Cour d'Appel · 1ère Chambre — 17 janvier 2023

ARRET N°11



N° RG 22/00680 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GP2N















S.C.I. L'ATLANTIQUE



C/



S.E.L.A.R.L. HUMEAU



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 17 JANVIER 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00680 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GP2N



Décision déférée à la Cour : jugement du 31 janvier 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIORT. 





APPELANTE :



S.C.I. L'ATLANTIQUE

[Adresse 5]

[Localité 6]



ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Laurent DUZELET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE SUR SAONE





INTIMEE :



S.E.L.A.R.L. HUMEAU es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI 2L INVEST

[Adresse 4]

[Localité 7]



ayant pour avocat Me Sébastien REY de la SAS AVODES, avocat au barreau de DEUX-SEVRES









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 07 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller



GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, 







ARRÊT :



- Contradictoire 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









EXPOSÉ :



La Sci 2 L Invest a été placée en liquidation judiciaire par un jugement du tribunal de grande instance de Niort du 30 janvier 2018 qui a désigné la Selarl Humeau en qualité de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du 5 juillet 2018, le juge commissaire a autorisé le liquidateur judiciaire à céder au prix de 325.000 euros à la Sci de l'Atlantique trois parcelles appartenant à la Sci 2L Invest sises à [Localité 8] respectivement cadastrées section AP n°[Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 3] dont l'une supporte un bâtiment industriel de déchetterie, avec accès et aire de stationnement.



Faisant valoir que la Sci de L'Atlantique n'avait jamais réitéré la vente en la forme authentique devant le notaire chargé d'instrumenter, ni payé le prix, la Selarl Humeau ès qualités l'a fait assigner, par acte délivré le 19 janvier 2021, devant le tribunal judiciaire de Niort pour voir sous exécution provisoire constater que la vente était définitive, dire que le jugement rendu vaudrait vente, condamner sous astreinte la défenderesse à payer le prix et à lui verser 5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.



Par jugement du 31 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Niort, devant lequel la Sci de L'Atlantique n'avait pas comparu, a :

* dit que la vente de l'immeuble sis commune de [Adresse 9], cadastré section AP n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] entre la Sci 2 L Invest, représentée par son liquidateur judiciaire la Selarl Humeau, et la SCI de L'Atlantique, était définitive

* dit que le jugement, valant vente, serait publié au bureau des hypothèques

* ordonné au liquidateur judiciaire de livrer la chose vendue

* ordonné à la Sci L'Atlantique de payer le prix de vente soit 325.000 euros à la Selarl Humeau ès qualités dans le mois de la signification du jugement, et à défaut passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois

* débouté la Sci 2 L Invest, représentée par son liquidateur judiciaire, de sa demande de dommages et intérêts

* condamné la Sci L'Atlantique aux dépens

* condamné la Sci L'Atlantique à payer 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à la Sci 2 L Invest, représentée par son liquidateur judiciaire

* rappelé que l'exécution provisoire était de droit.



Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu, en substance, 

-que la Sci L'Atlantique avait offert d'acquérir de gré à gré les biens pour 325.000 euros

-que le juge commissaire avait autorisé cette vente par une ordonnance qui avait été régulièrement notifiée à ladite Sci et dont un certificat de non recours attestait du caractère définitif 

-qu'il ressortait au demeurant d'un courrier du gérant que l'acquéreur n'avait pas renoncé à l'opération

-que la vente était définitive

-que l'intérêt des créanciers justifiait d'assortir d'une astreinte la condamnation de l'acheteur à payer le prix de la chose vendue

-qu'il n'était pas justifié d'un préjudice au soutien de la demande de dommages et intérêts



La Sci L'Atlantique a relevé appel le10 mars 2022.



Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l'article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique :

* le 5 mai 2022 par la Sci L'Atlantique

* le 8 juillet 2022 par la Sci 2 L Invest, représentée par la Selarl Humeau.



La Sci L'Atlantique demande à la cour de réformer le jugement sauf en ce qu'il a débouté la Sci 2 L Invest de ses demandes indemnitaires, et statuant à nouveau de rejeter l'intégralité des demandes du liquidateur judiciaire.

Elle demande subsidiairement qu'à tout le moins, aucune astreinte ne soit prononcée.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de l'intimée aux dépens et à lui payer 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que l'ordonnance du juge commissaire autorisant la vente ne l'ordonne pas, et ne vaut pas vente ; que la vente n'est parfaite que par sa réalisation postérieure, ce pourquoi l'ordonnance désigne d'ailleurs un notaire en charge de dresser l'acte ; qu'elle n'a eu de cesse d'informer le liquidateur judiciaire de sa persistante volonté de voir réitérer la vente dans les conditions fixées par le juge commissaire, mais que la découverte de servitudes sur les parcelles contiguës, la recherche d'un financement puis la crise sanitaire ont retardé les choses ; que le notaire ne l'a jamais relancée ; qu'elle n'a reçu ni sommation d'avoir à régulariser la vente, ni mise en demeure ; que le préalable requis par l'article 1221 du code civil fait ainsi défaut, et obstacle à une exécution forcée.

Elle argue de sa bonne foi pour s'opposer subsidiairement à l'astreinte, en indiquant n'avoir jamais dissimulé les difficultés auxquelles elle se heurtait.



La Sci 2 L Invest, représentée par son liquidateur judiciaire la Selarl Humeau, demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, qu'elle formule à nouveau devant la cour, à hauteur de 5.000 euros.

Elle fait valoir qu'il est de jurisprudence assurée que la vente de gré à gré est parfaite dès l'ordonnance du juge commissaire qui l'ordonne, sous la condition suspensive qu'elle acquière force de chose jugée, ce qui est le cas en l'espèce où est produit un certificat de non recours contre l'ordonnance du 5 juillet 2018.

Elle soutient que la vente étant parfaite, aucune mise en demeure n'était requise, et elle ajoute que les courriers échangés démontrent en tant que de besoin que le liquidateur judiciaire a relancé à plusieurs reprises la Sci L'Atlantique, demandant de fixer une date de signature, et que son courriel du 1er juillet 2020 menaçant de saisir le tribunal valait bien mise en demeure.

Elle justifie sa demande d'astreinte par le fait que la vente ordonnée en 2018 n'est toujours pas conclue, et sa demande de dommages et intérêts par la considération que la clôture de la procédure collective reste suspendue depuis des années à au paiement du prix de la vente.



L'ordonnance de clôture est en date du 3 octobre 2022.













MOTIFS DE LA DÉCISION :



La vente d'un bien immobilier dépendant de l'actif du débiteur en liquidation judiciaire est parfaite dès l'ordonnance du juge commissaire, sous condition que celle-ci acquière force de chose jugée.



Le juge commissaire a autorisé la vente de gré à gré à la SCI de L'Atlantique de l'immeuble sis commune de [Adresse 9], cadastré section AP n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] dépendant des actifs de la Sci 2 L Invest en liquidation judiciaire, par une ordonnance du 5 juillet 2018 qui a été notifiée à la SCI de l'Atlantique selon pli recommandé dont l'avis postal de réception a été signé le 9 juillet 2018, et qui a donné lieu à l'émission le 7 août 2018 d'un certificat de non appel (cf pièce n°2 de l'intimée).



La vente est donc parfaite, sans qu'il y ait lieu pour cela d'une mise en demeure, contrairement à ce que soutient l'appelante pour s'opposer à ce constat, étant ajouté qu'il ressort des productions que le liquidateur judiciaire ès qualités lui a enjoint par courriels des 12 mars 2019 puis 24 avril 2019 de prendre contact avec le notaire qui cherchait vainement à dresser l'acte 'afin de fixer une date de signature au plus vite', puis annoncé le 1er juillet 2020 saisir le tribunal si elle ne déférait pas, et que l'assignation délivrée le 19 janvier 2021 valait en tant que de besoin de mise en demeure.



Il est, toutefois de jurisprudence assurée, que le transfert de propriété des biens immobiliers compris dans l'actif de la liquidation judiciaire ne s'opère, s'il n'en est autrement disposé par l'ordonnance du juge commissaire, qu'à la date de passation des actes nécessaires à la réalisation de la vente, telle que l'article R.642-36 , alinéa 3, du code de commerce en sa rédaction applicable en la cause, issue du décret n°2009-160 du 12 février 2009, prévoit qu'elle incombe au liquidateur judiciaire en cas de vente de gré à gré de biens immobiliers dépendant de l'actif du débiteur ordonnée par le juge commissaire (cf, rendu sous l'empire des textes antérieurs, mais transposable : Cass. Com. 13.03.2012 P n°10-24192).



L'ordonnance du juge commissaire du 15 juillet 2018 n'en dispose pas autrement ; elle ne prévoit pas de transfert de plein droit par l'effet de la force de chose jugée qui s'attacherait à elle, et désigne un notaire, en l'occurrence Me [P] [Z], pour procéder à la vente.



La Selarl Humeau ès qualités n'est ainsi pas fondée à voir juger que le jugement, où l'arrêt, vaudrait vente, ce qui n'est pas requis pour que la vente soit parfaite puisqu'elle l'est déjà, et qui n'est pas de nature à opérer transfert de propriété, lequel requiert la passation d'un acte notarié de vente.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a dit qu'il vaudrait vente et serait publié au bureau des hypothèques, ordonné au liquidateur judiciaire de livrer la chose vendue et ordonné à la Sci L'Atlantique de payer le prix de vente soit 325.000 euros à la Selarl Humeau ès qualités dans le mois de la signification du jugement, et à défaut passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois.



C'est à passer devant notaire la vente avec le liquidateur judiciaire que la Sci de l'Atlantique sera condamnée, et ce sous astreinte, comme demandé, l'affaire n'ayant que trop duré, alors qu'elle certifiait dans son offre disposer d'un financement et que les motifs de retard qu'elle avance ne sont pas de nature à repousser un acte qui s'imposait d'emblée.



Le rejet par le tribunal de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera confirmé, la société 2 L Invest ne justifiant pas plus en cause d'appel qu'en première instance de la réalité du préjudice qu'elle invoque.



Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.



L'appelante succombe en son recours et supportera les dépens d'appel.



Elle versera une indemnité de procédure à la Selarl Humeau ès qualités.





PAR CES MOTIFS



la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:



CONFIRME le jugement sauf en ce qu'il a dit qu'il valait vente et serait publié au bureau des hypothèques, a ordonné au liquidateur judiciaire de livrer la chose vendue et a ordonné à la Sci L'Atlantique de payer le prix de vente soit 325.000 euros à la Selarl Humeau ès qualités dans le mois de la signification du jugement, et à défaut passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois



statuant à nouveau des chefs infirmés :



DIT que la vente de gré à gré de l'immeuble sis commune de [Adresse 9], cadastré section AP n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] dépendant des actifs de la Sci 2 L Invest en liquidation judiciaire ordonnée par le juge commissaire selon ordonnance, passé en force de chose jugée, du 5 juillet 2018 est parfaite



DIT que le transfert de propriété requiert la passation de l'acte authentique de vente prévu par le juge commissaire



ORDONNE à la Sci L'Atlantique de venir passer chez le notaire à la date où elle en aura été sommée, l'acte nécessaire à la réalisation de la vente



DIT que faute pour elle de déférer à la sommation reçue à cet effet, elle serait redevable d'une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois passé lequel délai il serait à nouveau fait droit



ajoutant :



DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres ou contraires



CONDAMNE la Sci L'Atlantique aux dépens d'appel



CONDAMNE la Sci L'Atlantique à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile une somme de 2.000 euros à la Sci 2 L Invest, représentée par son liquidateur judiciaire la Selarl Humeau.







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,