Cour d'Appel · 6ème Chambre A — 16 janvier 2023

6ème Chambre A





ARRÊT N° 38



N° RG 21/03779 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RYET













Mme [R] [V]



C/



M. [C] [U]

































Copie exécutoire délivrée 

le :







à :

Me Sandrine CARON 

Me Maryvonne BOULET-ANSQUER

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 16 JANVIER 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Cécile MORILLON-DEMAY, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Sylvie ALAVOINE, Conseillère,

Assesseur : Madame Emmanuelle DESVALOIS, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Morgane LIZEE, lors des débats, et Madame Christine NOSLAND, lors du prononcé,







DÉBATS :



A l'audience publique du 29 Novembre 2022

devant Madame Cécile MORILLON-DEMAY, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 16 Janvier 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****



APPELANTE :



Madame [R] [V]

née le 11 Juillet 1966 à [Localité 4] (44)

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Sandrine CARON de la SELARL BOEZEC CARON BOUCHE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES









INTIMÉ :



Monsieur [C] [U]

né le 10 Mars 1964 à [Localité 4] (44)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Maryvonne BOULET-ANSQUER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES











Monsieur [C] [U] et Madame [R] [V] se sont mariés le 27 juin 1987 devant l'officier de l'état civil de la commune de [Localité 4], sans avoir fait précéder leur union d'un contrat de mariage.



Par ordonnance de non-conciliation en date du 29 novembre 2007, le juge aux affaires familiales a notamment décidé, au titre des mesures provisoires, d'attribuer la jouissance du logement de la famille et des meubles meublants à Monsieur [C] [U] à titre onéreux, la jouissance du véhicule ZAPHIRA et de la moto TRIUMPH à Monsieur [C] [U] et la jouissance du véhicule 206 à Madame [R] [V].



Par jugement du 6 avril 2010, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Nantes a prononcé le divorce entre les époux et ordonner la liquidation et le partage des intérêts patrimoniaux des parties, commettant Maître [L], notaire à [Localité 5], sous la surveillance du juge de la mise en état, et fixant à 12 mois le délai pour dresser un état liquidatif. Le notaire n'a pas dressé de procès-verbal.



Par acte du 24 janvier 2018, Monsieur [C] [U] a fait assigner son ex-épouse en partage judiciaire.



Par jugement du 8 mars 2021, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Nantes a, notamment :

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre Monsieur [C] [U] et Madame [R] [V],

- déchargé Maître [L] de sa mission et en remplacement désigné Maître [X], notaire à [Localité 6], aux fins de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux des parties, et rappelé les termes de sa mission,

- fixé la valeur du bien immobilier sis à [Adresse 1], à la somme de 310'000 €,

- attribué préférentiellement ce bien à Monsieur [C] [U],

- condamné Monsieur [C] [U] au règlement d'une indemnité d'occupation depuis le 18 mai 2017,

- dit que l'indemnité d'occupation mensuelle sera égale à la valeur locative du bien, sous déduction d'une décote de 20 % pour la seule période comprise entre le 18 mai 2017 et le jour de la présente décision passée en force de chose jugée,

- dit que la valeur locative du bien est de 1275 € par mois,

- débouté Madame [R] [V] de sa demande tendant à juger que Monsieur [C] [U] n'a pas entretenu le bien et le condamner à prendre en charge les travaux afférents, y compris les frais de toiture et de chaudière,

- débouté Madame [R] [V] de sa demande tendant à juger que Monsieur [C] [U] devra lui verser la moitié des sommes qu'il a perçu suite à la vente des biens meubles et qu'il devra lui verser une soulte pour la quote-part des biens meuble communs,

- condamné Monsieur [C] [U] au remboursement des sommes exposées par Madame [R] [V] s'agissant du véhicule R19 soient 228 €,

- dit que le lustre du salon sera attribué à Madame [R] [V],

- dit qu'il conviendra de tenir compte au profit de Madame [R] [V] des sommes versées par elle au titre de de la taxe d'ordures ménagères durant l'indivision, à charge pour elle de produire au notaire commis l'ensemble des justificatifs et sous le contrôle du juge du fond,

- dit qu'il sera tenu compte des sommes prélevées par Madame [R] [V] sur le compte soit 700 € dans le cadre de son compte administration,

- dit qu'il sera tenu compte au profit de Monsieur [C] [U] du règlement par lui des primes d'assurance de l'immeuble commun à charge pour lui de produire au notaire commis l'ensemble des justificatifs et sous le contrôle du juge du fond,

- débouté Madame [R] [V] de sa demande relative aux loyers qu'elle affirme perçus par Monsieur [C] [U] entre avril 2012 et avril 2014,

- réservé les dépens de l'instance et des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 22 juin 2021, Madame [R] [V] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a fixé la valeur du bien immobilier sis à [Adresse 1] à la somme de 310'000 €, attribué préférentiellement ce bien à Monsieur [C] [U], condamné Monsieur [C] [U] au règlement d'une indemnité d'occupation depuis le 18 mai 2017 dit que l'indemnité d'occupation mensuelle sera égale à la valeur locative du bien sous déduction d'une décote de 20 % pour la seule période comprise entre le 18 mai 2017 et le jour de la décision et dit que la valeur locative du bien est de 1 275 € par mois.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 octobre 2022,Madame [R] [V] demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé la valeur du bien immobilier sis à [Adresse 1] à la somme de 310'000 €, attribué préférentiellement ce bien à Monsieur [C] [U], condamné Monsieur [C] [U] au règlement d'une indemnité d'occupation depuis le 18 mai 2017, dit que l'indemnité d'occupation mensuelle sera égale à la valeur locative du bien sous déduction d'une décote de 20 % pour la seule période comprise entre le 18 mai 2017 et le jour de la décision passée en force de chose jugée et dit que la valeur locative du bien est de 1275 € par mois,

en conséquence, en lieu et place

- fixer la valeur du bien immobilier sis à [Adresse 1] à la somme de 405'000 €,

- à titre subsidiaire, pour le cas où la cour ne s'estimerait pas suffisamment éclairée, ordonner avant dire droit une expertise foncière de la maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 3] et désigner pour y procéder tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de convoquer les parties, se faire remettre tous documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission, se rendre sur les lieux, procéder à l'estimation de la valeur du bien immobilier (maison d'habitation et terrain) situé à Y et cadastré Y surface Y, procéder à l'estimation de l'indemnité d'occupation du bien, évaluer les conséquences du défaut d'entretien du bien, son imputabilité à l'occupant et, le cas échéant, de chiffrer la moins-value en résultant,

- dire que les frais et honoraires de l'expert seront employés en frais de partage,

- ordonner la vente du bien immobilier situé à [Adresse 1], par les soins de Maître [O], notaire désigné pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de la succession,

- fixer la mise à prix de ce bien sur l'estimation faite par l'agence Lamontagne le 1er juin 2021 et versée aux débats,

- dire que le notaire commis procédera à la vente sur licitation de l'immeuble sur le cahier des charges qu'il aura établi,

- dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage,

- à défaut de faire droit à la demande de licitation, conditionner l'attribution préférentielle du bien à la production par Monsieur [C] [U] d'une garantie financière permettant de se faire attribuer le bien valorisé à 405'000 €,

- condamner Monsieur [C] [U] au règlement d'une indemnité d'occupation depuis le 18 mai 2012 ou à titre subsidiaire, condamner Monsieur [C] [U] au règlement d'une indemnité d'occupation depuis le 5 novembre 2013,

- dire que l'indemnité d'occupation mensuelle sera égale à la valeur locative du bien sans application d'un coefficient de précarité,

- dire que la valeur locative du bien est de 1400 € par mois,

- pour le surplus, confirmer le jugement entrepris pour toutes ses autres dispositions,

- débouter Monsieur [C] [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner Monsieur [C] [U] à lui verser la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Monsieur [C] [U] aux entiers dépens de l'instance.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 24 octobre 2022, Monsieur [C] [U] demande à la cour de :

- confirmer les chefs de jugement visés dans la déclaration d'appel du 22 juin 2021, les autres chefs du jugement non visés par l'appel étant confirmés,

en conséquence,

- débouter Madame [R] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire si une expertise foncière devait être ordonnée aux fins d'évaluer le bien immobilier et sa valeur locative,

- dire que les frais et honoraires de l'expert seront à la charge exclusive de Madame [R] [V],

- condamner Madame [R] [V] à lui payer la somme de 5000 € pour les frais irrépétibles,

- condamner Madame [R] [V] aux entiers dépens de l'instance.



Ces conclusions sont expressément visées pour complet exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la valeur du bien



L'évaluation porte sur une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 3], acquise par les époux le 29 décembre 1990, durant le mariage, pour un prix de 300 000 francs.



Madame [R] [V] estime que sa valeur peut être fixée à 405 000 €, tandis que Monsieur [C] [U] l'estime plutôt à la valeur retenue par le jugement aujourd'hui querellé.



Une première estimation a été réalisée par Maître [G], notaire à [Localité 3], le 19 octobre 2018. Elle a retenu une valeur de 300 000 à 310 000 € et une valeur locative de 1 300 à 1 400 €. L'agence immobilière La Montagne a émis un avis de valeur le 12 octobre 2018 entre 310 000 et 320 000 € et une valeur locative de 1200€. L'agence Lepar Immobilier a estimé le 16 novembre 2018, la valeur du bien à 310 000 €.



A la demande de Madame [R] [V], l'agence La Montagne Immobilier, a établi un nouvel avis de valeur le 1er juin 2021, pour un prix compris entre 400 000 et 410 000 € et une valeur locative de 1 400 €.



Devant la cour, Madame [R] [V] produit également un rapport d'expertise immobilière réalisée par le cabinet GUILBAUD, le 12 avril 2022, qui retient une valeur vénale de 364 000 €.



Pour sa part, Monsieur [C] [U] produit une attestation de l'agence LEPAR Immobilier qui fixe la valeur vénale à 340 000 € le 16 décembre 2021 et deux estimations établies par l'agence immonantes, le 23 mars 2022 et qui retient une valeur de 330 000 €et le rapport du cabinet GUILBAUD du 12 avril 2022, dans sa partie portant sur un seul mode de calcul qui retient une valeur de 303 012 €, occultant volontairement les autres méthodes proposées qui aboutissent à une valeur bien supérieure de 401 492 € pour l'une, et 387 635 € pour l'autre.



La moyenne de ces dernières estimations permet de retenir une valeur de l'immeuble de l'ordre de 359 000 €.



Madame [R] [V] sollicite l'organisation d'une expertise foncière. Cependant, la cour considère qu'au regard des enjeux, du coût important d'une telle mesure et des données dont elle dispose par ailleurs, la mise en oeuvre d'une telle mesure d'instruction s'avère inutile et disproportionnée.



Au surplus, s'il est envisageable que l'occupation des lieux par Monsieur [C] [U] ait pu entraîner une dégradation des lieux, ce qui n'est pas à ce stade prouvé, la cour relève également qu'il a effectué des travaux qui ont permis de maintenir une valeur vénale intéressante. Ainsi, il a été procédé à l'installation d'une chaudière en 2019 et des travaux ont également été entrepris sur la toiture.



Enfin, le premier juge a débouté Madame [R] [V] de sa demande tendant à voir prendre en charge les travaux découlant du défaut d'entretien du bien par l'occupant, en rappelant que ' Madame [R] [V] ne démontre pas l'existence d'un fait ou d'une faute de Monsieur [C] [U] ayant causé une dépréciation du bien, dont elle ne précise pas d'ailleurs la nature précise.' Par conséquent, dès lors que Madame [R] [V] n'a pas entendu formé appel à l'encontre de cette disposition du jugement, elle ne peut tenter devant la cour de voir désigner un expert pour 'évaluer les conséquences du défaut d'entretien du bien, son imputabilité à l'occupant et, le cas échéant, de chiffrer la moins-value en résultant'.



En tout état de cause, ses affirmations sont contredites par les nouvelles valeurs retenues par les différents spécialistes et expert immobilier, qui démontrent que le bien n'a cessé de se valoriser.



Au regard de l'ensemble de ces considérations, il convient d'infirmer le jugement sur la valeur du bien et de retenir un montant de 359 000 €.



Sur l'attribution préférentielle du bien à Monsieur [C] [U] 



En application des dispositions des articles 831-2 et 1476 du code civil, l'un des époux peut demander l'attribution préférentielle du bien lui servant effectivement d'habitation.



En l'espèce, Monsieur [C] [U] s'est vu attribuer la jouissance du bien, à titre onéreux, par l'ordonnance de non conciliation du 29 novembre 2007. En dépit d'une absence d'occupation pendant quelque temps, il démontre qu'il occupe effectivement et de manière exclusive, le bien de manière constante depuis plusieurs années. 



Monsieur [C] [U] remplit donc les conditions légales pour se voir attribuer de manière préférentielle l'ancien domicile conjugal.



Par ailleurs, il justifie d'une situation financière lui permettant de régler la soulte qu'il devra à ce titre à son ex-épouse. Monsieur [C] [U] produit notamment un relevé des avoirs financiers de son épouse actuelle, Madame [D] épouse [U], qui s'élèvent au total à une somme de 176 875 € à la date du 14 décembre 2021, et un engagement de cette dernière à les investir pour permettre à l'intimé de se rendre pleinement propriétaire du bien. 



Enfin, Monsieur [C] [U] affirme, sans être contesté par l'appelante sur ce point, qu'il dispose de revenus salariaux stables, ainsi que son épouse actuelle.



Dès lors, la demande de licitation formulée par Madame [R] [V] sera rejetée et le jugement confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande d'attribution préférentielle.



Sur l'indemnité d'occupation



Madame [R] [V] conteste la période retenue par le jugement pour le calcul de l'indemnité d'occupation, ainsi que la décote de 20 % appliquée.



Il résulte des dispositions de l'article 815-9 du code civil que l'indivisaire qui jouit de manière privative de la chose indivise est redevable d'une indemnité. Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 815-10 du même code, aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être. Il est constant que l'indemnité d'occupation doit être considérée comme un revenu de l'indivision et que la prescription prévue par l'article 815-10 s'applique.



Il est par ailleurs constant que, dans le cas d'une indivision post-communautaire, lorsque la demande a été présentée plus de cinq ans après la date à laquelle le jugement de divorce a acquis force de chose jugée, l'indemnité d'occupation ne peut porter que sur les cinq dernières années qui précèdent la demande.



Conformément aux dispositions de l'article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.



Madame [R] [V] estime que la prescription a été interrompue le 18 mai 2017, date à laquelle Monsieur [C] [U] a formulé une proposition de règlement de 21 000 € au titre de l'indemnité d'occupation, par l'intermédiaire de Maître [N], notaire chargé par lui de faire cette proposition, si bien que l'indemnité n'est pas prescrite pour la période s'étant écoulée du 18 mai 2012 au 18 mai 2017. A titre subsidiaire, elle considère que l'indemnité d'occupation n'est pas prescrite à compter du 5 novembre 2013 puisqu'elle a formulé sa demande à ce titre dans ses conclusions du 5 novembre 2018. Monsieur [C] [U], pour sa part demande la confirmation du jugement.



Les parties ne contestent pas devant la cour l'analyse du premier juge qui a considéré que le courrier du 18 mai 2017 doit être considéré comme un acte interruptif de prescription. Il en résulte, contrairement à la conséquence tirée en première instance, que, si la prescription a été interrompue par cet acte, cela implique que l'indemnité n'est pas touchée par la prescription durant un délai de cinq ans précédent cet acte. Elle a également pour effet de faire partir un nouveau délai de prescription à partir de cette date.



En application de ces principes, il y a lieu de dire que l'indemnité d'occupation n'est pas prescrite sur la période de cinq années précédant le 18 mai 2017, si bien que Monsieur [C] [U] est bien redevable à ce titre à compter du 18 mai 2012. Un nouveau délai de cinq ans qui a commencé à courir à compter du 18 mai 2017, a été interrompu par la demande en justice formulée par Madame [R] [V] dans ses conclusions du 5 novembre 2018.



Par conséquent, le jugement de première instance sera infirmé et Monsieur [C] [U] sera condamné à payer une indemnité d'occupation à compter du 18 mai 2012.



Madame [R] [V] conteste l'application d'une décote pour précarité de l'occupation, faisant valoir que Monsieur [C] [U] et son épouse se considèrent comme les seuls propriétaires du bien. Cependant, le sentiment exprimé par les occupants est indifférent pour apprécier la précarité objective de l'occupation. Il est en effet constant que cette occupation peut être remise en cause à tout moment selon l'évolution des opérations de liquidation partage de l'indivision et en particulier pas une décision de licitation, faisant ainsi droit à une demande exprimée par l'appelante. Cette occupation a donc justement été considérée comme précaire par le jugement entrepris.



Madame [R] [V] soumet à la cour, une évaluation de l'agence La montagne à hauteur de 1 400 € par mois, évaluation qui est cependant insuffisante à elle seule pour fixer la valeur locative du bien litigieux. L'expert immobilier, cabinet GUILBAUD, avait pour sa part, retenu une valeur locative de 1 250 €. Par conséquent, c'est à juste titre que le premier juge a retenu une valeur locative de 1 275 € et appliqué une décote de 20 % au montant retenu à ce titre. La valeur retenue à ce titre par le jugement devra être confirmée et l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [C] [U] sera fixée à une somme de 1 020 €.



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Les dépens de la présente instance seront employés en frais privilégiés de partage.



Par ailleurs, chacune des parties succombant partiellement à ses demandes, il n'apparaît pas équitable de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, après rapport fait à l'audience,



Dans les limites de l'appel principal,



Confirme le jugement déféré devant la cour sauf sur la valeur du bien immobilier et sur le point de départ de l'indemnité d'occupation,



Statuant à nouveau de ces chefs infirmés,



Fixe la valeur du bien immobilier sis à [Adresse 1], à la somme de 359 000 €,



Dit que l'indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1 020 € sera due à compter du 18 mai 2012 par Monsieur [C] [U],



Y ajoutant,



Déboute chacune des parties du surplus de ses demandes,



Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

 

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,