Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 17 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 17 JANVIER 2023



N° RG 21/05279 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UWOQ



AFFAIRE :



Mme [V], [W] [Z]





C/



S.A. IN'LI









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Juillet 2021 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY



N° RG : 11-21-0049



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 17/01/23

à : 



Me Mélina PEDROLETTI



Me Mariane ADOSSI



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [V], [W] [Z]

née le 02 Mars 1983 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentant : Maître Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 25311 - 

Représentant : Maître Maïmouna DIANGO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



APPELANTE

****************



S.A. IN'LI agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 602 .052.359 RCS Nanterre

Ayant son siège 

[Adresse 4]

[Adresse 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON ET ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 100 - N° du dossier 2001571



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, président, et Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Angélique HEIDSIECK, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 12 février 2018, la société In'li a donné à bail à Mme [V] [Z] un logement sis [Adresse 2] (95) avec un emplacement de parking (n°234), moyennant un loyer mensuel respectivement de 561, 35 euros et de 26, 01 euros outre provision pour charges de 54, 22 euros et un dépôt de garantie équivalent aux loyers.



Par acte de commissaire de justice délivré le 7 janvier 2021, la société In'li a assigné Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- ordonner l'expulsion de Mme [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués et dire que le commissaire de justice pourra se faire assister par la force publique,

- condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 3 337, 63 euros (terme de novembre 2020 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- condamner Mme [Z] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges et ce, à compter de la signification de l'assignation jusqu'au jour de la remise des clés,

- dire que la locataire devra laisser libre de tout meuble les locaux qui lui avaient été donnés à bail,

- dire que le commissaire de justice qui procédera à la reprise des lieux pourra, si des biens meubles s'y trouvent, les faire transporter aux frais avancés de la société La société In'li par toute personne de son choix dans tel garde-meuble également de son choix,

- rappeler que l'exécution du jugement à intervenir est de droit,

- condamner Mme [Z] à la somme de 800 euros au titre de l'article 700 et aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer ainsi que tous les frais de mise à exécution de la décision, tels les frais d'expulsion.





Par jugement contradictoire du 26 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

- reçu la société In'li en ses demandes,

- dit que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2018 entre la société In'Il et Mme [Z], concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] avec un emplacement de parking, étaient réunies à la date du 21 décembre 2020 et dit que le bail étant résilié de plein droit, Mme [Z] devrait quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés,

- ordonné en conséquence à Mme [Z] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision,

- dit qu'à défaut pour Mme [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société In'li pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- rappelé que le sort des meubles se trouvant dans l'appartement au moment de l'expulsion serait régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 21 décembre 2020 au montant du loyer courant, charges en sus, qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail,

- condamné Mme [Z] à verser à la société In'li la somme de 2 073, 84 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 15 juin 2021 (terme de mai 2021 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- condamné Mme [Z] à verser à la société In'li l'indemnité d'occupation mensuelle ainsi fixée à compter du terme de juin 2021 jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés,

- condamné la société In'Il à verser à Mme [Z] la somme de 224, 41 euros au titre de la réduction des loyers,

- débouté Mme [Z] de sa demande de délais de paiement,

- condamné Mme [Z] à verser à la société In'li la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions plus amples ou contraires,

- condamné Mme [Z] aux entiers dépens de la procédure qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer les loyers, de la dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation et de la dénonciation à la préfecture de l'assignation,

- constaté l'exécution provisoire du jugement, frais et dépens compris.



Par déclaration reçue au greffe le 12 août 2021, Mme [Z] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 août 2022, elle demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

- infirmer partiellement le jugement du tribunal de proximité de Montmorency,

- lui donner acte de son exécution volontaire du jugement du tribunal en date du 27 juillet 2021 en ce qu'elle a quitté le logement litigieux le 16 novembre 2021 et a versé à la société In'li l'intégralité des sommes dues,

- ordonner à la société In'li de lui restituer un trop-perçu de loyers et indemnités d'occupation d'un montant de 102, 87 euros,

- ordonner la régularisation des charges pour les années 2019, 2020 et 2021 et la restitution des dépôts de garantie majorés de 10 % par mois de retard à compter du 15 janvier 2022 jusqu'à la restitution totale,

- décider que la résiliation du bail ne peut produire d'effet que pour l'avenir,

- infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a fixé une indemnité d'occupation à compter du 21 décembre 2020,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser à la société In'li une indemnité d'occupation mensuelle à compter du terme de juin 2021 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs,

- confirmer la condamnation de la société In'li au titre des troubles de jouissance subis mais l'infirmer sur le quantum,

- condamner la société In'li à lui verser la somme de 7 663,61 euros au titre des troubles de jouissance subis ou déterminer souverainement le montant des réductions de loyer dues,

- infirmer le jugement attaqué en ce qu'il l'a condamnée au versement à la société In'li de la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement attaqué en ce qu'il l'a condamnée aux entiers dépens,

- décider qu'il est inéquitable de mettre à sa charge les frais et dépens de procédure, et qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations,

- ordonner la répétition des frais et dépens de procédures encaissés par la société In'li,

- rejeter les moyens, fins et conclusions de la société In'li,

- condamner la société In'li à lui verser la somme de 3 185 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,



En tout état de cause,

- déterminer souverainement le montant des réductions de loyer qui lui sont dues,

- ordonner la régularisationdes charges pour les années 2019, 2020, 2021 et la restitution des dépôts de garantie de l'appartement et du garage majorés de 10% par mois à compter du 15 janvier 2022 jusqu'à la restitution des montants dus,

- décider qu'il est inéquitable de mettre à sa charge les frais et dépens de procédure et qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations,

- condamner la société In'li à lui verser la somme de 3 185 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente instance ainsi qu'aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- rejeter toutes les demandes de la société In'Il.



Aux termes de ses conclusions signifiées le 9 février 2022, la société La société In'li demande à la cour de : 

- juger Mme [Z] mal fondée en l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

En conséquence, 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de proximité de Montmorency en date du 26 juillet 2021,

- condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [Z] aux entiers dépens 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 septembre 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

                                                          



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la fin de non-recevoir tirée de demandes nouvelles



Mme [Z] sollicite pour la première fois en cause d'appel la restitution majorée du dépôt de garantie ainsi que la condamnation de l'intimée à procéder à la régularisation des charges annuelles portant sur les années 2019-2020-2021.



Elle soutient en substance que s'agissant de demandes consécutives à l'exécution du bail, ces demandes sont le complément nécessaire de ses demandes précédentes.



L'intimée soutient pour sa part qu'il s'agit là de demandes nouvelles qui ne concernent aucunement les chefs du jugement critiqués dans le cadre de la procédure d'appel et soulève les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile pour s'opposer à ces demandes nouvelles.



Sur ce,



Il résulte des dispositions de l'article 564 du Code de procédure civile que les parties ne peuvent, sauf exception, soumettre à la Cour d'appel de nouvelles prétentions, à peine d'irrecevabilité soulevée d'office. Ce principe de prohibition des prétentions nouvelles est, toutefois, écarté lorsqu'il s'agit de faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



Il est retenu que si les demandes de Mme [Z] portant sur la restitution majorée du dépôt de garantie ainsi que la condamnation de l'intimée à procéder à la régularisation des charges annuelles portant sur les années 2019-2020-2021, ont été formées pour la première fois en cause d'appel, la locataire ne pouvait les demander qu'après avoirquitté les lieux alors qu'il était toujours dans les lieux lorsqu'il a comparu devant le premier juge. 



Il est relevé que chacune de ces demandesconcerne dès lors des questions nées de la révélation d'un fait, puisque elles reposent sur l'exécution du bail lui même résilié et ne pouvaient être formulées devant le premier juge.



Ces prétentions nouvelles devant la Cour seront dès lors déclarées recevables en application de l'article 564 du Code de procédure civile.



Sur l'exception d'inexécution et l'absence de bonne foi de la bailleresse



L'appelante soulève une exception d'inexécution aux fins de justifier son absence de paiement des loyers et soutient que la société In'li aurait manqué à son obligation d'entretien des lieux loués en ne lui assurant pas leur jouissance paisible. 



La société In'il intimée fait valoir en réponse avoir réagi promptement et pris en charge à chaque fois les difficultés qui lui étaient signalées par Mme [Z]. 



Sur ce,



L'article 7 alinéa 1 a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infections d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Le bailleur est obligé :

a)De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b)D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir de vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c)D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



Par ailleurs, aux termes de l'article 1728 du code civil, le locataire ne peut s'exonérer du paiement du loyer que lorsqu'il se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail. Il lui incombe de rapporter la preuve de cette situation.



Il est relevé que Mme [Z] soutient que la bailleresse aurait manqué à son obligation d'entretien en ne lui assurant pas une jouissance paisible du logement, ce qui était selon elle de nature à l'empêcher de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail en l'absence de bonne foi de sa part. 



Il appartient à la locataire qui entend s'exonérer du paiement du loyer de prouver son impossibilité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail et d'en rapporter la preuve.



Il n'est pas établi ni même allégué par Mme [Z] qu'il lui était impossible d'occuper les lieux loués et ce en dépit des éléments produits aux débats qui permettent seulement de constater qu'une chaudière dysfonctionnait par intermittence et a nécessité de fréquentes interventions, la bailleresse ayant cependant à chaque fois mis en oeuvre toutes les démarches nécessaires pour répondre à ces dysfonctionnements en sollicitant les techniciens de la société Confogaz intervenus à 18 reprises, et en procédant à une déclaration de sinistre auprès de son assureur, afin d'obtenir des expertises techniques amiables.



Ces dysfonctionnements récurrents à chaque fois pris en compte par la bailleresse, en dépit du désagrément qu'elle ont pu occasionner à la locataire, ne sont pas en soi de nature à rendre impossible l'utilisation des lieux loués comme le prévoit le bail. 



Il s'en déduit que Mme [Z] locataire n'était ainsi pas en droit de suspendre le paiement des loyers alors même qu'elle s'est maintenue dans les lieux et que les dysfonctionnements bien que récurrents de la chaudière n'ont été concentrés que sur une courte période.



Mme [Z] sera déboutée de sa demande fondée sur l'exception d'inexécution et de constatation d'une mauvaise foi de la bailleresse, laquelle n'est pas établie.



Le jugement est confirmé.



Sur la date d'acquisition de la clause résolutoire



Mme [Z] soutient que la résiliation du bail d'habitation serait intervenue à compter de la signification de la décision du jugement dont appel rendu le 26 juillet 2021, soit le 6 août 2021. 



La société intimée s'oppose à ce raisonnement et se fonde sur un commandement de payer demeuré infructueux, délivré à la locataire ayant emporté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 21 décembre 2020.



Sur ce ,



L'article 24 1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépót de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;



"le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiementdans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet" 



Il est relevé que le bail conclu le 12 février 2018 contient une clause résolutoire.



Il ressort d'un commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 21 octobre 2020 à Mme [Z] pour paiement de la somme en principal de 2 739.77 euros, que cette dernière n'a pas déféré au paiement des causes de ce commandement dans le délai de deux mois lui étant imparti, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont dès lors été réunies à la date du 21 décembre 2020



A cette date, la clause résolutoire insérée au bail a joué de plein droit et a emporté la résiliation du bail, cette dernière étant devenue occupante sans droit ni titre à compter du 21 décembre 2020 et redevable d'une indemnité d'occupation justement fixée au montant du loyer, charges en sus, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail à compter du 22 décembre 2020.



Le jugement déféré mérite une confirmation sur ces points.



Sur la demande de réduction du loyer



Mme [Z] soutient que la chaudière de l'appartement loué aurait été affectée d'un dysfonctionnement continu sur une période de 18 ou 19 mois et demande à la Cour de revoir le montant de la réduction du loyer consécutif au préjudice de jouissance qu'elle dit avoir subi et lui ayant été alloué par le premier juge.



L'intimée sollicite la confirmation du jugement sur ce point, estimant que le premier juge a fait une exacte appréciation du préjudice de jouissance de Mme [Z].



Sur ce ,



Il est rappelé qu'aux termes de l'article 1719 du Code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu envers le locataire d'une obligation de jouissance paisible durant toute la durée du bail.



Mme [Z] soutient que la chaudière aurait dysfonctionné durant une période continue de 18 à 19 mois, partant du postulat que le dysfonctionnement aurait été continu du 4 novembre 2019 au 6 août 2021date de signification du jugement, et sollicite une réduction de loyer à hauteur de 50 % durant ces 22 mois pour lesquels elle sollicite le paiement de la somme de 7.277,38 euros à titre de dommages et intérêts. 



Il est cependant relevé que Mme [Z] ne verse aux débats aucune pièce justifiant de cette durée, alors même qu'il résulte de l'historique des interventions opérées et notamment de la fiche client récapitulant les interventions et les divers courriers de réclamation de Mme [Z], que les réparations ont permis de mettre rapidement un terme aux dysfonctionnements de la chaudière. Des techniciens sont ainsi intervenus pour remettre en service la chaudière, du 4 novembre au 28 novembre 2019 lors d'une première panne de la chaudière ayant nécessité de procéder au changement de pièces spécifiques,  soit durant 25 jours puis du 3 mai au 11 mai 2020, soit durant 9 jours et donc 34 jours au total.



Il convient des lors de faire droit à la demande réduction du loyer, hors charges et hors échéances locatives de stationnement, sur la période du 4 au 28 novembre 2019 et du 3 au 11 mai 2020 seulement, dans la limite de la somme totale de 224,41 euros calculée comme suit :



568,36/30 jours x 25 jours avec réduction de 35% + 577,05 /31 jours x 9 jours avec une réduction de 35 % .



Mme [Z] étant devenue occupante sans droit ni titre à compter du 21 décembre 2020, elle ne peut en outre prétendre à une demande de réduction de loyer postérieurement à cette date. 



Il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point.



Sur la demande de restitution du dépôt de garantie



Il ressort des termes du décompte définitif produit par la bailleresse et non contredit par Mme [Z], que l'imputation du dépôt de garantie apparaît sur ce décompte et ne peut être sujet à restitution puisqu'il a été imputé en déduction de la dette de Mme [Z]. 



Mme [Z] sera dès lors déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie



Sur la demande de régularisation des charges



Il est établi qu'à la suite du départ des lieux de Mme [Z], un avis de " forfaitisation " des charges locatives 2019 à 2021 lui a été adressé, ce qui apparaît également sur le décompte produit. 

Il est rappelé qu'aux termes de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le bailleur dispose d'un délai de trois ans pour procéder à la régularisation des charges locatives si cette dernière n'a pas été effectuée annuellement. 

La bailleresse demeurant encore dans ce délai offert par la loi, il lui apaprteindra seulement de transmettre la régularisation des charges locatives dès qu'elle aura connaissance des éléments nécessaires pour le faire. 



Mme [Z] sera déboutée de sa demande de régularisation.











Sur le trop-perçu de loyers



Le moyen tiré de l'exception d'inexécution n'ayant pas été retenu par Cour qui a par ailleurs fait droit à une réduction partielle du montant des loyers, Mme [Z] ne justifie d'aucun élement ni pièces qui puissent venir justifier sa demande de trop-perçu de loyers.



Elle sera déboutée de cette demande.



Sur les dépens et l'indemnité de procédure



Mme [Z] qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et est déboutée de sa demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



Il convient de la condamner à payer à la Société In'li la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS :



La COUR,



Statuant par arrêt CONTRADICTOIRE, par mise a disposition au greffe,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 26 juillet 2021, rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency.



Y ajoutant : 



Déboute Mme [V] [Z] de la totalité de ses demandes



Condamne Mme [V] [Z] à payer à la société In'li la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [V] [Z] aux dépens de première instance et d'appel. 





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,