Cour d'Appel · 1ère Chambre — 17 janvier 2023

ARRÊT N°

 

MW/FA



 



COUR D'APPEL DE BESANÇON

- 172 501 116 00013 -



 ARRÊT DU 17 JANVIER 2023 



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE







Contradictoire

Audience publique du 15 novembre 2022

N° de rôle : N° RG 17/00213 - N° Portalis DBVG-V-B7B-DYAO



S/appel d'une décision du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BESANCON en date du 18 octobre 2016 [RG N° 14/01176]

Code affaire : 30B - Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion





[L] [M] C/ [F] [R] Société DW ETANCHEITE, [H] [X], [T] [R] 





PARTIES EN CAUSE :





Madame [L] [M]

née le 13 Octobre 1967 à [Localité 7], de nationalité française, commerçante, 

demeurant [Adresse 4]



Représentée par Me Corinne BUGNET-LEVY de la SCP LEVY - BUGNET LEVY, avocat au barreau de BESANCON





APPELANTE 





ET :



Monsieur [F] [R]

né le 02 Janvier 1953 à PONTARLIER (25300), de nationalité française, dirigeant de société, demeurant [Adresse 6]



Représenté par Me Jérôme PICHOFF de la SELARL SCHWERDORFFER WEIERMANN PICHOFF DE MAGALHAES SPATAFORA, avocat au barreau de BESANCON





INTIMÉ 



Société DW ETANCHEITE, anciennement dénommée EURL WARLET, inscrite au RCS de Besançon sous le numéro 478 806 433

Sise [Adresse 2]



Représentée par Me Sophie NICOLIER de la SELARL SOPHIE NICOLIER ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON



Monsieur [H] [X], architecte DPLG dont le numéro SIRET 444 719 181

Dont le siègte social est [Adresse 5]



Représenté par Me Julien DICHAMP de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON



Monsieur [T] [R], en qualité d'héritier de feue [C] [P] épouse [R] décédée le 10 septembre 2020 à [Localité 9], né le 09 Mars 1954 à [Localité 8]

de nationalité française, 

demeurant [Adresse 1]



Représenté par Me Jérôme PICHOFF de la SELARL SCHWERDORFFER WEIERMANN PICHOFF DE MAGALHAES SPATAFORA, avocat au barreau de BESANCON





PARTIES INTERVENANTES





COMPOSITION DE LA COUR :



Lors des débats : 



PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, président de chambre.



ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX et Monsieur Cédric SAUNIER, conseillers.



GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier 





Lors du délibéré :



PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, président de chambre, magistrat rédacteur,



ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX et Monsieur Cédric SAUNIER, conseillers.







L'affaire, plaidée à l'audience du 15 novembre 2022 a été mise en délibéré au 17 janvier 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

 



Par acte notarié du 23 septembre 2005, M. [H] [R], Mme [C] [R] et M. [F] [R], aux droits desquels se trouvent désormais MM [T] et [F] [R], ont donné à bail à la SARL AJ Développement divers locaux commerciaux situés [Adresse 4].



Par acte authentique du 6 mars 2007, la SARL AJ Développement a cédé son droit au bail à Mme [L] [M], commerçante exerçant sous l'enseigne 'Ecrin de Femme'.



Par exploit du 13 mai 2014, les consorts [R] ont fait assigner Mme [M] devant le tribunal de grande instance de Besançon, aux fins de voir trancher le litige portant sur la validité de la révision de loyer, d'en confirmer le montant, de fixer la créance qui en résultait, et de se voir allouer des dommages et intérêts pour résistance abusive.



Mme [M] s'est opposée à ces demandes, et a sollicité à titre reconventionnel la mise en oeuvre d'une expertise judiciaire, en faisant valoir que le bailleur ne respectait pas son obligation contractuelle de délivrance, le déplacement d'une porte de garage ayant réduit la surface louée, et l'immeuble souffrant d'infiltrations d'eau.



Par jugement du 18 octobre 2016, le tribunal, après avoir écarté l'exception d'incompétence soulevée par Mme [L] [M], a : 



- dit que les conditions générales de l'acte de cession de droit au bail ont mis à la charge de la locataire les augmentations triennales de loyers contenues dans le contrat de bail et que l'augmentation est appliquée à compter du 1er novembre 2008, date de prise d'effet de la première révision de loyers ;



- déclaré nulles et de nul effet les demandes de révision de loyer du 30 août 2011 et 1er septembre 2014 et dit qu'à compter du 1er novembre 2008 le montant mensuel du loyer est fixé à 2 828,98 euros jusqu'à toute nouvelle demande de révision ;



- dit que les sommes excédentaires au loyer de 2 828,98 euros réglées par Mme [L] [M]

à compter du 4 mai 2012 devront lui être restituées par les bailleurs ;



- rejeté le moyen tiré de la prescription quinquennale ;



- débouté Mme [L] [M] de ses demandes d'expertise et d'indemnisation d'un préjudice

subi par son exploitation commerciale ;



- accordé à Mme [L] [M] sur proposition du bailleur, une réduction proportionnelle de son loyer à compter de la date d'intervention sur la porte de garage et fixé ladite réduction à 10,31 euros mensuels ;



- condamné en conséquence Mme [L] [M] à payer aux consorts [R] en deniers ou quittances le montant de 2 828,98 euros à compter du 1er novembre 2008, sur lequel sera appliqué 

une réduction de 10,31 euros à compter du 1er décembre 2009 ;



- condamné solidairement les consorts [R] à restituer à Mme [L] [M] toutes les sommes excédant le montant mensuel du loyer ainsi défini à compter du 4 mai 2012 ;



- donné acte aux consorts [R] de leur engagement de reprendre les travaux sur le mur endommagé sous l'un des sky-dômes et au besoin les y a condamnés ;



- débouté les consorts [R] de leur demande de dommages-intérêts ;



- autorisé les parties à opérer compensation de leurs créances respectives ;



- rejeté toutes demandes plus amples ;



- débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et dit que les dépens seront mis en masse et répartis par moitié entre les parties, avec droit de recouvrement direct par les avocats de la cause.



Mme [M] a relevé appel de cette décision le 26 janvier 2017.



Par arrêt mixte du 13 juillet 2018, la cour d'appel de Besançon a :



- infirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Besançon le 18 octobre 2016

sauf en ce qu'il a rejeté l'exception d'incompétence et débouté les consorts [R] de leurs demandes de dommages-intérêts ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



- dit que les demandes de révision de loyer des 30 octobre 2008, 30 août 2011, 1er septembre 2014 et 4 septembre 2017 émises par M. [F] [R] et Mme [C] [R] par la voie de leur gérant immobilier n'ont pu être valablement mises en 'uvre ;



- débouté en conséquence M. [F] [R] et Mme [C] [R] de leur demande en

paiement d'arriérés de loyer fondée sur les révisions invoquées par eux formée à l'encontre de Mme [L] [M] ;



- condamné solidairement M. [F] [R] et Mme [C] [R] à payer à Mme [L] [M] la somme de 23 321,85 euros indûment versée au titre des loyers et charges sur la période du 10 mai 2010 au 30 avril 2018 ;



Avant-dire-droit sur le surplus,



Ordonné une mesure d'expertise ;



Commis pour y procéder M. [V] [G], lequel a été ultérieurement remplacé par M. [O] [B], avec pour mission de :



* convoquer et entendre les parties, assistées le cas échéant de leurs conseils, et recueillir

leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations,

* se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment les conventions liant les parties,

* se rendre sur les lieux situés [Adresse 3],

* relever et décrire l'état général des lieux et préciser à l'aide d'un plan leur configuration, 

* mesurer précisément la surface amputée du local loué, par le déplacement d'une porte de garage par les bailleurs, en tenant compte de l'empiétement lié au système de fixation

intérieure,

* décrire de façon détaillée les traces d'infiltrations d'eau pluviales ou autres, actuelles ou

anciennes, dans les lieux loués et en donner la cause,

* dire si les lieux et équipements loués ou certains d'entre eux sont atteints de vétusté, 

* décrire l'état de l'installation électrique et dire si elle est conforme aux normes en vigueur ou si elle présente une dangerosité, en raison notamment des infiltrations et de l'humidité

observées,

* indiquer de manière détaillée la nature des travaux à exécuter afin de remédier de façon

pérenne aux désordres, malfaçons et/ou non conformité constatées de même que les structures

et équipements de toute nature atteints par la vétusté, 

* donner son avis sur le coût de ces travaux en examinant les divers devis qu'il appartiendra aux parties de lui soumettre dans les délais qu'il leur impartira et préciser la durée des travaux préconisés,

* donner son avis sur l'évaluation des préjudices subis par la locataire, et le cas échéant :

- le préjudice de jouissance jusqu'à ce jour à raison des infiltrations successives et durant ladurée des travaux préconisés,

 - le préjudice de jouissance du fait de l'amputation d'une partie des lieux loués, - le préjudice économique du fait de l'impossibilité d'exploiter une partie des lieux loués, de l'endommagement de marchandises entreposée et de l'impossibilité éventuelle d'ouvrir sonmagasin durant les travaux préconisés,

- le préjudice moral, 

* donner tout élément utile à la juridiction saisie pour statuer sur le présent litige ;



(...)



- condamné in solidum M. [F] [R] et Mme [C] [R] à payer à Mme [L] [M] une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;



- condamné in solidum M. [F] [R] et Mme [C] [R] aux dépens de première instance et autorisé la SCP O. Levy et C. Bugney-Levy à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;



- sursis à statuer sur le surplus des demandes, les frais irrépétibles et les dépens d'appel. 



Suite à la première réunion d'expertise, les consorts [R] ont fait assigner en intervention forcée M. [H] [X], architecte, ainsi que la SARL DW Etanchéité, en faisant valoir que cette dernière avait réalisé sous la maîtrise d'oeuvre du premier des travaux d'étanchéité sur l'immeuble en 2009.



Par arrêt du 17 septembre 2019, la cour d'appel de Besançon a déclaré recevable l'intervention forcée de M. [X], qui n'avait alors pas constitué avocat, et lui a déclaré les opérations d'expertise opposables, mais a déclaré irrecevable l'intervention forcée de la société DW Etanchéité, au motif qu'elle n'était pas justifiée par l'évolution du litige.



L'expert a déposé le rapport de ses opérations le 15 octobre 2021.













Par conclusions récapitulatives n°8 notifiées le 20 octobre 2022, Mme [M] demande à la cour :



Sur les manquements, par les consorts [R], à leurs obligations :

 

Vu notamment les articles 1217, 1231-1, 1719 et 1720 du code civil, 

 

- de condamner MM [F] et [T] [R], en leur qualité de bailleurs à titre commercial, en ce qu'ils ont manqué à leur obligation de délivrance et à leur obligation d'entretien, dès lors que près de la moitié des lieux loués est inexploitable, car ceux-ci sont insalubres, frappés par la vétusté et de désordres (venues d'eau) qu'ils n'ont jamais efficacement traitées, et en ce qu'ils engagent leur responsabilité civile contractuelle à l'égard de Mme [L] [M] dès lors que leurs manquements constituent des fautes ;

 

- de condamner solidairement MM [F] et [T] [R] (bailleurs) à exécuter les travaux 

précisément décrits par M. [B], expert judiciaire, au sein de son rapport du 15 octobre 2021, au titre : 

* du lot n° 1 : gros 'uvre, 

* du lotn° 3 : menuiserie-serrurerie, 

* du lot n° 4 : chauffage ' plomberie ' ventilation ' zinguerie 

* du lot n° 5 : électricité, 

* du lot n° 6 : étanchéité, 

dans un délai de 45 jours à compter de l'arrêt à intervenir, et sous le contrôle et la direction d'un maître d''uvre, dont le coût d'intervention restera à la charge de MM [F] et [T] [R] ;

 

- de prendre acte de ce qu'aux termes de leurs conclusions, MM [F] et [T] [R] ne s'opposent pas à l'exécution, à leur charge, des travaux prescrits au titre des lots n° 1 (gros 'uvre) et n° 6 (étanchéité) ;

 

- d'assortir l'exécution de ces travaux par MM [F] et [T] [R] d'une astreinte de 3 000 euros par jour de retard passé le délai de 45 jours précité, dès lors que Mme [M] attend ces travaux depuis 2008, et ne peut jouir de tous les lieux loués depuis plus de 14 années ;

 

- de condamner solidairement MM [F] et [T] [R] au paiement de l'astreinte précitée ;



- de condamner solidairement MM [F] et [T] [R] à payer à Mme [L] [M] les sommes suivantes, afin qu'elle puisse, dès les travaux précités réalisés par le bailleur, exécuter les travaux suivants précisément décrits par l'expert judiciaire : 



* au titre du lot n° 2 : peinture : 48 336 euros ;

* au titre du lot n° 7 : plafond tendu : 1 392 euros;

 

- de condamner solidairement MM [F] et [T] [R] à payer à Mme [L] [M], à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes : 



* en réparation de son préjudice de jouissance au titre des infiltrations successives du 1er mars 2007 au 30 octobre 2021 et pour une somme sauf mémoire jusqu'à complète exécution des travaux prescrits par l'expert judiciaire, de 77 308 euros ; 

* en réparation de son préjudice de jouissance pendant les travaux de réparation, pour 5 300 euros ; 

* en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l'amputation des lieux loués du 1er décembre 2009 au 30 octobre 2021 pour 4 106 euros ;

* en réparation de son préjudice économique du fait de l'endommagement des 

marchandises, pour 1 920 euros ;

* en réparation de son préjudice moral lié au comportement des consorts [R] (cf pièces 5 et 14 à 16 bis) et leur négligence dans le respect de leurs obligations contractuelles, pour une somme de 8 000 euros ;

* au titre son préjudice économique, faute de n'avoir pu aménager les locaux loués comme prévu, en raison des travaux non réalisés par le bailleur 220 587 euros ; 

* au titre de sa perte de marge brute pendant les 53 jours de travaux durant lesquels elle 

devra cesser son activité 17 000 euros ;

 

- de fixer la diminution de loyer du fait de l'amputation d'une partie des lieux loués à la somme de 27,40 euros par mois, à laquelle les consorts [R] ne s'opposent pas, à compter du 1er décembre 2009, le loyer mensuel s'élevant donc à la somme de 2 372,60 euros à compter de cette date ;

 

- de condamner solidairement MM [F] et [T] [R] à rembourser à Mme [L] [M] ce différentiel de loyer mensuel, à compter du 30 octobre 2021, date à laquelle le préjudice de jouissance calculé par l'expert est arrêté ;

 

- de débouter MM [F] et [T] [R] de toutes leurs demandes, fins, moyens et conclusions notamment contraires aux présentes ;

 

Sur les frais irrépétibles et les dépens à hauteur d'appel :

 

- de condamner solidairement MM [F] et [T] [R] à payer à Mme [L] [M], en application de l'article 700 du code de procédure civile : 



* frais d'avocat au titre de la procédure d'appel, du suivi des opérations d'expertise judiciaire, de la procédure devant Mme le conseiller de la mise en état au titre de l'extension de mission de l'expert, pour un total de 15 000 euros ; 

* frais de Maître [W], huissier de justice, pour l'établissement du procès-verbal de constat du 12 janvier 2011 pour (cf. pièce 8) 322,92 euros ;

* frais de Maître [N], huissier de justice, pour l'établissement du procès-verbal de constat du 24 septembre 2015 pour (cf. pièce 11 page 35) 620,36 euros ;

* frais de l'étude réalisée par M. [A], expert, le 25 mars 2017 (cf. pièce 13), pour (cf. pièce 18) 1 922,98 euros ; 



- de condamner solidairement MM [F] et [T] [R] aux dépens d'appel, lesquels incluront les frais d'expertise judiciaire dont Mme [L] [M] a fait l'avance, pour 12 670,80 euros ;

 

- de débouter MM [F] et [T] [R] de toutes leurs demandes, fins, moyens et conclusions notamment contraires aux présentes.



Par conclusions notifiées le 19 octobre 2022, les consorts [R] demandent à la cour :



Vu les dispositions des articles 606, 1792 et suivants, 1134 ancien et 1147 ancien du code

civil,



- de dire et juger les demandes formulées par M. [F] [R] et M. [T] [R] recevables et bien fondées ;



- de dire et juger que M. [F] [R] et M. [T] [R] ne s'opposent pas aux demandes de travaux formulées par Mme [L] [M] sur les lots n° 1 (gros 'uvres), n°3 (menuiserie-serrurerie) et n°6 (étanchéité) sauf à ramener à de plus justes proportions le chiffrage du lot n°3 (menuiserie-serrurerie) ;



- de débouter Mme [L] [M] de ses demandes de travaux portant sur les lots n° 2 (peinture), n° 4 (chauffage-plomberie-ventilation-zinguerie), n°5 (électricité) et n° 7 (plafond tendu), et subsidiairement, de limiter les travaux du lot n°2 (peinture) aux seules reprises des désordres liés aux infiltrations ;



- de dire et juger que le ou les prestataire(s) devra/devront être mandaté(s) pour réaliser les travaux dans un délai de 45 jours à compter de l'arrêt à intervenir ;



- d dire et juger que M. [F] [R] et M. [T] [R] n'ont commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité contractuelle ;



- de débouter Mme [L] [M] de l'intégralité de ses demandes indemnitaires relatives au préjudice de jouissance au titre des infiltrations successives, au préjudice de jouissance pendant les travaux de réparation, au préjudice de jouissance du fait de l'amputation des lieux loués, au préjudice économique du fait de l'endommagement des marchandises, au préjudice moral, au préjudice économique faute de n'avoir pu aménager les locaux loués comme prévu, à sa perte de marge brute pendant les 53 jours de travaux ;



- de statuer ce que de droit sur le préjudice de jouissance du fait de l'amputation des lieux loués et de l'éventuel impact sur le montant du loyer subséquent ;



- de condamner M. [H] [X] à garantir intégralement M. [F] [R] et M. [T] [R] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre tant en principal, intérêts et frais et accessoires ;



- de statuer ce que de droit sur les demandes formulées au titre des frais d'huissier de justice et d'expert privé ;



- de réduire à de plus justes proportions l'indemnité allouée au titre des frais irrépétibles ;



- de dire et juger que les dépens relatifs au frais d'expertise judiciaire seront pris en charge pour moitié par Mme [L] [M] et pour la seconde moitié par les consorts [R] ;



- de statuer ce que de droit sur les autres dépens d'instance ;



- de débouter Mme [L] [M] et M. [H] [X] de l'intégralité de leurs demandes contraires aux présentes.



Par conclusions notifiées le 21 octobre 2022, M. [X] demande à la cour :



- de débouter MM [F] et [T] [R] de leurs demandes et prétentions à l'encontre de M. [X] ;

 

- de condamner MM [F] et [T] [R] solidairement à payer à M. [X] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

- de condamner MM [F] et [T] [R] aux entiers dépens de la procédure dont le recouvrement pourra être directement opéré au profit de la SCP Mayer-Blondeau Giacomoni Dichamp Martinval en application de l'article 699 du code de procédure civile.



La clôture de la procédure a été prononcée le 25 octobre 2022.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.





Sur ce, la cour,



Il sera rappelé qu'il a d'ores et déjà été définitivement statué par la cour sur la question relative à l'indexation des loyers, et que seules restent en débat les questions relatives aux travaux de remise en état exigés par la locataire, et à l'indemnisation du préjudice allégué par celle-ci du fait de l'état des locaux loués et d'un déficit de surface.



Sur les demandes formée par Mme [M] à l'encontre des consorts [R] 



Mme [M] fait grief aux consorts [R], en leurs qualités de bailleurs, d'avoir manqué à leur obligation contractuelle de délivrance, d'une part en mettant à sa disposition des locaux dont la surface réelle était inférieure à celle annoncée au bail, du fait du déplacement d'une porte de garage et de son empiétement sur la surface louée, d'autre part en n'assurant pas les travaux nécessaires pour pallier à la vétusté des locaux, ni ceux rendus indispensables par les vices affectant la structure de l'immeuble, qui n'était pas étanche à l'eau.



Les consorts [R] répliquent qu'aux termes du bail, ils n'étaient tenus qu'à la réalisation des grosses réparations relatives au clos et au couvert, et que la plupart des travaux exigés par leur locataire ne relevaient pas de telles réparations. 



Le bail énonce :



- au paragraphe 'modalités de jouissance', que 'le locataire aura entièrement à sa charge sans recours conre le bailleur, l'entretien complet et le remplacement de la devanture, des vitrines et des fermetures des locaux loués. Le tout devra être maintenu en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être faites' ;



- au paragraphe 'réparations', que 'toutes les réparations à faire aux biens loués, pendant la durée du bail, qu'elles soient locatives ou d'entretien, sont à la charge du locataire, à la seule exception des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil' ;



- au paragraphe 'travaux effectués par le bailleur', que 'tous les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes d'hygiène et de sécurités décités (sic) par les lois, les décrets, les arrêtés et circulaires et plus généralement tous les textes susceptibles de s'appliquer en la matière et imposées par toutes autorités administratives, demeureront à la charge exclusive du locataire qui s'y oblige' ;



- au paragraphe 'obligations du bailleur', que celui-ci 's'oblige à tenir les lieux clos et couverts, suivant l'usage, sans déroger toutefois aux obligations mises à la charge du locataire en ce qui concerne les travaux qui deviendraient nécessaires pour l'exercice de son activité'.





S'agissant de la vétusté, l'article 1755 du code civil dispose qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Cette disposition n'étant pas d'ordre public, il est constant que les parties peuvent y déroger au moyen d'une stipulation du bail qui les lie. Toutefois, force est de constater que tel n'est pas le cas en l'espèce.



Il ressort en définitive de ces éléments que, dans le cadre du contrat litigieux, les consorts [R] sont tenus envers leur locataire de la réalisation des grosses réparations de l'article 606 du code civil, mais aussi des travaux rendus nécessaires du fait de la vétusté.



Il sera rappelé qu'aux termes de l'article 606 du code civil les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier, cette énumération étant limitative.



La vétusté s'entend quant à elle d'un état de détérioration produit par le temps.



1° Sur les travaux dont Mme [M] sollicite la réalisation par les consorts [R]



A titre liminaire, il sera observé que les constatations techniques faites par l'expert judiciaire ne sont pas en elles-mêmes remises en cause, qu'il s'agisse de la réalité des désordres ou de la détermination des travaux propres à y remédier. La contestation porte sur le point de savoir qui des bailleurs ou de la locataire doit prendre en charge les diverses interventions préconisées par l'homme de l'art.



Il convient de reprendre successivement les divers postes au titre desquels la locataire réclame l'intervention des bailleurs, listés par référence aux conclusions de l'expert judiciaire.



a) lot relatif au gros-oeuvre



L'expert a constaté l'existence d'infiltrations d'eau à travers la maçonnerie. Il préconise la réalisation d'un certain nombre de travaux de gros oeuvre, qui relèvent des grosses réparations de l'article 606 du code civil, et que les consorts [R] ne contestent au demeurant pas devoir prendre en charge.



Il devra donc être fait droit à la demande de l'appelante tendant à la réalisation par les bailleurs de ces travaux, tels que décrits par l'expert aux paragraphes 4.3.3 et 4.3.4 de son rapport.



b) lot relatif à la menuiserie-serrurerie



L'expert a constaté des infiltrations d'eau dans le local de stockage n°2 provenant du défaut d'étanchéité des skydomes présents sur la toiture-terrasse coiffant le local, l'existence de trous dans le bandeau d'égout favorisant également les infiltrations d'eau, le pourrissement de plusieurs huisseries du fait des infiltrations, et le défaut de calfeutrement de certaines fenêtres et porte laissant passer l'air.



Ces désordres résultent de la vétusté des locaux, que l'expert a relevée comme affectant les pièces dans lesquelles il a opéré ces constatations, cette vétusté étant à l'évidence accentuée par les effets des infiltrations d'eau dont l'ancienneté de l'apparition a elle-même été soulignée par M. [B].





L'exécution des travaux de reprise doit donc être mise à la charge des bailleurs.



c) lot chauffage plomberie ventilation zinguerie



L'expert préconise la réalisation d'une installation de chauffage et d'une ventilation double flux dans les locaux de stockage, afin d'y assurer une température convenable et un assainissement de l'air.



Les bailleurs font valoir à bon droit que de tels travaux ne relèvent pas des grosses réparations de l'article 606 du code civil. Par ailleurs, il ne s'agit pas de travaux de réfection justifiés par un état de vétusté.



Mme [M] soutient que les consorts [R] sont néanmoins tenus de réaliser ces travaux au titre de leur obligation de délivrance, en exposant qu'à leur mise à bail les locaux de stockage étaient chauffés au moyen d'une chaudière à fioul, dont le fonctionnement aurait ensuite été neutralisé.



Les bailleurs confirment la présence d'une chaudière et d'aérothermes en début de bail, dont ils précisent qu'ils permettaient de chauffer tant les locaux de stockage que le magasin de vente, mais indiquent qu'en application d'une clause du bail autorisant le locataire à modifier à son gré les installations, la société AJ Développement, de laquelle Mme [M] tenait son droit au bail, avait choisi d'installer un chauffage électrique dans la partie magasin, et n'avait conservé la chaudière au fuel que pour chauffer les stockages. Ils ajoutent que c'était Mme [M] qui, en posant des faux plafonds dans ces locaux, avait rendu inopérant le chauffage au moyen des aérothermes. 



Ils produisent à l'appui de leur position une attestation établie par M. [Y], gérant de la société AJ Développement, qui confirme avoir utilisé la chaudière équipant les lieux pour le chauffage des locaux de stockage. Si Mme [M] critique cette attestation comme étant de pure circonstance, force est cependant de constater qu'elle ne justifie d'aucun élément objectif de nature à remettre en cause la sincérité de ce témoignage.



Il est ainsi établi que les locaux ont bien été mis à disposition du locataire équipés de la chaudière en état de fonctionnement, et Mme [M] ne démontre d'aucune manière que les bailleurs seraient par la suite intervenus pour démonter cet équipement ou en neutraliser le fonctionnement, étant d'ailleurs relevé que le rapport d'expertise ne fournit à cet égard aucune information particulière.



Au titre du lot plomberie, l'expert préconise par ailleurs la vérification de l'étanchéité d'une canalisation, avec rempalcement si besoin, au droit d'une fuite survenue au-dessus du plafond tendu dans l'espace magasin. Or, ces travaux ne ressortent pas des grosses réparations de l'article 606, et rien n'établit que la fuite en question serait la résultante de la vétusté, l'expert ayant déclaré le magasin lui-même exempt de vétusté. 



Mme [M] sera donc déboutée de sa demande tendant à voir mis à la charge des consorts [R] la réalisation de travaux de chauffage, ventilation et plomberie.



d) lot électricité



L'expert a indiqué que, dans les locaux de stockage 1, 2 et 3, l'installation électrique devait être réparée et mise aux normes.





Toutefois, les bailleurs font pertinemment valoir que le bail met expressément la mise aux normes des installations à la charge du locataire. C'est à mauvais escient que Mme [M] considère que cette clause ne concernerait pas l'installation électrique, au motif qu'elle visait uniquement les normes d'hygiène et de sécurité, alors que la mise aux normes d'une installation électrique a précisément pour objet d'assurer la sécurité des personnes.



Dans ces conditions, ce chef de demande doit être rejeté.



e) lot étanchéité



L'expert a constaté un défaut d'étanchéité de l'acrotère et du fond de bac à fleur surplombant le local de stockage n°2, entraînant des infiltrations, et préconise des travaux de reprise pour y mettre fin.



Les consorts [R] ne contestent pas le bien-fondé de ce poste de travaux, tout en exposant qu'ils avaient fait réaliser des prestations d'étanchéité en 2009, ce qui est cependant sans emport sur leur obligation dès lors qu'il est constant que les désordres persistent, ou sont réapparus.



Il sera donc fait droit à la demande de Mme [M] concernant ce poste.



f) sur la demande d'astreinte et l'assistance d'un maître d'oeuvre



Mme [M] fait valoir à bon droit que les désordres dont elle se plaint, et qui sont pourtant partiellement admis par les bailleurs, sont particulièrement anciens, de sorte qu'il est légitime d'assortir d'une astreinte l'exécution des travaux dont il a été retenu qu'ils devaient être mis à la charge des consorts [R].



Il sera fixé aux bailleurs un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt pour réaliser les travaux, sous peine, passé ce délai, du paiement d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour pendant une durée de 6 mois.



Dès lors que les travaux à réaliser touchent à divers domaines de compétence, ils nécessitent un travail de coordination, de sorte qu'il sera dit que ces travaux s'effectueront sous la direction d'un maître d'oeuvre, qui sera désigné par les bailleurs, et rémunéré par eux.



2° Sur les travaux dont Mme [M] sollicite le paiement



a) lot peinture



L'expert judiciaire a constaté, dans les locaux de stockage, le très mauvais état des peintures détériorées à la fois par les infiltrations d'eau et par la vétusté des lieux. 



C'est vainement que les bailleurs s'opposent à la prise en charge des travaux de réfection des peintures au motif qu'il s'agirait d'opérations d'amélioration à la charge de la locataire, alors qu'ils sont en réalité dus aux infiltrations d'eau imputables à leur propre carence, et à la vétusté dont ils doivent répondre. Il importe par ailleurs peu que ces locaux aient été à usage de garage lors de leur prise à bail. C'est également à mauvais escient que les consorts [R] soutiennent subsidiairement que les travaux de peinture devraient être limités à ceux rendus strictement nécessaires par les infiltrations et la vétusté, alors que cette dernière atteint de manière uniforme les revêtements identiques placés dans les mêmes conditions, comme cela est nécessairement le cas pour la peinture d'une même pièce.



L'expert a estimé le coût des travaux de peinture à la somme de 40 280 € HT, soit 48 336 euros TTC, cette évaluation ne faisant en elle-même pas l'objet de critiques particulières.



Rien ne s'oppose à ce que, plutôt que de faire réaliser les travaux par les bailleurs, Mme [M] réclame leur condamnation à prendre en charge le coût de réalisation de certains d'entre eux, dont elle souhaite faire assurer elle-même l'exécution, sans qu'il puisse être présumé, comme l'évoquent les intimés, une volonté de leur locataire de s'enrichir à leurs dépens, dès lors que la somme réclamée apparaît justifiée au regard des conclusions expertales.



Les consorts [R] seront en conséquence solidairement condamnés à payer cette somme à Mme [M].



b) lot plafond tendu 



L'expert fait état de la présence sur le plafond tendu de l'espace de vente d'une tache provenant de la fuite d'une canalisation surjacente, nécessitant des travaux de reprise.



Toutefois, s'agissant d'une intervention ne relevant pas de l'article 606 du code civil, et dont il n'est pas démontré qu'elle soit imputable à un état de vétusté, rien ne justifie que son coût soit supporté par les bailleurs.



3° Sur les demandes indemnitaires de Mme [M]



a) Sur le préjudice de jouissance au titre des infiltrations



Il n'est pas contestable que Mme [M] a, depuis son entrée dans les lieux, dû supporter la survenue récurrente d'infiltrations d'eau dans les locaux loués, du fait du manquement des bailleurs à leur obligation contractuelle de maintenir les locaux hors d'eau.



Contrairement à l'allégation des consorts [R], cette situation a nécessairement causé un préjudice à la locataire, qui était privée de la possibilité d'utiliser normalement les pièces touchées par ces infiltrations, peu important qu'il ne s'agisse que de locaux de stockage, et peu important à cet égard que Mme [M] ait ou non eu le projet d'aménager ces locaux de stockage en atelier de retouche et salon d'essayage, l'indemnisation du préjudice particulier tiré de l'impossibilité de réaliser ce projet étant réclamée et examinée par ailleurs. 

L'expert a évalué le préjudice résultant des infiltartions à la somme de 77 308 euros, qu'il a calculée en appliquant aux loyers réglés une décote tenant compte du pourcentage de surface qui n'avait pu être utilisée.



Ce mode de calcul repose sur des critères objectifs et cohérents, de sorte qu'il sera validé.



Les consorts [R] seront donc condamnés à payer à Mme [M] la somme de 77 308 euros au titre du préjudice de jouissance due aux infiltartions récurrentes.



b) sur le préjudice de jouissance en raison des travaux



La réalisation des travaux mis à la charge des bailleurs créera nécessairement une gêne pour l'exploitation de son commerce par Mme [M].



L'expert, ne prenant à juste titre en considération au titre de cette gêne que les travaux à réaliser à l'intérieur des locaux, et non les travaux extérieurs, a proposé une indemnisation de 5 300 euros calculée sur la base de 100 euros par jour pendant les 53 jours auxquels il a évalué la durée totale des travaux.



Toutefois, celle-ci apparaît surévaluée dès lors que M. [B] a pris en compte la durée de réalisation de travaux dont il a été retenu précédemment par la cour qu'ils ne devaient pas être mis à la charge des bailleurs. Il en est ainsi des postes chaufferie-ventilation, électricité et plafond tendu. Selon l'expert, l'exécution des travaux de ces lots représente 16 jours, lesquels devront venir en déduction de la durée totale de 53 jours, de sorte que les seuls travaux imputables aux bailleurs représentent en définitive une durée de 37 jours.



Etant observé que le préjudice est réparé de manière proportionnée par l'allocation d'un montant journalier de 100 euros, l'indemnisation du préjudice de jouissance se fera donc par l'allocation à Mme [M] d'une somme de 3 700 euros.



c) sur le préjudice de jouissance du fait de l'amputation de surface des lieux loués



Il ressort du rapport d'expertise, et il n'est au demeurant pas contesté, que la surface louée a été réduite du fait du déplacement d'une porte de garage, dont la position finale empiète sur les lieux loués, et réduit d'autant la superficie de ceux-ci.



Après mesurage, M. [B] a fixé à 4,74 m² la surface perdue, qu'il a augmentée de 2,40 m² supplémentaires pour tenir compte de l'encombrement du système d'ouverture de la porte basculante. 



Il a chiffré le préjudice en résultant à la somme de 4 106 euros, arrêtée au 30 octobre 2020, en appliquant une décote de loyer proportionnellement à la surface perdue. 



Curieusement, Mme [M] réclame la fixation d'une diminution de loyer du fait de cette amputation, depuis le début du bail, à hauteur de 27,40 euros par mois, et, outre l'allocation de la somme de 4 106 euros chiffrée par l'expert, la condamnation des bailleurs à lui rembourser 'ce différentiel de loyer mensuel, à compter du 30 octobre 2021, date à laquelle le préjudice de jouissance calculé par l'expert est arrêté'. 



Or, d'une part, l'expert a arrêté son calcul, non pas au 30 octobre 2021, mais au 30 octobre 2020, soit une année plus tôt. Ensuite, l'expert n'a pas retenu une décote mensuelle de 27,40 euros, mais une décote mensuelle de 31,32 euros pour la période du 1er décembre 2009 au 30 avril 2018, et une décote mensuelle de 31,46 euros pour la période du 1er mai 2018 au 30 octobre 2020.



La cour ne pouvant allouer plus que ce qui est sollicité, elle fera donc droit aux demandes de Mme [M] dans la limite de leur formulation, de sorte que le loyer mensuel sera réduit à compter du 1er décembre 2009 d'un montant mensuel de 27,40 euros, que l'indemnisation de la perte de surface arrêtée au 30 octobre 2021 sera fixée à 3 918,20 euros (soit 143 mois x 27,40 euros), les consorts [R] étant en outre tenus de rembourser un différentiel de loyer mensuel de 27,40 euros pour les loyers payés postérieurement au 30 octobre 2021, et jusqu'à la date à laquelle sera versé le loyer rectifié.



d) sur le préjudice économique du fait de l'endommagement de marchandises



Il sera fait droit à cette demande, le préjudice étant chiffré par l'expert à 1 920 euros, et la réalité de la dégradation de chaussures et de robes de mariée du fait des infiltrations d'eau dans les locaux où ces marchandises étaient stockés étant établie par le procès-verbal de constat d'huissier établi le 24 septembre 2015 par Maître [N].



e) sur le préjudice moral



Il n'y a pas lieu, à cet égard, de prendre en compte l'évaluation faite par l'expert judiciaire, s'agissant d'un poste de préjudice échappant à son domaine technique d'intervention.



La carence persistante des bailleurs dans le respect de leurs obligations contractuelles a contraint durant de longues années Mme [M] à subir des infiltrations d'eau compliquant au quotidien l'exercice de son commerce. Cette situation a nécessairement affecté l'intéressé au plan moral. Le comportement de harcèlement dont la locataire fait grief à ses bailleurs est quant à lui insuffisamment caractérisé par les pièces versées aux débats.



Au regard de ces élémetns, la cour dispose des éléments suffisants pour évaluer le préjudice moral de l'appelante à la somme de 3 000 euros, que les consorts [R] seront condamnés solidairement à lui payer à titre de dommages et intérêts.



f) sur le préjudice économique faute d'aménagement des locaux



Mme [M] réclame une somme de 220 587 euros en réparatioon du préjudice résultant de l'impossibilité d'aménager dans les locaux de stockage, en raison de leur état, un atelier de retouche et un salon d'essayage.



D'une part, et étant rappelé que le préjudice de jouissance résultant de l'état des locaux de stockage a déjà été indemnisé par ailleurs, force est de constater que l'intéressée ne fournit aux débats aucun élément concret, tels qu'études, plans ou devis, de nature à confirmer la réalité du projet dont elle fait état.



D'autre part, sa demande repose sur un document établi le 14 octobre 2020 par son expert comptable, qui chiffre le préjudice économique du fait de l'absence de réalisation du projet à la somme de 220 587 euros en considération de la baisse du chiffre d'affaires survenu depuis 2014. Or, il n'est aucunement expliqué en quoi cette baisse serait imputable à l'absence d'aménagement dans les locaux de stockage d'un atelier de retouche et d'un salon d'essayage, alors qu'il résulte de ce même document que le chiffre d'affaires de Mme [M] avait été en progression constante entre 2009 et 2014, soit une période au cours de laquelle elle ne disposait pas plus de tels aménagements.



Cette demande, insuffisamment circonstanciée et étayée, sera donc rejetée.



g) sur la perte de marge brute pendant la durée des travaux de reprise



Mme [M] sollicite une somme de 17 000 euros en indiquant qu'elle devra cesser son activité durant les 53 jours de travaux.



Toutefois, s'il est constant que l'exécution des travaux, dont il sera rappelé qu'ils n'affecteront pas l'espace de vente mais seulement les locaux de stockage, perturberont dans une certaine mesure le fonctionnement du commerce, il n'est en revanche aucunement démontré que, par leur nature, ils rendent impossible la poursuite concomittante de l'activité.







Au demeurant, Mme [M] a d'ores et déjà été indemnisée du trouble de jouissanec résultant de la réalisation des travaux de reprise, ce poste faisant manifestement double emploi avec ce nouveau chef de demande.



Il ne pourra donc être fait droit à cette prétention.



Sur l'appel en garantie de M. [X]



Les consorts [R] sollicitent la garantie de M. [X], au motif qu'il avait assuré en 2009 la maîtrise d'oeuvre de travaux d'étanchéité qui n'auraient pas permis de mettre fin aux infiltrations.



M. [X] conclut au rejet des demandes formées à son encontre, en contestant formellement être intervenu en qualité de maître d'oeuvre pour la réalisation des travaux évoqués par les bailleurs.



Force est de constater à l'examen des pièces produites par les consorts [R], auxquels incombe la charge de la preuve, que l'implication de M. [X] dans les travaux de 2009 n'est pas établie de manière certaine.



Il n'est en effet produit aucun contrat de maîtrise d'oeuvre. S'il est versé un marché de travaux désignant M. [X] en qualité de maître d'oeuvre, celui-ci concerne des travaux de toiture que rien ne permet de rattacher au litige, étant rappelé que les lieux loués se trouvent au rez-de -chaussée d'un immeuble dont la toiture n'est en elle-même pas la cause des infiltrations. Il est encore fourni un courrier de M. [X] en date du 16 novembre 2019 faisant état d'une 'couverture tôle-ferblanterie- divers-lot n°1" dont la cour ignore à quoi il se rapporte exactement. Il est enfin produit un document daté du 22 décembre 2009 émanant de l'EURL Warlet, faisant état de la 'fourniure et pose d'ensemble d'étanchéité sur skydome', mais dont l'intitulé 'facture' est rayé et remplacé par la mention manuscrite 'situation n°1", dont une partie des postes est raturée, et dont le destinataire, mentionné comme étant le cabinet d'architecture [X], est lui-même biffé, de sorte qu'il ne peut en être tiré aucune conclusion quant à l'intervention de ce dernier en qualité de maître d'oeuvre.



La demande de garantie sera donc rejetée.



Sur les autres dispositions



Le jugement déféré sera infirmé s'agisant des frais irrépétibles et des dépens.



Les consorts [R] seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront notamment les frais d'expertise judiciaire, et pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Ils seront par ailleurs condamnés à payer à Mme [M] la somme de 6 000 euros et à M. [X] celle de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

















Par ces motifs



Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,





Vu l'arrêt rendu par la cour d'appel de Besançon le 13 juillet 2018,



Infirme le jugement rendu le 18 octobre 2016 par le tribunal de grande instance de Besançon des chefs sur lesquels il n'a pas été statué par l'arrêt du 13 juillet 2018 ;



Statuant à nouveau, et ajoutant :



Condamne solidairement M. [T] [R] et M. [F] [R] à réaliser, dans les lieux loués à Mme [L] [M], les travaux suivants :



* l'intégralité des travaux de gros oeuvre tels que décrits par M. [B], expert judiciaire, dans son rapport établi le 15 octobre 2021 ;



* l'intégralité des travaux de menuiserie-serrurerie tels que décrits par M. [B], expert judiciaire, dans son rapport établi le 15 octobre 2021 ;



* l'intégralité des travaux d'étanchéité tels que décrits par M. [B], expert judiciaire, dans son rapport établi le 15 octobre 2021 ;



Dit que l'exécution de ces travaux interviendra dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous peine, passé ce délai, d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une durée de 6 mois ;



Dit que l'exécution de ces travaux s'effectuera sous la direction d'un maître d'oeuvre, qui sera choisi par MM [T] et [F] [R] , et rémunéré par eux ;



Condamne solidairement M. [T] [R] et M. [F] [R] à payer à Mme [L] [M] la somme de 48 336 euros au titre du coût des travaux de peinture ;



Condamne solidairement M. [T] [R] et M. [F] [R] à payer à Mme [L] [M], à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :



* 77 308 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant des infiltrations d'eau récurrentes ;



* 3 700 euros en réparation du préjudice de jouissance du fait de la réalisation des travaux de reprise ;



* 1 920 euros en réparation de la perte de marchandises ;



* 3 000 euros en réparation du préjudice moral ;



Dit que le loyer est réduit à compter du 1er décembre 2009 d'un montant mensuel de 27,40 euros en compensation de la perte de surface ;



En conséquence, condamne solicairement M. [T] [R] et M. [F] [R] à payer à Mme [L] [M] la somme de 3 918,20 euros au titre de la perte de surface pour la période du 1er décembre 2009 au 30 octobre 2021 ;



Condamne solidairement M. [T] [R] et M. [F] [R] à rembourser à Mme [L] [M] le différentiel de loyer mensuel de 27,40 euros pour les échéances perçues postérieurement au 30 octobre 2021, et jusqu'à la date à laquelle sera versé le loyer rectifié ;



Rejette le surplus des demandes de Mme [L] [M] ;



Rejette la demande de garantie dirigée par M. [T] [R] et M. [F] [R] à l'encontre de M. [H] [X] ;



Condamne M. [T] [R] et M. [F] [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront notamment les frais d'expertise judiciaire, et pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Condamne M. [T] [R] et M. [F] [R] à payer à Mme [L] [M] la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [T] [R] et M. [F] [R] à payer à M. [H] [X] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.





Le greffier, Le président,