Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 18 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 18 JANVIER 2023



N° 2023/020 









N° RG 21/04431



N° Portalis DBVB-V-B7F-BHFMQ







[H] [Z]





C/





[V] [B]



[L] [I]



[W] [T]



[C] [U]

































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 



Me Isabelle FICI



Me Alexandra MONDINI





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité d'ANTIBES en date du 11 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-20-581.



APPELANT



Monsieur [H] [Z]

né le 03 Janvier 1956 à [Localité 7] (93), demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Isabelle FICI de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Dominique ROMEO, avocat au barreau de GRASSE



INTIMES



Monsieur [V] [B]

né le 01 Juin 1986 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 9]



représenté par Me Alexandra MONDINI, membre de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



Madame [L] [I]

née le 22 Janvier 1994 à [Localité 6] (06), demeurant [Adresse 1]



Signification DA + conclusions à étude d'huissier le 15 juillet 2021



défaillante



Monsieur [W] [T]

né le 03 Juillet 1961 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]



Assignation à étude le 27 mai 2021 de la DA

Signification DA + Conclusions à étude d'huissiers le 15 juillet 2021



défaillant



Madame [C] [U]

née le 19 Juillet 1961 à [Localité 6] (06), demeurant [Adresse 2]



Assignation à étude le 27 mai 2021 de la DA

Signification à étude le 15 juillet 2021 Conclusions



défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2023.



ARRÊT

Contradictoire à l'égard de [V] [B], et rendu par défaut à l'égard de [L] [I], [W] [T] et [C] [U], prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat conclu sous signatures privées ayant pris effet le 15 août 2015, Monsieur [H] [Z] a donné à bail d'habitation à Monsieur [V] [B] et Madame [L] [I] un logement meublé de type 2 au sein d'une villa lui appartenant située [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel de 685 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence et une provision sur charges de 15 euros.



Monsieur [W] [T] et Madame [C] [U] se sont portés cautions solidaires des obligations souscrites par les locataires.



Sur la foi des conclusions d'une expertise ordonnée sur requête par le président du tribunal administratif de Nice, le maire de la commune de Vallauris a pris le 8 octobre 2018 un arrêté de péril imminent imposant au propriétaire d'effectuer des travaux de réparation urgents de l'immeuble, et prescrivant le relogement provisoire de deux autres locataires.



À compter de cette date, Monsieur [B] et Madame [I] ont cessé de régler leur loyer, en dépit d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail qui leur a été signifié le 17 décembre 2018.



Par acte du 16 octobre 2020, Monsieur [Z] les a assignés à comparaître devant le tribunal de proximité d'Antibes afin de voir constater l'acquisition de ladite clause et entendre ordonner leur expulsion.



Il a également assigné Monsieur [T] et Madame [U] afin de les entendre condamner, solidairement avec les locataires, à lui payer la somme de 17.000 euros au titre des loyers échus, outre une indemnité d'occupation de 700 euros par mois jusqu'à la libération effective des lieux et une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts.



Aucun des défendeurs n'a comparu en première instance.



Aux termes d'un jugement réputé contradictoire prononcé le 11 février 2021, le premier juge a retenu que l'arrêté de péril concernait uniquement les appartements situés aux 1er et 2ème étages gauches, alors que Monsieur [B] et Madame [I] occupaient l'appartement du 2ème étage droit, de sorte qu'ils restaient tenus du paiement du loyer. 



Toutefois, il a relevé que l'absence de production d'un décompte de créance caractérisait de la part du bailleur un comportement empreint de mauvaise foi.



En conséquence le tribunal a :

- refusé de faire application de la clause résolutoire, 

- rejeté par suite les demande aux fins d'expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation,

- rejeté la demande accessoire en dommages-intérêts,

- mais condamné solidairement les défendeurs à payer la somme de 1.600 euros visée dans le commandement, outre les dépens et une indemnité de 450 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [H] [Z] a relevé appel de cette décision par déclaration adressée le 24 mars 2021 au greffe de la cour et signifiée à l'ensemble des parties intimées par actes d'huissier délivrés le 27 mai 2021 à domicile, ses conclusions leur ayant ensuite été signifiées dans les mêmes formes le 15 juillet 2021.



Seul Monsieur [V] [B] a constitué avocat, expliquant que sa colocataire avait quitté les lieux loués.



Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, le présent arrêt sera rendu par défaut à l'égard des intimés défaillants.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses conclusions d'appel déposées au greffe le 24 juin 2021, Monsieur [H] [Z] approuve le premier juge d'avoir écarté l'application de l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation, mais fait grief à la décision entreprise d'avoir refusé de donner effet à la clause résolutoire du bail, alors que les conditions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 se trouvaient réunies.



Il fournit un décompte faisant désormais état d'une créance de 22.600 euros au titre des loyers et charges impayés.



Il demande à la cour d'infirmer le jugement et, statuant à nouveau :

- de dire et juger que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 17 février 2019,

- d'ordonner en conséquence l'expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef,

- de les condamner, solidairement avec les cautions, à lui payer la somme de 22.600 euros, à parfaire, au titre de la dette locative, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle de 700 euros jusqu'à la libération effective du logement, outre la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts,

- de condamner enfin l'ensemble des intimés à lui payer 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.



Par conclusions en réplique notifiées le 20 septembre 2021, Monsieur [V] [B] soutient pour sa part que l'arrêté de péril visait à garantir la sécurité de l'ensemble des logements situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble, de sorte qu'il était fondé à suspendre le règlement du loyer en application de l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation.



Il invoque également l'exception d'inexécution des obligations pesant sur le bailleur, en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de lui délivrer un logement décent et de lui assurer une jouissance paisible, faisant ici état d'un autre avis technique pointant des désordres structurels de l'immeuble mettant en danger l'ensemble de ses occupants.



Il demande principalement à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a considéré qu'il n'était pas fondé à suspendre le règlement du loyer et l'a condamné à payer au bailleur la somme de 1.600 euros, outre les dépens et une indemnité pour frais irrépétibles, et, statuant à nouveau, de débouter Monsieur [Z] de l'ensemble de ses prétentions.



Subsidiairement, il se porte reconventionnellement demandeur d'une somme de 25.013,33 euros en réparation du préjudice de jouissance qu'il dit avoir subi du fait des désordres affectant le logement entre le 8 octobre 2018 et le 30 septembre 2021, et conclut à la compensation entre cette créance et celle du bailleur.



À titre infiniment subsidiaire, il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement.



En tout état de cause, il poursuit la condamnation sous astreinte du bailleur à lui délivrer des quittances pour l'ensemble de la période comprise entre la date de prise d'effet du bail et celle de l'arrêté de péril.



Il réclame enfin paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses entiers dépens.



La clôture de l'instruction est intervenue le 31 octobre 2022.



DISCUSSION



Sur la portée de l'arrêté de péril :



L'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que le loyer des locaux visés par un arrêté de péril cesse d'être dû à compter du premier jour du mois suivant la notification ou l'affichage de celui-ci en mairie et sur la façade de l'immeuble, et ce jusqu'au premier jour du mois suivant la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.



La portée d'un arrêté de péril doit être appréciée en fonction de la localisation des désordres, sachant que lorsque ceux-ci affectent les parties communes d'un immeuble la suspension des loyers s'applique à l'ensemble des appartements.



Au cas présent, l'arrêté pris le 8 octobre 2018 par le maire de [Localité 8] a prescrit l'étaiement puis la reconstruction du plancher du deuxième étage, sur la foi d'un rapport d'expertise déposé par Monsieur [K]. Or cet expert ne visait que l'affaissement du plancher de l'appartement du 2ème étage gauche, occupé par Madame [R], et ne faisait aucunement allusion à des désordres affectant l'appartement du 2ème étage droit, loué à Monsieur [B] et Madame [I].



L'arrêté précise ainsi en son article 3 que seuls les appartements situés aux 1er et 2ème étages gauches devront être temporairement évacués durant les travaux, et prévoit sa notification aux seuls locataires concernés. Il ne prescrit pas au contraire de réparations urgentes sur les parties communes.



En conséquence, le premier juge doit être approuvé en ce qu'il a écarté l'application du texte susvisé dans le cadre des relations contractuelles régissant les parties.





Sur l'exception d'inexécution :



En droit, le locataire n'est admis à invoquer l'exception d'inexécution des obligations du bailleur que dans le cas où il s'est trouvé dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués.



En l'espèce, le rapport de Monsieur [K] liste également des désordres affectant certaines parties communes de l'immeuble (main courante de l'escalier, tuyaux de plomberie, balustre, auvent et façade ouest de la corniche) pour lesquels il a estimé cependant que les réparations présentaient un caractère moins urgent, et dont il ne résulte pas une impossibilité de jouissance de la part des locataires.



L'intimé invoque d'autre part un constat technique de la société BAT'EXPERT 06 faisant état de désordres structurels mettant en danger tous les occupants de la maison, mais cet avis a été établi de manière non contradictoire à la demande d'un autre locataire également en litige avec le bailleur, de sorte qu'il ne constitue pas une preuve recevable.



Les quelques photographies prises par Monsieur [B] à l'intérieur de son logement ne font pas davantage la preuve de l'insalubrité de celui-ci.



Enfin, le locataire ne justifie pas avoir adressé une quelconque réclamation au bailleur antérieurement à l'introduction de la procédure judiciaire.



Il convient en conséquence de juger que Monsieur [B] ne peut invoquer l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement du loyer.





Sur l'application de la clause résolutoire :



En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Le premier juge ne pouvait écarter l'application de cette clause au motif que l'absence de production d'un décompte de créance actualisé caractérisait de la part du bailleur un comportement empreint de mauvaise foi, alors qu'il lui appartenait de rouvrir les débats pour obtenir la production de cette pièce.



D'autre part, la demande subsidiaire formée par le locataire à l'effet de bénéficier d'une suspension des effets de ladite clause et de l'octroi de délais de paiement doit être rejetée, dès lors qu'en raison de l'importance de la dette locative Monsieur [B] n'apparaît pas en mesure de s'en acquitter dans les conditions prévues par le texte susvisé.



Il y a lieu en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 17 février 2019 avec toutes ses conséquences de droit, l'indemnité d'occupation devant être fixée à 700 euros par mois à partir de cette date.





Sur l'obligation à la dette :



Si Monsieur [B] a indiqué dans ses conclusions qu'il occupait seul désormais le logement, il n'est pas établi cependant que Madame [I] ait donné congé au bailleur, de sorte qu'elle demeure tenue solidairement du paiement de la dette locative en application de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.



En revanche, les actes de cautionnement stipulant une limitation dans le temps jusqu'au 14 août 2017, Monsieur [T] et Madame [U] ne peuvent être tenus de garantir une dette ayant commencé à courir à compter d'octobre 2018.





Sur la demande accessoire en dommages-intérêts :



Selon l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Cependant au cas présent Monsieur [Z] ne démontre pas l'existence d'un tel préjudice, de sorte que sa demande doit être rejetée.





Sur la demande reconventionnelle en réparation d'un préjudice de jouissance :



Les désordres affectant les parties communes de l'immeuble mis en évidence par le rapport d'expertise de Monsieur [K] ont pu causer au locataire un préjudice de jouissance qui doit être réparé par l'octroi d'une indemnité calculée sur la base de 10 % du montant du loyer pour la période comprise entre le 6 octobre 2018, date du dépôt dudit rapport, et le 20 septembre 2021, date de la demande en justice, soit la somme de 2.500 euros.





Sur la demande de délivrance de quittances :



Il y a lieu de faire droit à cette demande sur le fondement de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, sans qu'il soit cependant nécessaire de prononcer une astreinte.





PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire à l'égard de [V] [B], et par défaut à l'égard de [L] [I], [W] [T] et [C] [U],



Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :



Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail par l'effet du commandement de payer délivré le 17 décembre 2018,



Déboute Monsieur [B] de sa demande aux fins de suspension des effets de ladite clause et d'octroi de délais de paiement,



Ordonne en conséquence l'expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef,



Condamne solidairement Monsieur [V] [B] et Madame [L] [I] à payer à Monsieur [H] [Z] la somme de 22.600 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échues au 30 juin 2021, outre une indemnité mensuelle d'occupation de 700 euros à compter du 1er juillet 2021 jusqu'à la libération effective des lieux,



Déboute Monsieur [Z] de sa demande accessoire en dommages-intérêts,



Déboute Monsieur [Z] de ses demandes dirigées contre Monsieur [W] [T] et Madame [C] [U],



Condamne Monsieur [Z] à payer à Monsieur [B] une somme de 2.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance, et prononce la compensation partielle avec la dette locative à due concurrence du montant de la créance, 



Condamne Monsieur [Z] à remettre à Monsieur [B] des quittances de loyer pour la période du 15 août 2015 au 30 septembre 2018,



Condamne solidairement Monsieur [B] et Madame [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Monsieur [Z] une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT