Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 11 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 11 JANVIER 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/11859 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CADOV



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mars 2019 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny - RG n° 19/00511 





APPELANT

 

Monsieur [L][V] [X]

né le 10 mars 1962 à [Localité 7] (Congo)

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représenté par Me Paule EKIBAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1876

(bénéficie d'une aide juridictionnelle partielle numéro 2019/023395 du 28/06/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIME



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA [Adresse 9] [Adresse 1], [Adresse 4], [Adresse 8], [Adresse 2] [Localité 6] représenté par la SELARL [U] & ASSOCIES, administrateur judiciaire, suivant ordonnance en date du 1er octobre 2018, transférant à cette dernière les missions précédemment confiées à Maître [D] [U], administrateur judiciaire, nommé à cette fonction suivant ordonnance rendue par le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY en date du 7 octobre 2003, régulièrement renouvelée depuis

C/O SELARL [U] & ASSOCIES

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 001









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, greffière présente lors du prononcé.





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FAITS & PROCÉDURE



M. [L] [X] est propriétaire des lots n° 20703 (un appartement de deux pièces au 9ème étage), 21602 (une cave au sos-sol) et 22444 (un parking) de l'atat descriptif de division, d'un ensemble immobilier dénommé résidence La [Adresse 9], située [Adresse 1], [Adresse 4], [Adresse 8], [Adresse 2] à [Localité 6].



Par jugement du 21 mars 2013 la juridiction de proximité d'Aulany sous Bois a condamné M. [L] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La [Adresse 9] les sommes de :

- 3.295,65 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 24 juillet 2012, appel 3ème trimestre 2012 inclus,

- 300 € de dommage-intérêts.



Par acte d'huissier du 15 mai 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence La [Adresse 9]

située [Adresse 1] et [Adresse 1], [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 8]

[Adresse 8], [Adresse 2] et [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par la SELARL [U] & associés, administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire a assigné M. [L] [X] pour obtenr sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, à lui payer les sommes de :


10.027,22 € correspondant aux charges travaux impayées au 12 décembre 2017, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2017, date de la mise en demeure ;

46 € au titre des frais de mise en demeure et de commande de l'acte hypothécaire et du titre de propriété,

2.000 € à titre de dommages et intérêts,

une indemnité sur le fondement de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991.




M. [L] [X] a sollicité des délais de paiement.



Par jugement du 27 mars 2019 le tribunal de grande instance de Bobigny a :



- condamné M. [L] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La [Adresse 9] située [Adresse 1] et [Adresse 1], [Adresse 4],

[Adresse 8] et [Adresse 8], [Adresse 2] et [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son administrateur provisoire, M. [D] [U], administrateur judiciaire, les sommes suivantes :

- 10.027,22 € à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 12

décembre 2017, pour la période allant du 1er janvier 2010 au 12 décembre 2017, appels de fonds provisionnels et fonds travaux d'octobre 2017 et paiements des 30 octobre et 20 novembre 2017 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2017, date de la mise en demeure par LRAR,

- 46 € au titre des frais nécessaire de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné M. [L] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La [Adresse 9] située [Adresse 1] et [Adresse 1], [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 8], [Adresse 2] et [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son administrateur provisoire, M. [D] [U], administrateur judiciaire, la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement.

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné M. [L] [X] aux dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnnelle (AJ totale au profit du syndicat des

copropriétaires).

- ordonné l'exécution provisoire.



M. [L] [X] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 11 juin 2019.



La procédure devant la cour a été clôturée le 14 septembre 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 4 septembre 2019 par lesquelles M. [L] [X], appelant, invite la cour, au visa de l'artilcle 1843-5 du code civil, à :

- dire que la créance du syndicat fera l'objet d'un règlement échelonné sur unepériode de deux ans,

' au vu de l'équité dire que chaque partie conservera à sa charge les frais d'avocats et dépens au titre de la présente instance ;



Vu les conclusions en date du 12 novembre 2019 par lesquelles syndicat des copropriétaires de la résidence La [Adresse 9] située [Adresse 1] et [Adresse 1], [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 8], [Adresse 2] et [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son administrateur provisoire, M. [D] [U], administrateur judiciaire, demande à la cour de :

- confirmer le jugement,

- condamner M. [L] [X] à lui payer la somme actualisée de 15.115,22 € suivant

décompte arrêté au 29 octobre 2019, avec intérêts de droit, à compter du

19 décembre 2017, date la mise en demeure,

- condamner M. [L] [X] à lui payer la somme 46 € au titre des frais exposés au cours de la procédure de recouvrement, réparti comme suit :


14 € au titre des frais concernant l'état hypothécaire,

17 € au titre des frais concernant l'acte de propriété,

15 € au titre de la mise en demeure,


- condamner M. [L] [X] à lui payer la somme de 500 € en raison de son comportement abusif et préjudiciable au bon fonctionnement de cette copropriété en difficulté,

- débouter M. [X] de sa demande de délais de paiements,

- statuer ce que de droit sur les dépens ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur la demande du syndicat en paiement des charges



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



La demande du syndicat en première instance porte sur la période courant du 1er octobre 2012 au 30 novembre 2017 ; elle est actualisée devant la cour au 29 octobre 2019 (appel 4ème trimestre 2019 inclus) ;



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes : 



- la matrice cadastrale et le titre de propriété justifiant de la qualité de propriétaire de M. [X],

- les ordonnances de nomination et de proragation de la mission de l'administrateur provisoire, la 1ère du 4 septembre 2003, la dernière du 7 octobre 2019,

- les décisions de l'administrateur provisoire des :


11 juillet 2013 approuvant les comptes du du 1er janvier au 31 décembre 2012, 

5 septembre 2014 approuvant les comptes du du 1er janvier au 31 décembre 2013, 

11 août 2015 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2014, 

21 septembre 2016 approuvant les comptes du du 1er janvier au 31 décembre 2015, 

23 août 2017 approuvant les comptes du du 1er janvier au 31 décembre 2016, 

27 août 2018 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2017,

29 août 2019 approuvant les comptes du du 1er janvier au 31 décembre 2018, les comptes travaux ascenseurs,

27 août 2018 approuvant le budget prévisionnel 2019,


- les appels de fonds et travaux du 20 septembre 2012 ((appel 4ème trimestre 2012) au 1er octobre 2019 (appel 4ème trimestre 2019),

- deux décomptes des sommes dues, le 1er arrêté au 12 décembre 2017, le second au 29 octobre 2019 (appel 4ème trimestre 2019 inclus),

- la mise en demeure du 19 décembre 2017,

- le jugement du tribunal de proximité d'Aulnay sous Bois du 21 mars 2013 ;



Il n'est pas contesté que les versements de M. [X], à partir du 2 septembre 2013 jusqu'au mois d'août 2014 ont permis d'apurer les causes de ce jugement ; 



Le syndicat justifie de sa créance en première instance, dont le montant n'est pas contesté par M. [X] ;



Le jugement doit donc être confirmé, sauf à rectifier l'erreur matérelle concernant le point de départ de la créance, en ce qu'il a condamné M. [L] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La [Adresse 9] située [Adresse 1] et [Adresse 1], [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 8], [Adresse 2] et [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son administrateur provisoire, M. [D] [U], administrateur judiciaire, la somme de 10.027,22 € à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 12 décembre 2017, pour la période allant du 1er janvier 2010 [en réalité 1er octobre 2012] au 12 décembre 2017, appels de fonds provisionnels et fonds travaux d'octobre 2017 et paiements des 30 octobre et 20 novembre 2017 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2017, date de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;



Le syndicat justifie de sa créance actualisée à hauteur de 15.115,22 € - 10.027,22 € - 46 € (il sera stauté plus loin sur les frais) - 500 € (il sera statué plus loin sur les dommage-intérêts) = 4.542 € ;



Il doit être ajouté au jugement que M. [X] est condamné à payer au syndicat la somme de 4.542 € au titre de l'arriéré des charges du 13 décembre 2017 au 1er octobre 2019 (appel 4ème trimestre 2019 inclus), suivant décompte arrêté au 29 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2019, date des conclusions actualisant la créance ;





Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



Le syndicat des copropriétaires sollicte les frais suivants :

- 15 € au titre de la délivrance de la mise en demeure,

- 14 € au titre de la commande d'un état hypothécaire,

- 17 € au titre de la commande d'un titre de propriété ;



S'agissant de frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 46 € à ce titre ;





Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat



Depuis octobre 2012 M. [L] [X] s'abstient de payer l'intégralité des charges de copropriété à leur échéance, n'effectuant que des versements partiels, insuffisants pour apurer sa dette et la laissant au contraire s'aggraver ; sa mauvaise foi est caractérisée par le fait qu'il a déjà été condamneé à payer un arriéré de charges ;



Les manquements systématiques et répétés de M. [L] [X] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; ce préjudice a éét justement apprécié par le premier juge ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. [L] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € de dommages-intérêts ;





Sur la demande de délais



Pour obtenir des délais sur le fondement de l'article 1343-5 nouveau du code civil (article 1244-1 ancien), le débiteur doit démontrer sa bonne foi en effectuant des paiements en fonction de ses facultés et payer les charges courantes ;



M. [L] [X] explique rencontrer une situation financière difficile mais il ne produit aucune pièce au soutien de sa demande de délais de paiement ; il a été vu que sa dette s'aggrave, de sorte qu'il n'est pas en mesure de régler à la fois des échéances de remboursement de 300 € par mois et les charges courantes, de sorte que l'octroi de délai apparaît vain ;



Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté M. [L] [X] de sa demande de délai de paiement ;





Sur les dépens 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance ;



M. [L] [X], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement, sauf à rectifier l'erreur matérelle concernant la date du point de départ de la créance du syndicat ;



Dit que dans le dispositif du jugement, en page 4, dans le deuxième paragraphe du dispositif, ligne 2, le membre de phrase 'pour la période allant du 1er janvier 2010 au 12 décembre 2017' est remplacé par 'pour la période allant du 1er octobre 2012 au 12 décembre 2017' ;



Dit que la présente décision rectificative sera mentionnée sur la minute et les expéditions du jugement et qu'elle sera notifiée comme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne M. [L] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La [Adresse 9] située [Adresse 1] et [Adresse 1], [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 8], [Adresse 2] et [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son administrateur provisoire, la SELARL [U] et associés, administrateur judiciaire, la somme de 4.542 € au titre de l'arriéré des charges de la période du 13 décembre 2017 au 1er octobre 2019 (appel 4ème trimestre 2019 inclus), suivant décompte arrêté au 29 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2019 ;



Condamne M. [L] [X] aux dépens d'appel.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT