Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 11 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 11 JANVIER 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/07302 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7VIJ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Février 2019 -Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU - RG n° 18/00761





APPELANTE

 

Madame [L] [R]

née le 29 mai 1958 en Espagne

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Flavie BONLIEU de la SCP BOUAZIZ - SERRA - AYALA - BONLIEU - LE MEN - AYOUN, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 5] représenté par Monsieur [Y] [G], administrateur provisoire

demeurant : [Adresse 4]

[Localité 2]



Représenté par Me Philomène CONRAD, avocat au barreau de PARIS, toque : D1958









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





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FAITS & PROCÉDURE



Mme [L] [R] est propriétaire des lots portant les numéros 8, 9, 55, 162, 174, 201, 287, 372 et 380 (trois appartements, trois caves, un grenier et deux parkings)dans un immeuble soumis au régime de la copropriété dénommé la Résidence [Adresse 6].



Par acte d'huissier du 5 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], 7 avenue du Touring Club à Fontainebleau, l'a assignée en paiement de son arriéré de charges de copropriété.



Par jugement rendu le 20 février 2019 par le tribunal de grande instance de Fontainebleau, Mme [L] [R] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], les sommes suivantes :

- 32.845,85 € au titre des charges de copropriété impayées au 31 décembre 2016,

- 200 € à titre de dommages et intérêts,

- 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

outre les dépens, l'exécution provisoire étant ordonnée à hauteur de la moitié des sommes allouées.



Mme [L] [R] a relevé appel de ce jugement, par déclaration remise au greffe le 4 avril 2019.



La procédure devant la cour a été clôturée le 12 octobre 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 26 septembre 2022 par lesquelles, Mme [L] [R] appelante, demande à la cour, au visa des articles 62-1 et suivants, 62-7 à 62-9 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 du code civil, de :

- déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire, M. [Y] [G], irrecevables, faute de démontrer la durée et l'étendue de sa mission

- à titre subsidiaire, constater l'absence d'approbation des comptes pour les années 2013 à 2016 et l'absence de régularisation de son compte individuel

en conséquence 

- infirmer le jugement rendu 

statuant à nouveau 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions

- le condamner au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 

- le condamner aux entiers dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 



Vu les conclusions en date du 11 octobre 2022 par lesquelles, le syndicat des copropriétaires intimé, demande à la cour, au visa des articles 10 et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et 1240 du code civil, de : 

- confirmer le jugement dont appel du 20 février 2019 du tribunal de grande instance de Fontainebleau (rg 18/00761) en toutes ses dispositions 

- ce faisant débouter Mme [L] [R] de toutes ses demandes fins et conclusions 

y ajoutant 

- condamner Mme [L] [R] au paiement de la somme supplémentaire de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé au syndicat des copropriétaires par ses manoeuvres dilatoires pour ne pas payer les charges courantes dues 

- condamner Mme [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] 7 avenue du Touring Club 77300 Fontainebleau la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; 





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 





Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires 



En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le recouvrement des charges communes est un des aspects de l'administration de l'immeuble. Le syndic est chargé de ce recouvrement ;



Devant la cour, Mme [L] [R] soulève le moyen tiré de l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires au motif qu'il ne justifie pas que M. [Y] [G] a qualité pour le représenter et encore pour agir en recouvrement ;



Il résulte cependant des ordonnances produites (ordonnance du 25 mars 2016 désignant M. [Y] [G] en qualité d'administrateur provisoire de l'immeuble, ordonnances des 3 juillet 2017, 14 novembre 2018, 15 juillet 2019, 17 juillet 2020, 21 septembre 2021 et 9 septembre 2022, pièces 44 et 49 à 53 du syndicat des copropriétaires) que M. [Y] [G] a bien qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], 7 avenue du Touring Club à Fontainebleau ;



S'agissant de sa mission, il ressort de l'ordonnance du 25 mars 2016 que M. [Y] [G], désigné en qualité d'administrateur provisoire s'est vu confier tous les pouvoirs du syndic ;



Il entre bien dans la mission du syndic de recouvrer les charges de copropriété impayées ;



La contestation est inopérante ;



Le moyen tiré de l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires n'est pas fondé et sera rejeté ;





Sur la demande en paiement des charges et travaux 



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; 



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précité, le syndicat des copropriétaires ne peut demander des provisions sur charges que dans la mesure où un budget prévisionnel a été voté ;

L'approbation préalable des comptes est nécessaire lorsque le syndicat veut recouvrer le solde débiteur d'un copropriétaire en fin d'exercice ;



Devant la cour, Mme [L] [R] fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'approbation des comptes de la copropriété ;



Selon le syndicat des copropriétaires, il ne peut exister d'approbation des comptes pour les années 2011 à 2016 puisque les appels de fonds depuis 2014 sont émis par un administrateur provisoire désigné au visa de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 



En l'espèce, il résulte du décompte produit en pièce n° 21 du syndicat des copropriétaires qu'il réclame une dette de charges à compter du 1er janvier 2013 et arrêtée au 31 décembre 2016 ;



Il verse aux débats les appels de fonds du 1er janvier 2013 au 1er janvier 2016 inclus établis par l'ancien syndic le cabinet Sopregi ;



Les autres appels de fonds de l'année 2016 ne sont pas produits ;



Egalement, il n'est pas contesté qu'il n'est pas justifié de l'approbation des comptes de la copropriété ;



Il résulte pourtant des ordonnances de désignation de M. [B] [W] du 26 février 2014 et de désignation de M. [Y] [G] du 25 mars 2016, que ceux-ci se sont vus confier les pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires à l'exception de ceux prévus aux a) et b) de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;



Il entre bien dans la mission de l'administrateur provisoire d'approuver les comptes et les budgets prévisionnels par des décisions qui doivent être versées aux débats ; 



Si le budget prévisionnel 2013 a été adopté lors de l'assemblée générale du 6 avril 2012 (pièce 12 du syndicat des copropriétaires), toutes les décisions de cette assemblée ont été annulées par jugement du 22 juillet 2015 (pièce 10 du syndicat des copropriétaires) ;



En l'absence de justification de l'approbation des comptes et adoption des budgets prévisionnels pour les années 2013 à 2016, objets de la réclamation du syndicat des copropriétaires, sa demande en paiement des charges ne peut prospérer ;



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné Mme [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], les sommes suivantes :

- 32.845,85 € au titre des charges de copropriété impayées au 31 décembre 2016,

- 200 € à titre de dommages et intérêts ;



Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ces demandes ;





Sur la demande de dommages-intérêts formée en appel par le syndicat des copropriétaires 

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter cette demande ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à Mme [L] [R] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a ordonné l'exécution provisoire à hauteur de la moitié des sommes allouées ;



Statuant à nouveau sur les autres chefs réformés et y ajoutant,



Déclare recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], 7 avenue du Touring Club à Fontainebleau ;



Le déboute de sa demande en paiement des charges de copropriété et de ses demandes en paiement de dommages-intérêts ;



Le condamne aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [L] [R] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT