Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 17 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 17 JANVIER 2023



N° RG 22/03649 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VHKA



AFFAIRE :



S.A. IMMOBILIERE 3F





C/



M. [J] [B]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Mai 2022 par le Tribunal de proximité de GONESSE





N° RG : 11-21-2019



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 17/01/23 

à : 



Me Patricia ROTKOPF







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A. IMMOBILIERE 3F

Ayant son siège 

[Adresse 1]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Patricia ROTKOPF, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 427 - N° du dossier PR22-150



APPELANTE

****************





Monsieur [J] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Assigné à étude





INTIME DEFAILLANT



****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé prenant effet le 15 mai 1985, la société d'HLM 'Le foyer du fonctionnaire et de la famille' a donné à bail à M. [I] [B] et Mme [S] [W], épouse [B], un logement à usage d'habitation, sis [Adresse 2]).



Les époux [B] ont par la suite divorcé, Mme [W] étant restée seule titulaire du contrat de location. Mme [W] est décédée le 17 février 2016. Son fils, M. [J] [B], s'est maintenu dans les lieux. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 15 décembre 2021, la société immobilière 3F, venant aux droits de la société 'Le foyer du fonctionnaire et de la famille' a assigné M. [J] [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- prononcer la résiliation du bail liant la société immobilière 3F et Mme [W] du fait du décès de cette dernière, 

- constater l'occupation des lieux par M. [B] sans droit ni titre,

- prononcer son expulsion des lieux occupés, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution et avec, si nécessaire, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, 

- condamner M. [B] à lui payer la somme de 4 374,06 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 12 novembre 2021, terme du mois d'octobre 2021 inclus,

- condamner M. [B] au paiement d'une indemnité mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux,

- condamner M. [B] au paiement d'une indemnité de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment le coût de la sommation de quitter les lieux et de l'assignation. 



Par jugement réputé contradictoire du 9 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a : 

- constaté la résiliation de plein droit intervenue le 17 février 2016 du bail conclu le 15 mai 1985 entre la société 'Le foyer du fonctionnaire et de la famille' et Mme [W], portant sur le logement situé [Adresse 2], par suite de la survenance du décès de cette dernière, 

- constaté en conséquence la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. [B] du logement situé [Adresse 2] à compter du 17 février 2016, 

- ordonné, faute de départ volontaire de M. [B] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux occupés avec, si nécessaire, le concours de la force publique, 

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [B] à compter du 17 février 2016 et jusqu'à la libération effective des lieux loués, à la somme de 750 euros, 

- rejeté le surplus des demandes, 

- dit que copie de la décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Val d'Oise, 

- condamné M. [B] aux entiers dépens, à l'exclusion du coût de la sommation d'avoir à quitter les lieux du 26 octobre 2021, 

- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision. 



Par déclaration reçue au greffe le 1er juin 2022, la société immobilière 3F a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 18 juillet 2022, elle demande à la cour : 

- d'infirmer partiellement le jugement rendu le 9 mai 2022 par le tribunal de proximité de Gonesse en ce qu'il a dit que M. [B] sera redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation de 750 euros et des charges jusqu'à la libération effective des lieux loués,

statuant à nouveau,

- de condamner M. [B] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qu'il aurait dû payer s'il avait conclu un bail avec elle, correspondant ainsi à sa valeur locative et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, 

- d'actualiser la créance locative à la somme de 9 981,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de juin 2022 inclus, 

- de condamner M. [B] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- de condamner M. [B] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Me Patricia Rotkopf, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine. 



M. [B] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 20 juillet 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées par dépôt à étude. 



La clôture de l'instruction sera prononcée le 21 novembre 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée' 



Sur l'appel de la société immobilière 3F. 



- Sur le montant de l'indemnité d'occupation. 



Au soutien de son appel, la société bailleresse reproche au premier juge d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de l'occupant à un montant fixe forfaitaire de 750 euros, outre les charges, faisant essentiellement valoir que l'indemnité d'occupation a pour finalité d'indemniser le bailleur du maintien fautif dans les lieux, du locataire devenu sans droit ni titre, de sorte que cette indemnité ne saurait être inférieure à la somme qui aurait été due en cas de poursuite du bail. 



Sur ce, 



L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est effectivement destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas. 



En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. 



Dès lors, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail. 



En effet, en l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers. 



Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef, l'indemnité d'occupation étant fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi. 



M. [B] doit être condamné au paiement de cette indemnité telle que ci-dessus fixée, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clefs, ou l'expulsion de l'occupant. 



- Sur le montant de la créance locative. 



La société Immobilière 3 F actualise en cause d'appel sa demande relative à sa créance locative à la somme de 9 981,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de juin 2022 inclus. 



Or, du décompte actualisé au 25 février 2022 (pièce 12) seul produit par la société bailleresse à l'exclusion de celui arrêté au 18 juillet 2022 non communiqué, il ressort que M. [B] lui est redevable de la somme de 6 805,12 euros au titre de l'arriéré locatif, terme de janvier 2022 inclus, de sorte qu'il doit être condamné à lui verser cette somme. 



Sur les mesures accessoires. 



M. [B] doit être condamné au paiement des dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant M. [B] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, 



Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement déféré rendu le 9 mai 2022 par la juridiction de proximité de Gonesse en toutes ses dispositions, à l'exception de celle ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [B] à la somme forfaitaire de 750 euros, et de celle relative au montant de la condamnation à paiement de l'arriéré locatif, compte-tenu de l'actualisation de la demande en cause d'appel, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, 



Condamne M. [B] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, 



Condamne M. [B] à verser à la société Immobilière 3 F la somme de 6 805,12 euros au titre de l'arriéré locatif, terme de janvier 2022 inclus, 



Condamne M. [B] à verser à la société Immobilière 3F, la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [B] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés par Me Rotkopf conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,