Cour d'Appel · Chambre commerciale — 17 janvier 2023

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délivrées le

à



























COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



Chambre commerciale



ARRET DU 17 JANVIER 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/00719 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O3NH





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 19 SEPTEMBRE 2017 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 

N° RG 16/02583





APPELANTE :



ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES, poursuites et diligences du directeur régional des Finances Publiques de PACA et du département des Bouches du Rhône

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Me François PECH DE LACLAUSE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substituant Me Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES







INTIMES :



Monsieur [E] [I] [F]

né le [Date naissance 1] 1937 à [Localité 19] (34)

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 19]

Représenté par Me Thomas BILLET, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Pierre André MERLIN de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [L] [F]

née le [Date naissance 2] 1940 à [Localité 15] (81)

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 19]

Représentée par Me Thomas BILLET, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Pierre André MERLIN de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [G] [F]

née le [Date naissance 3] 1943 à [Localité 19] (34)

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 19]

Représentée par Me Thomas BILLET, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Pierre André MERLIN de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER



Monsieur [X] [H] [F]

né le [Date naissance 10] 1948 à [Localité 19] (34)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représenté par Me Thomas BILLET, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Pierre André MERLIN de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER





Ordonnance de clôture du 18 Octobre 2022



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 NOVEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre

Mme Anne-Claire BOURDON, Conseiller

M. Thibault GRAFFIN, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Audrey VALERO



ARRET : 



- Contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre, et par Madame Audrey VALERO, Greffière.



*

* *



FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES:



Par acte authentique du 28 avril 1987, un état descriptif de division-règlement de copropriété de la propriété d'[R] [O] veuve [F], située [Adresse 17] à [Localité 19], a été établi ; il comprend trois lots :

- le lot numéro 1 couvrant l'assiette de la parcelle cadastrée section AR numéro [Cadastre 8] (donné par acte authentique du même jour à [E] [F]), 

- les lots numéros 2 et 3, couvrant l'assiette de la parcelle cadastrée section AR numéro [Cadastre 7] (le lot 2 étant donné par acte authentique du même jour à [X] [F]).



Suivant un acte authentique du 2 août 1996, cet état descriptif de division a été modifié par la transformation du lot numéro 3 en cinq nouveaux lots portant les numéros 4, 5, 6, 7 et 8.



Par ce même acte, Mme [F], conservant le lot numéro 4, a fait donation à ses filles, [L] et [G] [F], du lot numéro 6, ainsi que la moitié indivise des lots numéros 5 et 8 pour la première et du lot numéro 7, ainsi que l'autre moitié indivise des lots numéros 5 et 8 pour la seconde.







Mme [F] est décédée le [Date décès 5] 2013 ; de son union avec [E] [F], elle laisse pour lui succéder ses quatre enfants; [E], [L], [G] et [X].



La déclaration de succession en date du 25 septembre 2013, déposée le 30 septembre 2013 par le notaire, a évalué le lot numéro 4 à la somme de 900 000 euros. Les droits d'enregistrement ont été perçus par l'administration fiscale selon un échéancier.



Mis en vente, ce bien immobilier a été cédé le 21 septembre 2015 au prix de 630 000 euros, frais d'agence inclus et une déclaration de succession rectificative a été déposée le 24 septembre 2015 par le notaire, accompagnée d'une demande de restitution du trop-perçu des droits de succession.



Cette demande n'ayant pas été suivie d'effet, les consorts [F] ont introduit le 20 octobre 2015, et renouvelé le 14 janvier 2016, une demande gracieuse auprès de la direction régionale des finances publiques portant sur un excédent de droits de 34 000 euros.



Suite au rejet de cette demande par courrier de l'administration fiscale du 18 janvier 2016, les consorts [F] ont formé une nouvelle réclamation par courriel du 22 février 2016, également rejetée le 23 février suivant.



Saisi par acte d'huissier du 15 avril 2016 délivré par les consorts [F], le tribunal de grande instance de Montpellier a, par jugement du 19 septembre 2017 : 

«- débouté Monsieur le Directeur départemental des Finances publiques du département de l'Hérault de sa fin de non-recevoir, tirée de la prétendue tardiveté de l'assignation délivrée à son encontre par les consorts [E], [L], [G] et [X] [F] ;

- jugé bien-fondée la réclamation contentieuse formée par les consorts [F] le 22 février 2016 et, en conséquence, dit que l'administration fiscale sera tenue de leur rembourser le montant trop-perçu au titre des droits d'enregistrements relatifs à la déclaration de succession de leur mère, [R] [O] veuve [F], déposée le 30 septembre 2013, soit la somme de 34 000 euros ;

- condamné l'administration fiscale à verser aux consorts [F] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 euros et aux dépens qui lui incombent en vertu des dispositions des articles L. 207 et R. 207 du code des procédures fiscales.»



Par déclaration reçue le 18 octobre 2017, l'administration des Finances publiques, agissant par le biais du directeur des Finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône, a régulièrement relevé appel de ce jugement.



Elle demande à la cour, en l'état de ses conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 16 janvier 2018, de :

«- infirmer le jugement rendu (...) en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir, tirée de la tardiveté de l'assignation (...), jugé bien fondée la réclamation contentieuse des consorts [F] (...), dit que l'administration fiscale sera tenue de rembourser le montant trop perçu au titre des droits d'enregistrements (...), dit que la valeur de 900 000 euros (...) était erronée et condamné l'administration fiscale à verser aux consorts [F] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens (...), 

et statuant à nouveau : 

- débouter les consorts [F] de leur demande de remboursement du trop-perçu au titre des droits d'enregistrement relatifs à la déclaration de succession déposée le 30 septembre 2013, soit la somme de 34 000 euros,

- dire et juger que la liquidation des droits de succession dus par les héritiers devait être établie sur une valorisation du bien (...) à 900 000 euros,

- dire et juger n'y avoir lieu à condamnation de l'administration des Finances publiques au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens (...), 

- condamner les consorts [F] in solidum au paiement d'une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel (...).»



Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :

- la date de transmission à retenir est celle du décès ; une vente postérieure au fait générateur de l'impôt est sans portée,

- la valeur vénale réelle est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par le propriétaire dans le cadre d'une vente ordinaire réalisée dans des conditions normales de concurrence par un acquéreur quelconque,

- cette valeur vénale, qu'il appartient aux héritiers de rapporter, peut être déterminée par comparaison avec le prix de vente de biens intrinsèquement similaires relatif à des ventes antérieures à la date de la mutation,

- l'immeuble évalué en 2013 (lot 4 = parcelles AR [Cadastre 7] et [Cadastre 8]) et celui vendu en 2015 (parcelle AR [Cadastre 12] provenant de la parcelle AR [Cadastre 7]) sont différents, l'état de vétusté n'est pas rapporté et l'immeuble avait un accès [Adresse 17].



Les consorts [F] sollicitent de voir, aux termes de leurs conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 12 avril 2018, confirmer en toutes ses dispositions le jugement et condamner la Direction régionale des finances publiques PACA à payer la somme supplémentaire de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



Ils exposent en substance que :

- l'immeuble a été surévalué par le notaire, qui n'avait pas visité les lieux ; cette valeur était théorique ;

- la superficie du lot 4 était de 1 332 mètres carrés (acte du 2 août 1996) et la vente porte sur l'ancien lot 4 et l'ancien lot 8 (241 mètres carrés), qui correspond, donc, à un bien d'une plus grande superficie,

- le bien s'est vendu après deux années et trois baisses de prix (depuis 1185000 euros jusqu'à 630 000 euros), il nécessitait des travaux de remise en état importants (environ 300 000 euros), qui ont été effectués par l'acquéreur, étant vétuste,

- les constructions très proches des consorts [F] ont enclavé l'immeuble, qui n'avait qu'un accès piétonnier (tolérance au regard des relations familiales) à la [Adresse 17],

- il dispose d'un accès très difficile à la voie publique ([Adresse 18], qui est une voie étroite dans laquelle il faut, pour accéder au fonds vendu, tourner à gauche à angle droit dans une montée),

- un immeuble collectif, inesthétique, a été construit à proximité en-dessous.



Par arrêt du 15 mai 2020, cette cour a, au vu des articles 377, 382 et 383 du code de procédure civile, ordonné le retrait de la procédure, inscrite au répertoire général du rôle des affaires en cours de la cour (RG 17/05406).



Par déclaration de saisine déposée le 4 février 2021, l'administration des Finances publiques, agissant par le biais du directeur des Finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône a sollicité la réinscription de l'affaire (RG 21/0719) et déposé des conclusions reprenant intégralement celles précédemment déposées et notifiées par voie électronique le 16 janvier 2018.



Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 18 octobre 2022.



MOTIFS de la DECISION :



1- Si l'administration fiscale critique le chef du jugement ayant rejeté la fin de non-recevoir, tirée de la tardiveté de la délivrance de l'assignation introductive d'instance, soulevée devant le premier juge, elle ne forme aucun moyen à l'appui de cette critique de sorte que le jugement ne pourra qu'être confirmé de ce chef.



2- L'article 666 du code général des impôts prévoit que les droits proportionnels ou progressifs d'enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur la valeur des biens transmis.



Aux termes de l'article 761 de ce code, pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges (...).



L'article R. 194-1 du livre des procédures fiscales dispose que lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s'étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition, en démontrant son caractère exagéré. 

Il en est de même lorsqu'une imposition a été établie d'après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d'après le contenu d'un acte présenté par lui à la formalité de l'enregistrement. 



La valeur vénale d'un immeuble correspond au prix, qui peut en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte de la situation de fait et de droit de ce bien.



L'évaluation doit être faite à la date du décès.



La déclaration de succession, établie le 25 septembre 2013, par l'intermédiaire de l'étude notariée Blanc-Poujol à [Localité 19], mentionne que l'actif de la succession de Mme [F] comprend un lot numéro 4, à savoir une villa de trois niveaux avec terrain et 480/1000èmes des parties communes, située à [Localité 19] (34) lieudit 541 et 58 [Adresse 17], cadastrée section AR numéros [Cadastre 7] et [Cadastre 8], avec une surface de 3 406 mètres carrés pour une valeur de 900 000 euros.



Il appartient au contribuable de rapporter la preuve du caractère exagéré de l'imposition contestée en établissant que la valeur vénale de l'immeuble au moment du décès était inférieure à celle mentionnée dans la déclaration de succession et de produire, à ce titre, des éléments de comparaison telles que des cessions contemporaines d'immeubles comparables. 



En l'espèce, les consorts [F] ne produisent pas d'éléments de comparaison, mais l'acte de vente de l'immeuble, objet des droits d'enregistrement, en date du 27 septembre 2015, qui mentionne un prix de vente de 630 000 euros (FAI), soutenant que celui-ci correspond à la valeur vénale réelle.



Mme [F] a placé en 1987 l'immeuble, dont elle était propriétaire, sous le régime de la copropriété par la création de trois lots ; le lot numéro 3 correspondait à sa maison d'habitation, ayant donné à chacun de ses fils, les lots 1 et 2.



En 1996, à l'occasion d'une donation à ses deux autres enfants d'une autre partie de sa propriété, le lot numéro 3 a été supprimé, étant divisé en lots 4, 5, 6, 7 et 8, le lot numéro 4 correspondant à la maison d'habitation de la donatrice (qu'elle conserve) et le lot numéro 8 à une parcelle permettant un accès direct à la voie publique ([Adresse 18]) sur laquelle est créée une servitude de passage au profit du lot n°4, Mme [F] bénéficiant d'un accès piétonnier à la [Adresse 17] en traversant les parcelles données à ses enfants.



Toutefois, l'immeuble vendu le 21 septembre 2015 ne faisait plus partie de la copropriété et n'avait plus besoin d'être desservi par la servitude de passage, réunissant à ce titre les anciens lots numéros 4 et 8. Par ailleurs, le caractère, décrit comme étant difficile, de l'accès à la voie publique depuis l'ancien lot n°8, eu égard à l'étroitesse et au caractère pentu de la rue du Parc est conforme à la topographie des lieux ([Localité 16]).



Ainsi, si la superficie du fonds vendu était plus grande que le seul lot n°4, appartenant à la défunte à son décès, elle résulte d'un découpage de la propriété initiale, n'ayant répondu qu'à la volonté des consorts [F] de résider à proximité les uns des autres, indifférente à toute considération de valorisation.



Concomitamment à la déclaration de succession, l'immeuble a été mis en vente à hauteur des sommes de 1 185 000 euros (août 2013), 985 000 euros (janvier 2014) et 898 000 euros (décembre 2014) par une agence immobilière, ayant vraisemblablement visité les lieux. Il a fait l'objet de nombreuses visites (28) à ces prix, proches de l'évaluation critiquée, sans qu'aucune baisse du marché immobilier, notamment à [Localité 19], entre 2013 et 2015 ne soit rapportée.



L'état de vétusté de l'immeuble, décrit par les intimés, n'est pas établi au regard des photographies produites, qui ne représentent que cinq interrupteurs et prises de courant, un évier et une façade, alors que ledit immeuble présente une superficie de plus de 300 mètres carrés et que la nécessité de travaux a été, manifestement, prise en compte dans l'évaluation à la baisse effectuée jusqu'en décembre 2014 pour aboutir au montant (ou presque) figurant dans la déclaration de succession.



La baisse du prix d'un immeuble est inhérente à tout immeuble restant à la vente pendant plusieurs mois, voire plusieurs années et ne peut traduire, à elle seule, que la valeur retenue lors du décès était exagérée.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, la vente survenue en septembre 2015, qui correspond à celle d'un bien identique dans sa contenance globale à celui évalué lors du décès, fait générateur de l'impôt, sous réserve d'une superficie du terrain moindre, compensée par la suppression d'une servitude de passage, réalisée à l'issue d'un délai de plus de deux années, ne caractérise pas une circonstance postérieure permettant d'établir la valeur vénale effective du bien à la date du fait générateur de l'impôt.



En conséquence, les consorts [F] ne rapportant pas la preuve qui leur incombe, aucune réduction de l'imposition ne peut être retenue et la demande en remboursement de la somme de 34 000 euros au titre de droits d'enregistrement, traduisant un trop-perçu, sera rejetée.



Par ces motifs, le jugement sera infirmé, sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir, tirée de la tardiveté de la délivrance de l'assignation introductive d'instance.



3- Succombant, les consorts [F] seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel et au vu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 2 000 euros, leur demande sur ce fondement étant rejetée.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Montpellier en date du 19 septembre 2017, sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir, tirée de la tardiveté de la délivrance de l'assignation introductive d'instance,



Et statuant à nouveau,



Rejette la demande, formée par [E] [F], [L] [F], [G] [F] et [X] [F], de remboursement du trop-perçu à hauteur de 34 000 euros, au titre des droits d'enregistrement relatifs à la déclaration de succession d'[R] [O] veuve [F], déposée le 30 septembre 2013,



Condamne [E] [F], [L] [F], [G] [F] et [X] [F], à payer à l'administration des Finances publiques, agissant par le biais du directeur des Finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette la demande des consorts [F] fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne les consorts [F] aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.



le greffier, le président,