Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 11 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 11 JANVIER 2023



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/06224 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7SGR



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mars 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 18/00394





APPELANTE

 

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE SEVRES

inscrite au RCS de MEAUX sous le n° 378 982 086

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

ayant pour avocat plaidant : Me Marie-Laure FOUCHÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : D1429







INTIMEE 



SCI AVEZAC

immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 809 615 131

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

ayant pour avocat plaidant : Me Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1796









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * *





FAITS & PROCÉDURE



Suivant jugement d'adjudication du 22 novembre 1984, la SCI de Sèvres a acquis un

immeuble sis [Adresse 5]. Cet immeuble, soumis au statut de la copropriété, est divisé en deux îlots.



L'îlot A est constitué par un immeuble d'habitation et composé des lots n°1 à 76.

L'îlot B est composé de diverses constructions d'un seul étage (atelier, hangars, débarras) élevées dans la cour située derrière le bâtiment constituant l'îlot A, et donne sur le [Adresse 2]. Il comprend les lots n°77 à 84.



Le règlement de copropriété prévoit, en sa page 23, que les lots n° 77 à 84 auront une jouissance exclusive de la cour dans laquelle ils sont construits.



Suivant acte authentique en date du 28 juillet 2015, la SCI de Sèvres a vendu à la SCI

Avezac plusieurs lots situés dans l'îlot A, à savoir :

- les lots 67 et 70, soit deux caves.

- les lots 1 et 2 constituant un appartement, les deux lots étant réunis de longue date.

L'entrée du lot n°1 est située dans le hall de l'immeuble. Le lot n°2, accessible par le lot n°1, dispose d'une porte et de fenêtres donnant sur la cour de l'îlot B.



Pour ces lots 1 et 2, qui étaient à l'origine à usage de bureaux et de remise, la SCI de Sèvres a déposé à la mairie une demande de changement de destination, la SCI de Sèvres souhaitant obtenir officiellement l'autorisation d'affecter les lieux à usage d'habitation.



M. [K] [P] [N] et Mme [M], membres de la SCI Avezac, habitent ainsi les lieux acquis. En outre, M. [P] exerce sa profession d'architecte dans le lot n°2, et Mme [M] donne des cours de yoga dans le lot n°1.



La SCI Avezac a souhaité pouvoir accéder à la cour menant à l'îlot B, et a réclamé à la SCI de Sèvres de lui fournir la clé de la porte d'accès à cette cour, porte située dans le couloir de l'immeuble constituant l'îlot A, la SCI de Sèvres a refusé.





Les négociations entreprises entre les parties n'ayant pas abouti, la SCI Avezac a, par acte d'huissier en date du 21 octobre 2016, fait assigner la SCI de Sèvres devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins d'obtenir la remise de la clé sous astreinte, et subsidiairement une indemnisation au titre du préjudice subi.



Par jugement du 14 mars 2019, ce tribunal a :

- enjoint à la SCI de Sèvres de remettre à la SCI Avezac la clé de la porte d'accès à la cour, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, commençant à courir 15 jours après la signification de la décision, pour une durée de 6 mois,

- condamné la SCI de Sèvres à payer à la SCI Avezac la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI de Sèvres aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.



La SCI de Sèvres a relevé appel de ce jugement, par déclaration remise au greffe le 21 mars 2019. 



La procédure devant la cour a été clôturée le 21 septembre 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 21 novembre 2019 par lesquelles la SCI de Sèvres, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1134 (ancien) du code Civil, 1109 et suivants (anciens) du code civil, 1315 et suivants (anciens) du code civil, 202 du code de procédure civile et 2262 du code civil, des principes selon lesquels les règles spéciales dérogent aux règles générales et selon lesquels nul ne peut se contredire au détriment d'autrui, de :

- juger que la SCI Avezac ne bénéficie d'aucun droit de jouissance ni de passage d'aucune sorte sur la cour de l'îlot B, qu'elle ne rapporte aucune preuve d'un quelconque vice de consentement, que ses attestations produites ne respectent pas les formes imposées par l'article 202 du code de procédure civile,

en conséquence 

- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions

et, statuant de nouveau,

- débouter la SCI Avezac de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- écarter les attestations produites par la SCI Avezac, 

- interdire à la SCI Avezac, à ses membres, et à toute personne invitée par la SCI Avezac ou ses membres pour tout motif que ce soit, ainsi qu'à tous copropriétaires de l'îlot A, tout accès sur la cour de l'îlot B, tant que cet accès n'a pas été expressément et préalablement autorisé par écrit par tous les copropriétaires des lots de l'îlot B, et assortir cette interdiction d'une astreinte de 1.000 € par infraction constatée, 

- condamner la SCI Avezac à lui verser les sommes de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 14.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Avezac aux entiers dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 26 août 2019, par lesquelles, la SCI Avezac intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104 et 1109 du Code civil (nouvelle rédaction) 1231 et suivants du Code civil (nouvelle rédaction), de :

- constater qu'elle est propriétaire des lots n°1, 2, 67 et 70, que le lot n°1 et le lot n°2 disposent tous deux d'une porte d'accès différente, que la SCI de Sèvres lui a vendu lesdits biens, que la SCI de Sèvres est également propriétaire des lots 77 à 84 se trouvant dans l'îlot B, que le lot n°2 dispose d'une porte qui donne sur la cour de l'lot B, qu'elle est détenue par quatre associés dont deux exercent une profession nécessitant deux accès distincts, qu'ils occupent également les lieux à titre d'habitation principale, outre constater la mauvaise foi de la SCI de Sèvres dans la vente du bien, étant précisé que la porte donnant sur la cour, laissait légitimement supposer son usage, que cet élément a été déterminant dans son choix de se porter acquéreur desdits lots, que les locataires desdits lots avant la vente utilisaient la porte d'accès à la cour, qu'à l'occasion de l'assemblée générale 2014, la SCI de Sèvres avait évoqué la création d'un jardinet 

en conséquence :

- débouter la SCI de Sèvres de toutes ses demandes fins et conclusions

- et confirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions :

à titre principal

- ordonner la remise de la clef de la porte d'accès à la cour afin de permettre l'usage du lot N° 2, et ce, sous astreinte de 150 € par jour à compter de la signification du jugement à intervenir

à titre subsidiaire,

- condamner la SCI de Sèvres à venir régler la somme de 50.000 € pour le préjudice qu'elle subit, ayant cru acquérir deux lots avec deux entrées distinctes

en tout état de cause,

- condamner la SCI de Sèvres à la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;



SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Sur la demande de remise de la clé d'accès à la cour 

A l'appui de son appel, la SCI de Sèvres fait principalement valoir que son droit de jouissance exclusive de la cour de l'immeuble, partie commune, interdit tout droit de passage de la SCI Avezac, laquelle dispose d'une part d'un accès à son lot n° 2 par son lot n° 1, les deux lots ayant été réunis et d'autre part de la possibilité d'aménager son lot ou de créer une nouvelle ouverture par le hall de l'immeuble, si elle souhaite une entrée indépendante pour son lot n° 2 ;

Elle ajoute que la SCI Avezac ayant posé comme condition de son acquisition, la destination des lieux à usage d'habitation, ne peut valablement désormais se prévaloir de leur usage à titre professionnel pour obtenir un droit de passage dans la cour ;

La SCI Avezac répond que la jouissance exclusive de la cour ne signifie pas en être propriétaire ; que le droit de jouissance exclusif de la SCI de Sèvres doit s'exercer en conformité avec le règlement de copropriété ;

L'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ;

Ni l'assemblée des copropriétaires, ni l'autorité judiciaire ne sont en droit de modifier l'étendue du droit de jouissance d'une partie commune faisant partie d'un lot ;

Le titulaire du droit de jouissance exclusive doit en user conformément à la destination de l'immeuble et de la partie commune concernée, et en respectant les droits des autres copropriétaires, ce qui lui interdit notamment de faire usage de droits qui sont des accessoires des parties communes ;

En l'espèce, le règlement de copropriété a institué pour les lots n° 77 à 84, propriété de la SCI de Sèvres, une jouissance exclusive de la cour dans laquelle ils sont construits ;

Cette cour, se situe derrière l'îlot A et donne sur le [Adresse 2] ;

S'il est exact que le règlement de copropriété définit l'accès à la cour situé au rez-de-chaussée de l'îlot A comme étant une partie commune, cet accès à la cour est un élément du rez-de-chaussée du bâtiment et ne confère pas aux copropriétaires de l'îlot A un droit d'accès habituel à la cour, puisque seuls les lots n° 77 à 84 situés dans l'îlot B en ont la jouissance exclusive ;

Par ailleurs, il résulte du règlement de copropriété que les lots de copropriété vendus à la SCI Avezac sont définis comme suit :

Lot n° 1 : première porte à droite dans le vestibule, un local à usage de bureaux-lavabos-water-closets extérieurs ;

Lot n° 2 ; à droite du vestibule : une remise ;

Les plans annexés au règlement de copropriété ne laissent apparaître aucune porte du lot n° 2 donnant sur la cour de l'îlot B ;

Il n'est pas contesté néanmoins de l'existence de cette porte ;

Toutefois, là encore, la porte donnant sur la cour de l'îlot B ne signifie pas qu'il est permis aux propriétaires du lot n° 2 de passer par ladite cour pour accéder à leur lot ;

En effet, il doit être rappelé que le règlement de copropriété a défini le lot n°2 comme étant une simple remise sans faire mention d'un accès à cette remise par la cour de l'îlot B ;

En outre il ressort de l'acte de vente du 28 juillet 2015, que : 'le vendeur déclare également que les lots 1 et 2 ont été réunis par un précédent propriétaire et ne forment qu'une seule unité d'habitation' ;

La SCI Avezac ne pouvait donc ignorer lors de l'achat de ses lots, qu'ils avaient été réunis et que le lot n° 2 était accessible par le lot n° 1 et non par la cour de l'îlot B, dont la jouissance exclusive est réservée aux lots n° 77 à 84 ;

Suivant courriel du 21 août 2015, la SCI Avezac indiquait à la SCI de Sèvres : 'Faisant suite à notre conservation et après avoir pris conseil auprès de notre notaire, je vous confirme que nous avons bien noté que les lots n° 1 et 2 que nous avons acquis auprès de vous n'ont pas de jouissance de la cour. Néanmoins nous comprenons que nous conservons l'usage des trois baies (deux ensembles de fenêtres et une porte vitrée) qui y ouvrent au rez-de-chaussée. Nous pouvons donc ouvrir la porte ne serait-ce que pour l'entretien et la ventilation.(...) ;

De surcroît, le règlement de copropriété prévoit en page 26 : 'Les appartements et locaux tels qu'ils seront désignés dans les divers contrats de vente, ne pourront être par la suite vendus ou loués qu'en un seul tout, les locaux accessoires, caves et remises ne pouvant l'être qu'à un propriétaire ou locataire de local principal' ;

Il ressort ainsi du règlement de copropriété que les lots réunis lors de l'acte de vente du 28 juillet 2015 ne pourront être par la suite vendus ou loués qu'en un seul tout ;

Enfin, l'usage des lieux à titre professionnel ne peut avoir pour effet de porter atteinte à l'usage exclusif de la cour, tel que défini par le règlement de copropriété ;

L'interdiction d'un passage habituel par la cour de l'îlot B apparaît donc conforme au règlement de copropriété, à la destination de l'immeuble et de la cour, et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ;

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de la SCI Avezac de remise, sous astreinte, de la clé de la porte donnant accès à la cour de l'îlot B ;

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de voir écarter les attestations produites par la SCI Avezac ;

S

ur la demande d'interdiction d'accès sur la cour aux occupants du lot n° 2

La SCI de Sèvres sollicite en outre de voir interdire l'accès à la cour, sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée ;

Aucune pièce ne vient démontrer le passage par la cour des occupants du lot n° 2 ;

Cette demande sera rejetée ;



Sur la demande subsidiaire en dommages-intérêts 

La SCI Avezac soutient que son consentement a été vicié lors de la vente ; que l'existence de deux lots et de deux accès différents ont été un élément essentiel et déterminant lors de son achat ; que cet accès avait toujours existé et était utilisé par les anciens occupants du lot n° 2 ;

Elle ajoute avoir découvert au moment de son aménagement que se trouvait dans le faux plafond un conduit en fibro-ciment fracturé (donc de l'amiante), que cet élément a été masqué par la SCI de Sèvres ;

En l'espèce, au regard des termes clairs et précis du règlement de copropriété attribuant la jouissance exclusive de la cour aux lots n° 77 à 84, la SCI Avezac ne peut valablement soutenir que son consentement a été vicié dès lors qu'il est établi que le règlement de copropriété a été communiqué dès le stade de la promesse de vente (le règlement de copropriété fait partie des pièces dont le bénéficiaire a eu connaissance, page 24 de la promesse) et que dès ce stade la SCI Avezac était assistée de son propre notaire ;

Par ailleurs, aucune pièce ne vient attester du caractère déterminant de l'accès au lot n° 2 par la cour ;

Il apparaît en réalité que le caractère déterminant lors de l'achat était lié à l'usage d'habitation des lieux puisqu'il n'est pas contesté et ressort des termes du courriel du notaire daté du 10 avril 2015 adressé à M. [G], que les acquéreurs étaient d'accord pour acheter les biens en l'état sous condition suspensive de l'obtention d'un certificat de non opposition au changement d'affectation délivré par la Mairie et purgé de tout recours des tiers ;

La promesse de vente reprend les éléments suivants :

'Le bénéficiaire déclare qu'il entend utiliser les locaux objet des présentes à usage d'habitation. A cet effet, le bénéficiaire et le promettant conviennent de soumettre la présente promesse de vente à la condition suspensive de l'obtention d'une déclaration préalable autorisant le changement de destination et d'usage des biens, objets des présentes, en habitation et revêtant un caractère définitif (...)' ;

L'acte de vente précise également que le bénéficiaire déclare qu'il entend utiliser les locaux objet des présentes à usage d'habitation et fait état de ce que le vendeur déclare avoir obtenu le certificat de non opposition à la déclaration préalable en date du 27 mai 2015 ;

Le vice du consentement n'est pas établi de ce chef ;

S'agissant de la présence d'amiante, la promesse de vente (pages 18 et 19) et l'acte de vente (page 17), font état des rapports établis lesquels concluent à l'absence d'amiante dans les parties privatives et à la présence d'amiante non dégradée dans les parties communes ;

La SCI Avezac expose qu'elle a découvert lors de son aménagement un conduit en fibro-ciment fracturé et fuyard et produit des photographies datées du 6 octobre 2015 et 10 août 2015 ;

Elle soutient que lors des travaux de rénovation entrepris en février 2015 par la SCI de Sèvres, les dégradations sur le conduit étaient visibles et que le rapport des parties communes ne liste pas les lots privatifs 1 et 2 comme ayant fait partie de la visite ;

Elle fait valoir que lors du diagnostic amiante des caves, la SCI de Sèvres n'a pas étendu ce diagnostic aux vides au dessus des faux plafonds du lot n° 2 ;

Il résulte des factures produites que la SCI de Sèvres a fait réaliser des travaux en février 2015 dans les lots n° 1 et 2, notamment dépose du plafond et reprise des rails existant et pose fourrure de renfort structure ;

Néanmoins, il n'est pas établi qu'à cette occasion, la dégradation du conduit était visible ;

Aucune dissimulation n'est démontrée de ce chef, et ce, d'autant que le diagnostic des parties privatives a conclu à l'absence d'amiante ;

Concernant le diagnostic effectué sur les parties communes, il résulte des pièces produites que celui-ci a été réalisé à l'initiative du syndicat des copropriétaires ;

Il ne peut donc être valablement reproché à la SCI de Sèvres de n'avoir pas étendu les investigations aux vides au dessus de son lot n° 2 ;

Aucun vice du consentement n'est établi ;

La SCI Avezac sera déboutée de sa demande en paiement d'une somme de 50.000 € ;



Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

En application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ; 

La SCI de Sèvres ne rapporte pas la preuve de ce que l'action de la SCI Avezac aurait dégénéré en abus ; elle doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts ; 



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Il convient de rappeler que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

La SCI Avezac, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à la SCI de Sèvres la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Avezac ;



PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a ordonné l'exécution provisoire ;

Statuant à nouveau sur les autres chefs réformés et y ajoutant,

Déboute la SCI Avezac de sa demande de se voir remettre, sous astreinte, la clé de la porte d'accès à la cour ;

Déboute la SCI de Sèvres de ses demandes de voir écarter les attestations de la SCI Avezac outre de lui voir interdire l'accès à la cour, sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée ;

Déboute la SCI Avezac de sa demande subsidiaire en règlement de la somme de 50.000 € ;

Déboute la SCI de Sèvres de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la SCI Avezac aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la SCI de Sèvres la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du même code ;

Rappelle que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT