Cour d'Appel · 4e chambre — 9 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 54Z



4e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 09 JANVIER 2023



N° RG 20/05760

N° Portalis DBV3-V-B7E-UFG3



AFFAIRE :



[R] [H]



[M] [Y] [E] épouse [H]



C/



S.N.C. SNC [Adresse 7]



ASSOCIATION

SYNDICALE LIBRE [Adresse 7]





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Octobre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° chambre : 

N° Section : 

N° RG : 16/01410



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Thierry VOITELLIER



Me Martine DUPUIS



Me Philippe

CHATEAUNEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [R] [H]

[Adresse 6]

[Localité 4]



Représentant : Me Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: C52





Madame [M] [Y] [E] épouse [H]

[Adresse 6]

[Localité 4]



Représentant : Me Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 52





APPELANTS



****************





[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625





ASSOCIATION [Adresse 7], prise en la personne de son teneur de comptes, la SARL TOURNY GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]



Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et Me Thomas RIVIERE de l'AARPI RIVIERE- DE KERLAND, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 490 





INTIMÉES













****************





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Octobre 2022, Madame Séverine ROMI, conseiller, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Emmanuel ROBIN, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Séverine ROMI, Conseiller,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

FAITS ET PROCÉDURE





Par délibération du 19 février 2010, le conseil général des Yvelines a autorisé la cession d'un ensemble immobilier sis à [Adresse 7], à la société François Ier, aux droits de laquelle est venue la société en nom collectif [Adresse 7] (la SNC [Adresse 7]) laquelle a acheté ce bien par acte notarié du 3 décembre 2010. Deux associations syndicales libres, dont l'association syndicale libre [Adresse 7]) ; ont été créées pour regrouper les acquéreurs de droits dans un même immeuble, dont M. et Mme [H], afin de réaliser le suivi des travaux de transformation de l'immeuble et d'en financer le coût. 



Par lettre en date du 26 novembre 2010, la SNC [Adresse 7] a confirmé à M. et Mme [H] la réservation du « lot commercial n°205 » qu'ils souhaitaient acquérir « d'une superficie de 74 m² (sous réserve de l'établissement de l'attestation Carrez définitive) ».



La SNC a demandé à chaque acquéreur de donner pouvoir à l'ASL [Adresse 7] afin de faire réaliser les travaux de transformation de l'immeuble de bureaux en habitation. Lors de l'assemblée générale de l'ASL du 13 décembre 2010, un budget global pour les travaux de rénovation a été voté, d'un montant de 12 965 300 euros toutes taxes comprises. Par courrier en date du 14 décembre 2010, l'ASL [Adresse 7] a informé M. et Mme [H] du montant de leur participation aux travaux de rénovation de 490 700 euros. 



Par acte authentique du 28 février 2011, la SNC [Adresse 7] a vendu à M. et Mme [H] le lot n°86, selon la dernière numérotation, du bien immobilier pour un prix 260 000 euros. Cet acte indique une superficie privative « loi Carrez » de 75 m², conformément à une attestation établie le 26 novembre 2010 par la société Gexpertise conseil et annexée à l'acte de vente.

 

Le 17 mars 2015, les clés de leur appartement ont été remises à M. et Mme [H], ainsi qu'une attestation mentionnant une surface habitable de 69,19 m², établie par la société SDI diagnostic le 10 février 2015.



Par actes d'huissier des 20, 23 et 25 novembre 2015, M. et Mme [H] ont fait assigner la SNC [Adresse 7], la société Gexpertise conseil et l'ASL [Adresse 7] devant le tribunal de grande instance de Versailles en sollicitant une réduction du prix de vente et du prix des travaux ainsi qu'une indemnisation de leurs préjudices.



Par jugement du 15 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Versailles les a déboutés de leurs demandes et les a condamnés in solidum à payer des indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



* * *



M. et Mme [H] ont interjeté appel le 20 novembre 2020 en intimant la SNC [Adresse 7].



La clôture de l'instruction a été prononcée le 14 juin 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 24 octobre 2022, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.



* * *



M. et Mme [H] soutiennent dans leurs dernières conclusions déposées le 11 août 2021, que la SNC [Adresse 7] leur a vendu un bien immobilier d'une superficie de 75 m² pour un prix de 260 000 euros, mais que la superficie réelle du bien n'est que de 69,19 m², qu'elle a ainsi commis une faute, et également en ne respectant pas les dispositions légales d'ordre public relatives à la vente d'immeubles à rénover, et que l'ASL [Adresse 7] a commis des fautes en ne surveillant pas les travaux de rénovation et en réceptionnant, sans réserve, des travaux non conformes aux stipulations de l'état descriptif de division et aux titres de propriété.



Ils demandent de condamner in solidum la SNC [Adresse 7] à leur payer la somme de 204 344,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2015, à titre de dommages intérêts, se décomposant de la manière suivante : 

- 20 141,33 euros en remboursement du prix de vente trop payé,

- 38 012,90 euros en remboursement des travaux indûment payés, 

- 46 189,95 euros au titre de la perte de chance totale de plus-value, 

- 100 000 euros au titre du préjudice résultant des appels des charges non fondés ;



À défaut, ils sollicitent une expertise afin notamment de mesurer la superficie du bien immobilier conformément à la réglementation en vigueur ;



En tout état de cause, ils demandent de condamner la SNC et l'ASL, in solidum, à leur payer une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.





La SNC [Adresse 7], par ses conclusions déposées le 17 mai 2021, demande à la cour de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a déclaré recevable l'action de M. et Mme [H] sur la base d'une prétendue inexécution contractuelle pour défaut de délivrance conforme.



Elle ajoute de déclarer irrecevables les demandes formées par M. et Mme [H] à son encontre comme forcloses, pour avoir été formées plus d'un an après l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le délai prévu à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 étant un délai pré'x, non susceptible de suspension.



Sur le fond, elle soutient que l'acte de vente de M. et Mme [H] est bien un « acte de vente en l'état sans aucun engagement de travaux » et que cet acte ne pourrait être remis en cause en l'absence d'inscription faux. Elle soutient avoir rempli ses obligations et demande de débouter M. et Mme [H] de l'intégralité de leurs demandes et de les condamner à lui payer une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance. 





L'ASL [Adresse 7], par ses conclusions déposées le 8 septembre 2021, demande à la cour de confirmer le jugement déféré, de dire que la mesure privée opérée par M. et Mme [H] à défaut d'expertise judiciaire ne constitue pas la preuve suffisante de leur préjudice, et qu'il n'est pas démontré de faute de sa part dans sa mission de maîtrise d'ouvrage quant aux travaux de rénovation.

 

Elle ajoute avoir régulièrement perçu, en application des décisions d'assemblée générale, les sommes qui lui ont été versées et n'être pas tenue d'opérer de répétition à défaut d'indu.



Elle demande de condamner M. et Mme [H] au paiement d'une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

 



MOTIFS





Sur le contrat de vente



Conformément à l'article L.261-10 du code de la construction et de l'habitation, tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil.



En l'espèce, le contrat conclu entre la SNC [Adresse 7] et M. et Mme [H] avait pour objet le transfert de propriété d'une partie d'immeuble à usage d'habitation, désignée comme un appartement, et les acquéreurs ont eu l'obligation d'opérer des versements avant l'achèvement des travaux de division de l'immeuble et d'aménagement des appartements, à savoir un paiement entre les mains du vendeur, en contrepartie de l'acquisition de la propriété, et un paiement entre les mains d'une association syndicale créée à cet effet, pour le financement de travaux.



Or, à la date de la vente, l'appartement vendu par la SNC [Adresse 7] à M. et Mme [H] n'avait aucune existence réelle ; en effet, la SNC [Adresse 7] avait acquis le 3 décembre 2010 un ensemble immobilier appartenant précédemment au Conseil général des Yvelines, qui devait être réaménagé en appartements conformément à un état descriptif de division établi le 26 novembre 2010 au vu d'un projet architectural du mois de juillet 2010 ; ces travaux n'avaient pas été réalisés avant la vente et ont été entrepris seulement à compter de l'année 2011, après obtention d'un permis de construire avec changement de destination sollicité par l'ASL ; ainsi, l'attestation de superficie annexée à l'acte de vente ne résulte pas d'un mesurage d'un appartement, mais de calculs effectués au vu de relevés effectués en mars 2010 et des plans établis par l'architecte. En outre, les conclusions de l'ASL [Adresse 7] confirment que les travaux dont elle a été chargée comprenaient le cloisonnement des parties privatives.



Or, conformément aux articles 1582 et 1603 du code civil, le vendeur est tenu de livrer la chose vendue ; dès lors, en stipulant la vente d'un appartement d'une superficie déterminée, quelles qu'aient été les modalités d'exécution des travaux nécessaires à la création du lot de copropriété ainsi désigné et du paiement de leur prix, la SNC [Adresse 7] s'est obligée à l'égard de M. et Mme [H] à faire réaliser le bien vendu.



En conséquence, M. et Mme [H] ayant acquis la propriété du sol et des constructions existantes dès la conclusion de la vente, la vente conclue avec la SNC [Adresse 7] est de celles prévues par l'article 1601-3 du code civil.









Sur la forclusion



Selon l'article 1622 du code civil, l'action en diminution de prix de la part de l'acquéreur doit intervenir dans l'année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance.



Néanmoins, en cas de vente en l'état futur d'achèvement, ce délai court à compter de la livraison.



En l'espèce, M. et Mme [H] ont agi moins d'un an après la livraison de l'appartement, intervenue par la remise des clés qui leur en a été faite le 17 mars 2015.



Leur action en diminution du prix de vente est donc recevable.





Sur le fond



Au soutien de leur demande en remboursement d'une partie du prix de vente, d'une partie du prix des travaux et de dommages et intérêts, M. et Mme [H] invoquent une différence de superficie supérieure à un vingtième entre la surface mentionnée dans l'acte de vente et la surface effective.



Cependant, le seul élément auquel ils se réfèrent est une « attestation de surface habitable » établie pour satisfaire aux dispositions de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009, au regard des dispositions de l'ancien article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation.



Or, la surface habitable définie par le second alinéa de cet article ne correspond pas à la surface privative définie en application de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à laquelle se réfère l'acte de vente ; en outre, elle est nécessairement inférieure.



Aucun élément de fait ne permet ainsi de présumer que la surface privative serait, en l'espèce, inférieure à celle stipulée par le contrat et il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise à la seule fin de suppléer une carence dans l'administration de la preuve.



Il convient, en conséquence, de débouter M. et Mme [H] de leurs demandes.







Sur les dépens et les autres frais de procédure



M. et Mme [H], qui succombent, ont été à juste titre condamnés aux dépens de première instance. Ils seront également condamnés aux dépens d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Les dépens pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l'article 699 du même code.



Selon l'article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.



Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions ; les circonstances de l'espèce justifient de débouter les parties de leur demande d'indemnité au titre des frais exposés en cause d'appel.







PAR CES MOTIFS





La cour, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,



INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de M. et Mme [H] tendant à la diminution du prix de vente ;



Statuant à nouveau de ce chef,



DÉCLARE recevable la demande de M. et Mme [H] tendant à la diminution du prix de vente ;



DIT n'y avoir lieu à expertise ;



DÉBOUTE M. et Mme [H] de leur demande de diminution du prix de vente ;



CONFIRME le jugement déféré pour le surplus ;









Y ajoutant,



CONDAMNE M. et Mme [H] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile



DÉBOUTE les parties de leur demande d'indemnité par application de l'article 700 du code de procédure civile, et la déboute de sa demande à ce titre.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Emmanuel ROBIN, Président et par Madame Jeannette BELROSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,