Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 17 janvier 2023

ARRET 

N°





[D]

[V]





C/



[P]

[I]

SARL L'IMMO DE [Localité 6]



 



















































































VA/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU DIX SEPT JANVIER 

DEUX MILLE VINGT TROIS





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/01107 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IL3Z 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS DU VINGT FEVRIER DEUX MILLE DIX HUIT

ARRET DE LA COUR D'APPEL D'AMIENS DU DOUZE MARS DEUX MILLE VINGT

ARRET DE LA COUR DE CASSATION DE PARIS DU HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN



PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [G] [D]

né le 29 Décembre 1952 à BEUAMONT SUR OISE (95260)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]



Madame [E] [V] épouse [D]

née le 19 Septembre 1958 à [Localité 8] ([Localité 3])

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentés par Me Anne WADIER de la SCP FAYEIN BOURGOIS-WADIER, avocat au barreau d'AMIENS





APPELANTS



ET



Monsieur [R] [P]

né le 14 Avril 1972 à BOPA (BENIN)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]



Madame [U] [I] épouse [P]

née le 10 Novembre 1977 à COTONOU (BENIN)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentés par Me Caroline BENITAH de la SELARL DORE-TANY-BENITAH, avocat au barreau d'AMIENS





SARL L'IMMO DE [Localité 6] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 4]

[Localité 6]



Assignée selon les conditions de l'article 659 du code de procédure civile le 06/05/2022





INTIMES



 



DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 08 novembre 2022 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.



Sur le rapport de M. [Z] [B] et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 janvier 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



PRONONCÉ :



Le 17 janvier 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.





*

* *



DECISION :



Le 1er octobre 2008, M. et Mme [P] ont donné à l'agence immobilière L'Immo de [Localité 6] mandat de rechercher une maison à acquérir 'avec trois chambres, séjour et terrain de 300 m environ, chauffage gaz de ville', au prix maximum de 236 000 €.



A la diligence de l'agence, ils ont visité la maison de M. et Mme [D] sise '[Adresse 7] (60) comprenant les éléments ci-dessus outre 'des combles aménageables'.



Le 13 décembre 2008, par acte notarié, ils ont acquis de M. et Mme [D] la maison décrite, avec trois chambres et 'combles aménageables'.



Ayant consulté pour faire aménager les combles, ils ont appris qu'il s'agissait de combles perdus beaucoup plus onéreux à aménager en pièce habitable.



Après consultation amiable de M. [J], puis expertise judiciaire de M. [T], concluant l'un et l'autre à l'existence de combles perdus ne pouvant correspondre à la définition de combles aménageables, ils ont assigné, par actes des 18 et 20 avril 2016, au visa des articles 1116, 1147 et 1382 (anciens) du code civil, leurs vendeurs et l'agence immobilière aux fins de les voir condamner à leur payer la somme de 18 340 € à titre de réparation du désordre constaté et celle de 5 000 € au titre du préjudice moral subi.



Par jugement rendu le 20 février 2018, le tribunal judiciaire de Senlis a :



-écarté l'application du dol de l'article 1116 du code civil et retenu une faute commise par les vendeurs, lesquels savaient parfaitement que leurs combles n'étaient pas aménageables, au titre de l'article 1147 du code civil (responsabilité contractuelle),



-condamné in solidum M. et Mme [D] et la Sarl L'Immo de [Localité 6] d'autre part à verser à M. et Mme [P] la somme de 17 000 € à titre de dommages et intérêts,



-débouté M. et Mme [P] du surplus de leurs demandes, ce qui comprenait la demande faite au titre du préjudice moral moral (5 000 €),



-dit que, dans leurs rapports entre les vendeurs et l'agence immobilière, la contribution à la dette entre les co-obligés se répartit 8 500 € à la charge de M. et Mme [D], 8 500 € à la charge de l'agence immobilière l'Immo de [Localité 6],



-débouté M. et Mme [D] de leurs demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et du surplus de leur demande de garantie.



Les époux [D] ont relevé appel de ce jugement.



Par arrêt du 12 mars 2021, la cour d'appel d'Amiens a infirmé le jugement sur les condamnations et a débouté M. et Mme [P] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre des réparations matérielles constatées.



Elle a confirmé le jugement 'pour le surplus', c'est à dire en ce qu'il avait débouté M. et Mme [P] de leur demande faite au titre d'un préjudice moral et débouté M. et Mme [D] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.



L'agence immobilière était donc mise hors de cause par cet arrêt.



M. et Mme [P], qui n'avaient pas comparu en appel, ont formé un pourvoi contre cet arrêt.



La Cour de cassation a jugé que leur pourvoi était recevable, le moyen invoquant un vice procédant 'de l'arrêt lui-même'.



Par arrêt du 8 décembre 2021, au visa de l'ancien article 1134 du code civil, la cour de cassation a prononcé une cassation partielle de cet arrêt en ce qu'il s'était fondé sur les termes du mandat donné à l'agence immobilière pour apprécier la responsabilité entre les vendeurs et les acheteurs.



La Cour a cassé et annulé l'arrêt mais seulement en ce qu' il rejette la demande de dommages et intérêts pour faute contractuelle formée par M. et Mme [P] contre M. et Mme [D]' et remis sur ce point l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoiyées devant la cour d'appel d'Amiens autrement composée.



La Cour a également formellement mis l'agence immobilière hors de cause.

Les époux [P] ont saisi la présente cour d'appel par déclaration du 9 mars 2022.



Les époux [D] ont fait de leur côté une déclaration de saisine le 18 mars 2022 déclarant intimer la Sarl l'Immo de [Localité 6].



Les deux instances ont été jointes par une ordonnance de jonction du 5 mai 2022.



L'agence immobilière L'Immo de [Localité 6] n'a pas constitué intimé devant la cour de renvoi.



La cour se réfère aux dernières conclusions des parties par visa. 



Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 1er août 2022 par M. et Mme [P] sollicitant :



-la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la faute contractuelle de M. et Mme [D],



-la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné ceux-ci aux dépens de première instance, y compris les frais d'expertise, et à payer la somme de 1 200 € aux époux [P] en application de l'article 700 du code de procédure civile,



-l'infirmation du jugement sur le quantum de la condamnation, pour la voir porter de la somme de 17 000 € à la somme de 34 066 € selon le dernier devis de la société Phénix évolution,



-l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leur demande, reprise, au titre d'un préjudice moral, porté à15 000 €,



-la condamnation de M. et Mme [D] aux dépens d'appel et à leur payer une somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Ces conclusions ont été signifiées à la Sarl L'Immo de [Localité 6] le 6 mai 2022 par procès-verbal de recherches infuctueuses.



Vu les conclusions notifiées le 5 août 2022 par M. et Mme [D] visant à:



-la confirmation du jugement en ce qu'il a écarté l'application du dol,



-l'infirmation du jugement en ce qu'il les a condamnés à payer la somme de 17 000 € de dommages et intérêts, pour voir débouter les époux [P] de leurs demandes, 



-à titre subsidiaire réduire leur condamnation à la somme de 5 387 € HT, et condamner la SARL L'Immo de [Localité 6] à les garantir de toute condamnation,



-l'infirmation du jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, voir condamner les époux [P] à leur payer la somme de 5 000 € à ce titre,



-l'infirmation du jugement en ce qu'il les a condamnés aux dépens de première instance et à payer une somme de 1 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,



-voir les époux [P] débouté de toute demande,

-les voir condamnés aux dépens de première instance et d'appel et à leur payer une somme de 8 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



M. et Mme [D] ne justifient pas avoir signifié leurs conclusions à la SARL l'Immo de [Localité 6]. 



L'instruction a été clôturée le 8 novembre 2022, jour de l'audience.





MOTIFS



Il résulte de la confrontation du jugement de première instance, de l'arrêt partiellement cassé et de l'arrêt de la Cour de cassation que la présente cour de renvoi n'est saisie que des demandes formées entre les vendeurs, les époux [D], et les acheteurs, les époux [P], à savoir:



-la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par les acheteurs à l'encontre des vendeurs, à la somme de 34 066 €, sur le terrain de la responsabilité contractuelle des vendeurs,



-la demande des mêmes pour préjudice moral à hauteur de 15 000 €,



-la demande de condamnation des vendeurs envers les acheteurs pour procédure abusive en cas de rejet de l'action des acheteurs.



Seules ces questions seront examinées par la présente juridiction.



L'arrêt du 12 mars 2021 est définitif en ce qu'il implique une mise hors de cause de l'agence, laquelle est explicitement confirmée par l'arrêt de la Cour de cassation. La demande de garantie que M. et Mme [D] forment à titre subsidiaire envers l'agence, dans leurs écritures du 5 août 2022, est irrecevable, outre qu'ils ne justifient pas lui avoir signifié leurs conclusions.



1. Sur la demande formée par M. et Mme [P] en condamnation des époux [D] à leur payer des dommages et intérêts au titre de leur faute contractuelle.



M. et Mme [P] sollicitent la confirmation du jugement sur ce point sauf à actualiser le montant de la condamnation à raison de l'aggravation du préjudice en reprenant leur argumentation de première instance. Ils précisent que leur action en indemnisation est fondée sur l'obligation de délivrer un bien conforme à la désignation contractuelle, ce qui n'a pas été le cas, ainsi que le confirment les deux experts consultés, qui ont admis, l'un et l'autre, que les combles de la maison étaient de simples combles perdus et non des combles aménageables, et que la différence de coût pour l'aménagement des combles est conséquente.



L'expression 'combles aménageables' figure dans l'acte notarié et dans le compromis régularisé en amont par les parties, le 4 octobre 2008, de sorte qu'il est bien certain que les époux [D] ont accepté l'emploi de cette expression.



L'emploi du terme de 'combles aménageables', plutôt que de combles tout court, renvoie à une notion qui fait immédiatement sens pour des acquéreurs, même profanes, lesquels comprennent qu'ils auront la possibilité de créer une ou plusieurs pièces supplémentaires sans gros oeuvre (sans modification de la charpente ou sans avoir besoin d'un accès aux murs porteurs), pour un coût relativement prévisible et raisonnable (travaux d'isolation, parquet, cloisons, travaux d'électricité et de plomberie éventuellement).

Il s'agit d'un avantage qui n'est nullement négligeable, qui est entré dans le champ contractuel et dont l'absence peut être indemnisée sur le fondement de l'obligation de délivrance et de la conformité du bien à sa description, sans avoir à examiner la question de savoir s'il s'est agi d'un élément déterminant du consentement des acquéreurs.



L'importance de l'élément est d'ailleurs confirmée par la tentative, postérieure, des acquéreurs de faire aménager les dits combles. 



En l'état, le plafond de l'étage est constitué d'un faux plafond en armature métallique suspendu par des étais métalliques à partir des éléments de charpente, sur lesquelles sont posés des carreaux de plâtre (voir les photographies de la consultation de M. [J], avant dernière page). 



Les devis qui seront discutés au point 2 du présent arrêt attestent de ce que la différence n'est nullement négligeable, nécessitant des travaux de charpente de l'ordre de 15 000 €.



Les combles n'étaient accessibles que par une trappe, sans escalier, et sans point d'éclairage (consultation de M. [J], 7e page). Il ne peut être reproché aux acquéreurs de ne pas avoir deviné la situation, ou de ne pas avoir approfondi la réalité de l'expression 'combles aménageables' que rien ne venait contredire de visu.



Il existe un devis du 12 septembre 2002, antérieur à la vente, établi par une société CTAC à la demande des époux [D] pour l'aménagement des combles, d'un montant de 17 401 € HT dont un poste de 5 387 € HT consacré aux modifications à apporter à la charpente du pavillon, qui représente exactement le préjudice subi par les acquéreurs du fait de la désignation abusive des combles.



Ce devis est produit aux débats (pièce [D] 5), il est intitulé 'Aménagement de combles sur pavillon Phénix 2 pentes à 45 ° à charpente semi-aménageable'. Les époux [P] n'indiquent pas en avoir eu connaissance et les époux [D] ne prétendent pas l'avoir communiqué aux acheteurs avant la vente. Ils indiquent dans leurs conclusions, page 9, l'avoir produit dans le cadre du référé.



La transmission de ce document aurait permis aux acheteurs de connaître la situation sans ambiguïté.



Comme l'a relevé le tribunal, en sus du manquement à l'obligation de délivrance, cette circonstance établit l'existence d'une faute de la part des vendeurs.



Le jugement sera confirmé sur le principe de l'indemnisation d'une faute dans la délivrance du bien.



2. Sur l'indemnisation.



Il s'agit d'apprécier le préjudice né du défaut de conformité. Le préjudice s'apprécie en responsabilité contractuelle comme en responsabilité délictuelle au jour où le juge statue.



L'expert a proposé un chiffrage du préjudice à hauteur de 15 000 € sur la base d'un premier devis 'Phénix évolution' proposé par les époux [P] de 15 916 € TTC, du 17 septembre 2010, chiffrage 'forfaitaire' en tenant compte d'une certaine indexation sur l'indice BT 01 et en retirant le plancher bois que les acquéreurs auraient dû financer.

Le tribunal a accordé la somme de 17 000 € sur la base d'un second devis actualisé, du 11 mars 2016, d'un montant de 18 340 € TTC. Mais celui-ci comprenait la réalisation du plancher et la création d'une trémie d'escalier.



Les époux [P] sollicitent désormais la somme de 34 066 € sur la base d'un nouveau devis de la société Phénix évolution du 28 avril 2022 qui comporte également la création d'un plancher.



La hausse du coût des matériaux de construction ne saurait expliquer une telle différence de prix, du simple au double, à six ans d'intervalle. Le devis paraît sans proportion avec les travaux décrits en charpente d'un pavillon de dimension modeste.



Le devis CTAC de 2002 a l'avantage d'avoir été fait hors litige à la demande des vendeurs et de chiffrer précisément la différence de coût entre les combles perdus et les combles aménageables, estimée hors litige à 5 387 € HT, mais il est ancien. Les époux [D] se fondent sur lui pour solliciter, à titre subsidiaire, la réduction de leur condamnation à cette somme. N'étant plus sur place, il leur est en pratique impossible de faire réaliser un devis alternatif.



En considération de ces éléments, la juridiction estime qu'il convient d'accorder la somme actualisée de 15 000 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.



3. Sur le préjudice moral.



Les époux [P] font valoir la très désagréable surprise qui a été la leur et un 'quotidien' affecté 'de tracas et d'incertitudes'. Ils allèguent n'avoir pu offrir à 'leurs enfants un espace de vie confortable'. Il n'est pas produit d'élément circonstancié sur ces notes du préjudice allégué. Le premier juge les avait déboutés de ce chef en observant que la maison avait trois chambres selon leur attente lors de la signature du mandat de recherche. Au regard de la prolongation de la procédure, toutefois, le principe de ce préjudice n'est plus contestable.



Il sera alloué de ce chef une somme de 1 000 €.



Le jugement sera infirmé sur ce point.



4. Sur la demande pour procédure abusive.



Les époux [P] qui ont gain de cause pour l'essentiel, ne saurait avoir abusé du droit d'agir en justice. La demande devait être écartée.



5. Sur les dépens et les frais irrépétibles.



Les dispositions du jugement doivent être confirmées.



Celles de l'arrêt cassé n'ont plus d'autorité de chose jugée.



L'arrêt de la Cour de cassation contient ses propres dispositions.



Il convient de condamner M. et Mme [D] aux dépens de la présente instance d'appel et à payer une somme de 4 000 € à M. et Mme [P] en application de l'article 700 du code de procédure civile. 







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par défaut à l'égard de la Sarl L'Immo de [Localité 6], en dernier ressort, 



Statuant dans les limites du renvoi opéré par l'arrêt de la cour de cassation du 8 décembre 2021,



Déclare irrecevable la demande de garantie formée par M. [G] [D] et par Mme [E] [V] épouse [D] à l'encontre de la Sarl L'Immo de [Localité 6],



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a :

-  condamné M. et Mme [D] à verser à M. et Mme [P] la somme de 17 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur faute contractuelle, 

- débouté M. et Mme [P] de leur demande faite au titre du préjudice moral moral,



Statuant à nouveau et ajoutant au jugement,



Condamne M. [G] [D] et Mme [E] [V] épouse [D] à payer à M. [R] [P] et Mme [U] [I] épouse [P] :



- la somme de 15 000 € en réparation de leur faute contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

- la somme de 1 000 € en réparation de leur préjudice moral,

- la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [G] [D] et de Mme [E] [V] épouse [D] aux dépens de l'instance d'appel.







LE GREFFIER LE PRESIDENT