Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 16 janvier 2023

16/01/2023



ARRÊT N°



N° RG 20/03822 

N° Portalis DBVI-V-B7E-N4ON

CR/ASC



Décision déférée du 16 Novembre 2020 

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Toulouse - 20/02364

M. SAINATI

















[T] [K]

S.C.I. KLP





C/



S.A.S. BM PATRIMOINE





























































CONFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTES



Madame [T] [K] 

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Me Kamel BENAMGHAR, avocat au barreau de TOULOUSE



S.C.I. KLP prise en la personne de son représentant légal domiciliée ès qualités au dit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Me Kamel BENAMGHAR, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMEE



S.A.S. BM PATRIMOINE

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par Me Philippe GOURBAL de la SELARL ACTU AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE









COMPOSITION DE LA COUR



Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 10 Octobre 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :



C. ROUGER, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A. ARRIUDARRE, conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : R. CHRISTINE





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. ROUGER, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.





Exposé des faits et procédure :



Suivant compromis de vente signé le 5 décembre 2019, la Sas BM Patrimoine a vendu un appartement situé [Adresse 1] pour un prix de 295 000 euros à Mme [T] [K] à laquelle s'est substituée la Sci KLP par la suite. 



Après avoir été mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception signé le 29 mai 2020, Mme [K] a refusé de signer l'acte authentique et un procès-verbal de difficultés a été dressé le 19 juin 2020 par les notaires en charge de la vente. 



Par acte d'huissier en date du 17 juillet 2020, et après y avoir été autorisée par ordonnance du 10 juillet 2020, la Sas BM Patrimoine a fait assigner à jour fixe Mme [T] [K] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir déclarer la vente parfaite, de condamner Mme [K] et la Sci KLP à lui payer le prix d'acquisition du bien immobilier pour un montant de 295 000 euros, sauf à déduire le montant des travaux de reprise d'un dégât des eaux selon devis d'un montant de 1 896 euros ainsi qu'au paiement de dommages et intérêts et d'une indemnité d'immobilisation du bien vendu. 



Par jugement en date du 16 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- déclaré parfaite la vente par la Sas BM Patrimoine à Mme [T] [K] et à la Sci KLP venant à ses droits aux termes de la clause de substitution insérée au compromis de vente du 5 décembre 2019, de l'appartement constituant le lot 15 de l'immeuble situé [Adresse 1], cadastré [Cadastre 6] section AB n°[Cadastre 2] tel que décrit dans le compromis de vente signé le 5 décembre 2019 ;

- condamné 'conjointement et solidairement' Mme [T] [K] et la Sci KLP à payer à la Sas BM Patrimoine le prix d'acquisition pour un montant de 295 000 euros dont il convient de déduire la somme de 1 896 euros au titre des travaux de reprise du dégât des eaux ;

- dit que le jugement tiendra lieu de titre de propriété et sera publié à la diligence de la Sas BM Patrimoine auprès du service de la publicité foncière compétent ; 

- condamné solidairement Mme [T] [K] et la Sci KLP à payer à la Sas BM Patrimoine la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil et la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice subi par elle du fait de l'immobilisation du bien ainsi que la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné solidairement Mme [K] et la Sci KLP aux dépens qui comprendront les frais de publication du jugement dont distraction au profit des avocats de l'instance pour ceux dont ils auraient fait l'avance en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Pour déclarer la vente parfaite, le tribunal, après avoir constaté que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt avait été réalisée, a considéré que la remise en état des lieux à laquelle s'était engagée la Sas BM Patrimoine à la suite du dégât des eaux ne constituait pas une condition suspensive et que les conséquences de ce sinistre, déclaré à l'assurance de la copropriété, et la remise en état de l'appartement étaient organisés par le compromis de vente.



Il a rejeté la demande de résolution de la vente fondée sur le dol en estimant que les documents réclamés par Mme [K], à savoir la taxe foncière et le bail liant la venderesse à son ancien locataire, n'étaient pas essentiels à son engagement contractuel et en relevant qu'aucune assemblée générale de copropriétaires n'avait eu lieu depuis la signature du compromis de vente, une telle hypothèse étant par ailleurs réglementée par une clause du compromis de vente.



 Le tribunal a considéré que le refus de signer l'acte authentique de vente opposé à compter du 11 mai 2020 par Mme [K] et de la Sci KLP, qui avaient multiplé les demandes sans fondement et adopté une attitude hésitante, était injustifié et constitutif d'une faute à l'origine d'un préjudice économique pour la Sas BM Patrimoine tenant à l'immobilisation du prix de vente de l'appartement pendant plus de 6 mois et qui justifiait l'application de l'article 1231-5 alinéa 3 à hauteur de 10 000 euros pour prendre en compte l'exécution de l'engagement initial par la décision rendue et à hauteur de 6 000 euros au titre de l'immobilisation du bien.



Suivant déclaration en date du 22 décembre 2020, régularisée le 24 décembre 2020, Mme [K] et la Sci KLP ont interjeté appel de l'ensemble des chefs du dispositif du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 16 novembre 2020. 



Mme [T] [K] et la Sci KLP ont, par acte du 29 décembre 2020 reçu au greffe le 4 janvier 2021, fait assigner la Sas BM Patrimoine en référé devant le premier président de la cour d'appel de Toulouse, sur le fondement des dispositions de l'article 521 du code de procédure civile, aux fins de voir aménager l'exécution provisoire du jugement.



Par ordonnance de référé contradictoire du 14 avril 2021, le premier président de la cour d'appel de Toulouse a :

- déclaré recevable le recours de Mme [T] [K] et la Sci KLP

- débouté Mme [T] [K] et la Sci KLP de leur demande de consignation

- débouté la Sas BM Patrimoine de sa demande de dommages et intérêts

- condamné Mme [T] [K] et la Sci KLP aux dépens de l'instance

- débouté la Sas BM Patrimoine de sa demande d'application de l'article 699 du code de procédure civile

- débouté la Sas BM Patrimoine de sa demande présentée au titre des dispositions de l'article 700 al. 1er 1° du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2022. L'affaire a été fixée et examinée à l'audience du 10 octobre 2022 et mise en délibéré au 16 janvier 2023.



Prétentions et moyens des parties :



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 août 2021, Mme [T] [K] et la Sci KLP, appelantes, demandent au tribunal, au visa de l'article 1231-5 du code civil, de :

Sur la recevabilité de l'appel : 

- rejeter la demande de la Sas BM Patrimoine présentée 'In limine litis' tendant à voir 'juger que la Cour n'est pas saisie des 5 prétentions ci-dessous et ne fera pas droit à ces demandes' (sic):

* réformer le jugement dont appel en date du 16 novembre 2020 en ce qu'il a, d'une part, condamné Mme [T] [K] et la Sci KLP à payer conjointement à la Sas BM Patrimoine les sommes de 10.000 € sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, 6.000 € en réparation du préjudice subi du fait de l'immobilisation de l'appartement et 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux frais et dépens'

* réformer le jugement dont appel en date du 16 novembre 2020 en ce qu'il a, d'autre part, rejeté les demandes de Mme [T] [K] et la Sci KLP tendant à voir condamner la Sas BM Patrimoine pour des causes distinctes de leur demande de résolution ou d'annulation de la vente, et celle de Mme [T] [K] à titre d'indemnisation du préjudice moral'

* dire que la Sas BM Patrimoine n'a pas respecté ses obligations telles que prévues au compromis de vente consistant notamment à devoir, avant toute réitération de la vente, la remise en état du bien objet de la vente, la visite préalable des lieux par l'acheteur et la remise de toutes les pièces utiles à la vente'

* rejeter la demande de la Sas BM Patrimoine présentée sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, comme celle présentée en réparation du préjudice subi du fait de l'immobilisation de l'appartement et celles présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au titre des frais et dépens de première instance' 

* dire que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens au titre de la première instance'

Et, en conséquence : 

- réformer le jugement en ce qu'il les a, d'une part, condamnées à payer conjointement à la Sas BM Patrimoine les sommes de 10 000 euros sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, 6 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'immobilisation de l'appartement et 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux frais et dépens,

- réformer le jugement en ce qu'il a, d'autre part, rejeté leurs demandes tendant à voir condamner la Sas BM Patrimoine pour des causes distinctes de leur demande de résolution ou d'annulation de la vente, et celle de [T] [K] à titre d'indemnisation du préjudice moral,

Statuant à nouveau :

- dire que la Sas BM Patrimoine n'a pas respecté ses obligations telles que prévues au compromis de vente consistant notamment à devoir, avant toute réitération de la vente, la remise en état du bien objet de la vente, la visite préalable des lieux par l'acheteur et la remise de toutes les pièces utiles à la vente,

- rejeter la demande de la Sas BM Patrimoine présentée sur le fondement de l'article 1231-5 du Code civil, comme celle présentée en réparation du préjudice subi du fait de l'immobilisation de l'appartement et celles présentées sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'au titre des frais et dépens de première instance,

Sur l'appel incident de l'intimée : 

- déclarer irrecevables comme nouvelles en cause d'appel, les demandes de la Sas BM Patrimoine tendant au paiement par les appelantes des sommes de : 

- 25 000 euros sur le fondement de l'article 1231-5 du Code civil,

- 90 000 euros au titre du préjudice d'immobilisation,

- 2 200 euros au titre du préjudice financier,

- débouter la Sas BM Patrimoine en toute hypothèse de ses demandes de condamnation aux sommes de 25 000 euros sur le fondement de l'article 1231-5 du Code civil, 90 000 euros au titre du préjudice d'immobilisation et 2 200 euros au titre du préjudice financier, comme étant mal fondées, 

- débouter également la Sas BM Patrimoine de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à hauteur de 10 000 euros,

En toute hypothèse : 

- condamner la Sas BM Patrimoine à leur payer la somme de 14 750 euros au titre de la pénalité prévue au compromis de vente,

- la condamner à lui payer celle de 5 000 euros de dédommagement au titre du préjudice moral, 

- dire que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens au titre de la première instance,

- condamner la Sas BM Patrimoine à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux frais et dépens exposés en cause d'appel,

- rejeter toute demande contraire.



Mme [K] et la Sci KLP, qui ont renoncé à critiquer le caractère parfait de la vente et à en réclamer la résolution en ce qu'elles ont pris possession des lieux, rappellent que leur refus de signer l'acté réitératif de vente était justifié par l'absence de réalisation des travaux prévus au compromis de vente, ce dont elles ont été informées au moment de la signature de l'acte réitératif, et en raison de l'impossibilité de visiter les lieux avant la signature de cet acte malgré l'engagement pris par la Sas BM Patrimoine, et dans un contexte marqué par la découverte du dégât des eaux avant la signature du compromis de vente sans aucune information délivrée à ce titre par la venderesse, une absence de déclaration du sinistre par la Sas BM Patrimoine à son propre asssureur et du refus de celle-ci de renoncer à la vente contre le versement de la pénalité prévue dans le compromis comme elles le lui avaient proposé. 



Elles soutiennent que la demande 'in limine litis' de la Sas BM Patrimoine ne peut pas prospérer dès lors qu'elles réclament que le jugement soit réformé au titre des condamnations prononcées à leur encontre, en raison du rejet de leurs demandes financières dirigées contre la Sas BM Patrimoine et qu'il soit statué à nouveau de sorte que leurs 5 prétentions sont conformes aux dispositions des articles 542 et 954 du code de procédure civile.



S'agissant des sommes auxquelles elles ont été condamnées, après avoir souligné qu'elles indemnisent à double titre le retard pris dans la vente, elles soutiennent que les prétentions élevées par la Sas BM Patrimoine au titre de son appel incident sont irrecevables comme étant nouvelles, que le jugement doit être réformé en ce qu'il les a condamnées au versement d'une somme au titre de la clause pénale alors que leur refus de signer l'acte réitératif de vente n'est que la résultante du comportement adopté par la Sas BM Patrimoine qui a manqué à ses obligations au titre des documents à remettre et des travaux à réaliser et que sa défaillance à permettre de vérifier l'état et la consistance du bien acquis avant la vente doit être sanctionnée par sa condamnation à verser la somme de 14 750 euros prévue au compromis de vente, la clause insérée dans cet acte n'ayant pas limité cette sanction à la seule inexécution des conditions suspensives. Elles réclament également une somme au titre d'un préjudice moral.



Elles soutiennent que le préjudice financier au titre de l'immobilisation du bien n'est pas justifié et ce d'autant plus que le retard pris dans la vente est imputable à la défaillance de la Sas BM Patrimoine, rappellent qu'elles-mêmes ont exposé divers frais dans la perspective de cette acquisition et critiquent la somme de 90 000 euros réclamée en cause d'appel qui repose sur des calculs et des évaluations sans cohérence entre eux, d'abord au titre d'une absence de location du bien puis d'une absence de perception de fonds destinés à de nouveaux investissements, alors qu'elles se sont acquittées du prix de vente. 





Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2021, la Sas BM Patrimoine, intimée, demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1193, 146, 147, 1231-5, 1583 et 1589 du code civil, de :

In limine litis, 

- juger que la cour n'est pas saisie des cinq prétentions ci dessous et ne fera pas droit à ces demandes : 

 * 'réformer le jugement dont appel en date du 16 novembre 2020 en ce qu'il a, d'une part, condamné Mme [T] [K] et la Sci KLP à payer conjointement à la Sas BM Patrimoine les sommes de 10.000 € sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, 6.000 € en réparation du préjudice subi du fait de l'immobilisation de l'appartement et 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux frais et dépens'

* 'réformer le jugement dont appel en date du 16 novembre 2020 en ce qu'il a, d'autre part, rejeté les demandes de Mme [T] [K] et la Sci KLP tendant à voir condamner la Sas BM Patrimoine pour des causes distinctes de leur demande de résolution ou d'annulation de la vente, et celle de Mme [T] [K] à titre d'indemnisation du préjudice moral'

* 'dire que la Sas BM Patrimoine n'a pas respecté ses obligations telles que prévues au compromis de vente consistant notamment à devoir, avant toute réitération de la vente, la remise en état du bien objet de la vente, la visite préalable des lieux par l'acheteur et la remise de toutes les pièces utiles à la vente'

* 'rejeter la demande de la Sas BM Patrimoine présentée sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, comme celle présentée en réparation du préjudice subi du fait de l'immobilisation de l'appartement et celles présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au titre des frais et dépens de première instance'

* 'dire que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens au titre de la première instance' ;

Au fond, 

- débouter Mme [T] [K] et la Sci KLP, venant à ses droits, de l'intégralité de leurs demandes reconventionnelles principales, subsidiaires ou incidentes, et de toute autre de quelque nature et à quelque titre que ce soit

- prononcer la confirmation de la décision entreprise en l'ensemble de ses dispositions sauf sur l'indemnité d'immobilisation du bien ou de son prix et sur le montant des dommages et intérêts au titre de l'article 1231-5 du Code civil

- prononcer sa réformation sur l'indemnité d'immobilisation du bien ou de son prix et sur le montant des dommages et intérêts au titre de l'article 1231-5 du Code civil



Et statuant à nouveau, 

- juger recevable son appel incident,

- condamner conjointement et solidairement Mme [T] [K] et la Sci KLP à lui payer à la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et en complément des dommages et intérêts compensatoires,

- condamner conjointement et solidairement Mme [T] [K] et la Sci KLP à lui payer :

* La somme de 25 000 euros sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil 

* La somme de 90 000 euros en réparation du préjudice économique subi du fait de l'immobilisation du bien selon attestation de son expert comptable 

* La somme de 2 200 euros au titre de la perte financière correspondant au montant de la perte d'une chance de placer l'argent pendant une période de six mois 

* La somme de 10 000 euros supplémentaires sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 

* Aux entiers dépens de l'appel dont distraction au profit de la Selarl Actu avocats sur son affirmation de droit et en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Au soutien de sa demande présentée in limine litis, la Sas BM Patrimoine indique que 5 des demandes formulées par Mme [K] et la Sci KLP ne sont pas des prétentions au sens juridique du terme mais des rappels de moyens de sorte que la cour n'en n'est pas saisie.



Après avoir rappelé que Mme [K] et la Sci KLP ont renoncé à leur appel en ce qui concerne la vente du bien déclarée parfaite par le jugement, ce qui emporte reconnaissance du bien fondé des prétentions de leur adversaire, elle soutient qu'elles sont irrecevables à invoquer l'absence de communication de certains documents (taxe foncière, bail avec l'ancienne locataire, convocation et procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires), de réalisation des travaux à l'intérieur de l'appartement à la suite du dégât des eaux et de contre-visite avant la signature de l'acte réitératif qui sont liés à la vente pour obtenir une réformation des dommages et intérêts qui lui ont été accordés. 



Elle reprend à son compte la motivation du tribunal qui a considéré que Mme [K] et la Sci KLP avaient commis une faute contractuelle en refusant de signer l'acte réitératif de vente, leurs griefs relatifs notamment à l'absence de communication des pièces et sur la surface du bien par rapport au nombre de chambres spécifiées dans l'acte de vente par comparaison au contrat de bail n'étant pas fondés, pour s'opposer au versement de la somme de 14 750 euros, montant prévu au titre de la clause pénale, à leur profit alors qu'elle n'a elle-même commis aucune faute. Elle réclame que son montant, manifestement dérisoire, soit augmenté à 25 000 euros en raison de la mauvaise foi manifeste de Mme [K] et la Sci KLP et critique sa modération par le tribunal, à 10 000 euros, sans motivation. 



Elle soutiennent que ce comportement fautif des appelantes est à l'origine d'un préjudice financier direct, distinct de celui couvert par la clause pénale, tenant à l'immobilisation du bien vendu en ce qu'elle n'a pas été en mesure de respecter ses propres engagements financiers puisque le prix n'a été payé qu'en décembre 2020, qu'elle a été privée des intérêts que le placement des fonds issus de la vente aurait générés (2 200 euros) mais également de la possibilité d'investir les fonds issus de la vente sur un nouveau projet immobilier, perte estimée à 90 000 euros par son expert comptable sur la base d'un investissement à hauteur de 20% pour un projet immobilier de 450 000 euros. Elle souligne qu'au surplus, la société holding qui détient 60% de son capital s'est portée fort des sommes qui pourraient lui être réclamées à l'issue de la procédure d'appel à titre de restitution en bloquant 303 000 euros, et qu'elle devra nécessairement désintéresser cette société, ce qui doit être pris en compte dans l'indemnisation de son préjudice.



Elle réclame par ailleurs une indemnisation au titre d'une résistance abusive en faisant valoir les incohérences de Mme [K] et la Sci KLP qui ont fait appel de l'intégralité du jugement alors qu'elles ont réglé le prix de la vente en décembre 2020, qui ont imposé une inscription différée du jugement au service de la publicité foncière en se désistant par la suite de leur appel au titre du principe de la vente et souligne qu'elles ont fait obstacle au versement des sommes minimales que le tribunal lui avaient accordées en réclamant leur consignation. 



Motifs de la décision : 



Sur l'étendue de la saisine de la cour : 



Selon les dispositions de l'article 901 du code de procédure civile, la déclaration d'appel comporte les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité. 



En l'espèce, la déclaration d'appel porte bien, outre les chefs du jugement déclarant la vente parfaite, disant que le jugement vaudra titre et prononçant condamnation à paiement au titre du prix de vente, dispositions qui ne sont désormais plus contestées par les appelantes au vu de leurs dernières écritures, sur les dispositions emportant condamnation à paiement de Mme [K] et de la Sci KLP tant au titre de la clause pénale que de l'indemnité d'immobilisation et de l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Selon celles de l'article 954 du même code, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée ; la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



En l'espèce, par leurs écritures d'appelantes, contrairement à ce que soutient la Sas BM Patrimoine, Mme [K] et la Sci KLP ont bien formulé des prétentions saisissant la cour en réclamant la réformation du jugement en ce qu'il les a condamnées à lui payer les sommes de 10 000 euros sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, 6 000 euros en réparation du préjudice subi et 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, de leur allouer des indemnités auxquelles le tribunal n'a pas fait droit et de rejeter les demandes présentées par la Sas BM Patrimoine par voie d'appel incident, la circonstance qu'aient été repris dans le dispositif des dernières écritures des appelantes des moyens au soutien des prétentions tendant à la réformation du jugement en ses dispositions relatives aux condamnations à paiement prononcées par le premier juge et au rejet expressément sollicité des demandes financières de la Sas Bm Patrimoine sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, au titre du préjudice résultant de l'immobilisation de l'appartement, ainsi qu'au titre des dépens de première instance et de l'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile n'affectant pas la saisine de la cour du chef des dispositions expressément critiquées. 



Il en résulte que la cour est bien saisie des prétentions des appelantes tendant à la réformation du jugement entrepris s'agissant des condamnations financières prononcées par le premier juge à l'encontre des appelantes et au rejet de ces demandes et doit pour statuer sur le bien ou mal fondé de ces prétentions examiner les moyens développés dans les dernières écritures .



Sur la recevabilité des prétentions formulées à titre d'appel incident et d'indemnisations complémentaires:



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. 



Ne constituent pas des prétentions nouvelles celles par lesquelles une partie élève le montant de ses réclamations dès lors qu'elles tendent à la même fin d'indemnisation du préjudice subi.



En l'espèce, la Sas BM Patrimoine avait sollicité en première instance la somme de 14.750 € sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, une indemnité d'immobilisation de 30.000 €, 15.000 € à titre de dommages et intérêts concernant la divulgation de mauvaise foi des termes de la négociation antérieure, 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le premier juge n'a fait droit que partiellement à ces réclamations de sorte que la Sas BM Patrimoine est recevable à former appel incident relativement aux chefs du jugement lui ayant alloué des indemnités inférieures à ce qu'elle sollicitait.



Le fait que soient sollicitées en appel une indemnité plus élevée au titre de la clause pénale et du préjudice né de l'immobilisation au motif que du fait de la procédure d'appel ces préjudices se seraient aggravés, et qu'elle réclame également une somme supplémentaire de 2 200 euros qui ne constitue qu'une composante de son préjudice financier né de l'immobilisation du bien vendu ne caractérise pas des prétentions nouvelles. Ces prétentions sont donc recevables. 



En application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statuera néanmoins que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières écritures, aucune prétention indemnitaire pour résistance abusive n'y étant énoncée.



Sur les demandes au titre de la clause pénale : 



Chacune des parties sollicite à son profit l'application de la clause pénale prévue au compromis de vente.



Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmois, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute disposition contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. 



En l'espèce, le compromis de vente signé le 5 décembre 2019 contient une clause pénale ainsi libellée : 'Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de QUATORZE MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS (14 750,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil'.



Cette clause précise que 'la présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente' ce qui permet un cumul entre l'obtention de l'obligation principale par l'une des parties par la poursuite de l'autre en exécution de la vente et l'obtention de la somme prévue à titre de pénalité.



Le libellé de cette clause pénale ne permet de sanctionner l'absence de régularisation de la vente par acte authentique que dans l'hypothèse où les conditions insérées au compromis de vente seraient réalisées, les conditions visées ne pouvant s'entendre que de celles qui figurent dans les paragraphes portant un tel intitulé, insérées juste avant cette clause prévoyant une pénalité, soit les conditions suspensives de droit commun relatives aux titres de propriété antérieurs, et celles particulières qui ne concernent que l'obtention d'un prêt par l'acquéreur.

 



Contrairement à ce que soutiennent Mme [K] et la Sci KLP, l'absence de réalisation des travaux de remise en état par la Sas BM Patrimoine, de visite du bien avant la réitération par acte authentique, et de remise de divers documents ne permettent pas la condamnation de la Sas BM Patrimoine à leur verser cette somme puisqu'aucune des conditions suspensives insérées dans le compromis de vente ne les reprend. L'obligation à laquelle la Sas BM Patrimoine s'est engagée, au titre de la réalisation des travaux de remise en état consécutifs au dégât des eaux, fait uniquement l'objet d'une déclaration dans un paragraphe intitulé 'assurance' inséré quelques pages après la clause relative à la pénalité. Complétant le jugement entrepris, le premier juge n'ayant pas statué sur cette demande dans le dispositif de la décision, elles doivent en conséquence être déboutées de leur demande à ce titre.



En revanche, ayant refusé de manière injustifiée de signer l'acte authentique réitérant la vente à la date prévue, cette clause pénale doit recevoir application à leur encontre.



Cette clause présente à la fois une fonction comminatoire et indemnitaire par une évaluation forfaitaire des dommages et intérêts dus en cas de refus injustifié de signer l'acte authentique réitérant la vente.



La Sas BM Patrimoine ne peut pas utilement se prévaloir d'une mauvaise foi de Mme [K] et de la Sci KLP, notamment en reprendant à son compte la motivation du tribunal, pour prétendre à une augmentation du montant contractuel de la clause pénale dès lors que le comportement des acquéreurs n'est pas de nature à rendre dérisoire le montant stipulé au titre de la clause pénale dans le compromis de vente.



 Au contraire, la somme prévue à hauteur de 14.750 € apparaît manifestement excessive dès lors que la Sas BM Patrimoine a obtenu l'exécution forcée de la vente par le jugement critiqué et le versement des fonds dans un temps très voisin, Mme [K] et la Sci KLP ayant fait connaître leur intention de verser les fonds par courrier officiel de leur avocat dès le 1er décembre 2020 (pièce 24 de la Sas BM Patrimoine), soit 6 mois après le procès-verbal de difficultés dressé par le notaire en charge de la vente le 19 juin 2020. C'est donc à juste titre que le tribunal a modéré à 10 000 euros le montant de la clause pénale à verser par Mme [K] et la Sci KLP à la Sas BM Patrimoine.



Le jugement ayant condamné solidairement Mme [K] et la Sci KLP à payer la somme de 10 000 euros à la Sas BM Patrimoine doit donc être confirmé. 



Sur la réparation au titre de l'immobilisation du bien : 



Dès lors que Mme [K] et la Sci KLP ont renoncé à critiquer le jugement en ce qu'il a déclaré parfaite la vente et n'a pas fait droit à leur demande de résolution de la vente pour dol, elles ne sont plus fondées à remettre en cause le caractère injustifié du refus qu'elles ont opposé à la signature de l'acte réitératif de vente le 19 juin 2020, notamment en se prévalant des manquements de la Sas BM Patrimoine à ses propres obligations. Leur refus injustifié est constitutif d'une faute contractuelle au titre duquel la Sas BM Patrimoine peut réclamer l'indemnisation d'un préjudice économique s'il est en lien direct et certain avec cette faute. Il appartient toutefois à la Sas BM Patrimoine d'établir l'existence de ce préjudice financier, distinct de celui indemnisé par la clause pénale. 



Le préjudice économique tenant à l'immobilisation du bien vendu dont se prévaut la Sas BM Patrimoine est distinct du retard dans la signature de l'acte réitératif de vente indemnisé par la clause pénale. Il n'est néanmoins établi qu'à hauteur de la somme de 2 200 euros correspondant à la perte des intérêts à hauteur de 1,5% qu'aurait perçus la Sas BM Patrimoine si elle avait reçu le prix de vente le 19 juin 2020 et avait placé cette somme selon l'estimation qu'elle produit du cabinet 'e-conseil pro' (pièce 28 de la Sas BM Patrimoine) dont le montant n'est pas critiqué par Mme [K] et la Sci KLP. 





En effet, rien ne permet de se fonder sur la valeur locative de ce bien, à hauteur de 1 000 euros, pour déterminer le préjudice économique de la Sas BM Patrimoine dès lors que le projet d'acte réitératif de vente précisait que le bien n'avait pas fait l'objet d'un congé pour vendre ni d'un congé pour reprise (page 9 de la pièce 20 de la Sas BM Patrimoine) et que la locataire avait déjà signifié son départ et quitté les lieux dès la signature du compromis de vente le 5 décembre 2019 (page 9 pièce 1 de la Sas BM Patrimoine) de sorte que ce bien était vide de tout occupant avant même sa vente. 



La Sas BM Patrimoine ne démontre pas davantage la perte d'une marge nette de 20% qu'elle aurait pu réaliser en investissant les fonds issus de la vente sur un nouveau projet immobilier comme invoqué dans le document rédigé par le cabinet 'e-conseil pro Gestion des entreprises' produit en pièce 28, dont rien ne permet de considérer qu'il s'agit de son expert-comptable comme elle l'affirme dans ses conclusions, cette précision n'apparaissant ni dans le corps du texte rédigé ni dans le tampon de la société apposé sur ce document. Il ressort de ce document que cette évaluation d'une perte de 90 000 euros repose sur une marge de 20% 'généralement générée' par une opération immobilière et sur un potentiel projet d'investissement d'un montant de 450 000 euros qui n'est démontré par aucune pièce mais seulement affirmé dans ce document.



Il en résulte que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné solidairement Mme [K] et la Sci KLP à verser à la Sas BM Patrimoine la somme de 6 000 euros au titre de son préjudice subi du fait de l'immobilisation du bien, cette somme devant être ramenée à la somme de 2 200 euros et la condamnation prononcée solidairement.



Sur la demande au titre d'un préjudice moral : 



Mme [K] et la Sci KLP ne sont pas fondées à réclamer une indemnisation au titre d'un préjudice moral en raison des manquements de la Sas BM Patrimoine à ses obligations et à l'origine d'opérations ruineuses et incertaines pour elles dès lors, comme l'a relevé le tribunal, qu'elles en sont directement à l'origine et qu'elles ont renoncé à leur appel concernant la vente qui a été déclarée parfaite.



Il conviendra d'ajouter ce rejet dans le dispositif de l'arrêt, le tribunal, qui a rejeté cette demande indemnitaire dans ses motifs, ne l'ayant pas expressément repris dans son dispositif. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Mme [K] et la Sci KLP, parties principalement perdantes, supporteront les dépens de première instance comme retenu par le premier juge, ainsi que ceux d'appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Elles se trouvent redevables d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, tant au titre de la procédure de première instance, telle que justement appréciée par le premier juge, qu'au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir elles-mêmes prétendre à l'application de ce texte à leur profit. 



PAR CES MOTIFS :



La cour,



Statuant dans les limites de sa saisine réduite aux demandes indemnitaires réciproques



Déclare recevables les prétentions formulées par la Sas BM Patrimoine dans ses dernières écritures portant appel incident,



Confirme le jugement sauf en ce que que le premier juge a condamné solidairement Mme [K] et la Sci KLP à payer à la Sas BM Patrimoine la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice subi par elle du fait de l'immobilisation du bien,



Complétant des omissions de statuer, statuant à nouveau sur le chef infirmé, et y ajoutant,



Condamne solidairement Mme [T] [K] et la Sci KLP à payer à la Sas BM Patrimoine la somme de 2 200 euros au titre de son préjudice économique pour l'immobilisation du bien,



Déboute Mme [T] [K] et la Sci KLP de leurs demandes indemnitaires au titre de la clause pénale et du préjudice moral



Condamne solidairement Mme [K] et la Sci KLP aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la Selarl Actu Avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Condamne solidairement Mme [K] et la Sci KLP à payer à la Sas BM Patrimoine une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel



Déboute Mme [K] et la Sci KLP de leur demande d'indemnité sur ce même fondement.







Le Greffier La Présidente















N. DIABY C. ROUGER