Cour d'Appel · 14e chambre — 12 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



14e chambre



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 12 JANVIER 2023



N° RG 22/03931 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VIAT



AFFAIRE :



S.D.C. FAMILLE ET CONFORT





C/

[K] [G]









Décision déférée à la cour : Jugement rendue le 06 Janvier 2022 par le Tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° RG : 21/01212



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 12.01.2023

à : 



Me Martine DUPUIS, avocat au barreau de VERSAILLES









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DOUZE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.D.C. FAMILLE ET CONFORT

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.



[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2269009

Assisté de Me Julie AUBIN, avocat plaidant au barreau de Paris 





APPELANT

****************





Monsieur [K] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]





INTIME

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,







EXPOSE DU LITIGE



M. [K] [G] est propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1], composé d'un appartement, d'une cave et d'un box, correspondant aux lots 46,18 et 36 de la copropriété.



Par acte d'huissier en date du 26 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] (le SDC Famille et Confort), représenté par son syndic le cabinet Sennes, a fait délivrer à M. [G] un commandement de payer la somme de 14 618,88 euros au titre des charges de copropriété dues jusqu'au 31 décembre 2020, outre la somme de 204,25 euros au titre des frais de l'acte. 



En réponse, M. [G] adressait à l'huissier de justice un courrier daté du 1er février 2021, dans lequel il faisait notamment valoir qu'il avait reçu le 19 novembre 2020 un décompte de charges mentionnant qu'il était seulement débiteur de la somme de 297,27 euros. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 26 août 2021, le SDC Famille et Confort a fait assigner M. [G] devant le tribunal judiciaire de Versailles, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir principalement les sommes suivantes :

- 16 931,01 euros au titre des charges de copropriété impayées, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter du jugement à intervenir,

- 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond réputé contradictoire le 6 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

- rejeté l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires Famille et Confort sis [Adresse 1]) représenté par son syndic, le cabinet Sennes,

- condamné le syndicat des copropriétaires Famille et Confort sis [Adresse 1]) représenté par son syndic, le cabinet Sennes, aux dépens,

- rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision.



Par déclaration reçue au greffe le 14 juin 2022, le SDC Famille et Confort a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de disposition. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 26 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le SDC demande à la cour, au visa des articles 10 et suivants et 19 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de : 

- infirmer le jugement du 6 janvier 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il a : 

- rejeté l'ensemble de ses demandes,

- l'a condamné aux dépens,

- rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision,

en conséquence, statuant à nouveau : 

- condamner M. [G] à lui payer la somme totale de 21 916,37 euros, au titre des charges de copropriété impayées au 31 mai 2022, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; 

- juger que l'astreinte pourra, en application des articles L. 131-1 et L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, être liquidée par le juge de l'exécution près le tribunal judiciaire de Versailles ; 

- condamner M. [G] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; 

- condamner M. [G] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- le condamner aux entiers dépens.



M. [G], à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 30 juin 2022 à étude d'huissier, n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2022.



Par note en délibéré autorisée en date du 4 décembre 2022, le conseil de l'appelant a fourni des explications sur la période antérieure à la mise en demeure adressée à M. [G]. 



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la demande au titre de l'arriéré des charges de copropriété :



Le SDC Famille et Confort appelant soutient tout d'abord que la qualité de propriétaire de M. [G] est incontestable et qu'il ne l'a d'ailleurs jamais remise en cause depuis le début du présent litige. 



Il allègue ensuite que sa créance est certaine, liquide et exigible, indiquant qu'il verse aux débats l'ensemble des éléments nécessaires pour le constater et que l'arriéré de charges de copropriété s'élève à la somme de 21 916,37 euros au 31 mai 2022.



Sur ce, 



En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile si, en appel, l'intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.



Au cas présent, le syndicat des copropriétaires a entendu mettre en 'uvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que 'pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.



Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale'. 



L'article 14-2 de la même loi concerne les sommes afférentes aux dépenses de travaux.



En application de ces textes, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en l'absence de modalités différentes fixées par l'assemblée générale. 



Faute de paiement d'une provision à sa date d'exigibilité, le syndicat de copropriété peut mettre en 'uvre la procédure de l'article 19-2 de la même loi qui prévoit qu''à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Il sera considéré que compte tenu de l'articulation du texte, la mise en demeure exigée doit concerner une provision exigible.'



Cette procédure permet d'obtenir l'exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échues du budget provisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d'une provision à sa date d'exigibilité après une mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées.



Au cas présent, la qualité de propriétaire de M. [G] n'est pas contestable comme il résulte en particulier de la fiche de copropriété le concernant ainsi que de la matrice cadastrale en date du 12 avril 2022 versées aux débats par le SDC Famille et Confort. 



A l'appui de sa demande de condamnation à paiement, ce dernier produit en outre : 

- les contrats de syndic pour les années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022,

- les procès-verbaux des assemblées générales pour les années 2018 à 2021, 

- les attestations de non-recours à l'encontre des assemblées générales pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021,

- le relevé de compte débiteur de M. [G] au 12 octobre 2017 établi par le précédent syndic Opimmo, 

- la sommation de payer les charges de copropriété du 16 octobre 2017 pour un montant de 5 572,76 euros, 

- les appels de fonds concernant l'intimé et les répartitions des charges. 



L'ensemble de ces éléments établissent l'exactitude de la dette de copropriété de M. [G]. 



Toutefois, la procédure choisie par le SDC Famille et Confort étant celle du jugement accéléré au fond, en application des dispositions de l'article 19-2 visé, il est seulement fondé à solliciter la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement des provisions pour charges et travaux qui étaient prévues pour le budget provisionnel de l'année au cours de laquelle la mise en demeure de payer a été adressée, soit en l'espèce de l'année 2020, outre les impayés des années antérieures. 



Il sera en outre relevé qu'au jour où la cour statue, seules les charges de l'année 2020 ont été approuvées lors de l'assemblée générale de 2021 mais qu'aucune approbation n'est produite pour les charges de l'année 2021.



Il ressort de l'extrait du compte de M. [G] qu'au 31 décembre 2020, celui-ci était redevable d'un arriéré d'un montant de 15 050,13 euros, au paiement duquel il sera condamné.



Il n'y a pas lieu en revanche de prononcer une astreinte, d'autres voies de droit étant de nature à permettre au SDC de recouvrer sa créance. 



En revanche, le SDC Famille et Confort doit être débouté de ses demandes pour les années postérieures, étant souligné qu'aucune mise en demeure postérieure à celle du 26 novembre 2020 n'est produite aux débats et que la cour avait entendu solliciter par note en délibéré des observations du conseil de l'appelant non sur la période antérieure à la mise en demeure de l'année 2020, mais sur la période postérieure.



Sur la demande de dommages et intérêts : 



L'appelant sollicite l'infirmation du jugement critiqué qui l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts. 



Il fait valoir que du fait de l'arriéré de charges, il a notamment été contraint de voter, lors de l'assemblée générale annuelle de 2018 un appel de fonds supplémentaire de 10 000 euros afin de compenser les comptes débiteurs de M. [G]. 



Il ajoute que celui-ci refuse de payer les charges qui lui incombent sans aucune raison sérieuse ni valable. 



Sur ce, 



Les manquements systématiques et répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.



Il est en l'espèce établi que M. [G] ne règle pas régulièrement ses charges depuis plusieurs années causant ainsi des difficultés importantes de trésorerie à la copropriété, et les termes de sa réponse au commandement de payer, imputant au syndic, à certains copropriétaires et membres du conseil syndical, un syndrome de paraphrénie, après avoir prétendu que la régularisation des charges correspondrait à son solde débiteur, démontrent de sa part une certaine mauvaise foi. 



Par voie d'infirmation, M. [G] sera condamné à verser au SDC Famille et Confort la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur les demandes accessoires :



Le SDC Famille et Confort étant accueilli en son recours, le jugement sera infirmé en sa disposition relative aux dépens. 



Partie perdante, M. [G] devra supporter les dépens de première instance et d'appel.



Il serait par ailleurs inéquitable de laisser au SDC Famille et Confort la charge des frais irrépétibles exposés. M. [G] sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant par arrêt rendu par défaut,



Infirme le jugement du 6 janvier 2022 en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau, 



Condamne M. [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires Famille et Confort sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Sennes, la somme de 15 050,13 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2020,



Condamne M. [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires Famille et Confort sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Sennes, la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, 



Condamne M. [K] [G] à verser au syndicat des copropriétaires Famille et Confort sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Sennes, la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Déboute le syndicat des copropriétaires Famille et Confort sis [Adresse 1] du surplus de ses demandes, 



Dit que M. [K] [G] supportera les dépens de première instance et d'appel.



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





Le greffier, Le président,