38 euros à titre de restitution partielle du prix de vente du lot n°10, 

- condamné la société Diag M'cid à verser à M. et Mme [G] les sommes de 15 000 euros en réparation de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs plus élevés et 3 000 euros en réparation du préjudice lié au surcoût du crédit,

- condamné la société Diag M'cid à verser à M. et Mme [P], ensemble, la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- dit que les sommes allouées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement, 

- condamné in solidum la société Diag M'cid et M. et Mme [P] aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise,

- condamné in solidum M. et Mme [P] à verser à M. et Mme [G], ensemble, la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Diag M'cid à verser à M. et Mme [P], ensemble, la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes, 

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Par acte du 24 mars 2021, la société Diag M'cid a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 24 juin 2021, de : 



A titre principal,

- infirmer le jugement en ce qu'il a :


dit qu'il y avait lieu à diminution de prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

condamné solidairement M. et Mme [P] à verser à M. et Mme [G] la somme de 35 316, 38 euros,

condamné la société Diag M'cid à verser à M. et Mme [G] les sommes de :


en réparation de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs plus élevés 15 000 euros,

en réparation du préjudice lié au surcoût du crédit 3 000 euros,


condamné la société Diag M'cid à verser à M. et Mme [P] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,

condamné in solidum la société Diag M'cid ainsi que M. et Mme [P] aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise,

condamné la société Diag M'cid à verser à M. et Mme [P] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 




Statuant à nouveau,

- constatant que la superficie Carrez du lot n°10 objet du litige était de 59,00 m² au jour de la vente et que l'écart avec la superficie annoncée à l'acte de vente est limité à 1,07 m², soit moins d'un vingtième,

- débouter M. et Mme [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- débouter M. et Mme [P] de toutes leurs demandes formées contre la société Diag M'cid,



A titre subsidiaire,

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

fixé la diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure à la somme de 35 316,38 euros,

limité à 3 000 euros l'indemnisation de M. et Mme [G] au titre des frais liés au surplus de prix versé,

- l'infirmer pour le surplus,



Statuant à nouveau,

- débouter M. et Mme [G] de leur demande au titre d'un prétendu préjudice de perte de chance de louer l'appartement plus cher,

- débouter M. et Mme [P] de leurs demandes formées contre la société Diag M'cid, ou subsidiairement faire une juste appréciation du pourcentage de chance perdu de vendre au même prix avec une surface moindre et débouter M. et Mme [P] de leurs demandes excédant ce pourcentage,



En tout état de cause,

- condamner tout succombant à verser à la société Diag M'cid la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner tout succombant au paiement des entiers dépens, y inclus les frais d'expertise, avec recouvrement direct, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernières écritures du 9 décembre 2021, M. et Mme [G] prie la cour de : 



- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

- condamner la société Diag M'cid à payer à M. et Mme [G] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Par dernières écritures du 23 septembre 2021, M. et Mme [P] prient la cour de : 



A titre principal, 

- infirmer le jugement en ce qu'il a :


dit qu'il y avait lieu à diminution de prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

condamné solidairement M. et Mme [P] à verser à M. et Mme [G] la somme de 35 316,38 euros,

condamné in solidum la société Diag M'cid et M. et Mme [P] aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise,

condamner in solidum M. et Mme [P] à verser à M. et Mme [G], ensemble, la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 




Statuant à nouveau, 

- débouter M. et Mme [G] de leurs demandes, fins et conclusions, 

- condamner in solidum la société Diag M'cid et M. et Mme [G] à verser à M. et Mme [P] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum la société Diag M'cid et M. et Mme [G] aux dépens de l'instance, 



A titre subsidiaire, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

condamné la société Diag M'cid à verser à M. et Mme [P], ensemble, la somme de 

30 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

condamné la société Diag M'cid à verser à M. et Mme [P], ensemble, la somme de 

2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté M. et Mme [G] de leurs demandes, fins et conclusions, 



En tout état de cause, 

- condamner tout succombant à verser à M. et Mme [P] la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner tout succombant au paiement des entiers dépens de M. et Mme [P].



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2022.



SUR QUOI : 



Aux termes de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, résultant de la loi du 18 décembre 1996, 'toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention

de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves,

garages, emplacements de stationnement, ni aux lots ou fractions de lots d'une

superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la

superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du

droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui

l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne

donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le

vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle

à la moindre mesure.

L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de

déchéance'.



L'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par la loi du 18 décembre 1996 dispose que la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaine, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m. 



Il est également de principe que l'obligation de mesurage ne s'applique pas aux caves, garages, emplacements de parking ni aux lots ou fractions de lot d'une superficie inférieure à 8m2.



En l'espèce, l'acte de vente comporte, s'agissant du lot n°10 en litige, la désignation suivante :

" Un appartement sis au troisième étage à l'angle de la [Adresse 3] et de la [Adresse 6] divisé en : cuisine, salle à manger, deux chambres et water-closets sur le palier à gauche, tel qu'il figure sous la lettre B3 (barres rouges) du plan annexé au règlement de copropriété.

- une CHAMBRE de domestique n°4, au cinquième étage,

- et la CAVE numéro 10. " 



Au paragraphe SUPERFICIE (p. 5 de l'acte), il est stipulé : " Le VENDEUR déclare que la superficie garantie au titre de la loi numéro 96-1107 du 18 décembre 1996 (" loi Carrez ") est de:

o 60,07 M2 pour le lot numéro DIX (10)

o 85,22M2 pour le lot numéro ONZE (11) ".



L'examen du certificat de mesurage établi par la société DIAG M'CID certifie une surface privative de 60,07 m2.

Ce certificat comporte un tableau descriptif des composantes du lot mesuré, comprenant quatre colonnes : une colonne " pièces ", une colonne " commentaires ", une colonne " surfaces privatives ", une colonne " surface non prises en compte ".



Il ressort de l'examen de ce tableau que la surface de 60,07 m2 a été obtenue par l'addition de celle de chacune des pièces de l'appartement principal situé au troisième étage.



Postérieurement à la vente, le 2 septembre 2017, les acquéreurs ont fait établir un nouveau métré du lot n°10 par la société PROTEC, qui a conclu à une superficie Carrez de 52,32 m2 pour l'appartement du 3e étage, soit un écart de 7,75 m2 supérieur à 1/20eme de la mesure annoncée à l'acte de vente.



Un troisième mesurage des mêmes pièces a été réalisé le 26 septembre 2017 à la demande des vendeurs, par la société Les Diagnostics Quartz, qui a conclu que le lot n°10 avait une superficie Carrez de 52,09 m2, conforme au résultat annoncé par la société PROTEC. 



Aux termes de ses propres opérations de mesurage, l'expert judiciaire a conclu à une superficie privative de l'appartement (hors WC, chambre et cave) de 51,90 m2.



Dans l'attestation de surface établie par la société appelante, la chambre de service est expressément désignée pour une surface de 4,32 m2 dans la colonne " surfaces non prises en compte " compte tenu de sa superficie inférieure à 8m2.



Or, cette présentation procède d'une erreur : la chambre de service au 5e étage ne doit pas être exclue du mesurage (pour sa seule superficie supérieure à 1,80 m) tout comme les WC sur le palier, d'une surface de 2,70 m2, conformément à ce que soutient la société appelante. En effet, ils ne forment pas un lot autonome de l'appartement mais n'en sont que des pièces détachées qui font partie du même lot n°10 aux termes du réglement de copropriété . 



Il ressort de l'acte de vente produit aux débats que le lot n°10, objet du litige, se compose d'un appartement au 3eme étage, de WC situés sur le même palier, d'une chambre de bonne au 5eme étage et d'une cave.



Les WC situés sur le palier et la chambre de bonne au 5eme étage sont des parties privatives du lot n°10 au même titre que l'appartement et ne font l'objet d'aucune exclusion légale ou réglementaire qui permettrait de les exclure de la superficie du lot au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Le lot n° 10 n'a jamais été divisé en fractions.



En revanche, la cave est exclue du mesurage par les dispositions expresses de l'article 46 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965. 



La surface des WC et de la chambre du 5e étage doit être comptée pour 2, 70 m2 et 4,40 m2 à ajouter à la surface de l'appartement situé au 3e étage calculé par l'expert judiciaire comme étant de 51,90 m2, soit au total 59 m2. 



Dès lors, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a considéré que la surface annoncée dans l'acte de vente aurait dû être de 51,90 m2 en ne prenant en considération que l'appartement lui-même et en excluant la chambre de service et les WC.



La différence entre 59 m2 et 60,07 m2 n'étant pas de plus du vingtième, l'action en diminution de prix intentée par les époux [G] doit être rejetée et le jugement infirmé en ce sens en toutes ses dispositions, y compris en ce qui concerne les demandes des époux [P] dirigées contre la société Diag M'Cid. 



Le diagnostiqueur n'a pas à connaître des locaux faisant ou non l'objet d'un lot aux termes du réglement de copropriété de sorte que si les époux [G] ont cru acheter un appartement de 60,07 m2 doublé d'une chambre de service et d'un WC, cela ne relève pas de sa responsabilité. 









Sur les frais et dépens : 



Les dispositions du jugement critiqué ordonnées de ces chefs seront infirmées.



Au vu du sens de la décision, M. Et Mme [G] seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise avec recouvrement direct au profit de Me Kérouredan en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Les appelants seront en outre condamnés à payer à M. et Mme [P] la somme de 2 500 euros et à la société Diag M'Cid la somme de 2 500 € pour les indemniser de leurs frais de première instance et d'appel sur le fondement de l'article 475-1 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS : 



la cour, statuant par arrêt contradictoire, 



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Déboute M. et Mme [G] de toutes leurs demandes,



Déboute les époux [P] de leurs demandes dirigées contre la société Diag M'Cid,



Condamne M. et Mme [G] à payer à chacun de M. et Mme [P] et de la société Diag M'Cid la somme respective de 2 500 euros sur le fondement de l'article 475-1 du code de procédure civile, 



Condamne M. et Mme [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise avec recouvrement direct au profit de Me Kérouredan en application de l'article 699 du code de procédure civile.





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Florence PERRET, Président, et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









Le Greffier, Le Président,