Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 17 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51Z



1re chambre 2e section



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 17 JANVIER 2023



N° RG 22/01318 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VBIZ



AFFAIRE :



M. [Z] [X]

 ...



C/



M. [H] [S]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Décembre 2021 par le Tribunal de proximité de DREUX



N° RG : 11-21-249



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 17/01/23

à : 



Me Bertrand LEBAILLY 









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [Z] [X]

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentant : Maître Bertrand LEBAILLY de la SELARL UBILEX AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000016 - N° du dossier 21.190





Madame [P] [Y] épouse [X]

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentant : Maître Bertrand LEBAILLY de la SELARL UBILEX AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000016 - N° du dossier 21.190



Compagnie d'assurance GROUPAMA CENTRE MANCHE

Ayant son siège 

[Adresse 1]

[Localité 6]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Bertrand LEBAILLY de la SELARL UBILEX AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000016 - N° du dossier 21.190



APPELANTS

****************



Monsieur [H] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Assigné à étude



INTIME DEFAILLANT



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,



EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous-seing privé du 14 octobre 2014, M. et Mme [P] [X] ont donné à bail à M. [H] [S], un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer révisable hors charges de 315 euros, outre 57 euros de provision pour charges. 



Par ordonnance sur requête du 29 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dreux a constaté la résiliation du bail pour abandon des lieux sur le fondement des dispositions du décret n°2011-945 du 10 août 2011, autorisé la reprise des lieux et condamné le locataire au paiement de la somme de 2 604 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à août 2020, terme d'août 2020 inclus, et débouté les bailleurs de leur demande au titre des indemnités d'occupation. 



Le procès-verbal de reprise des lieux a été dressé le 24 décembre 2020. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 6 août 2021, M. et Mme [X] ainsi que la société Groupama Centre Manche ont assigné M. [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dreux aux fins de le voir condamner à verser : 

- aux époux [X] : 

* la somme de 3 478, 30 euros au titre des réparations locatives,

* la somme de 1 233 euros au titre des indemnités d'occupation dues jusqu'au départ effectif des lieux, 

* la somme de 320,14 euros au titre du procès-verbal de reprise des lieux du 24 décembre 2020,

* la somme de 280 euros au titre du procès-verbal de constat du 31 décembre 2020,

* la somme de 44,96 euros au titre de la dénonciation du procès-verbal de reprise des lieux,

- à la société Groupama Centre Manche, subrogée dans les droits des époux [X], la somme de 1 971,70 euros au titre des réparations locatives,

- aux époux [X] et à la société Groupama, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Par jugement réputé contradictoire du 14 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dreux a : 

- condamné M. [S] à payer à M. et Mme [X] la somme de 57 euros au titre du reliquat d'indemnité d'occupation d'octobre 2020, déduction faite du dépôt de garantie conservé par les bailleurs, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

- débouté les époux [X] et la société Groupama Centre Manche du surplus de leurs demandes,

- condamné M. [S] aux dépens de l'instance comprenant le coût de l'assignation signifiée le 6 août 2021, soit 55, 18 euros. 



Par déclaration reçue au greffe le 8 mars 2022, la société d'assurance Groupama Centre Manche, ainsi que M. et Mme [X] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 11 mai 2022, ils demandent à la cour de : 

- réformer le jugement du 14 décembre 2021,

statuant à nouveau, de : 

- condamner M. [S] à payer à M. et Mme [X] la somme de 1 233 euros au titre de l'indemnité d'occupation due par M. [S] jusqu'à la libération effective des lieux, ainsi que la somme de 3 478,30 euros au titre des réparations locatives,

- condamner M. [S] à payer à la société Groupama Centre Manche, subrogée dans les droits de M. et Mme [X], la somme de 1 971,70 euros au titre des réparations locatives,

- condamner M. [S] à payer à M. et Mme [X] la somme de 320,14 euros au titre du procès-verbal de reprise des lieux du 24 décembre 2020,

- condamner M. [S] à payer à M. et Mme [X] la somme de 280 euros au titre du procès-verbal de constat des lieux du 31 décembre 2020,

- condamner M. [S] à payer à M. et Mme [X] la somme de 44,96 euros au titre du procès-verbal de reprise des lieux,

- condamner M. [S] à payer à M. et Mme [X] et la société Groupama Centre Manche la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonner l'exécution provisoire,

- condamner M. [S] aux dépens. 



M. [S] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 9 mai 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par dépôt à étude. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 octobre 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'. 



Sur l'appel de M. et Mme [X]. 



- Sur la demande au titre des indemnités d'occupation dues. 



M. et Mme [X] reprochent au premier juge d'avoir limité à la somme de 57 euros correspondant au mois d'octobre 2020 (déduction étant faite du dépôt de garantie), le montant leur revenant au titre des indemnités d'occupation, faisant essentiellement valoir que le retard apporté à la reprise des lieux ne leur est pas imputable dès lors que le locataire a abandonné les lieux qu'ils n'ont pu reprendre qu'à l'issue d'une procédure dont ils n'avaient pas la maîtrise, au regard des délais légaux qui devaient être respectés. 



Sur ce, 



Il ressort des pièces de la procédure que : 

- M. et Mme [X] ont, par requête en date du 23 septembre 2020, saisi le juge des contentieux de la protection de Dreux d'une demande tendant à voir constater la résiliation du bail, à se voir autoriser à reprendre possession du logement, à voir déclarer abandonnés les biens n'ayant pas de valeur marchande, 

- par ordonnance du 29 septembre 2020, le juge a fait droit à leurs demandes, 

- l'ordonnance a été signifiée le 15 octobre 2020 selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, M. [S] ayant abandonné les lieux sans laissé d'adresse, ni lieu de travail connus, 

- le délai d'opposition étant d'un mois, l'huissier a été contraint d'obtenir un certificat de non-opposition, 



M. et Mme [X] ont dû solliciter ensuite le concours de la force publique ainsi que celui d'un serrurier afin de pouvoir procéder à l'ouverture et à la reprise des lieux qui a été effective le 24 décembre 2020. 



Il s'ensuit que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, le délai de trois mois afin de pouvoir reprendre possession du logement n'apparaît pas excessif. 



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a limité le montant revenant à M. et Mme [X] au titre des indemnités d'occupation à la somme de 57 euros correspondant au mois d'octobre 2020, déduction étant faite du montant du dépôt de garantie (315 euros). 



Statuant à nouveau, M. [S] doit être condamné à verser à M. et Mme [X] la somme de 1 233 euros correspondant aux indemnités d'occupation dues, outre les provisions sur charges, au titre des mois de septembre, octobre, novembre et décembre prorata temporis. 



- Sur la demande au titre des réparations locatives. 



M. et Mme [X] d'une part et la société d'assurance Groupama Manche, partiellement subrogée dans les droits des bailleurs d'autre part, poursuivent également l'infirmation du jugement déféré en ce qu'ils ont été intégralement déboutés de leurs demande au titre des réparations locatives au visa erroné selon eux, de l'article 21 de l'ancienne loi du 22 juin 1982 dont la rédaction n'est pas la même que celle de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Ils exposent que cette dernière loi à laquelle est soumis le contrat de bail, est seule applicable au présent litige. 



Sur ce, 



L'article 21 de la loi du 22 juin 1982 disposait en son alinéa 3 que ' s'il n'a pas été fait d'état des lieux lors de la remise des clés au locataire, la présomption édictée par l'article 1731 du code civil ne s'applique pas'. 



L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en son alinéa 3 que : 'à défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption édictée à l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties'. 



IL s'ensuit que c'est à tort que le premier juge a fait application de l'article 21 de la loi du 22 juin 1982, alors que le contrat de bail conclu le 14 octobre 2014 était expressément soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et s'agissant plus précisément des réparations locatives, à celles de l'article 3.2 de ladite loi. 



En l'espèce, le contrat de bail mentionne expressément qu'un état des lieux a été établi contradictoirement. Au surplus, il n'a jamais été allégué que les bailleurs auraient fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ou à sa remise à M. [S]. 



Par voie de conséquence, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne saurait être écartée. Le jugement doit donc être infirmé sur ce point. 



L'article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'. 



L'article 1730 du même code prévoit que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'. 



Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'. 



Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice. 



Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf. 



En l'espèce, M. et Mme [X] se bornent à produire le procès-verbal de constat de sortie des lieux dressé le 39 décembre 2020 par Me [R], commissaire de justice associé à [Localité 6], à l'exclusion de l'état des lieux d'entrée dont il est mentionné au bail qu'il a bien été dressé contradictoirement. Il s'ensuit que la cour ne peut, en l'absence de comparaison possible entre l'état des lieux à l'entrée du locataire et celui à sa sortie, pleinement apprécier les détériorations de l'appartement pouvant être imputées à M. [S], étant relevé toutefois que l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait peser une présomption de responsabilité pesant sur le locataire s'agissant des dégradations constatées lors de la reprise des lieux et que l'imputabilité des dégradations à M. [S] n'est pas contestée par ce dernier qui ne comparaît pas. 



Aux termes du procès-verbal de sortie, le commissaire de justice mentionne avoir constaté que : 

* le chambranle de la porte d'entrée est arraché à hauteur de la porte centrale et qu'il doit être remplacé, 

* dans la pièce principale : le sol en linoléum imitation bois est très sale, taché, et présente des trous dus à des brûlures, le radiateur présente des coulures, le dessus des plinthes est très sale et présente des coups, la peinture en crépi blanc est sale, la barre de seuil est arrachée côté coin cuisine, le plafond présente des traces de projection et des salissures diverses, 

* dans le coin cuisine : le sol en carrelage est très sale, la barre de seuil côté chambre est arrachée, le radiateur ne fonctionne plus, la hotte aspirante non plus, la plaque électrique deux feux est très sale, les éléments d'équipement sont très sales, 

* dans la chambre : la moquette recouvrant le sol est extrêmement sale, le radiateur qui est descellé du mur fonctionne néanmoins, le velux est extrêmement sale, 

* dans la salle de bains : sol en carrelage très sale, habillage de la baignoire dégradé à la jonction avec le sol, lavabo sale, joints du carrelage mural noirs, absence de miroir au dessus du lavabo, peinture sur robinet du lavabo et de la baignoire, absence de bonde de la baignoire, radiateur qui ne fonctionne pas, le tout étant très sale, 

* dans les WC : sol en carrelage très sale, bouton chasse oxydé, absence d'ampoule, murs en état d'usage. 

M. et Mme [X] produisent un devis de remise en état de l'appartement établi le 27 janvier 2021 par M. [E], peintre en bâtiment, s'élevant à la somme de 5 450 euros TTC sur la base de prestations facturées au forfait. 



Au vu des constatations du commissaire de justice et après application nécessaire d'un coefficient de vétusté eu égard à la durée d'occupation des lieux par M. [S] (six ans), la cour dispose des éléments suffisants pour fixer à la somme de 3 000 euros le montant des réparations locatives. 



La société d'assurance Goupama produit une quittance subrogative datée du 2 juin 2021 aux termes de laquelle M. et Mme [X] reconnaissent avoir accepté de percevoir la somme de 1 971,70 euros, de sorte que M. [S] doit être condamné à verser à M. et Mme [X] la somme de 1 028.30 euros au titre des réparations locatives et à la société Groupama Centre Manche, subrogée dans les droits de M. et Mme [X], la somme de 1 971,70 euros au titre des réparations locatives. 



Il y a lieu de condamner M. et Mme [X] à restituer à M. [S] la somme de 315 euros au titre du dépôt de garantie. 



- Sur la demande au titre des frais de procédure. 



M. et Mme [X] sollicitent également la condamnation de M. [S] à leur rembourser les sommes de 320,14 euros au titre du procès-verbal de reprise des lieux du 24 décembre 2020, de 280 euros au titre du procès-verbal de constat des lieux du 31 décembre 2020, de 44,96 euros au titre du procès-verbal de reprise des lieux. 



Il ne peut être fait droit aux demandes de M. [S] au titre des procès-verbaux de reprise des lieux qui sont nécessairement inclus dans les dépens, étant précisé par ailleurs qu'ils ne peuvent prétendre qu'à la moitié du coût du procès-verbal d'état des lieux de sortie. Le jugement est donc confirmé sur ce point. 



Sur les mesures accessoires. 



M. [S] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, la disposition du jugement contesté relative aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmée. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de M. et Mme [X] et de la société Groupama Centre Manche au titre des frais de procédure par eux exposés en cause d'appel en condamnant M. [S] à leur verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, 



Infirme le jugement rendu le 14 décembre 2021 par le tribunal de proximité de Dreux en toutes ses dispositions, sauf celles relatives aux frais de procédure et d'établissement d'état des lieux de sortie et aux dépens de première instance, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Condamne M. [S] à verser à M. et Mme [X] : 

* la somme de 1 233 euros correspondant aux indemnités d'occupation dues, outre les provisions sur charges, au titre des mois de septembre, octobre, novembre et décembre prorata temporis, 

* somme de 1 028,30 euros au titre des réparations locatives, 

* soit en définitive la somme de 1 946,30 euros après déduction du dépôt de garantie de 315 euros, 



Condamne M. [S] à verser à la société Groupama Centre Manche, subrogée dans les droits des locataires, la somme de 1 971,70 euros, 



Condamne M. [S] à verser à M. et Mme [X] et à la société d'assurance Groupama Centre Manche la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [S] aux dépens d'appel. 





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,