Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 18 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 18 JANVIER 2023



N° 2023/ 029







N° RG 21/04719



N° Portalis DBVB-V-B7F-BHGLU







[D] [I] 



[C] [I]





C/



[H] [Y]

[A] [J]













































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 



Me Patrick CAGNOL













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 22 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/02877.





APPELANTS



Monsieur [D] [I]

né le 15 Novembre 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]



Madame [C] [I]

née le 05 Avril 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]



représentés par Me Patrick CAGNOL, membre de l'ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Sophie GRASSI, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Monsieur [H] [Y]

né le 28 Mars 1993 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]



Assignation infructueuse (PVRI) le 12/05/2021 de la DA

Assignation à étude conclusions le 28/06/2021



défaillant



Madame [A] [J]

née le 31 Mai 1996 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]



Assignation infructueuse (PVRI) à le 12/05/2021 DA

Assignation à étude conclusions le 28/06/2021



défaillante





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2023.





ARRÊT



Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Monsieur et Madame [I] ont, par acte sous seing privé du 1er juillet 2018, donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [Y] et Madame [J] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3] ), moyennant un loyer mensuel de 590 € et 40 € de provision sur charges.

Depuis leur entrée dans les lieux, les locataires n'ont réglé qu'un seul loyer en décembre 2018 ; 

Par acte d'huissier en date du 15 juillet 2020, Monsieur et Madame [I] ont fait assigner Monsieur [Y] et Madame [J] devant le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 3 950 €, au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, la somme de 592,50 € au titre des frais de réparation, la somme de 510,25 € au titre des frais d'huissier engagés avant la procédure, celle de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens.

Par jugement en date du 22 février 2021, le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 10 mars 2019, a condamné solidairement Monsieur [Y] et Madame [J] à verser aux époux [I] la somme de 3 360 € correspondant aux loyers du mois de juillet 2018 au 10 janvier 2019 et celle de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Il a également débouté les époux [I] du surplus de leurs demandes et condamné Monsieur [Y] et Madame [J] aux dépens. 

Par déclaration au greffe en date du 30 mars 2021, Monsieur et Madame [I] ont interjeté appel de ce jugement afin qu'il soit réformé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à compter du 10 mars 2019, a condamné solidairement Monsieur [Y] et Madame [J] à payer aux époux [I] la somme de 3 360 € et a débouté les appelants du surplus de leurs demandes. A titre principal, ils demandent à la Cour de juger que le contrat de bail est résilié depuis le 10 janvier 2019, de condamner solidairement Monsieur [Y] et Madame [J] à leur verser la somme de 3 950 € au titre des impayés locatifs, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et celle de 592,50 € au titre de la clause pénale figurant au contrat. A titre subsidiaire, ils sollicitent le constat de la résiliation du bail à compter du 16 janvier 2019, la condamnation solidaire de Monsieur [Y] et Madame [J] à leur verser la somme de 4 076 € au titre des impayés locatifs et celle de 611,40 € au titre de la clause pénale. A titre très subsidiaire, ils demandent à la Cour de juger que le contrat de bail est résilié depuis le 10 mars 2019, de condamner solidairement Monsieur [Y] et Madame [J] à leur verser la somme de 5 210 € au titre des impayés locatifs et celle de 781,50 € au titre de la clause pénale. En toute hypothèse, ils sollicitent la condamnation in solidum de Monsieur [Y] et de Madame [J] à leur verser la somme de 30 551,85 € au titre des frais de remise en état et d'évacuation des gravats avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation de première instance, la condamnation de Monsieur [Y] à leur rembourser la somme de 1 000 € virée par erreur sur son compte, la condamnation solidaire de Monsieur [Y] et Madame [J] à leur régler la somme de 510,25 € au titre des frais d'huissier engagés avant la présente procédure, la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens. 

A l'appui de leur recours, ils font valoir : 


que, bien que le contrat comporte une clause stipulant que le dépôt de garantie a été payé, les locataires n'ont en réalité jamais procédé à ce versement. 

qu'il y a lieu de considérer que la résiliation du bail est intervenue au 10 janvier 2019 ce qui ressort de l'attestation de Madame [E] et du constat d'huissier du 16 janvier 2019. 

qu'ils ont demandé que les sommes dues produisent intérêts à compter de la date de l'assignation mais que le premier juge a manifestement omis de mentionner les intérêts dans les condamnations.

que l'appartement avait été entièrement rénové avant l'entrée des locataires dans les lieux et a été restitué dans un état lamentable de sorte que Monsieur [Y] et Madame [J] devront être condamnés à les indemniser au titre des frais de réparation, de remise en état de l'appartement et d'évacuation des gravats.

qu'ils ont fait une mauvaise manipulation sur leur compte bancaire, en voulant virer de l'argent à leur fils, et ont procédé, par erreur, à un virement de la somme de 1 000 € sur le compte de Monsieur [Y].

qu'ils ont été contraints d'engager une procédure judiciaire et ont dû supporter des frais d'huissier que Monsieur [Y] et Madame [J] devront supporter dans la mesure où ils sont de mauvaise foi.


Monsieur [Y] et Madame [J], régulièrement assignés à étude le 28 juin 2021, n'ont pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2021. 





MOTIFS DE LA DECISION



Attendu que Monsieur et Madame [I] ont, par acte sous seing privé du 1er juillet 2018, donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [Y] et Madame [J] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3] ), moyennant un loyer mensuel de 590 € et 40 € de provision sur charges ;

Que depuis leur entrée dans les lieux, les locataires n'ont réglé qu'un seul loyer en décembre 2018 ; 



Attendu qu'il résulte des dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; 

Que l'article 24 de la loi précitée dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; 

Qu'en application des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; 

Que sur le fondement des dispositions de l'article 1201 du même Code, lorsque les parties ont conclu un contrat apparent qui dissimule un contrat occulte, ce dernier, appelé aussi contre-lettre, produit effet entre les parties et n'est pas opposable aux tiers, qui peuvent néanmoins s'en prévaloir ; 

Qu'il résulte des dispositions de l'article 1372 du Code civil que l'acte sous signature privée, reconnu par la partie à laquelle on l'oppose ou légalement tenue pour reconnu à son égard, fait foi entre ceux qui l'ont souscrit et à l'égard de leurs héritiers et ayants cause ; 

Attendu que le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE, dans son jugement rendu le 22 février 2021, a constaté la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties au 10 mars 2019 ; 

Que les appelants font valoir que celle-ci est antérieure ; 

Qu'ils fondent leur prétention sur une attestation de Madame [E] indiquant qu'à la date du 10 janvier 2019, les locataires auraient quitté les lieux et sur un constat d'huissier, daté du 16 janvier 2019, précisant également qu'à cette date le logement donné à bail était inoccupé ; 

Attendu néanmoins que la résiliation d'un contrat de bail ne s'opère pas de plein droit à l'instant où les locataires quittent le logement loué ; 

Attendu, en outre, que les époux [I] n'ont pas sollicité d'ordonnance de constat d'abandon des lieux ; 

Qu'il convient, par conséquent, de considérer que le bail n'a été résilié que deux mois après le commandement de payer du 10 janvier 2019, demeuré infructueux, soit le 10 mars 2019 ;

Attendu qu'au vu du décompte produit et des demandes des époux [I], la dette locative de Monsieur [Y] et de Madame [J] s'élève à la somme de 3 150 € pour la période allant de juillet à novembre 2018 puisque les locataires ont réglé le loyer du mois de décembre 2018 ; 

Qu'il convient d'y ajouter les loyers impayés pour la période allant du 1er janvier au 10 mars 2019, soit la somme de 1 463,23 € ; 

Que cela porte la dette locative de Monsieur [Y] et de Madame [J] à la somme de 4 613,23 € ;

Que Monsieur [Y] et Madame [J] seront donc condamnés solidairement à verser aux époux [I] la somme de 4 613,23 € au titre des loyers impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ; 

Que dans la mesure où le contrat de bail conclu entre les parties dispose qu'à défaut de paiement d'un terme de loyer, les sommes dues seront majorées de quinze pour cent, il convient d'y ajouter, au titre de la clause pénale, la somme de 691,98 € ; 

Que Monsieur [Y] et Madame [J] seront donc condamnés solidairement à verser aux époux [I] la somme de 691,98 € au titre de la clause pénale, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ; 

Attendu que les époux [I] réclament également le paiement de la somme de 590 €, correspondant au montant du dépôt de garantie qui n'aurait pas été versé par les locataires à leur entrée dans les lieux ; 

Attendu, toutefois, que le contrat de bail conclu entre les parties en date du 1er juillet 2018 stipule expressément que le dépôt de garantie a bien été versé par les locataires ; 

Attendu que les époux [I] font valoir que le contrat de bail serait un contrat apparent, dissimulant, en ce qui concerne le versement du dépôt de garantie, un contrat occulte en vertu duquel Monsieur [Y] et Madame [J] se seraient engagés à leur payer le dépôt de garantie sept jours plus tard ;

Attendu, néanmoins, que les époux [I] ne démontrent pas l'existence de ce contrat occulte ; 

Qu'il convient donc de considérer que le paiement du dépôt de garantie est intervenu au moment de la signature du contrat de bail comme cela résulte de l'acte portant la signature de toutes les parties; 



Attendu que, sur le fondement des dispositions de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; 

Qu'il résulte des dispositions de l'article 1731 du Code civil que, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; 

Attendu, en ce qui concerne la salle de bain, que, dans leurs écritures, les appelants font uniquement valoir que la jupe de la baignoire a été arrachée, ce qui ressort également du constat d'huissier dressé le 16 janvier 2019 ; 

Qu'ils versent aux débats une facture attestant d'un coût de remplacement de la baignoire à hauteur de 850 € ; 

Attendu que, dans leurs écritures, les époux [I] font valoir que les murs, les sols et les plinthes de tout l'appartement sont abimés et que certaines plinthes ont même été arrachées, ce qui ressort également du constat d'huissier dressé le 16 janvier 2019 ; 

Que la facture versée aux débats permet de chiffrer le montant de ces dégradations à la somme de 2 000 € ; 

Attendu que, dans leurs écritures, les bailleurs font valoir que certains interrupteurs ont été arrachés et que le tableau électrique a été vandalisé, ce dont atteste également le constat d'huissier du 16 janvier 2019; 

Que la facture versée aux débats permet de chiffrer le montant de ces dégradations à la somme de 600 € ; 

Attendu que les époux [I] font également valoir que le volet roulant a été dégradé par les locataires ; 

Que, contrairement à ce qu'a déclaré le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE dans son jugement du 22 février 2021, dans la mesure où aucun état des lieux n'a été établi, il doit être présumé que le volet roulant était en bon état lors de l'entrée des locataires dans les lieux ; 

Que la facture versée aux débats fait état d'un coût de remplacement du volet roulant à hauteur de 450 € ; 

Attendu que les propriétaires entendent également obtenir une indemnisation au titre du remplacement des plaques de cuisson dans la mesure où les locataires auraient volé cet élément ; 

Attendu, néanmoins, que le contrat de bail conclu entre les parties ne mentionne que la « cuisine » au titre des équipements présents dans le logement et ne fait aucune référence expresse à la présence de plaques de cuisson ; 

Attendu, en outre, que la facture, versée aux débats par les époux [I], afin d'établir la présence des plaques de cuisson dans le logement lors de l'entrée des locataires dans les lieux comporte une adresse de livraison qui n'est pas celle du logement donné à bail ; 

Que leur demande d'indemnisation sur ce fondement devra donc être rejetée ; 

Attendu, enfin, que les bailleurs entendent obtenir la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a mis les frais de débarras du balcon à la charge des preneurs mais a refusé de mettre les frais induits par l'évacuation des encombrants extérieurs à leur charge ; 

Attendu, néanmoins, que si les locataires sont présumés avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, cette présomption ne concerne pas les parties communes ; 

Que dès lors que les encombrants auraient été déversés dans les parties communes, la preuve n'est pas rapportée que leur présence est imputable aux locataires ; 

Qu'il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il octroyé aux époux [I] la somme de 300 € au titre des frais engagés pour le débarras du balcon ;

Attendu qu'il résulte de tout ce qui précède que Monsieur [Y] et Madame [J] devront verser aux époux [I] la somme de 4 200 € au titre des dégradations occasionnées dans le logement; 

Qu'il convient de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie, versé par les locataires à leur entrée dans les lieux ainsi qu'établi par les stipulations contractuelles suivies de la signature des parties, soit la somme de 590 € ;

Que Monsieur [Y] et Madame [J] seront donc condamnés solidairement à verser aux époux [I] la somme de 3 610 € au titre des dégradations occasionnées dans le logement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ; 



 Attendu que, sur le fondement des dispositions de l'article 1302-1 du Code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu ; 

Attendu que les époux [I] sollicitent la condamnation de Monsieur [I] à leur verser la somme de 1 000 € sur le fondement de la répétition de l'indu ; 

Attendu que Monsieur et Madame [I] démontrent avoir réalisé un virement, au profit de Monsieur [Y], en date du 1er octobre 2018, d'un montant de 1 000 € ; 

Qu'ils versent également aux débats un courrier adressé, en date du 5 décembre 2018, à leur locataire, réclamant la restitution de cette somme dans la mesure où il s'agissait d'une erreur de bénéficiaire ; 

Qu'il est, en outre, totalement incohérent de considérer qu'une dette des époux [I] existait à l'égard de Monsieur [Y] dans la mesure où, à cette date, ce-dernier avait déjà une dette locative à l'égard des époux [I] et où il n'y avait pas de travaux à effectuer dans l'appartement puisque celui-ci venait d'être remis à neuf ; 

Que Monsieur [Y] a donc bien reçu une somme qui ne lui était pas due ;

Qu'il doit donc restituer aux époux [I] la somme de 1 000 € au titre de la répétition de l'indu ; 



Attendu qu'en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés ; 

Que si l'état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est réalisé par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié par le bailleur et le locataire ;

Attendu que les époux [I] sollicitent la condamnation de Monsieur [Y] et Madame [J] à leur verser la somme de 510,25 € au titre des frais d'huissier qu'ils ont engagés ; 

Attendu néanmoins que les frais de commandement de payer et de dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives relèvent des dépens ; 

Attendu, en ce qui concerne les frais relatifs au procès-verbal de constat, que les époux [I] n'ont pas respecté la procédure applicable ;

Qu'ils ne versent, en effet, aux débats qu'un courrier dans lequel ils mettent les locataires en demeure de procéder à un état des lieux de sortie « en compagnie de l'huissier » ; 

Qu'ils étaient donc tenus de démontrer qu'ils leur avaient, au préalable, proposé de réaliser un état des lieux à l'amiable ; 

Que leur demande de condamnation de Monsieur [Y] et Madame [J] au paiement de la somme de 510,25 € au titre des frais d'huissier qu'ils ont engagés doit donc être rejetée ; 



Attendu qu'il sera alloué aux époux [I], qui ont dû engager des frais irrépétibles pour défendre leurs intérêts en justice, la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Attendu que Monsieur [Y] et Madame [J], qui succombent supporteront les dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe en dernier ressort,

REFORME le jugement rendu le 22 février 2021 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [Y] et Madame [J] à verser aux époux [I] la somme de 3 360 €, correspondant aux loyers du mois de juillet 2018 au 10 janvier 2019, celle de 504 € au titre de la clause pénale et celle de 1 710 € au titre des réparations locatives ; 

LE CONFIRME pour le surplus ; 

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] et Madame [J] à verser aux époux [I] les sommes de 4 613,23 € au titre des loyers impayés, celle de 691,98 € au titre de la clause pénale et celle de 3 610 € au titre des dégradations locatives, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] à verser aux époux [I] la somme de 1 000 € au titre de la répétition de l'indu ; 

REJETTE toutes autres demandes ; 







CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] et Madame [J] à verser aux époux [I] la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

LES CONDAMNE aux dépens d'appel. 



LA GREFFIERE LE PRESIDENT