Cour d'Appel · 14e chambre — 12 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51D



14e chambre



ARRET N°



REPUTE CONTRADICTOIRE



DU 12 JANVIER 2023



N° RG 22/03227 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VGDA



AFFAIRE :



[Y] [T]

 ...



C/

[D] [L]









Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 28 Mars 2022 par le Tribunal d'Instance de Montmorency

N° RG : 1221000032



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 12.01.2023

à : 



Me Nkulufa Irène EMBE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE,









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DOUZE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [Y] [T]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]





Madame [N] [T]

de nationalité Française

[Adresse 4]



Représentant : Me Nkulufa irène EMBE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : E0637





APPELANTS

****************





Monsieur [D] [L]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]





INTIME

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,







EXPOSE DU LITIGE



Suivant bail, par acte sous seing privé, en date du 29 décembre 2016, M. [D] [L] a donné en location à M. [Y] [T] et Mme [N] [W] épouse [T] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer de 1 020 euros par mois.



M. [L] leur a notifié un commandement de payer en visant la clause résolutoire le 13 juillet 2021 pour la somme de 2 568,19 euros.



M. [L] a fait assigner en référé M. et Mme [T] aux fins d'obtenir principalement l'acquisition de la clause résolutoire du bail et leur expulsion du logement loué.



Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 28 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montmorency a : 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 13 septembre 2021,

- dit que le bail étant résilié de plein droit, M. et Mme [T], devront quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

- débouté M. [L] de sa demande tendant à voir expulser sans délai M. et Mme [T], des lieux qu'ils occupent encore à ce jour,

- ordonné en conséquence à M. et Mme [T] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

- dit qu'à défaut pour M. et Mme [T], d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [L] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, ainsi qu'à la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert an garde-meubles aux frais avancés par les défendeurs, 

- débouté M. [L] de sa demande tendant à voir assortir l'expulsion prononcée d'une astreinte,

- condamné à titre provisionnel et solidairement M. et Mme [T] à verser à M. [L] la somme de 3 919,27 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 1er novembre 2021, terme de novembre 2021 inclus, en deniers ou quittances pour tenir compte d'éventuels versements depuis réalisés, ce montant portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 13 juillet 2021 sur la somme de 2 568,19 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, 

- condamné à titre provisionnel et solidairement M. et Mme [T], à payer à Monsieur [D] [L] une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer contractuel, augmenté des charges, cette somme correspondant à ce qui aurait été dû si le contrat de bail s'était normalement poursuivi, dont à déduire le montant d'une éventuelle allocation de logement, et dit que cette somme est due du mois de décembre 2021 jusqu'à la libération effective des lieux et restitution des clés, 

- dit n'y avoir lieu d'accorder aux défendeurs quelque délai pour se libérer de la dette locative constituée, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif,

- condamné M. et Mme [T] à verser à M. [L] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. et Mme [T] aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 13 juillet 2021 ainsi que celui de l'assignation.



Par déclaration reçue au greffe le 9 mai 2022, M. et Mme [T] ont interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a : ' appel sur l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ne pas faire droit à l'expulsion du couple du logement demande de délai de paiement pour solder la dette de loyer appel total'.



Dans leurs dernières conclusions déposées le 16 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [T] et Mme [W] épouse [T] demandent à la cour, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989, de : 

- infirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Montmorency du 28 mars 2022, en toutes ses dispositions ;

- leur accorder un délai de 10 mois afin qu'ils puissent purger leur dette d'un montant de 3 919,27 euros et désintéresser M. [L] ;

- leur accorder un échelonnement de leur dette, en fixant à 391,92 euros par mois la somme à payer en plus du loyer de 1 030 euros charges comprises, soit 1 421,92 euros par mois pendant dix mois ;

- rejeter la demande d'expulsion sollicitée à leur encontre et celle de tous les occupants des lieux ;

- de rejeter le surplus de demandes relatives à l'acquisition de la clause résolutoire du bail, à l'astreinte, à l' indemnité d'occupation et aux frais irrépétibles.



M. [L], à qui la déclaration d'appel et les conclusions d'appelant ont été signifiées le 7 juin 2022 à personne, n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque la partie intimée ne constitue pas avocat, la cour doit examiner, au vu des éléments de preuve présentés et des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'est déterminé. 



M. et Mme [T] exposent qu'ils sont de bonne foi mais qu'ils ont connu des difficultés financières les ayant conduit à constituer une dette locative.



Ils affirment que leurs ressources leur permettent de s'acquitter de leur dette dans un délai de 10 mois et sollicitent l'application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur la suspension de la clause résolutoire.



Sur ce, 



Il convient de constater que M. et Mme [T] ne contestent pas le principe de la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire et se contentent d'en solliciter, dans le corps de leurs conclusions, la suspension et l'octroi de délais de paiement. Ils discutent également du montant de la provision.



Sur la demande de provision



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.



Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.



Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Le premier juge a constaté que M. [L] avait versé aux débats un décompte qui faisait apparaître une dette locative de 3 919, 27 euros à la date du 30 novembre 2021. 

 

M. et Mme [T] ne produisent aucun décompte plus récent ni ne justifient de paiements autre que 3 versements de 1030, 1020 et 1640 euros intervenus respectivement les 8 février, 14 mars et 11 avril 2022, qui sont inférieurs au montant des loyers échus depuis janvier 2022 et ne peuvent donc démontrer que la dette locative aurait diminué.



L'ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu'elle les a condamnés solidairement par provision à payer à M. [L] la somme de 3 919, 27 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 30 novembre 2021. Sera également confirmée la condamnation en deniers ou quittances valables eu égard à la possibilité de paiements en cours de procédure.



L'indemnité d'occupation correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux, dont le principe n'est pas sérieusement contestable. La décision querellée sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné solidairement M. et Mme [T] à verser à M. [L] à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter du 1er décembre 2021 et jusqu'à la libération des lieux.



Sur la suspension de la clause résolutoire



Si M. et Mme [T] ne reprennent pas, dans le dispositif de leurs conclusions qui seul lie la cour, la demande de suspension de la clause résolutoire qu'ils forment dans le corps de leurs conclusions, il convient cependant de dire que la cour peut néanmoins statuer sur ce point dès lors que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de le faire d'office.



L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



L'article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Il découle de ces dispositions que l'octroi de délais de paiement, entraînant la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire, est subordonnée à la justification par les locataires d'éléments relatifs à leur situation, en particulier financière, permettant de démontrer qu'ils sont en capacité d'apurer leur dette si celle-ci est étalée, en plus de l'acquittement des échéances du loyer et des charges courantes. 



Or en l'espèce, M. et Mme [T] ne justifient ni de leur situation financière ni des versements intervenus en cours de procédure. Au surplus, le premier juge précisait qu'une précédente décision avait été rendue le 7 octobre 2019 pour d'autres loyers impayés, ce qui démontre que les appelants connaissent depuis plusieurs années des retards de paiement, qui sont nécessairement générateurs d'un préjudice important pour un bailleur particulier.



Il n'est donc pas justifié que les locataires se trouvent en mesure de s'acquitter de leur dette dans le délai de trois ans prévu par le texte. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de leur octroyer des délais et de suspendre les effets de l'acquisition de la clause résolutoire. Il sera ajouté à la décision querellée de ce chef.



Sur les demandes accessoires 



L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Parties perdantes, M. [Y] [T] et Mme [N] [W] épouse [T] ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Ils devront en outre supporter in solidum les dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,



Confirme l'ordonnance entreprise ;



Y ajoutant ;



Dit n'y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à M. [Y] [T] et Mme [N] [W] épouse [T] des délais de paiement ;



Rejette le surplus des demandes ;



Condamne in solidum M. [Y] [T] et Mme [N] [W] épouse [T] aux dépens d'appel.



Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le président,