Cour d'Appel · Chambre Sociale — 10 janvier 2023

ARRÊT N° 

FD/SMG 



COUR D'APPEL DE BESANÇON



ARRÊT DU 10 JANVIER 2023



CHAMBRE SOCIALE







Audience publique

du 8 novembre 2022

N° de rôle : N° RG 22/00659 - N° Portalis DBVG-V-B7G-EQCE



S/appel d'une décision

du Tribunal paritaire des baux ruraux de BELFORT

en date du 18 mars 2022

Code affaire : 52G 

Demande relative à l'exercice du droit de préemption du preneur



APPELANT



Monsieur [G] [M], demeurant [Adresse 13]



représenté par Me Julien ROBIN, avocat au barreau de BELFORT, présent 





INTIMES



Madame [H] [T] veuve [O], demeurant [Adresse 5]



non comparante





Monsieur [W] [M], demeurant [Adresse 5]



représenté par Me Sylvie SCHNEIDER, Plaidant, avocat au barreau de BELFORT absente et par Me Ludovic PAUTHIER, Postulant, avocat au barreau de BESANCON, présent 





Maître [E] [D], demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Vanessa MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON absente et substituée par Me Rémy GROSBOIS, avocat au barreau de BESANCON, présent 





COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats du 8 Novembre 2022 :



Monsieur Christophe ESTEVE, Président de Chambre

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER, Conseiller 

Mme Florence DOMENEGO, Conseiller

qui en ont délibéré, 



Mme MERSON GREDLER, Greffière lors des débats



Les parties ont été avisées de ce que l'arrêt sera rendu le 10 Janvier 2023 par mise à disposition au greffe.





**************







Faits et prétentions des parties :



Mme [H] [T] veuve [O] est propriétaire des parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et section C n° [Cadastre 9] et [Cadastre 11] sur la commune de [Localité 12] (90).



Selon acte authentique en date du 18 avril 2019, dressé par Mme [E] [D], notaire, Mme [H] [T] veuve [O] a cédé à M. [W] [M] la totalité de ces parcelles.



Soutenant être titulaire d'un bail sur les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 6],[Cadastre 1] et [Cadastre 2] et avoir été méconnu dans son droit de préemption, M. [G] [M] a saisi le 31 juillet 2019 le tribunal paritaire des baux ruraux de Belfort, lequel , dans son jugement en date du 18 mars 2022,:

- s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande d'appel en garantie par Mme [E] [D] des condamnations encourues par M. [W] [M]

- a constaté l'existence d'un bail verbal conclu entre M. [G] [M] et Mme [T] veuve [O] sur les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 6],[Cadastre 1] et [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 12] depuis le 8 janvier 2016 

- a rejeté la demande d'annulation de la vente intervenue le 18 avril 2019

- a rejeté la demande de dommages-intérêts

- a débouté M. [G] [M] du surplus de ses demandes

- a condamné M. [G] [M] à payer au titre des frais irrépétibles à M. [W] [M] et à Mme [D] chacun la somme de 800 euros

- a condamné M. [G] [M] aux entiers dépens



Par déclaration en date du 14 avril 2022, M. [G] [M] a relevé appel de cette décision. 



Dans leurs dernières écritures en date du 13 juillet 2022, soutenues à l'audience, M. [G] [M], appelant, et Mme [P] [M], intervenant volontairement, demandent à la cour d'infirmer le jugement et statuant à nouveau de :

- annuler la vente intervenue le 18 avril 2019 entre Mme [H] [O] et M. [W] [M], concernant les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 6], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 12]

- dire que M. [G] [M] sera substitué à M. [W] [M] en tant qu'acquéreur desdites parcelles

- condamner M. [W] [M] à verser à M. [G] [M] la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts

- condamner M.[W] [M] à payer à M. [G] [M] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- déclarer la décision à intervenir commune et opposable à Mme [H] [T] veuve [O]. 



A l'appui de leurs demandes, M. [G] [M] et Mme[P] [M] font valoir que M. [G] [M] exploitait personnellement les terres litigieuses et remplissait les conditions prévues par l'article L 412-5 du code rural pour bénéficier d'un droit de préemption. 



Dans ses dernières écritures écritures en date du 21 octobre 2022, soutenues à l'audience, Mme [D], intimée et appelante incidente, demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'existence d'un bail rural verbal au profit de M. [G] [M] 

- débouter M. [G] [M] de l'ensemble de ses demandes 

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus 

 - condamner solidairement M. [G] [M] et Mme [P] [M] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- les condamner aux entiers dépens, avec droit donné à Mme [Y], avocat, de les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

A l'appui de ses demandes, Mme [D] soutient que M. [G] [M] ne rapporte la preuve ni de l'existence d'un bail rural à son bénéfice antérieur à la vente, ni de sa qualité de preneur agricole au jour de la vente, ni d'une exploitation depuis plus de trois ans des terres litigieuses. Elle fait valoir en conséquence que M. [G] [M] ne satisfaisait pas aux conditions exigées à l'article L. 412-1 du Code rural pour bénéficier d'un droit de préemption, raison pour laquelle elle s'est abstenue de lui notifier la vente à intervenir. 



Dans ses dernières écritures en date du 25 octobre 2022, soutenues à l'audience, M. [W] [M], intimé et appelant incident, demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'existence d'un bail rural verbal au profit de M. [G] [M]

- débouter M. [G] [M] de l'ensemble de ses demandes. 

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus 

- condamner M. [G] [M] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- le condamner aux entiers dépens. 



M. [W] [M] soutient que M. [G] [M] ne rapporte pas la preuve de sa qualité de titulaire d'un bail sur les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 6], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 12] et qu'il ne peut en conséquence se prévaloir d'un droit de préemption.



Mme [H] [T] veuve [O], intimée, convoquée par lettre recommandée retirée le 20 mai 2022, n'est ni présente ni représentée. Par courrier en date du 6 octobre 2022, Mme [O] a fait parvenir à la cour un certificat médical constatant son impossibilité à se rendre à l'audience.



Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





Motifs de la décision : 



- sur l'existence d'un bail à ferme : 



Aux termes de l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime, constitue un bail rural soumis aux dispositions d'ordre public du présent titre toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1. 



La preuve de l'existence d'un bail rural peut être apportée par tous moyens.



En l'espèce, M. [G] [M] revendique être titulaire d'un bail verbal sur les parcelles cadastrées section A [Cadastre 6],[Cadastre 1] et [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 12], ce que contestent Mme [D] et M. [W] [M], appelants incidents de ce chef.



Pour en justifier, M. [G] [M] se prévaut cependant du bulletin de mutation desdites parcelles en date du 8 novembre 2016 signé de la main de la bailleresse, lequel le désignait expressément pour succéder à [L] [S], précédant preneur décédé. Il produit également son relevé parcellaire d'exploitation 2017, intégrant expressément ces trois parcelles dans la totalité des biens mis en valeur et démontre le paiement des fermages en avril 2017 ( 51 euros) et en mai 2018 (51 euros) en versant les souches de chèques et extraits de relevés bancaires correspondants.



Cette qualité de preneur résulte enfin des stipulations mêmes de l'acte authentique dressé par Mme [D] le 18 avril 2019. Ce notaire a en effet fait figurer dans le paragraphe PROPRIETE ET JOUISSANCE ' étant ici précisé que le bien, à savoir les parcelles cadastrées section n ° A n° [Cadastre 8], [Cadastre 10] et section C n ° [Cadastre 9] sont louées à l'EARL [M], et le bien, à savoir les parcelles cadastrées section A n ° [Cadastre 6], [Cadastre 1] et [Cadastre 2], sont louées à M. [G] [M]'. 



Une telle stipulation, que le notaire précise avoir inscrite après vérification d'usage auprès des services de la MSA, n'a pas été contestée lors de la signature de la vente ni par Mme [O] ni par M. [W] [M] et a été au contraire confirmée par Mme [D] à M. [G] [M] dans son courrier du 19 avril 2019, lequel lui rappelait, que nonobstant la vente, il demeurait locataire des parcelles cadastrées section A n ° [Cadastre 6], [Cadastre 1] et [Cadastre 2].



Il se déduit en conséquence de ces éléments que l'ensemble des conditions requises par l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime étaient réunies et que M. [G] [M] était bien titulaire d'un bail verbal sur les parcelles cadastrées section A n ° [Cadastre 6], [Cadastre 1] et [Cadastre 2], comme l'ont retenu à raison les premiers juges.



Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé de ce chef. 









- sur le droit de préemption : 



Aux termes de l'article L 412-5 du code rural et de la pêche maritime, le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente bénéficie du droit de préemption. 



Le preneur peut exercer personnellement ce droit, soit pour exploiter lui-même, soit pour faire assurer l'exploitation du fonds par son conjoint, son partenaire de PACS ou un descendant, si ces derniers ont exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou sont titulaires d'un diplôme d'enseignement agricole et cette exploitation doit être personnelle et effectuée selon les conditions fixées aux articles L. 411-59 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime. 



Le droit de préemption ne peut cependant être exercé si, au jour où il fait connaître sa décision d'exercer ce droit, le bénéficiaire des parcelles ainsi revendiquées est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le seuil mentionné à l'article L. 312-1.



Il appartient au notaire, en application de l'article L 412-8 du code rural et de la pêche maritime, de faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l'hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir, cette communication valant offre de vente. 



En l'espèce, Mme [D], notaire chargée par Mme [T] veuve [O] de procéder à la vente des parcelles cadastrées section A [Cadastre 6],[Cadastre 1] et [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 12] , n'a pas notifié à M. [G] [M] les conditions de la vente envisagée au motif que ' le fermier ne disposait pas du droit de préemption compte-tenu qu'il exploitait les parcelles depuis moins de trois ans, comme justifié par l'attestation de la MSA du 29 octobre 2018", mention stipulée dans le paragraphe 'DROIT DE PREEMPTION DU PRENEUR RURAL' . 



Si les premiers juges ont confirmé que M. [G] [M] ne bénéficiait pas d'un droit de préemption, ces derniers ne se sont cependant pas fondés sur la durée préalable du bail, rappelant à raison que l'article L 412-5 susvisé n'assujettissait pas le droit de préemption à une exploitation minimale de trois ans des parcelles à vendre, mais sur le fait que ce preneur ne démontrait pas posséder la qualité d'exploitant agricole au 18 avril 2019, jour de l'acte authentique de vente. 



Or, l'appelant, manifestement exploitant agricole depuis le 1er janvier 2002, exerçait encore une telle activité en avril 2019, comme en attestent le relevé de situation au titre des cotisations sociales de la MSA du 4 novembre 2019, le relevé d'explotation MSA du 6 novembre 2019 et son dépôt de plainte du 31 mai 2019, quand bien même il aurait cessé son activité commerciale accessoire de 'casse-croûte à la ferme' selon déclaration au RCS de Belfort le 25 octobre 2018. 



M. [G] [M] remplissait donc les conditions posées par l'article L 412-5 du code rural et de la pêche maritime pour bénéficier d'un droit de préemption. 



C'est donc à tort que les premiers juges ont débouté M. [G] [M] de ce chef de demande et le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef. 





- sur la nullité de la vente :



Aux termes de l'article L 412-12 du code rural et de la pêche maritime, au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. 



Si cependant le bailleur vend son fonds à un tiers sans respecter les délais donnés au fermier pour répondre aux notifications qui lui sont faites, vend à un prix ou des conditions de paiement différentes de celles demandées par lui au bénéficiaire du droit de préemption ou exige du bénéficiaire du droit de préemption des conditions tendant à l'empêcher d'acquérir, le tribunal doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers aux conditions communiquées sauf en cas de vente à un prix inférieur, à le faire bénéficier d'un tel prix, en application de l'article L 412-10 du code rural et de la pêche maritime.



En l'espèce, Mme [D] n'a pas informé M. [G] [M] des conditions de la vente et n'a de ce fait pas purgé son droit de préemption, alors même que ce droit est d'ordre public et que le preneur ne peut y renoncer sans avoir été mis en mesure de l'exercer. 



Il y a donc lieu d'annuler la vente, l'action du preneur ayant été engagée dans les délais impartis. 



Il ne sera cependant pas fait droit à la demande de M. [G] [M] de se voir substitué à M. [W] [M] en tant qu'acquéreur des parcelles, à défaut pour l'une des conditions requises à l'article L 412-10 susvisées d'être établie et une telle demande ne pouvant être élevée sur le fondement de l'article L 412-12 du code rural et de la pêche maritime. ( Cass soc- 8 avril 1948 JCP G 1948, II, 4705)



Si M. [G] [M] sollicite des dommages et intérêts, il ne dirige cependant pas sa demande à l'encontre de Mme [O], mais de M. [W] [M] et motive cette dernière, non pas en raison d'une éventuelle complicité qui aurait pu unir le vendeur et l'acquéreur pour frauder ses droits, mais en raison de l'exploitation qu'a faite M. [W] [M] des parcelles vendues au mépris de son bail et que ce dernier ne conteste pas dans ses écritures. 



En conséquence, il y a lieu de condamner M. [W] [M] à payer à M. [G] [M] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts compte-tenu de la perte d'exploitation ainsi subie correspondant à 40 ares 03 ca et de sa durée. 



Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé de ce chef. 





- sur les autres demandes :



Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les frais irrépétibles. 



Partie perdante, M. [W] [M] supportera les dépens de première instance et d'appel. Il ne sera pas fait droit à la demande de Mme [D] de voir fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, à défaut pour le ministère d'avocat d'être obligatoire devant la cour d'appel statuant en matière de baux ruraux. 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, M. [W] [M] sera condamné à payer à M. [G] [M] la somme de 2 000 euros et débouté de sa demande présentée sur le même fondement. 



Mme [D], succombant également partiellement en appel, sera également déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il ne sera pas fait droit à la demande de M. [G] [M] tendant à déclarer la décision à intervenir commune et opposable à Mme [H] [T] veuve [O], dès lors que cette dernière est partie à la procédure. 





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré



Constate l'intervention volontaire de Mme [P] [M] à la présente instance 



Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Belfort en date du 18 mars 2022 en ce qu'il a constaté l'existence d'un bail verbal conclu entre M. [G] [M] et Mme [H] [T] veuve [O] sur les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 6],[Cadastre 1] et [Cadastre 2] sur la commune de Grosmagny 



l'infirme sur les autres chefs critiqués 



Statuant à nouveau sur les chefs critiqués et y ajoutant :



Dit que M. [G] [M] bénéficiait d'un droit de préemption sur les parcelles cadastrées section A [Cadastre 6],[Cadastre 1] et [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 12], lequel n'a pas été purgé 



Prononce en conséquence la nullité de la vente intervenue le 18 avril 2019 entre Mme [H] [T] veuve [O] et M. [W] [M] concernant les parcelles cadastrées section A [Cadastre 6],[Cadastre 1] et [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 12]



Déboute M. [G] [M] de sa demande tendant à se voir substitué à M. [W] [M] en tant qu'acquéreur desdites parcelles 



Condamne M. [W] [M] à payer à M. [G] [M] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts 



Condamne M. [W] [M] à payer à M. [G] [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile



Déboute Mme [D] et M. [W] [M] de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile



Déboute les parties de leurs autres demandes 



Condamne M. [W] [M] aux dépens de première instance et d'appel



Ordonne la publication de cette décision sur les registres du service de la publicité foncière en marge de l'acte de vente annulé, aux frais de Mme [O].



Ledit arrêt a été prononcé par mise à disposition au greffe le dix janvier deux mille vingt trois et signé par Christophe ESTEVE, Président de chambre, et Mme MERSON GREDLER, Greffière. 



LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE,