Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 17 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 17 JANVIER 2023



N° RG 22/03130 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VFW7



AFFAIRE :



S.A. IMMOBILIERE 3F





C/



M. [L] [Z]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection d'ASNIERES



N° RG : 1120000862



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 17/01/23

à : 



Me Jeanine HALIMI







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A. IMMOBILIERE 3F

Ayant son siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397







APPELANTE

****************





Monsieur [L] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Monsieur [T] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Assignés à étude



INTIMES DEFAILLANTS



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



La société d'HLM immobilière 3F est propriétaire d'un appartement sis [Adresse 1]. Suivant contrat de bail du 4 novembre 2003, elle a donné cet appartement en location à Monsieur [L] [Z]. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 24 juillet 2020, la société immobilière 3F a assigné M [Z] et Monsieur [T] [K], à titre d'occupant du logement donné à bail à M. [Z], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- constater que M. [K] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 1] dont seul M. [Z] est locataire en titre, 

- ordonner l'expulsion de M. [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et notamment M. [K] du logement sis [Adresse 1] avec, si besoin, le concours de la force publique, 

- condamner M. [Z] à lui payer la somme de 2 440,51 euros au titre d'arriérés des loyers dus, terme de juin 2020, selon décompte arrêté au 20 juillet 2020, 

- condamner M. [Z] au paiement de la somme correspondant au montant des loyers et charges dus depuis cette date, et jusqu'à résiliation du bail,

- condamner in solidum M. [Z] et M. [K] au paiement d'une indemnité mensuelle fixée au montant des loyers et charges à compter du mois de juillet 2020, tel qu'il serait dû en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu'à libération effective des lieux,

- condamner in solidum M. [Z] et M. [K] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [Z] au versement d'une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.



Par jugement réputé contradictoire du 22 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal d'Asnières-sur-Seine a : 

- débouté la société immobilière 3F de l'ensemble de ses demandes,

- laissé les dépens à la charge de la société immobilière 3F,

- rappelé que la décision était exécutoire. 



Par déclaration reçue au greffe le 5 mai 2022, la société immobilière 3F a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 31 août 2022, elle demande à la cour : 

- d'infirmer le jugement rendu le 22 mars 2022 par le tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine,

statuant à nouveau,

- de valider le congé du 16 janvier 2020 donné par M. [Z] du logement sis [Adresse 1], 

- de constater que M. [Z] et M. [K] occupent sans droit ni titre le logement sis [Adresse 1], 

- d'ordonner l'expulsion de M. [Z] ainsi que celle de toutes personnes dans les lieux de son chef, et notamment M. [K], du logement sis [Adresse 1] dont seul M. [Z] est locataire en titre, 

- de dire qu'à défaut pour M. [Z] d'avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de toutes personnes dans les lieux de son chef, et notamment M. [K], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, avec la suppression du délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux prévu par les articles L411-1 et L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- de dire que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

- de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à une somme égale au montant du loyer majoré des charges et de condamner in solidum M. [Z] et M. [K] à lui payer celle-ci à compter du 20 février 2020, date de la fin du préavis du bail de M. [Z] et jusqu'à la libération effective des lieux, 

- de condamner M. [Z] à lui payer la somme de 1 653,98 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 20 février 2020, 

- de condamner M. [Z] au versement d'une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- de condamner in solidum M. [Z] et M. [K] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

- de condamner in solidum M. [Z] et M. [K] aux entiers dépens de la procédure d'appel et de la procédure de première instance. 



Ni M. [Z], ni M. [K] n'ont constitué avocat. Par actes d'huissier de justice délivrés le 23 juin 2022, la déclaration d'appel leur a été signifiée par dépôt à l'étude. Par actes d'huissier de justice délivrés le 24 août 2022, les conclusions de l'appelant leur ont été signifiées par dépôt à l'étude. 



La clôture de l'instruction sera prononcée le 21 novembre 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'. 



Sur l'appel de la société Immobilière 3F. 



- Sur la validation du congé. 



Au soutien de son appel, la société Immobilière 3F reproche au premier juge d'avoir fait une mauvaise interprétation des faits et du droit en la déclarant irrecevable en ses prétentions, au motif qu'elle n'aurait pas respecté les formalités prévues à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (absence de justification de la notification de l'assignation au représentant de l'état dans le département - absence de justification de la saisine de la CAF ou de la CCAPEX). Elle fait valoir qu'elle demandait devant la juridiction de proximité, l'expulsion des occupants sans droit ni titre du logement par suite du congé donné par le locataire le 16 janvier 2020. Elle indique vouloir voir valider le congé donné le 16 janvier 2020 par M. [Z] du logement qu'elle lui a donné à bail, soulignant que, non seulement ce dernier ne lui a jamais restitué les clés, mais encore qu'il a installé dans les lieux un tiers qui les occupe depuis plusieurs années, ainsi d'ailleurs qu'il ressort d'une sommation interpellative dressée le 15 mai 2020. 



Sur ce, 



Il ressort du jugement rendu le 22 mars 2022 par la juridiction de proximité d'Asnières que la société Immobilière 3F demandait effectivement en première instance de voir notamment valider le congé donné par M. [Z] le 16 janvier 2020 et voir constater que M. [K] occupe sans droit ni titre le logement donné à bail à M. [Z]. 



L'acte introductif d'instance n'étant pas motivé par l'existence d'une dette locative, c'est à tort que le premier juge a déclaré la société Immobilière 3F irrecevable en ses demandes. 



Le jugement doit donc être infirmé sur ce point et statuant à nouveau, la cour déclare la société recevable en son action. 



En l'espèce, M. [Z] a valablement donné congé des lieux, objet du bail consenti par la société Immobilière 3F, par lettre du 16 janvier 2020. 



Or, il est constant qu'il n'a jamais procédé à la restitution les lieux, laquelle est caractérisée par la remise des clés. Bien plus, il ressort d'une sommation interpellative dressée le 15 mai 2020, que M. [K] occupe les lieux. C'est ainsi que ce dernier a indiqué à l'huissier qui s'est rendu sur place : 'je sous-loue l'appartement à M. [Z] depuis deux ans pour 50 euros par mois, j'ai un contrat EDF à mon nom'. 



En conséquence, il y a lieu de valider le congé donné par M. [Z] le 16 janvier 2020, d'ordonner son expulsion, dès lors qu'il n'a pas restitué les clefs et installé M. [K] dans les lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef dont M. [K], des lieux sis [Adresse 1]) donnés à bail par la société Immobilière 3F, selon les modalités précisés au dispositif de la présente décision. 



Il convient de faire droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges et de condamner in solidum M. [Z] et M. [K] à son paiement à compter du 20 février 2020, date d'expiration du préavis du congé donné par M. [Z] et ce, jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. 



- Sur l'arriéré locatif. 



La société Immobilière 3F sollicite la condamnation de M. [Z] à lui régler la somme de 1 653,98 euros au titre de l'arriéré locatif, faisant valoir qu'à compter du 12 décembre 2020, soit un mois avant la notification du congé, le locataire a cessé de procéder au règlement de son loyer et des charges. 



Il ressort de l'examen du décompte locatif que M. [Z] restait effectivement devoir à la société Immobilière 3F la somme de 1 653,98 euros, terme de février 2020 inclus. Il doit être condamné au paiement de cette somme. 



- Sur la demande de dommages-intérêts. 



La société Immobilière sollicite la condamnation de M. [Z] à lui verser la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts, exposant que le locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles en sous-louant l'appartement à M. [K], que cette situation lui est d'autant plus préjudiciable qu'il lui est interdit d'accomplir depuis plus de deux ans sa mission d'intérêt général dans la mesure où elle ne peut attribuer le logement à une famille qui s'est portée valablement candidate pour obtenir un logement social. 



Sur ce, 





M. [Z] a commis une faute en sous-louant illégalement le logement donné à bail et cette faute a occasionné un préjudice à la bailleresse qui ne peut disposer de ce logement social et l'attribuer à un autre locataire. 



Le préjudice incontestablement subi par la société bailleresse du fait de la sous-location illicite consentie par M. [Z] à M. [K] sera justement indemnisé par l'allocation de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts. 



Sur les mesures accessoires. 



M. [Z] et M. [K] doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d'appel en condamnant in solidum M. [Z] et M. [K] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, 



Infirme le jugement rendu le 22 mars 2022 par le tribunal de proximité d'Asnières en ce qu'il a déclaré la société Immobilière 3F irrecevable en ses demandes, 



Statuant à nouveau, 



Déclare la société Immobilière 3F recevable en son action, 



Valide le congé délivré le 16 janvier 2020 par M. [Z], 



Déclare que M. [Z] et M. [K] occupent sans droit ni titre le logement sis [Adresse 1], 



Ordonne l'expulsion de M. [Z] ainsi que celle de toutes personnes dans les lieux de son chef, et notamment M. [K], du logement sis [Adresse 1] dont seul M. [Z] est locataire en titre, 



Dit qu'à défaut pour M. [Z] et M. [K] d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux prévu par les articles L411-1 et L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de toutes personnes dans les lieux de son chef, et notamment M. [K], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 



Dit que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,



Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle due à une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, majoré des charges, 



Condamne in solidum M. [Z] et M. [K] au paiement de l'indemnité d'occupation telle que ci-dessus fixée à compter du 20 février 2020, date de la fin du préavis du bail de M. [Z] et jusqu'à la libération effective des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion, 



Condamne M. [Z] à payer à la société Immobilière 3F, la somme de 1 653,98 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 20 février 2020, 



Condamne M. [Z] à verser à la société Immobilière 3F, la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, 



Condamne in solidum M. [Z] et M. [K] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



 Condamne in solidum M. [Z] et M. [K] aux dépens de première instance et d'appel. 





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



A- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,