Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 11 janvier 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 11 JANVIER 2023



(n° , 23 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18585 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAX3K



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Août 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 12/02192





APPELANTS

 

Monsieur [U] [K]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représenté par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Ayant pour avocat plaidant : Me Isabelle SCHUHLER BOURRELLIS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0232



Madame [V] [S] épouse [K]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentée par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Ayant pour avocat plaidant : Me Isabelle SCHUHLER BOURRELLIS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0232







INTIMES 



SYNDICAT DES COPROPRIETAITRES [Adresse 3] représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT, SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 061 015

C/O CABINET LOISELET & DAIGREMONT

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représentée par Me Jean-Michel TROUVIN, CABINET TROUVIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0354



Société REAL GESTION - SOCIETE GERANCE DE [Localité 8]

SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 542 020 987

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentée par Me Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0466



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 26 Octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * 





FAITS & PROCÉDURE



Suivant acte authentique du 7 mai 1996 M. [U] [K] & Mme [V] [S] épouse [K] ont acquis le lot n° 46 constitué d'un appartement en duplex occupant entièrement les 8ème et 9ème étages du bâtiment A de l'immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 3]. Ils disposent d'une terrasse aux deux étages.



Durant l'été 1996, M. & Mme [K] ont confié aux sociétés Chano et Terrasse Concept Ile de France des travaux, notamment d'aménagement de leurs terrasses. Le coût global des travaux aurait été de 167.827 € TTC (1.100.867 francs).



Ils ont vendu leur appartement le 1er juin 2006.



La société anonyme Real Gestion - Gérance de [Localité 8] a été le syndic de la copropriété jusqu'au 7 février 2005.



Se plaignant de nuisances sonores en provenance des ascenseurs, parties communes, et

d'infiltrations consécutives au défaut d'étanchéité des terrasses, M. & Mme [K] ont obtenu la désignation d'un expert en la personne de M. [E] par ordonnance de référé du 19 novembre 1997 au contradictoire du syndicat des copropriétaires.



Les opérations d'expertise ont été rendues communes à MM [P] & [F], architectes de l'immeuble, par ordonnance du 19 novembre 1997, à la société Terrasse Concept Ile de France par ordonnance du 25 mars 1999 et à la société Gérance de [Localité 8] par ordonnance du 29 novembre 2001.





L'assemblée générale a voté le 7 mars 2001 les travaux d'étanchéité des toitures-terrasses, lesquels ont été achevés fin mars 2003.



M. [E], ingénieur acousticien, a déposé son rapport le 19 juillet 2004 après s'être adjoint M. [H] pour les problèmes d'étanchéité.



Par acte du 17 décembre 2004 M. & Mme [K] ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société Gérance de [Localité 8] personnellement, en ouverture de rapport et réparation de leurs préjudices.



Par acte du 4 février 2005 le syndicat des copropriétaires a appelé en intervention forcée la société Terrasse Concept Ile de France.



Par jugement du 25 septembre 2007, le tribunal de grande instance de Paris a :

- annulé la partie du rapport d'expertise de M. [H] relative aux désordres d'étanchéité,

- ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [T] [R] afin d'examiner les désordres résultant du défaut d'étanchéité des terrasses visés par M. & Mme [K] dans leur assignation,

- donné acte à M. & Mme [K] de leur désistement de la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux sur les ascenseurs,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à verser à M. & Mme [K] la somme de 30.000 € à titre de dommage-intérêts en

réparation des nuisances acoustiques,

- débouté M. & Mme [K] de leur demande de réparation effectuée sur les ascenseurs,

- sursis à statuer sur les autres demandes,

- ordonné l'exécution provisoire.



Par arrêt du 15 décembre 2010, cette cour a infirmé le jugement et à, statuant à nouveau et évoquant :

- constaté la responsabilité pour faute de la société Real Gestion Société Gérance de [Localité 8] en ce qui concerne le préjudice de M. & Mme [K] relatif au défaut d'étanchéité de leur terrasse,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Real Gestion Société Gérance de [Localité 8] à payer à M. & Mme [K] la somme de 81.123,74 € au titre des travaux et 30.000 € au titre de leur trouble de jouissance pour les désordres d'étanchéité,

- dit que la charge finale de condamnation pèsera sur la société Real Gestion Société Gérance de [Localité 8],

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. & Mme [K] la somme de 22.000 € en indemnisation des nuisances phoniques subies,

- rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires dirigées contre la société Terrasse Concept Ile de France,

- rejeté les demandes de la société Real Gestion Société Gérance de [Localité 8],

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Real Gestion Société Gérance de [Localité 8] à payer à M. & Mme [K] la somme de 13.000 € pour les frais irrépétibles, la charge finale de cette somme reposant sur les parties au prorata des condamnations demeurant finalement à leur charge,

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Terrasse Concept Ile de France la somme de 8.000 € au titre de ses frais irrépétibles,

- dit que la société Real Gestion Société Gérance de [Localité 8] devra garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 80 % de cette condamnation.



Cet arrêt a été cassé et annulé en toutes ses dispositions par arrêt de la Cour de Cassation du 29 novembre 2011.



Par arrêt du 27 novembre 2013, cette cour, statuant en tant que cour de renvoi, a confirmé le jugement du 25 septembre 2007 et renvoyé devant le tribunal pour être statué sur les demandes relatives au désordre d'étanchéité.



Par ordonnance du 4 novembre 2008, le juge de la mise en état a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires d'extension de la mission de l'expert, M. [R], sur l'étendue et la cause des désordres allégués par M. & Mme [K] liés à l'étanchéité des terrasses, et notamment donner son avis sur les travaux exécutés par ceux-ci en 1996 et leurs éventuelles incidences et la détermination des responsabilités éventuelles encourues et l'évaluation des préjudices de tout ordre.

Les opérations d'expertise ont été reprises par M. [R] à la suite de cette ordonnance et le rapport a été déposé le 31 décembre 2013.



Par ordonnance du 14 octobre 2014, le juge de la mise en état a invité M. [R] a compléter son rapport sur l'évaluation des préjudices invoqués par M. & Mme [K], rapport complété le 2 mars 2017.



Par jugement du 4 octobre 2019 le tribunal de grande instance de Paris a :



- condamné la société anonyme Real Gestion - Gérance de [Localité 8] à payer à M. [U] [K] & Mme [V] [S] épouse [K] les sommes suivantes :


41.088,33 € au titre du préjudice matériel,

268,34 € en réparation du préjudice de jouissance,

6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,


- dit que les intérêts courront à compter du prononce du jugement et seront capitalisés conformément à l'article 1343-2 du code civil,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes et notamment le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle,

- condamné la société anonyme Real Gestion - Gérance de [Localité 8] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, dépens comprenant le coût des deux expertises judiciaires dans la limite de 30 % de ces frais,

- ordonné l'exécution provisoire.



M. [U] [K] & Mme [V] [S] épouse [K] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 octobre 2019.



La procédure devant la cour a été clôturée le 14 septembre 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 12 juillet 2020 par lesquelles M. [U] [K] & Mme [V] [S] épouse [K], appelants, demandent à la cour, évoquant les conséquences des désordres liées à l'absence de réfection de l'étanchéité vieille de plus de 30 ans de la terrasse du 9ème étage et les constatations de l'expert, de :

- juger qu'ils n'ont commis aucune faute engageant leur responsabilité pour les motifs ci-avant évoqués,

-réformer le jugement en ce qu'il a retenu leur responsabilité à hauteur de 70 % et de 30 % seulement pour la Gérance de [Localité 8],

- juger que les fautes commises par la Gérance de [Localité 8] ont engagé sa responsabilité civile au sens des dispositions de l'article 1240 du code civil,

- juger que la Gérance de [Localité 8] a manqué à ses obligations, au regard des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n° 2000-1208, et de l'article 7 du règlement de copropriété, en s'abstenant d'informer le syndicat des copropriétaires des travaux envisages par eux et du contenu alarmant du rapport de l'architecte de l'immeuble, M. [Z] du 19 juin 1996, sur la vétusté de l'étanchéité,

- juger que la Gérance de [Localité 8], par ses fautes commises, leur a causé un préjudice direct,

- confirmé le jugement en ce qu'il a jugé que le quitus donné ne saurait exonérer la Gérance de [Localité 8] de sa responsabilité, compte tenu de ses fautes et négligences de gestion parfaitement établies et pour les motifs ci-avant exposés,

- juger que le syndicat des copropriétaires est également responsable à leur égard du préjudice qu'ils ont subi du fait des dommages causés par la non réfection de l'étanchéité de la terrasse du 9ème étage pour les motifs ci-avant développés,

à titre principal,

- condamner conjointement et solidairement la société Real Gestion-Gérance de [Localité 8] et le syndicat des copropriétaires à réparer l'intégralité de leur préjudice

- les condamner à leur payer les sommes de :


troubles de jouissance : 94.762,30 €TTC,

travaux de réparation, remise en état et réamenagement dans l'appartement du fait des fuites : 25.231,20 € TTC ,

frais de mise en eaux des terrasses : 5.000,48 € TTC,

frais de pose et de fourniture d'un plafond tendu : 1.191,34 € TTC,

part des travaux d'étanchéité leur incombant du fait de leur qualité de copropriétaires : 5.600 € TTC,

frais occasionnés par la remise en état des aménagements de la terrasse au 9ème étage : 


 37.969,40 € TTC,


perte sur végétaux non récupérables : 5.328,45 € TTC,

pose d'une sapine : 4.032,18 € TTC,

quote-part des frais de procédure de la copropriété : 4.512,20 € TTC,

honoraires de l'expertise de M. [H] : 14.272,71 € TTC,

honoraires de M. [R] : 11.548,93 € TTC,

dommages et intérêts : 50.000 € TTC,

honoraires d'avocat sur 22 ans : 100.000 € TTC,


 total : 359.449,19 € TTC,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour devait confirmer la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Real Gestion-Gérance de [Localité 8] à leur payer la somme de 37.969,40 € au titre des frais occasionnés par la remise en état des aménagements de la terrasse au 9ème étage qui ne comprennent pas les travaux de la partie salle à manger de l'appartement, contrairement à ce qui est indiqué dans le jugement,

- condamner la société Real Gestion-Gérance de [Localité 8] à réparer seule l'intégralité du

surplus de leur préjudice, à savoir :


troubles de jouissance : 94.762,30 €TTC,

travaux de réparation, remise en état et réamenagement dans l'appartement du fait des fuites : 25.231,20 € TTC, 

frais de mise en eaux des terrasses : 5.000,48 € TTC,

frais de pose et de fourniture d'un plafond tendu : 1.191,34 € TTC,

part des travaux d'étanchéité leur incombant du fait de leur qualité de copropriétaires : 5.600 € TTC, 

frais occasionnés par la remise en état des aménagements de la terrasse au 9ème étage : 37.969,40 € TTC 

 

perte sur végétaux non récupérables : 5.328,45 € TTC,

pose d'une sapine : 4.032,18 € TTC,

quote-part des frais de procédure de la copropriété : 4.512,20 € TTC,

honoraires de l'expertise de M. [H] : 14.272,71 € TTC,

honoraires de M. [R] : 11.548,93 € TTC,

dommages et intérêts : 50.000 € TTC,

honoraires d'avocat sur 22 ans : 100.000 € TTC,


 total : 359.449,19 € TTC,

- juger qu'en tout état de cause et quelle que soit la décision rendue, les intérêts 

commencerons à courir à compter du 19 novembre 1997 (soit à compter du début des

opérations d'expertises) et seront capitalises en application de l'article 1343-2 du code

civil,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle à leur égard,

- condamner, sous la même solidarité, le syndicat des copropriétaires et la Gérance de [Localité 8] à leur payer la somme de 4.512,20 € TTC représentant leur quote-part dans les frais de procédure, d'expertise et les honoraires de l'avocat de la copropriété défendant celle-ci contre eux,

- les condamner en outre, sous la même solidarité, à leur payer la somme de 100.000 € représentant les frais irrépétibles de justice au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'ils ont du engager du fait des désordres dus à la vétusté de l'étanchéité de la terrasse depuis plus de 26 ans (assignation en référé en 1997),

si par extraordinaire, la cour venait à confirmer la mise hors de cause du syndicat des

copropriétaires,

- condamner la société Real Gestion- Gérance de [Localité 8] à leur verser cette somme,

- réformer le jugement en ce qu'il les a débouté de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 50.000 € à l'encontre de la société Real Gestion- Gérance de [Localité 8],

- la condamner pour les motifs ci-avant à leur payer la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts au regard de son comportement quasi dolosif à leur égard et des graves conséquences de celui-ci,

- condamner, sous la même solidarité, le syndicat des copropriétaires et la société Real Gestion- Gérance de [Localité 8] au paiement de la somme de 14.272,71 € TTC représentant les seuls honoraires du sapiteur, M. [H], ainsi que ceux de M. [R], nouvel expert désigné d'un montant de 11.548,93 € TTC,

- les condamner sous la même solidarité au paiement du surplus des dépens,

si par extraordinaire la cour venait à confirmer la seule responsabilité de la société real gestion-gérance de [Localité 8],

- condamner cette dernière au paiement de l'intégralité des frais d'expertise et des dépens ;



Vu les conclusions en date du 8 juin 2020 par lesquelles la société anonyme Real Gestion Société Gérance de [Localité 8], intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 8, 9, 18, 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 du code civil, de :

à titre principal,

- débouter M. & Mme [K] de l'ensemble de leurs demandes,

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que M. & Mme [K] étaient responsables de leurs désordres,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] des demandes formulées à son encontre, notamment sa demande reconventionnelle et sa demande de garantie,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,

- réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à M. & Mme [K] les sommes de 41.088,33 € au titre du préjudice matériel, de 768,34 € en réparation du préjudice de jouissance, 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, en ce que les intérêts courront à compter du prononcé du jugement et qu'ils seront capitalisés, et en ce qu'elle conservera à sa charge 30 % du coût des deux expertises judiciaires,

- condamner solidairement M. & Mme [K] à lui payer la somme de 55.603,04 € au titre des condamnations réglées dans le cadre de l'exécution provisoire, outre les intérêts au taux légal de cette somme à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

à titre subsidiaire,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

- débouter M. & Mme [K] de l'ensemble de leurs demandes,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,

- condamner solidairement M. & Mme [K] à la garantir de l'ensemble des condamnations qui seraient prononcées au bénéfice du syndicat des copropriétaires,

- constater que les condamnations ont été réglées,

en tout état de cause,

- condamner solidairement M. & Mme [K] ainsi que toute partie succombant à lui payer la somme de 50.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement M. & Mme [K] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, en ce y compris la consignation à valoir sur les frais d'expertise dont elle a fait l'avance, soit la somme de 7.000 € ;



Vu les conclusions en date du 7 avril 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 8, 9, 10, 18, 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, de :

à titre principal,

sur la responsabilité de M. & Mme [K],

- dire qu'il est établi qu'aucune infiltration, ni fuite provenant de la terrasse du 9ème étage n'a été ni signalée, ni constatée lors de l'acquisition en mai 1996 par M. & Mme [K] de leur appartement et que les fuites ont été signalées après l'établissement d'un constat d'huissier le 22 janvier 1997, soit après la réalisation des travaux,

- juger qu'en s'étant volontairement abstenus de faire réaliser une mise en eau de la terrasse après dépose des jardinières et ouvrages maçonnés, et avant tout autre travaux, conformément aux préconisations de l'architecte de l'immeuble, M. & Mme [K] ne peuvent alléguer un défaut d'étanchéité de cette terrasse et lui en imputer, après leurs travaux, les conséquences,

- dire que M. & Mme [K] ont entrepris des travaux dans les parties privatives de leurs lots et que les conditions d'exécution de ces travaux ont porté atteinte à l'étanchéité de la terrasse du 9ème étage dont ils avaient la jouissance privative,

- entériner le rapport d'expertise de M. [R], en ce qu'il a, à juste titre, relevé que c'est le poids du dispositif de la poulie mis en place fin juillet 1996 par l'entreprise Chano qui est à l'origine d'une altération ponctuelle de l'étanchéité asphalte d'origine de l'immeuble qui aurait du être protégée,

- juger que la nature des travaux de démolition, partielle ou non, du dallage avec réfection de la chape, l'aménagement paysagé de la terrasse du 9ème étage après démolition des jardinières existantes ainsi que les conditions d'exécution de l'ensemble des travaux par la rénovation de l'appartement et aménagement de la terrasse et notamment par l'approvisionnement et l'enlèvement des gravats de l'ensemble des travaux, par levage sur la terrasse du 9ème étage, auraient du nécessairement conduire M. & Mme [K] à solliciter et obtenir l'accord préalable de l'assemblée générale de la copropriété pour procéder à ces travaux,

- juger qu'en entreprenant les travaux sans autorisation de l'assemblée des copropriétaires et en tout cas, sans information des modifications intervenues, sans contrôle de l'architecte de l'immeuble, et du syndic de la copropriété, M. & Mme [K] ont engagé leur responsabilité et sont responsables de ces travaux et de leurs conséquences dommageables,

- juger que M. & Mme [K] ont engagé leur responsabilité en ayant fait intervenir plusieurs entreprises (entreprise Roberto, entreprise Chano, entreprise Terrasse Concept) qui par leurs travaux et/ou l'approvisionnement nécessaires à leurs travaux, ont porté atteinte aux parties communes de l'immeuble et sont dès lors tenus comme responsables des conséquences du sinistre, consécutif aux travaux accomplis par eux,

- débouter M. & Mme [K] de l'ensemble de leurs fins, demandes et prétentions,

- confirmer le jugement, en ce qu'il a jugé que M. & Mme [K], en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, ont manqué à leurs obligations de ne pas porter atteinte aux parties communes de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale,

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que M. & Mme [K], en application de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 7 du règlement de copropriété, sont responsables des désordres survenus sur l'étanchéité de la terrasse de l'immeuble,

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que M. & Mme [K], en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sont redevables de leur quote-part de charges dans les travaux d'étanchéité de la toiture-terrasse de l'immeuble, sans qu'ils puissent être exonérés de charges communes pour le bâtiment,

- condamner M. & Mme [K] à le garantir et relever indemne de toutes condamnations en principal, intérêts et frais qui seraient prononcées à son encontre,

sur la responsabilité du syndic, la société gérance de [Localité 8],

- dire qu'en s'abstenant de notifier à M. & Mme [K] une interruption des travaux tant que ces copropriétaires n'auraient pas justifié de leur nature et de toutes les conditions propres à assurer la sauvegarde et la protection des parties communes et donc de l'étanchéité de la terrasse du 9ème étage, la société Gérance de [Localité 8], en sa qualité de syndic, a commis un manquement grave à sa mission d'administration, de conservation et d'entretien de l'immeuble,

- juger que les carences de la société Gérance de [Localité 8], en qualité de syndic, sur la période de juin à octobre 1996 sont parfaitement établies;

- juger que le syndic de la copropriété, la société Gérance de [Localité 8], a commis une faute caractérisée en son absence d'intervention pour interdire ou en tout cas, avoir l'assurance que ces travaux n'avaient pas d'incidence sur les parties communes,

- juger, en outre, qu'en s'abstenant d'informer la copropriété et de convoquer une assemblée générale pour examiner les travaux envisagés et leurs incidences sur l'étanchéité d'origine de la terrasse, la société Gérance de [Localité 8], en sa qualité de syndic, a commis un manquement grave à son devoir de conseil et d'information,

- débouter le syndic Gérance de [Localité 8] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre lui,

- dire que la société Gérance de [Localité 8] a manqué à ses obligations à son égard en

application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 7 du règlement de copropriété, en s'abstenant de l'informer des travaux envisagés par M. & Mme [K] et du rapport de l'architecte de l'immeuble, M. [Z],

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que le quitus donné ne saurait exonérer la société Gérance de [Localité 8] de sa responsabilité, compte tenu de ses fautes et négligences de gestion parfaitement établies,

- condamner la société Gérance de [Localité 8] à le garantir et relever indemne de toutes

condamnations en principal, intérêts et frais qui seraient prononcées à son encontre,

sur son absence de responsabilité,

- dire qu'au titre de la conservation et de l'entretien de l'immeuble, face à une terrasse étanche et sans avis technique de l'architecte, il n'avait aucune obligation de refaire cette étanchéité,

- juger qu'en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il a parfaitement

assuré sa mission de conservation et d'administration de l'immeuble,

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé qu'il n'a commis aucune faute pouvant engager sa responsabilité, au titre du sinistre et de ses conséquences, consécutif aux travaux accomplis par M. & Mme [K],

à titre subsidiaire,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- débouter M. & Mme [K] et le syndic Gérance de [Localité 8] de l'ensemble de leurs demandes fins et prétentions dirigées à son encontre,

à titre infiniment subsidiaire,

- condamner la société Gérance de [Localité 8] à le garantir et relever indemne de toutes

condamnations en principal, intérêts et frais qui seraient prononcées à son encontre,

à titre reconventionnel,

- infirmer le jugement ce qu'il a rejeté sa demande reconventionnelle au motif qu'il aurait

dû procéder au remplacement de l'étanchéité de la toiture-terrasse qui était en fin de vie,

- condamner conjointement et solidairement M. & Mme [K] et l'ancien syndic, la société Gérance de [Localité 8], ayant concouru par leurs fautes respectives à la réalisation du dommage, à lui rembourser la somme de 73.620,68 € au titre des travaux de réfection de la terrasse du 9ème étage dont il a fait l'avance, consécutivement non à la vétusté présumée ou à un sinistre, mais à la dégradation commise lors des travaux, peu important que l'étanchéité de cette terrasse soit d'origine puisqu'il n'existait aucune fuite antérieurement aux travaux,

en tout état de cause,

- condamner conjointement et solidairement M. & Mme [K] et l'ancien syndic, la société Gérance de [Localité 8] à lui payer la somme de 30.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner conjointement et solidairement M. & Mme [K], l'entreprise Terrasse Concept Ile de France et la société Gérance de [Localité 8] aux dépens, comprenant les frais d'expertise, et avec application de l'article 699 du code de procédure civile ; 





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; 



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



La société Terrasse Concept Ile de France n'a été attrait en cause d'appel ni par M. & Mme [K], ni par le syndicat des copropriétaires, de sorte que le jugement déféré est définitif à son égard ; le syndicat n'est pas recevable à solliciter la condamnation de la société Terrasse Concept Ile de France aux dépens ; 



Sur les désordres et leur origine



Les désordres consistent en des infiltrations dans la salle à manger de l'appartement du 8ème étage, alors propriété de M. & Mme [K], en provenance de la terrasse du 9ème étage, dont M. & Mme [K] ont la jouissance exclusive ;




Sur la chronologie des faits




Il convient de rappeler que l'immeuble sis [Adresse 3] a été construit courant 1959-1960 et mis en copropriété en 1960 ; la copropriété est constituée de 4 bâtiments (2 immeubles sur rue bâtiments A et B, sur cour un hôtel particulier bâtiment C et un pavillon sur cour bâtiment D, outre des parkings en sous-sol) ;



Le syndic de la copropriété a été la société Real Gestion-Société Gérance de [Localité 8] jusqu'au 7 février 2005 ; d'autres syndics lui ont succédé, le syndic actuel étant la société anonyme Cabinet Loiselet Daigremont ;



M. & Mme [K] ont acquis de M. [A], le 14 mai 1996, le lot n° 46 consistant, dans le bâtiment A, en un appartement en duplex de 295 m² aux 8ème et 9ème étages, avec terrasse (balcon) au 8ème étage et une grande terrasse au 9ème étage, la surface totale des terrasses étant de 230 m² ;



Par courrier du 14 mai 1996 M. [K] a informé le syndic, la société Real Gestion- Gérance de [Localité 8], de ce qu'il envisageait de démarrer, courant juin 1996, des travaux d'embellissement ; il précise qu'il cherchera 'à faire évacuer une partie des gravats en extérieur avec une descente vers la cour' ; un descriptif sommaire des travaux était joint à ce courrier qui indiquait, outre des travaux à l'intérieur des appartements, au 8ème étage 'réfection du dallage de la terrasse' et au 9ème étage 'démolition de la structure décorative en terrasse, mise en décharge, pose de plancher bois après reprise d'étanchéité, nettoyage et reprise des joints sur la terrasse' ;



Sans réponse du syndic, M. [K] lui a envoyé un second courrier le 31 mai 1996 rappelant leur intention de démarrer les travaux le 6 juin 1996 et ajoutant 'je fais l'hypothèse que le descriptif que je vous ai adressé est suffisant, mais bien sur, je puis vous fournir plus d'information si nécessaire' ; 



Après avoir pris attache avec l'architecte mandaté habituellement par la copropriété, M. [K] écrit au syndic le 6 juin 1996 : 

'M. [Z] a attiré mon attention sur l'étanchéité des terrasses qui sera sans doute bientôt à refaire par la copropriété, cette étanchéité étant probablement d'origine... M. [Z] m'a conseillé de m'enquérir auprès de vous du fait que les terrasses sont d'origine. Qu'en est-il ' Est-il envisageable que la copropriété refasse les étanchéités en parallèle de la réfection des dallages ' (ceci pourrait réduire les coûts tant pour la copropriété que pour moi-même)'; 



Le 7 juin 1996 M. [K] a signé le devis de l'entreprise Chano d'un montant de 887.336 francs pour la rénovation de l'appartement, comprenant un poste '75' ;'enlèvement de gravois : descente de gravois par instruments mécanique avec une bâche de protection de 20 m pour protéger les balcons de la poussière, mise directement à la benne et mise à la décharge publique pour 29.565 francs HT';



M. [K] et le syndic se sont rencontrés sur place le 11 juin 1996 ; à l'issue de ce rendez vous, M. [K] écrit au syndic qu'après lui avoir exposé les travaux qu'il projette d'effectuer 'j'ai cru comprendre que ceux ci ne posaient pas de problèmes particuliers, à la question près des étanchéités de terrasses qui étaient à risque' ;



M. [Z], architecte, s'est rendu sur place le 12 juin 1996 ; il a établi un rapport le 19 juin 1996 dont les destinataires sont le syndic et M. [K] ; 



Ce rapport (pièce [K] n°7) est rédigé de la façon suivante, en ce qui concerne essentiellement le problème de l'étanchéité des terrasses :



'A la demande de la Gérance de [Localité 8], je me suis rendu sur place le 12 juin 1996 afin : 

- d'examiner les travaux qu'envisageaient de faire le propriétaire, 

- d'indiquer si ceux-ci touchent les parties communes, 

- et sous quelles conditions ils sont techniquement réalisables afin que la copropriété puisse éventuellement donner un accord. 



Préambule :

 

M. [K] est propriétaire de l'appartement en duplex (niveaux 8 et 9) ascenseur de droite. 

M. [K] m'a transmis par télécopie du 6 et 11 juin, le devis descriptif et quantitatif de l'entreprise Chano retenue pour les ouvrages à effectuer. 

Après lecture de l'ensemble de ces documents, il apparaît que le gros de l'ouvrage intéresse le deuxième oeuvre (travaux d'aménagement). 



Seuls les points suivants interviennent la copropriété :

...

5. M. [K] envisage la réfection totale des surfaces marchantes de ses terrasses. 


5.1 Balcon du 8ème étage sur cour : 


 Reste en l'état - RAS 


[Adresse 2] : 


 M. [K] envisage de déposer la petite jardinière maçonnée (en carreau 2 x 2) le long du garde-corps. 

Je conseille à M. [K] de ne pas toucher l'étanchéité (asphalte ') de la terrasse, dans la mesure ou celle-ci est d'origine à l'immeuble (30 ans) et ou elle ne fuit pas. 

La dépose de la jardinière est envisageable, le vide sera bouché par des dalles d'ardoises récupérées au 9ème étage. 

Enfin, l'ensemble du dallage sera refractionné tous les 6 mètres et en périphérie, afin de ne pas brider les relevés d'étanchéité. 



5.3 Terrasse du 9ème étage : 



M. [K] envisage la dépose totale du dallage ardoise existant, ainsi que des jardinières et ouvrages maçonnés. 

Je conseille à M. [K] de prévoir les ouvrages suivants : 

- dépose des maçonnerie avec soin et du dallage sans sa force de pose dans la mesure du possible, 

- de mettre en eau sa terrasse pendant 48 heures, 

- de faire poser le nouveau dallage avec les joints de fractionnement réglementaire. 



M. [K] prend acte du fait que cette étanchéité est d'origine à la construction de l'immeuble. 

...



8. Conclusion : 



Je donne un avis favorable sur l'ensemble du projet. 

Je demande à M. [K] de transmettre : 

- les attestations d'assurance (RC) des entreprises retenues, 

- les qualifications professionnelles de l'entreprise.



Enfin, M. [K] en qualité de maître d'ouvrage devra souscrire une assurance dommage-ouvrages pour ces travaux avec option aux existants. 

Je rappelle que seule la copropriété peut donner un accord définitif sur ces travaux' ; 

 

Une assurance dommages-ouvrage a été souscrite le 1er juillet 1996 et les travaux ont débuté à la fin de ce mois ; ils se sont achevés au mois de novembre 1996, étant précisé que M. & Mme [K] ont renoncé à la dépose du dallage ;



Le 22 janvier 1997 un procès verbal de constat d'huissier constate des 'infiltrations dans la salle à manger du 8ème provenant de la terrasse du 9ème' ;




Sur la cause des désordres




M. [R] indique, sur l'origine des désordres :



'Dès la première réunion d'expertise tenue sur place afin de comprendre le contexte, il est apparu que l'impact très ponctuel ayant altéré l'étanchéité asphalte vétuste et qui n'a fuit qu'à l'angle Nord-Est de la terrasse du 9ème étage avait une autre origine que les stricts travaux réalisés par Terrasse Concept et Chano. 

 

C'est en effet à cet emplacement qu'a été mis en place le système de levage, chiffré par l'entreprise Chano, et qui l'a donc utilisé : il s'agit du seul emplacement possible car en façade Sud sur rue les retraits successifs d'étage rendent impossible sa mise en 'uvre et sur la façade arrière seule cette zone d'environ 2,5 m de largeur située entre le débord des balcons du 2ème au 8ème étage et le pignon du voisin permettait de mettre en place le treuil ou la poulie. (Voir plans en annexe n° 1)

 

Ce moyen de levage dont aucune photographie probante n'a malheureusement été transmise devait, afin de pouvoir également desservir le 9ème étage, être fixé sur une chèvre de levage : il s'agit d'un petit portique de levage des fardeaux composé d'un treuil (ou poulie mécanique) disposé entre deux montants reposant généralement sur un chevalet en forme d'équerre verticale dont la base est tenue avec des matériaux lourds afin de faire contre-poids à la charge montée : j'estime que c'est le poids de ce dispositif qui est à l'origine de l'altération ponctuelle de l'étanchéité vétuste et que l'expert [H] avait constaté à l'état cassant et qui n'était plus supportée mécaniquement par la forme de pente pulvérulente' ;



Sur la cause du sinistre, M. [R] indique :



'Comme souligné par l'expert [H], il était aberrant de réaliser des travaux au-dessus d'une étanchéité asphalte vieille de 36 ans ! 



La plupart des sinistres touchant l'étanchéité des toitures-terrasses proviennent des points singuliers de la toiture, les relevés d'étanchéité sont les plus concernés, or, dans ce sinistre il ne s'agit que de la vétusté de l'ouvrage qui a fait son temps comme l'a si justement écrit l'expert [H].



Tous les professionnels savent qu'une étanchéité multicouche a une durée de vie d'environ 15 ans et que pour une étanchéité asphalte il faut compter un maximum de 25 ans. 



L'argument avancé par SGP était que les autres toitures-terrasses ne fuyaient pas, il n'y avait donc pas de raison de remplacer l'étanchéité asphalte de celle-ci. Mais doit-on attendre que la terrasse fuit pour remplacer son étanchéité ' C'est une bien curieuse gestion technique du patrimoine bâti. Attend-on qu'une toiture en couverture tuile, ardoise ou zinc fuit pour la réparer ou la remplacer ' Mais il est vrai que dans notre cas la vétusté est beaucoup moins visible, car l'étanchéité est protégée mécaniquement par le revêtement ardoise et a fortiori à usage ou accès privatif. Elle est donc quasiment invisible et sa vétusté ne peut être diagnostiquée que par un sondage destructif difficile à réaliser dans une zone à usage privatif. 



Or les travaux entrepris par M. [K] étaient l'occasion pour réaliser la réfection de l'étanchéité de cette toiture-terrasse, d'autant plus que M. [K] l'avait proposé à plusieurs reprises et notamment dans ses courriers ou fax des 6 juin (voir annexe [E] page 219) et 11 juin 1996 (voir pièce n° 25 Maître [I] [M] reçue le 30 juillet 2013). 



L'architecte [Z] du cabinet L. [P] - F. Croué avait également averti le syndic SGP dans son rapport du 19 juin 1996 qu'il a rendu SGP destinataire comme mentionné en dernière page (voir annexe [E] page 276) bien que SGP réfute cette diffusion. Lors de ma 3ème réunion d'expertise du 13 mai 2013, Mme [V] [Y] [K] pensait pouvoir retrouver son récépissé d'envoi RAR de ce rapport à SGP mais celui produit par son conseil Maître [I] [M] avec son dire récapitulatif du 29 juillet 2013 est daté du 28 octobre 1996 : d'après l'annexe n° 641 du rapport [E] il s'agit de l'envoi du courrier [K] où il fait mention de ce rapport [Z] du 19 juin 1996 : la SGP en a donc eu connaissance, d'autant plus que le syndic a réglé directement les honoraires de l'architecte le 24 octobre 1996 pour 82,73 € (542,67 francs à l'époque). (Voir annexe n° 5)' ; 



M. [R] conclut de la façon suivante sur la cause des désordres :



'Les travaux réalisés par les époux [K] en 1996 sont directement à l'origine de l'infiltration dans la salle à manger du 8ème étage constatée le 22 janvier 1997. 

L'emplacement de cette infiltration vérifié par l'expert [H] lors de ses réunions d'expertise de 1998 à 2000 correspond à celui du système de levage ou treuil ou poulie ou chèvre mis en place fin juillet 1996 par l'entrepris Chano car prévu dans son devis approuvé du 7 juin 1996.

 

L'entreprise Terrasse Concept intervenue à partir du 4 septembre 1996 ne peut avoir mis en place le système de levage mais il n'est pas exclu qu'elle l'ait utilisé. J'estime que c'est le poids de ce dispositif qui est à l'origine de l'altération ponctuelle de l'étanchéité asphalte par ailleurs vétuste et datant de la construction de l'immeuble soit 36 ans alors que la durée de vie théorique (DVT) d'une étanchéité asphalte est de 25 ans. 



Je m'interroge pourquoi les demandeurs M. & Mme [K] n'ont-ils pas mis en cause l'entreprise Chano, leur architecte DPLG paysagiste Mme [O] [L], qui a planifié les travaux d'aménagements extérieurs et leur architecte d'intérieur M. [X] et qui ont forcément en cours de chantier pu voir le système de levage et s'interroger sur la protection de l'étanchéité d'origine de l'immeuble suivant l'avertissement de l'architecte du syndicat des copropriétaires. 



Je laisse le soin au tribunal d'apprécier la sous estimation de l'importance des travaux par le syndic Société Gérance de [Localité 8], l'absence de direction du chantier des époux [K] par un professionnel, les mises en garde de l'architecte du syndicat des copropriétaires, la carence d'information reçue par le syndicat des copropriétaires et surtout son conseil syndical, pourtant averti des pathologies du bâtiment, de la part du syndic SGP' ; 



M. & Mme [K] soutiennent que la poulie n'avait aucune accroche au sol et qu'elle était en appui sur les acrotères, donc sans appui sur la forme de pente de sorte que celle-ci ne pouvait être endommagée ;

 

En réalité, aucun élément ne montre comment était fixé ou tenait le système de levage sur la terrasse du 9ème étage, de même que son emplacement exact n'a pas été déterminé avec certitude par l'expert (voir annexe n° 4 du rapport d'expertise, page 6 : la photo de la terrasse du 9ème étage montre l'emplacement supposé de la poulie accompagné de trois points d'interrogation), de sorte que l'affirmation de M. & Mme [K] selon laquelle la poulie était en appui sur l'acrotère n'est pas établie et, de même, la thèse de l'expert selon laquelle le poids du dispositif de levage est à l'origine de l'altération ponctuelle de l'étanchéité asphalte reste à l'état d'hypothèse ; 



En revanche, la vétusté de l'étanchéité asphalte de la terrasse est attestée avec certitude ; de plus, il résulte du rapport de M. [R] que cette étanchéité était déjà endommagée avant les travaux entrepris par M. & Mme [K], de sorte qu'en retenant l'hypothèse de l'expert selon laquelle la poulie a joué un rôle dans la survenance du dommage, elle n'en a été que l'élément révélateur, mais n'est pas à l'origine du dommage ; en effet, M. [R] reprend à son compte les constatations de M. [H] qui avait constaté l'état cassant de l'étanchéité et le fait qu'elle n'était plus supportée mécaniquement par la forme de pente pulvérulente ; l'étanchéité ne remplissait déjà plus sa fonction lors des travaux entrepris par M. & Mme [K] en 1996, elle avait fait son temps depuis longtemps déjà ; et M. [R] a souligné l'aberration de réaliser des travaux sur une étanchéité asphalte vieille de 36 ans tandis qu'elle a une durée de vie maximale de 25 ans ;



Il résulte de ce qui précède que la défaillance de l'étanchéité de la terrasse du 9ème étage en fin de vie et endommagée avant les travaux entrepris par M. & Mme [K], partie commune, est seule à l'origine des désordres qui ont affecté le salon de l'appartement de M. & Mme [K] au 8ème étage ;





Sur les responsabilités




Sur la responsabilité de M. & Mme [K]




Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble' ;



Aux termes de l'article 8 de la même loi du 10 juillet 1965, 'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance';



Le règlement de copropriété du 24 octobre 1960 stipule en page 19 que 'l'entretien normal des étanchéités des terrasses et jardins incombe exclusivement aux copropriétaires des bâtiments intéressés, à l'exclusion bien entendu des revêtements qui restent à la charge de

ceux qui en ont la jouissance ;



Selon l'article 7 du règlement de copropriété, 'en cas de travaux pouvant affecter la solidité de l'immeuble, ou plus généralement intéresser toute chose ou partie commune, ou encore partie privé dont il ne serait pas propriétaire, il devra [le copropriétaire], au préalable obtenir l'assentiment du syndic lequel pourra en référer, le cas échéant à l'assemblée générale des copropriétaires (')' ;



Il est rappelé que dans son rapport du 19 juin 1996, l'architecte désigné par le syndic, M. [Z], a donné un avis favorable aux travaux prévus par M. & Mme [K] sur les terrasses, sous réserve des attestations d'assurance, de la qualification des entreprises et de l'accord définitif de la copropriété ; il recommande, pour les terrasses, de ne pas toucher à l'étanchéité (asphalte) qui date de la construction de l'immeuble (1960) et ne fuit pas ; il précise que la dépose de la jardinière est envisageable avec refractionnement du dallage tous les 6 mètres et en périphérie afin de ne pas brider les relevés d'étanchéité ;



Sensibilisés par l'architecte de l'immeuble au risque des travaux portant sur l'étanchéité des terrasses, partie commune de l'immeuble, M. & Mme [K] ont renoncé à leur projet de réfection du dallage des terrasses, pour éviter d'entamer le complexe étanche ; l'étanchéité était protégée par une couche de béton de 15 cm (forme de pente) à laquelle M. & Mme [K] n'ont pas touché, les jardinières et éléments décoratifs ayant été placés au-dessus de la forme de pente ; 



Il résulte de la chronologie des faits exposés plus haut que le syndic a été informé de l'opération envisagée par M. & Mme [K] ; ces derniers ont fourni au syndic le descriptif de leurs travaux et lui ont proposé d'entreprendre la réfection de l'étanchéité avant leurs propres travaux ; M. & Mme [K] n'ont donc nullement méconnu les stipulations de l'article 7 du règlement de copropriété, l'architecte de l'immeuble ayant donné un avis favorable à leur projet et le syndic ne s'y étant pas opposé ;



Par ailleurs, ayant renoncé à leur projet de retirer le dallage ardoise existant, M. & Mme [K] n'étaient pas tenus de mettre en eau la terrasse pendant 48 heures ; 



Les travaux réalisés par la société Terrasse Concept Ile de France pour le compte de M. & Mme [K] ne sont pas davantage à l'origine des désordres ; cette entreprise a procédé à la démolition des petits murets décoratifs, lesquels n'étaient pas engravés dans la protection lourde, et à l'installation de bacs à fleurs, et M. [R] ne met pas en cause ces travaux dans la survenance des désordres ;



Enfin, s'agissant de la poulie mécanique, dont l'emplacement et le mode de fixation restent indéterminés comme il a été vu, elle n'a en réalité que très peu été utilisée comme le démontre les correspondances adressés à M. & Mme [K] en cours de chantier, de sorte qu'elle n'est pas à l'origine des désordres ; les matériaux, notamment les gravats provenant de la démolition des petits murets ont été majoritairement transférés par le monte-charge qui arrivait dans l'appartement, ce qui ressort du courrier de la société Gérance de [Localité 8] du 17 septembre 1996 qui se plaignait du fait que les matériaux passaient par le monte-charge ; de même, dans un courrier du 31 juillet 1996 adressé au syndic, un copropriétaire s'est plaint de ce que 'les ouvriers persistent, ainsi que cela a pu être constaté par la gardienne ce matin, à se servir de l'ascenseur de service pour approvisionner les matériaux' et ajoute que 'les ouvriers utilisent les parties communes du garage pour stationner leurs véhicules, et ce, afin d'effectuer les livraisons des matériaux (et non de fournitures), pour emprunter ensuite l'ascenseur de service, refusant d'utiliser le treuil mis en place...' (pièce [K] n°20 : courrier du 31 juillet 1996) ; et par télécopie du 6 septembre 1996, le syndic indique à M. [K] : 'en effet, cet appareil (l'ascenseur de service ou le monte-charge) est en marche constante, à raison de vingt allers et retours successifs, sollicitant de façon anormale le moteur qui n'est pas prévu pour une telle utilisation' (pièce de procédure n°10 annexée au rapport d'expertise : télécopie du 6 septembre 1996) ;



Il résulte de ce qui précède que M. & Mme [K] n'ont commis aucune faute à l'origine de leur propre préjudice ; le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu leur responsabilité ;




Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires 




Il résulte de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires 'a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires';



Il s'agit d'une responsabilité de plein droit dont le syndicat ne peut s'exonérer en alléguant qu'il n'a commis aucune faute ;



Il a été vu plus haut que les désordres ont pour origine exclusive le défaut d'entretien de l'étanchéité des toitures-terrasses, parties communes ;



Le jugement doit être infirmé en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires envers M. & Mm [K] ;




Sur la responsabilité du syndic, la société Gérance de [Localité 8]




L'article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;



Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, 'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :

(...)

- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci' ;



Le règlement de copropriété stipule en son article 7 relatif à l'usage des parties privées et plus spécialement des travaux particuliers qu'en 'cas de travaux pouvant affecter la solidité de l'immeuble, ou plus généralement intéresser toute chose ou partie commune, ou encore une partie privée dont il ne serait pas propriétaire, il devra (le copropriétaire) au préalable, obtenir l'assentiment du syndic, lequel pourra en référer, le cas échéant, à l'assemblée des copropriétaires ; ces travaux, et tous ceux qui en découleraient, devront être exécutés, toujours à ses frais, sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront également à sa charge' ;



Le syndic, la Gérance de [Localité 8], a été informé des travaux dès le 14 mai 1996 par M. & Mme [K] qui ont joint à leur courrier un descriptif sommaire des travaux ;



En l'absence de réponse du syndic, M. [K] l'a relancé par courrier du 31 mai 1996 en sollicitant l'intervention de l'architecte de l'immeuble pour les rives de toiture qui seraient endommagées ;



Le syndic a effectivement mandaté un architecte pour examiner le projet de travaux de M. & Mme [K], qui s'est rendu sur place le 12 juin 199