Cour d'Appel · CHAMBRE CIVILE — 18 janvier 2023

ARRÊT DU 

18 Janvier 2023





CV / NC





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N° RG 22/00319

N° Portalis DBVO-V-B7G -C7T6

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SCI GALAXIE



C/



CRCAM D'AQUITAINE 



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GROSSES le

aux avocats









ARRÊT n° 24-2023











COUR D'APPEL D'AGEN



Chambre Civile









LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,







ENTRE :



SCI GALAXIE pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège 

RCS AUCH 522 504 190

[Adresse 1]

[Localité 5]



représentée par Me Blaise HANDBURGER, avocat postulant au barreau du GERS

et Me Philippe MORICEAU, SELARL GARDACH & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de BAYONNE





APPELANTE d'un jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'AUCH en date du 09 mars 2022, RG 21/00030



D'une part,







ET :



CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL D'AQUITAINE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

RCS BORDEAUX 436 651 246

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]



représentée par Me Marie-Luce D'ARGAIGNON, avocate au barreau du GERS





INTIMÉE 

D'autre part,

COMPOSITION DE LA COUR : 



l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 17 octobre 2022 devant la cour composée de :



Présidente : Valérie SCHMIDT, Conseiller,

Assesseurs : Cyril VIDALIE, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience

Hervé LECLAINCHE, Magistrat honoraire





Greffière : Nathalie CAILHETON





ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile 



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Faits et procédure :



Par acte authentique du 16 juillet 2010, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d'Aquitaine (le Crédit Agricole) a consenti à la SCI Galaxie un prêt hypothécaire d'un montant de 675 000 euros au taux de 4,85 % l'an.



Le Crédit Agricole a fait délivrer un commandement de payer valant saisie le 3 août 2021, suivi d'un commandement rectificatif du 13 août 2021, publiés au service de la publicité foncière d'[Localité 4] les 12 et 3 août 2021 sous le numéro de volume S 2021 19 et 21, portant sur les immeubles suivants :



1 - Dans Un ensemble immobilier sis commune de [Localité 5] (32) cadastré 

SECTION NUMÉRO 

AN 246 

AN 367 



N° LOT NATURE 

 

1 32 COMMERCE 

2 100 COMMERCE 

3 119 COMMERCE 

4 50 RANGEMENT 

5 27 APPARTEMENT

6 34 APPARTEMENT

7 65 COMMERCE

8 32 APPARTEMENT

9 21 APPARTEMENT

10 37 APPARTEMENT

12 24 APPARTEMENT

13 31 APPARTEMENT

14 40 APPARTEMENT

15 30 APPARTEMENT

16 36 APPARTEMENT

17 23 APPARTEMENT

18 41 APPARTEMENT

20 24 APPARTEMENT

22 42 APPARTEMENT

23 31 APPARTEMENT

24 14 STUDIO

25 63 APPARTEMENT

26 3 SALLE d'EAU



2 ' la parcelle sise commune de [Localité 5] (32) cadastrée dite commune 

 

SECTION NUMÉRO LIEUDIT NATURE 

 

[Adresse 3] 



Par acte du 11 octobre 2021, le Crédit Agricole a assigné la SCI Galaxie à l'audience d'orientation du 8 décembre 2021.



Par acte du 16 novembre 2021, la SCI Galaxie a assigné le Crédit Agricole devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Auch afin qu'il soit statué sur ses contestations de la créance, demande de réserves et réduction des intérêts.



Par jugement du 9 mars 2022, le tribunal judiciaire d'Auch a :



- déclaré irrecevable l'assignation signifiée le 16 novembre 2021 par la SCI Galaxie,

- déclaré recevables ses conclusions signifiées postérieurement,

- rejeté les contestations soulevées par la SCI Galaxie,

- dit n'y avoir lieu à la vente par lots,

- mentionné que le montant retenu de la créance s'élève à la somme de 798 409,97 euros outre les intérêts au taux de 7,85 % à échoir sur la somme de 575 891,98 euros depuis le 20 novembre 2021 et les frais,

- ordonné la vente forcée des biens saisis,

- fixé la date de l'audience d'adjudication au mercredi 22 juin 2022 à 10 h 30,

- commis Maître [E], huissier de justice à [Localité 7], afin de faire visiter les lieux aux acquéreurs éventuels,

- dit que les formalités de publicité seront effectuées à la diligence du créancier poursuivant selon les dispositions prescrites par les articles R.322-30 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

- ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente.



Le juge de l'exécution a écarté les contestations portant sur les deux commandements aux fins de saisie, et observé qu'il était loisible au créancier poursuivant de modifier l'assiette de la vente forcée par l'insertion d'un dire dans le cahier des conditions de vente.



L'assignation délivrée le 16 novembre a été déclarée irrecevable par application de l'article R.322-5, 7° du code des procédures civiles d'exécution.



La contestation du montant de la créance a été écartée, faute de production de justificatifs des paiements invoqués, de proposition d'un décompte de la dette, et s'agissant de la clause pénale, en raison de l'absence de caractère manifestement excessif de la pénalité de 7%, en considération des charges financières supportées par le prêteur du fait de la résolution anticipée du contrat.



La demande de vente par lots a été rejetée, le débiteur n'étant pas autorisé à la solliciter par le code des procédures civiles d'exécution, et la vente amiable en plusieurs lots a été rejetée en l'absence de demande du débiteur d'une vente amiable de l'intégralité de l'immeuble.



La SCI Galaxie a formé appel le 19 avril 2022, désignant le Crédit Agricole en qualité d'intimé, et visant dans sa déclaration la totalité des dispositions du jugement à l'exception de celle déclarant recevables ses conclusions signifiées après son assignation.





Autorisé par ordonnance du premier président de la présente Cour, le Crédit Agricole a assigné à jour fixe la SCI Galaxie devant la présente cour le 31 mai 2022.





Prétentions :



Par uniques conclusions du 2 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, la SCI Galaxie demande à la Cour de :



- réformer le jugement rendu par le juge de l'exécution le 9 mars 2022,

- dire que l'assignation signifiée le 16 novembre 2021 est recevable mais concernait le juge de l'exécution et non le juge de l'orientation, du fait des compétences partagées,

- dire que les contestations sur le montant de la créance du Crédit Agricole seront examinées par le juge de l'exécution d'Auch et l'y renvoyer,

- la recevoir en ses contestations sur la validité des commandements,

- dire que les commandements ont été délivrés et publiés en violation des dispositions de l'article 321-8 du code des procédures d'exécution, et les déclarer nuls et par voie de conséquence déclarer nulle la saisie immobilière,



- pour le cas où la cour estimerait valable la saisie immobilière,

- dire que la SCI Galaxie était fondée à solliciter la vente lot par lot,

- dire en conséquence que la vente amiable pouvait s'effectuer sur plusieurs lots au profit de Mme [Y] et de M. [H] lots 16 et 17 pour la somme de 47 000 euros,



- condamner le Crédit Agricole aux entiers dépens outre la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI Galaxie fait valoir que :



- le juge de l'exécution était compétent pour statuer, l'invalidité du commandement ne constituant pas une exception de procédure au sens de l'article 73 du code de procédure civile, mais une demande portant sur le fond,



- le commandement rectificatif semble avoir été établi au motif que des lots auraient été mentionnés dans le premier commandement alors qu'ils avaient été vendus antérieurement, et il vise lui-même un lot vendu antérieurement,



- les commandements opèrent un anatocisme exorbitant, il n'est pas tenu compte de sommes versées, le 11 janvier 2021 à hauteur de 17 000 euros et le 23 décembre 2020 à hauteur de 43 630 euros, les intérêts contractuels arrêtés au 26 mai 2021 à hauteur de 152 413,34 euros sont nécessairement inclus dans la somme de 575 891,78 euros,



- elle est fondée à demander un décompte explicatif précis,



- une diminution significative doit être appliquée en vertu de l'article 1231-5 du code civil,



- l'indemnité de recouvrement de 54 447,77 euros appliquée par le Crédit Agricole constitue une clause pénale manifestement excessive qui compte tenu des intérêts appliqués doit être supprimée,



- le montant du capital impayé est de 133 088,67 euros ce qui exclut que les intérêts puissent s'élever à 252 413,34 euros,



- le premier commandement mentionnant des lots vendus est irrégulier, et la délivrance d'un second commandement ne permet pas de déterminer lequel fonde la saisie, le point de départ des délais et le formalisme en découlant, et les deux commandements ont été publiés alors qu'un seul peut l'être,





- le premier commandement est irrégulier, le second ne peut s'y substituer, et ne respecte pas les délais des articles R.321-6 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



- la régularisation ne peut résulter que de la délivrance d'un nouveau commandement,



- les commandements visent des lots qui ont été cédés, et en outre il est mentionné un appartement 37 qui n'existe pas,



- le Crédit Agricole entend solliciter la vente en un lot alors qu'elle doit être réalisée lot par lot afin d'obtenir de meilleures ventes,



- le juge de l'orientation s'est faussement saisi des termes de l'assignation du 16 novembre 2021 concernant la contestation de la créance pour déclarer la demande irrecevable.





Par uniques conclusions du 10 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, le Crédit Agricole demande à la Cour de :



- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Auch en date du 9 mars 2022,

- débouter la SCI Galaxie de l'intégralité de ses demandes comme étant irrecevables et infondées,

- constater qu'elle ne s'oppose pas au principe de la vente amiable par lots, hors saisie, 

- condamner la SCI Galaxie au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Galaxie au paiement des entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP d'Argaignon Bolac, avocat aux offres de droit. 



Le Crédit Agricole fait valoir que :



- l'assignation délivrée le 16 novembre 2021 par la SCI Galaxie enfreint l'article R.322-5 7° du code des procédures civiles d'exécution, et la contestation portant sur le montant de la créance ne peut faire l'objet d'un renvoi devant le juge de l'exécution d'Auch qui a statué sur ce point,



- il justifie du rejet de publication du premier commandement de saisie, motivé par la vente de lots saisis, et de l'état hypothécaire délivré par le service de la publicité foncière justifiant de la publication des deux commandements, de sorte que la procédure est régulière,



- le second commandement n'introduit pas une nouvelle saisie, et la mention d'un autre lot vendu, a été suivi de l'enlèvement de ce lot du cahier des conditions de vente,



- la vente par lots n'est pas justifiée, et le bail consenti par la SCI Galaxie à la SARL Teedhla est de nature à la priver de tout intérêt, sauf à ce que le preneur renonce au bail,



- le Crédit Agricole consent au principe de ventes amiables de lots, qui ne peuvent être autorisés par le juge de l'exécution ou la cour, en l'état de la poursuite de la vente sur saisie en un seul lot.





Motifs



Sur l'étendue de la saisine de la cour



Conformément à l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.





Sur l'irrecevabilité de l'assignation délivrée le 16 novembre 2021 au Crédit Agricole



Il résulte des articles R.311-4 à R.311-6 du code des procédures civiles d'exécution, que le débiteur est assigné à comparaître devant le juge de l'exécution à une audience d'orientation, au cours de laquelle sont examinées les contestations et demandes incidentes, qui doivent être présentées par conclusions d'avocat, et ne peuvent plus être formées après sa tenue.



L'article R.322-5, 7°, invoqué en l'espèce par le juge de l'exécution, ajoute que l'assignation du débiteur à l'audience d'orientation mentionne en caractères très apparents qu'à peine d'irrecevabilité, toute contestation est portée au greffe du juge de l'exécution par conclusions d'avocat au plus tard lors de l'audience.



L'assignation délivrée le 16 novembre 2021 à la demande de la SCI Galaxie, qui avait elle-même été précédemment assignée à l'audience d'orientation par le Crédit Agricole, et se trouvait soumise aux règles régissant les saisies immobilières, est donc irrecevable.



La SCI Galaxie n'est, en outre, pas fondée à invoquer une prétendue incompétence du juge de la saisie immobilière.



Le jugement sera confirmé sur ce point.





Sur la validité des commandements aux fins de saisie immobilière



Selon les articles L.321-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, le créancier saisit l'immeuble par acte signifié au débiteur ou au tiers ; cet acte rend l'immeuble indisponible, et la saisie est opposable aux tiers à partir de sa publication.



L'article R.311-10 prévoit que la nullité des actes de la procédure de saisie immobilière est régie par la section 4 du chapitre II du titre V du livre I du code de procédure civile, soit ses articles 112 à 121.



Par ailleurs, les délais prévus par les articles R.321-1, R.321-6, R.322-6, R.322-10 et R.322-31 ainsi que les délais de deux et trois mois prévus par l'article R.322-4 sont prescrits à peine de caducité du commandement. Le créancier peut toutefois justifier d'un motif légitime en cas de dépassement.



La SCI Galaxie soutient que le Crédit Agricole n'a pas respecté le délai de l'article R.321-6 qui prévoit la publication du commandement dans un délai de deux mois à compter de sa signification.



Le commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré le 3 août 2021 et le commandement rectificatif le 13 août 2021.



Le Crédit Agricole produit un état hypothécaire délivré le 1er septembre 2021 par le Service de la Publicité Foncière [Localité 4] 1 contenant un certificat de dépôt des commandements du 3 puis du 13 août 2021 en date des 12 août 2021 et 31 août 2021.



Les actes ont donc fait l'objet d'une publication dans le délai de deux mois conformément aux dispositions de l'article R.321-6.



La SCI Galaxie soutient également que le code des procédures civiles d'exécution ne permet pas la publication d'un second commandement telle qu'opérée en l'espèce, qu'il est dès lors impossible de déterminer celui des deux qui fait courir les délais, et le formalisme en découlant, qu'il en résulte une irrégularité de forme et de fond entraînant la nullité de la procédure.





Comme indiqué précédemment, les nullités de la procédure obéissent aux articles 112 à 121 du code de procédure civile.



L'article 117 énumère limitativement les nullités de fond pouvant être invoquées en tout état de cause et ne nécessitant pas la démonstration d'un grief, constituées par le défaut de capacité d'ester en justice, ou le défaut de pouvoir d'une partie.



Tel n'étant pas le cas en l'espèce, l'exception soulevée par la SCI Galaxie est une nullité de forme soumise à la démonstration d'un grief.



Les articles R.321-8 et suivants du code des procédures civile d'exécution invoqués par la SCI Galaxie, ne prohibent pas la délivrance de plusieurs commandements successifs mais limitent, en cas de pluralité de commandements, la publication au plus ancien d'entre eux.



Ce texte prévoit néanmoins une exception à cette règle, lorsque le nouveau commandement comprend plus d'immeubles que le précédent ; la publication porte alors sur les biens non compris dans celui-ci, et permet de leur étendre l'opposabilité aux tiers résultant de la saisie précédente.



La publication d'actes de saisie rectificatifs est donc permise, et il doit être pareillement admis, qu'un commandement excluant des biens compris dans le précédent commandement puisse être publié, afin de porter à la connaissance des tiers la limitation des effets du premier acte.



Il n'y a donc pas lieu à annulation des commandements litigieux.



La dualité de publications critiquée par la SCI Galaxie ne lui est d'ailleurs pas préjudiciable, mais favorable, puisqu'elle a disposé de certains des biens visés dans le premier acte de saisie, et qu'elle a intérêt à rendre ces ventes opposables aux tiers, ce qu'elle n'expose pas avoir été dans l'incapacité de faire. Elle n'a donc pas subi de grief.



Le jugement sera confirmé sur ce point.





Sur la vente lot par lot



Il résulte de l'article R.322-10 du code des procédures civiles d'exécution que le créancier définit les modalités de la vente dans le cahier des conditions de vente qu'il dépose au greffe du juge de l'exécution.



La SCI Galaxie fait valoir que le juge de l'exécution a la faculté de modifier les modalités de la vente, qu'une vente lot par lot permet d'espérer un prix plus élevé, en tenant compte de leurs différences, qu'il existe un régime de copropriété et que certains biens font l'objet de baux commerciaux.



Cependant, il ne ressort pas des éléments qu'elle verse aux débats qu'une vente par lots doive être privilégiée.



Le jugement sera confirmé, et il sera donné acte au Crédit Agricole qu'il ne s'oppose pas au principe de la vente amiable par lots, hors saisie.





Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



L'appel de la SCI Galaxie étant injustifié, elle sera tenue d'en supporter les dépens.



L'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



La SCI Galaxie sera condamnée à payer au Crédit Agricole 1 500 € en application de ces dispositions. 





PAR CES MOTIFS :



La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,



Confirme le jugement du 9 mars 2022,



Y ajoutant,



Donne acte à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d'Aquitaine de son absence d'opposition au principe de la vente amiable par lots, hors saisie,



Condamne la SCI Galaxie aux dépens d'appel,



Condamne la SCI Galaxie à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d'Aquitaine 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,



Autorise la SCP d'Argaignon-Bolac, société d'Avocats, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance, sans en avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Valérie SCHMIDT, présidente, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



La Greffière, La Présidente,