Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 13 janvier 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 13 JANVIER 2023



(n° , 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/08729 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDT7N



Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mars 2021 -Tribunal judiciaire d'AUXERRE - RG n° 20/00810





APPELANTS

 

Monsieur [M] [A]

[Adresse 4]

[Localité 3]

né le 21 Juillet 1958 à [Localité 8]



Madame [H] [U] épouse [A]

[Adresse 4]

[Localité 3]

née le 15 Novembre 1959 à [Localité 8]



Tous deux représentés par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0601



INTIMÉS 



Monsieur [V] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

né le 05 Juillet 1934 à [Localité 6]



Madame [L] [B] épouse [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

née le 12 Décembre 1937 à Anvers



Tous deux représentés et assistés de Me Frédérique PRETRE-SABIN, avocat au barreau d'AUXERRE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre , chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Claude CRETON, président de chambre 

Mme Monique CHAULET, Conseillère

Mme Muriel PAGE, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.





ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



****

Par acte du 1er octobre 2019, M. et Mme [W] ont conclu avec M. et Mme [A] une promesse synallagmatique de vente au prix de 500 000 euros de leur maison d'habitation située à [Localité 7]e et [Localité 5]. 



Faisant valoir que M. et Mme [A] ont refusé de régulariser l'acte de vente, M. et Mme [W] les ont assignés en paiement de la somme de 50 000 euros au titre de la clause pénale. 



M. et Mme [A] ont formé une demande reconventionnelle en annulation de la promesse sur le fondement du dol, subsidiairement de l'erreur. 



Par jugement du 22 mars 2021, le tribunal judiciaire d'Auxerre a :

- débouté M. et Mme [A] de leur demande en nullité de la promesse synallagmatique de vente conclue avec M. et Mme [W] ;

- débouté M. et Mme [A] de leur demande d'indemnisation ;

- condamné M. et Mme [A] à payer à M. et Mme [W] la somme de 50 000 euros au titre de l'indemnité prévue par la clause pénale ;

- déclaré caduque la promesse synallagmatique de vente ;

- condamné M. et Mme [A] à payer à M. et Mme [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour rejeter la demande d'annulation de la promesse sur le fondement du dol, le tribunal a retenu que :

- la dégradation de la clôture avait été indiquée sur la fiche technique établie par l'agent immobilier chargé de la vente du bien. En outre, alors que le grillage de la clôture était apparent, M. et Mme [A] ont visité à plusieurs reprises le bien  ;

- M. et Mme [W] n'avaient pas l'obligation de procéder à une opération de bornage avant de vendre leur bien ;

- M. et Mme [A] ne justifient pas que des informations relatives à la piscine leur ont été dissimulées ;

- M. et Mme [W] justifient avoir communiqué tous les documents relatifs au système de chauffage de la maison, notamment le diagnostic énergie. 



Pour rejeter la demande d'annulation fondée sur l'erreur, le tribunal a retenu que M. et Mme [A] ne rapportent pas la preuve que la clôture était dégradée sur plus de 95 % de sa longueur et que son état était un élément déterminant de leur consentement alors qu'ils ont écrit le 17 mai 2020 à M. et Mme [W] qu'ayant constaté le mauvais état de la clôture, ils souhaitaient 'toujours acquérir le château'. 



Le tribunal a condamné M. et Mme [A] au paiement de la clause pénale après avoir constaté que la promesse a été signée sans condition suspensive d'obtention d'un prêt et qu'en dépit des prorogations de délai qui leurs ont été consenties pour leur permettre de vendre leur bien, ceux-ci n'ont pas signé l'acte de vente. 



M. et Mme [A] ont interjeté appel de ce jugement. 



A titre principal, ils concluent à l'annulation de la promesse et au paiement de la somme de 1 500 euros et de la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel et de leur préjudice moral.



Sur le dol, ils rappellent d'abord que la fiche technique remise par l'agent immobilier chargé de la vente précise que le bien est implanté sur une surface de '3 ha 68 a 99 ca de parc clos de murs et de grillages (à refaire sur quelques parties)'. Ils indiquent que postérieurement à la conclusion de la promesse, ils 'ont constaté le mauvais état général de la clôture, voire son absence sur environ 600 mètres, soit 95% de la clôture', ce dont ils n'avaient pu se rendre compte lors de la visite du bien compte tenu de 'la densité de la végétation et du bois qui bordent la propriété' et précisent que cette information de leur a pas été donnée par M. et Mme [W] qui ne pouvaient ignorer l'état de la clôture d'un bien dont ils sont propriétaires depuis 1979. Ils ajoutent que le coût de remise en état de la clôture s'élève à 35 999 euros selon un devis qu'ils ont produit. 

M. et Mme [A] ajoutent que le bien comprenant une piscine et un système de géothermie qui ont été réalisés sans qu'un permis de construire n'ait été délivré, M. et Mme [W] ont également commis une réticence dolosive pour avoir omis de les renseigner sur cette irrégularité alors qu'en outre le système de géothermie ayant été réalisé sur un terrain situé sur le territoire de la commune de [Localité 5] pour desservir le fonds situé sur le territoire de la commune de [Localité 7], une autorisation de voirie était en tout cas nécessaire puisque les deux fonds sont séparés par un chemin communal sous lequel ont dû être enfouis l'installation. 

M. et Mme [A] invoquent enfin une réticence dolosive concernant l'état de la toiture qui a été présentée comme étant 'en parfait état et révisée chaque année' alors que la pièce qui leur a été communiquée pour justifier la dernière révision et son coût était un simple devis. 



A titre subsidiaire, M. et Mme [A] font valoir que ces éléments ont en tout état de cause vicié leur consentement au titre d'une erreur portant sur les qualités essentielles du bien.



A titre encore plus subsidiaire, ils demandent à la cour de réduire le montant des dommages-intérêts réclamés sur le fondement de la clause pénale stipulée dans la promesse.



Ils réclament en outre la condamnation de M. et Mme [W] à leur payer la somme de

 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [W] concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de M. et Mme [A] à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



SUR CE : 



1 - Sur les demandes d'annulation de la promesse de vente



Attendu, d'abord, que la fiche technique rédigée par l'agent immobilier précise, que la clôture de la propriété d'une superficie de 3 ha 68 a 99 ca est 'à refaire sur quelques petites parties' ; qu'il ne peut donc être soutenu que M. et Mme [A] ont cherché à tromper leurs acquéreurs sur l'état de la clôture dont ceux-ci pouvaient aisément se rendre compte lors des visites du bien, au besoin en faisant établir un devis par une entreprise ; 



Attendu, ensuite, que M. et Mme [A] ne justifient ni que les informations qui leurs ont été données sur la piscine et le système de géothermie ne sont pas conformes à la réalité ou que des informations dont ils avaient connaissance leurs ont été cachées ni que ces installations ont été construites irrégulièrement ;



Attendu, enfin, que si la pièce relative aux travaux d'entretien de la toiture ne précise pas qu'il s'agit d'un simple devis, M. et Mme [A] ne justifient pas que M. et Mme [W] l'ont présentée comme une facture afin de faire croire que les travaux qui sont relatés avaient été exécutés ; qu'en outre, M. et Mme [A] ne soutiennent pas avoir été trompés sur l'état de la toiture dont il n'est pas contesté qu'elle est en bon état et ne nécessitait que des travaux périodiques d'entretien ;



Attendu que M. et Mme [A] non seulement ne rapportent pas la preuve qu'ils ont été victimes de manoeuvres, mensonges ou d'une réticence dolosive mais en outre ne justifient pas que leur consentement a été vicié par une erreur sur une qualité essentielle du bien ; qu'il convient en conséquence de rejeter la demande d'annulation de la promesse ;



2 - Sur la demande de paiement au titre de la clause pénale



Attendu que M. et Mme [A] n'ayant pas régularisé l'acte de vente, ils doivent être condamnés à payer à M. et Mme [W] des dommages-intérêts dont le montant a été fixé par la clause pénale à 50 000 euros qu'il n'y a pas lieu de réduire ; 



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [A] et les condamne à payer à M. et Mme [W] la somme de 2 000 euros ;



Les condamne aux dépens d'appel.





LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,