Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 16 janvier 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 16 JANVIER 2023









N° RG 22/02628 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MXHO







SCCV BYRON BAY



c/



SARL AGENCE IMMOBILIERE VAN POULLE ET ASSOCIES



























Nature de la décision : AU FOND



APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFRE

























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 25 avril 2022 par le Président du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 21/02290) suivant déclaration d'appel du 31 mai 2022





APPELANTE :



SCCV BYRON BAY, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]



représentée par Maître Mathieu BONNET-LAMBERT, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



SARL AGENCE IMMOBILIERE VAN POULLE ET ASSOCIES, exerçant sous le nom commercial CENTURY 21 VAN POULLE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]



représentée par Maître HIBERT substituant Maître Marie-Christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Emmanuel BREARD, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président, 

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,



Greffier lors des débats : Véronique SAIGE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



La société Sccv Byron Bay (ci-après 'la société Byron Bay') a réalisé une opération de promotion immobilière portant notamment sur la construction de 7 appartements situés [Adresse 2]. 



Dans le cadre de la commercialisation de ces lots, la société Byron Bay a confié le 28 juillet 2017 à la société Agence Immobilière Van Poulle et Associés (dénommée lors du présent arrêt l'agence Van Poulle) un mandat de vente sans exclusivité à cette dernière. 



Ce mandat était conclu pour une durée irrévocable de 3 mois à compter de sa signature et prorogeable pour une durée maximale de 12 mois à défaut de dénonciation à l'expiration de la période initiale.



Le 22 août 2018, l'Agence Van Poulle faisait part à la société Byron Bay de ce que M. et Mme [C], potentiels acquéreurs, souhaitaient réserver un appartement de type T4 de 113m2. 



Le 28 août 2018, la société Byron Bay a signé un second mandat avec l'agence Van Poulle dans des conditions de durée identiques. La société Byron Bay indique que ce mandat portait sur les seuls appartements désignés par les lots 1 à 5. 



Le 21 septembre 2018, M. et Mme [C] ont informé l'agence Van Poulle de ce qu'un autre intermédiaire leur avait présenté un appartement de type T4 de 132m2 faisant partie du même programme immobilier. Ces derniers informaient en outre l'agence de ce qu'ils s'étaient engagés par écrit à réserver le bien par son intermédiaire. 



Considérant que cette transaction avait été réalisée en méconnaissance de ses droits, l'Agence Van Poulle a sollicité de la société Byron Bay l'indemnisation de son préjudice tiré de l'absence de la vente du premier appartement. 



Les parties ont conclu un protocole d'accord transactionnel le 28 octobre 2018. Au terme de celui-ci la société Byron Bay s'engageait à payer la somme de 25 000 euros au titre de l'indemnité forfaitaire définitive devant indemniser le préjudice de l'Agence Van Poulle, à la condition suspensive de la signature de l'acte authentique de vente de l'appartement des époux [C]. Cette condition a été réalisée au 15 octobre 2020. 



L'agence Van Poulle a par suite fait procéder à une saisie attribution sur le compte de la société Byron Bay.



Par jugement du 29 avril 2022, le juge de l'exécution du tribunal de Bordeaux a débouté la société Byron Bay de sa demande de nullité du protocole transactionnel qu'elle avait conclu avec l'agence Van Poulle et a refusé en conséquence d'ordonner la mainlevée de la saisie attribution. 



Par ordonnance du 25 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- Dit n'y avoir lieu à rétractation de l'ordonnance sur requête prononcée le 15 juin 2021 homologuant le protocole transactionnel établi entre la société Byron Bay et l'Agence Immobilière Van Poulle le 28 octobre 2018 et lui conférant force exécutoire ;

- Débouté la société Byron Bay de l'ensemble de ses demandes ; 



- Condamné cette dernière à payer à l'Agence Van Poulle la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. 



La société Sccv Byron Bay a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 31 mai 2022. 



Par conclusions déposées le 20 juillet 2022, la société Sccv Byron Bay demande à la cour de : 

- Déclarer la Sccv Byron Bay recevable et bien fondée en son appel de l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Bordeaux le 25 avril 2022 ;

Y faisant droit,

- Réformer en toutes ses dispositions cette ordonnance ;

- Rétracter en conséquence l'ordonnance rendue le 15 juin 2021 par le président du tribunal judiciaire de Bordeaux à la requête de la société Agence Immobilière Van Poulle et Associés ;

- Dire et juger qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la Sccv Byron Bay les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts tant en première instance qu'en appel ;

- Condamner la société Agence Immobilier Van Poulle et Associés à payer à la Sccv Byron Bay une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la société Agence Immobilier Van Poulle et Associés aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Bonnet-Lambert, avocat au barreau de Bordeaux en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par conclusions déposées le 11 août 2022, la Sarl Agence Immobilière Van Poulle et Associés demande à la cour de : 

- Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

En conséquence, 

 - Débouter la Sccv Byron Bay de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

 Y ajoutant ;

 - Condamner la Sccv Byron Bay à payer à la Sarl Agence Immobilière Van Poulle et Associés la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Au visa de l'article 905 du code de procédure civile, l'affaire a fait l'objet le 23 juin 2022 d'une ordonnance de fixation à bref délai avec clôture de la procédure 15 jours avant la date de l'audience fixée au 21 novembre 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



I Sur la vérification du protocole transactionnel.



L'article 1565 du code de procédure civile énonce que 'L'accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l'homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée.



L'accord sur la rémunération du médiateur conclu conformément à l'article 131-13 peut être rendu exécutoire dans les mêmes conditions, à la demande d'une partie ou du médiateur, par le juge qui a ordonné la médiation.



Le juge à qui est soumis l'accord ne peut en modifier les termes'.



L'article 1566 du même code ajoute que 'Le juge statue sur la requête qui lui est présentée sans débat, à moins qu'il n'estime nécessaire d'entendre les parties.



S'il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu la décision.



La décision qui refuse d'homologuer l'accord peut faire l'objet d'un appel. Cet appel est formé par déclaration au greffe de la cour d'appel. Il est jugé selon la procédure gracieuse.'



Il est constant que le contrôle du juge de l'homologation ne porte que sur la nature de la convention qui lui est soumise et sa conformité à l'ordre public et aux bonnes moeurs.



La société appelante reproche au premier juge une erreur d'appréciation en ce qu'il n'existe pas de mandat au profit de l'agence immobilière Van Poulle au 22 août 2018, le mandat signé entre les parties au litige du 28 juillet 2017 ayant fait l'objet d'une renonciation à compter du 28 juillet 2018 et le suivant ayant débuté le 29 août 2018. En l'absence d'un tel mandat, elle retient que l'accord transactionnel du 28 novembre 2018 ne pouvait survenir et être homologué.



Elle affirme qu'il n'a pas existé davantage d'intermédiation de la part de la société intimée, faute d'avoir participé au final à la vente du lot n°6 pour lequel c'est l'agence COTE BASSIN qui serait intervenue. Le protocole d'accord, en ce qu'il prévoit une perte de chance à ce titre contreviendrait donc à l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970.



De même, elle conteste avoir traité directement avec un acquéreur, ayant traité avec celui que l'agence COTE BASSIN lui avait présenté, alors que le mandat du 28 juillet 2017 ne sanctionnait pas, comme celui du 22 août 2018, le fait de traiter indirectement avec un acquéreur.



Elle en déduit une erreur manifeste d'appréciation.



***



Il convient de relever tout d'abord qu'il n'est pas remis en cause que les parties aient signé un mandat aux fins de vente des appartements en état futur d'achèvement objets du litige.



S'il est communiqué un mail en date du 27 août 2018 rédigé par une salariée de l'agence immobilière Van Poulle sollicitant la prolongation du mandat objet du litige, il doit être remarqué que ce seul acte, qui résulte d'une erreur en ce que ce contrat allait jusqu'au 28 octobre 2018, ne saurait constituer un acte sans équivoque renonçant à cette convention.



Dès lors, le mandat ne saurait avoir été dénoncé et le contrat du 28 juillet 2017 était valable.



De même, il n'est pas allégué par la société intimée la perte d'une commission, mais seulement d'une chance d'obtenir celle-ci, la vente auprès des clients qu'elle avait présentés s'étant effectuée auprès de la société appelante par l'intermédiaire d'un autre tiers.



S'il est exact que l'article 5 c du contrat du 28 juillet 2017 ne prévoyait pas pour la société Byron Bay une interdiction de traiter indirectement avec un client présenté par l'agence Van Poulle, l'indemnisation prévue au protocole transactionnel, en ce qu'elle traite d'une perte de chance, ne saurait néanmoins contrevenir à une disposition d'ordre public.



Ainsi, celle-ci pouvant porter sur la possibilité d'une contestation qu'elle a pour but d'éviter, elle ne saurait être remise en cause.



La décision attaquée sera donc confirmée.



II Sur les demandes annexes.



Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, la Société Sccv Byron Bay succombant au principal à la présente instance, elle supportera la charge des dépens de celle-ci. 



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



Lors du présent litige, l'équité exige que la Société Sccv Byron Bay soit condamnée à régler la somme de 2.000 euros à la Sarl Agence Immobilière Van Poulle et Associés.





PAR CES MOTIFS.



La cour,



CONFIRME l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Bordeaux le 25 avril 2022 ;



y ajoutant,



CONDAMNE la Société Sccv Byron Bay à verser à la Sarl Agence Immobilière Van Poulle et Associés la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE la Société Sccv Byron Bay aux entiers dépens.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,