Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 18 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 18 JANVIER 2023



N° 2023/ 036







N° RG 21/08597



N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTKO







[G] [K]



[E] [S] épouse [K]





C/



S.A. 3F SUD







































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 



Me Rachel SARAGA-BROSSAT



Me Jean-Marc FARNETI









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 04 Mai 2021.





APPELANTS



Monsieur [G] [K]

né le 27 Avril 1951 en TUNISIE, demeurant [Adresse 4]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008993 du 24/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



Madame [E] [S] épouse [K]

née le 02 Octobre 1968 au MAROC , demeurant [Adresse 4]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008994 du 24/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représentés par Me Rachel SARAGA-BROSSAT, membre de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE



S.A. 3F SUD

dont le siège social est sis [Adresse 2]



représentée par Me Jean-Marc FARNETI, avocat au barreau de GRASSE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2023.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Par acte sous seing privé daté du 9 novembre 2015, la SA SUD HABITAT, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la SA 3F SUD, a donné à bail à Monsieur et Madame [K] un appartement situé [Adresse 1], à [Localité 3], moyennant le versement d'un loyer mensuel d'un montant de 511,19 €, charges non comprises.

Le 22 novembre 2019, la SA 3F SUD a fait délivrer aux époux [K] un commandement de payer pour un montant en principal de 10 447,17 €.

Par acte extra-judiciaire en date du 28 février 2020, la SA 3F SUD leur a fait délivrer une sommation d'avoir à justifier qu'ils occupaient le logement et de lui payer la somme de 12 457,56 € au titre de cette occupation.

Le 29 avril 2020, un huissier s'est présenté à l'appartement et a dressé un procès-verbal d'abandon des lieux. 

Par acte d'huissier en date du 2 septembre 2020, la SA 3F SUD a assigné Monsieur et Madame [K] devant le Tribunal Judiciaire ( Pôle Proximité ) de GRASSE aux fins d'obtenir leur condamnation in solidum au de la somme de 14 421,23 € au titre des loyers et charges impayés à leur départ des lieux, de la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation de leurs adversaires aux entiers dépens. 

Par jugement en date du 4 mai 2021, le Tribunal Judiciaire ( Pôle Proximité ) de GRASSE a condamné solidairement les époux [K] à verser à la SA 3F SUD, venant aux droits de la SA SUD HABITAT, la somme de 14 328,20 € au titre de l'arriéré locatif et les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes. Il a, en outre, condamné les époux [K] à verser à la SA 3F SUD la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens. 



Par déclaration au greffe en date du 9 juin 2021, Monsieur et Madame [K] ont interjeté appel de ce jugement afin qu'il soit réformé en toutes ses dispositions. Ils demandent à la Cour de dire qu'ils ont subi un préjudice de jouissance de novembre 2015 à avril 2019, de condamner la SA 3F SUD à leur verser la somme de 10 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation de ce préjudice et de dire qu'il y a lieu de porter à leur crédit la somme de 511 €, correspondant au montant du dépôt de garantie versé à leur entrée dans les lieux. Ils sollicitent, par ailleurs, la fixation de leur dette locative à la somme de 3 410,23 €, les délais les plus larges en vue de s'en acquitter, la condamnation de la SA 3F SUD au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens. 

A l'appui de leur recours, ils font valoir : 


qu'ils ont subi un préjudice de jouissance en raison des désordres affectant l'appartement loué, telles que des infiltrations, des moisissures et l'humidité persistante, et les ayant empêchés d'utiliser deux pièces sur les quatre que compte le logement. 

que le rapport d'expertise déposé le 15 avril 2020 atteste du fait que les travaux réalisés par la bailleresse n'ont pas été réalisés avec soin puisque les murs laissaient encore apparaître des traces d'humidité. 

que leur situation financière justifie l'octroi des plus larges délais possibles en vue de s'acquitter de leur dette locative.


La SA 3F SUD conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement les époux [K] à lui verser la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, à supporter les dépens et a rejeté l'intégralité de leurs demandes. Elle sollicite la réformation du jugement en ce qu'il a limité le montant de l'arriéré locatif dû par Monsieur et Madame [K] à la somme de 14 328,20 € et leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 15 887,79 € à ce même titre. Enfin, elle demande à la Cour de condamner les époux [K] à lui payer la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation de ses adversaires aux dépens. 

Elle soutient : 


que les époux [K] n'ont subi aucun préjudice de jouissance dans la mesure où aucun constat d'insalubrité n'a été réalisé dans le logement, où les désordres ont été réparés et où il n'est pas établi que certaines pièces étaient inutilisables, et ne sont donc pas fondés à en demander l'indemnisation. 

qu'il ressort du décompte qu'elle verse aux débats que le dépôt de garantie de Monsieur et Madame [K] a bien été pris en compte et déduit de leur arriéré locatif. 

qu'il n'y a pas lieu d'accorder aux époux [K] des délais de paiement puisqu'ils ont d'ores et déjà bénéficié de larges délais sans avoir, pour autant, effectué un quelconque règlement à ce jour.

que les loyers et charges, mis à la charge de Monsieur et Madame [K] aux termes du décompte versé aux débats, sont bien dus puisqu'elle n'a pu récupérer l'appartement que le 29 avril 2020. 

que les époux [K] n'ont pas rendu un appartement débarrassé et propre de sorte qu'elle s'est trouvée contrainte de faire réaliser des travaux de mise en état pour un montant de 6 191,74 € outre des travaux de nettoyage et de débarrassage proprement dits à hauteur de 314,33 €.

que la liquidation définitive du compte des époux [K] comprend le solde locatif restant dû et que les régularisations de charges sont venues en déduction de leur dette locative. 




L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2022.



MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que, par acte sous seing privé daté du 9 novembre 2015, la SA SUD HABITAT, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la SA 3F SUD, a donné à bail à Monsieur et Madame [K] un appartement situé [Adresse 1], à [Localité 3], moyennant le versement d'un loyer mensuel d'un montant de 511,19 €, charges non comprises ; 

Que le 22 novembre 2019, la SA 3F SUD a fait délivrer aux époux [K] un commandement de payer pour un montant en principal de 10 447,17 € ; 

Que par acte extra-judiciaire en date du 28 février 2020, la SA 3F SUD leur a fait délivrer une sommation d'avoir à justifier qu'ils occupaient le logement et de lui payer la somme de 12 457,56 € à ce titre ; 

Que le 29 avril 2020, un huissier s'est présenté à l'appartement et a dressé un procès-verbal d'abandon des lieux ; 

Attendu qu'en application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de la location et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et les réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat ; 

Attendu que, sur le fondement des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; 

Qu'il résulte des dispositions de l'article 9 du Code de procédure civile qu'il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention ; 

Attendu que la SA 3F SUD entend obtenir la réformation du jugement entrepris en ce qu'il a limité le montant de la dette des époux [K] à son égard à la somme de 14 328,20 € ; 

Attendu qu'elle verse aux débats un nouveau décompte fixant cette dette à la somme de 15 887,79 € ; 

Attendu, néanmoins, que dans la mesure où l'huissier a dressé un procès-verbal d'abandon des lieux le 29 avril 2020, aucune somme ne peut être mise à la charge de Monsieur et Madame [K] après cette date ;

Qu'il convient donc de mettre à la charge des époux [K] les loyers échus au 29 avril 2020 mais demeurés impayés ; 

Qu'il ressort du décompte produit par la SA 3F SUD que ceux-ci s'élèvent à la somme de 14 403,71 €, soit le solde locatif au 30 avril 2020 (14 421,23 €) diminué de la somme de 17,52 €, correspondant au montant d'une journée de loyer puisqu'il est établi que les époux n'ont pas occupé l'appartement le 30 avril 2020 ; 

Attendu que la SA 3F SUD entend également obtenir la réformation du montant de l'arriéré locatif des époux [K] en considérant que le montant des travaux nécessaires à la remise en état de l'appartement doit s'y ajouter ; 

Attendu qu'elle verse aux débats une facture, d'un montant de 6 191,74 € qu'elle entend mettre à la charge des preneurs à hauteur de 3 231,68 €, après application d'un taux de vétusté ; 

Que les travaux figurant sur cette facture et réalisés dans l'appartement correspondent soit à des réparations locatives soit à la réparation de dégradations survenues pendant la durée de la location ; 

Qu'il convient donc d'ajouter la somme de 3 231,68 € au montant de l'arriéré locatif des époux [K], ce qui a pour effet de le porter à la somme de 17 635,39 € ; 

Attendu que la SA 3F SUD entend également mettre à la charge des époux la somme de 314,33 € au titre des frais de nettoyage et de débarrassage ; 

Attendu, toutefois, qu'elle ne verse aux débats aucune facture propre à fonder cette prétention, se contentant de fournir un document intitulé « Détail des indemnités de réparations locatives facturées » qu'elle a elle-même établi ; 

Attendu que la SA 3F SUD a procédé, en date du 7 juillet 2020, à une régularisation de charges pour un montant de 2 790,05 € ; 

Que celle-ci doit donc venir en déduction de la dette locative des époux [K], ce qui a pour effet de la porter à la somme de 14 845,34 € ;

Attendu que les époux [K] ont versé à la SA 3F SUD la somme de 511 € à titre de dépôt de garantie ; 

Que cette somme doit, de la même façon, venir en déduction de leur dette locative, la portant ainsi à la somme de 14 334,34 € ; 

Que le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire ( Pôle Proximité ) de GRASSE en date du 4 mai 2021 sera donc réformé en ce qu'il a limité la condamnation solidaire des époux [K] à verser à la SA 3F SUD la somme de 14 328,20 € au titre de leur arriéré locatif ; 

Que les époux [K] seront condamnés solidairement à verser à la SA 3F SUD la somme de 14 334,34 € en remboursement de leur arriéré locatif au départ du logement ; 

Attendu qu'en application des dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; 

Qu'il est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ; 

Qu'il résulte des dispositions de l'article 1231-1 du Code civil que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ; 

Que l'octroi de dommages-intérêts nécessite donc la démonstration d'un manquement contractuel constitutif d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux ; 

Attendu que les époux [K] entendent obtenir une réduction du montant de leur arriéré locatif à hauteur de l'indemnisation qui leur serait due au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance ; 

Attendu, néanmoins, que le rapport déposé le 15 avril 2020 par l'expert, désigné par ordonnance du juge des référés le 23 mai 2019, indique que le logement est conforme à sa destination et n'est pas insalubre ; 

Qu'il ne fait état que de « manques de finition » nécessitant la réalisation de petits travaux de reprise et d'embellissement, incluant notamment la réfection du tablier de la baignoire, de la peinture, la pose d'une poignée de porte à l'étage ainsi que d'un joint sur la porte d'entrée ; 

Attendu, en outre, que les époux [K] indiquent avoir informé leur bailleur, dès leur entrée dans les lieux, de l'existence de problèmes d'humidité ;

Attendu, toutefois, que le premier courrier adressé au bailleur le 15 juin 2016, dont une copie est versée aux débats, n'a pas été adressé en recommandé de sorte qu'il n'existe aucune preuve de sa réception ; 

Que la présence de moisissures et de traces d'humidité n'est donc attestée par aucun document probant ; 

Que seule l'expertise atteste de la présence de traces d'humidité dans le logement, qui avaient été recouvertes par de la peinture sans avoir été nettoyées au préalable, mais celle-ci a été réalisée bien après le départ des époux [K] des lieux ; 

Que l'apparition de ces traces n'est donc pas datée et qu'il n'est donc pas démontré que les époux [K] occupaient encore le logement à ce moment-là ; 

Que Monsieur et Madame [K] ne démontrent, dès lors, pas avoir subi un préjudice de jouissance en raison de l'état dans lequel se trouvait l'appartement pendant la durée du contrat de bail ; 

Qu'il convient donc de confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire (Pôle Proximité) de GRASSE en date du 4 mai 2021 en ce qu'il constaté que les époux n'avaient subi aucun préjudice de jouissance et rejeté leur demande de dommages-intérêts ; 

Attendu qu'en application des dispositions de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ; 

Attendu que les époux [K] sollicitent des délais de paiement en vue de s'acquitter de leur dette locative ; 

Qu'à l'appui de cette demande, ils font valoir qu'ils se trouvent dans une situation financière difficile dans la mesure où Monsieur [K] ne bénéficie que d'une pension de retraite et Madame [K] que de l'allocation adulte handicapé ; 

Qu'il est, dès lors, établi qu'aucune amélioration de la situation financière des époux [K] n'est envisageable au cours des deux prochaines années ; 

Que le montant de l'arriéré locatif est donc trop important au regard de leurs revenus pour que la dette puisse être apurée dans le délai de deux ans ; 

Que la demande d'octroi d'un délai de paiement, formée par Monsieur et Madame [K], doit ainsi être rejetée ;

Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile dans la mesure où toutes les parties ont formé, en cause d'appel, des demandes ayant été rejetées par la Cour ; 

Attendu que, sur ce même fondement, les dépens demeureront à la charge de la partie qui les a engagés ; 



PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe en dernier ressort,

REFORME le jugement rendu le 4 mai 2021 par le Tribunal Judiciaire (Pôle Proximité) de GRASSE en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur et Madame [K] à verser à la SA 3F SUD la somme de 14 328,20 € au titre de l'arriéré locatif au départ du logement situé [Adresse 1], à [Localité 3] ; 

LE CONFIRME pour le surplus ; 

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [K] à verser à la SA 3F SUD la somme de 14 334,34 € au titre de l'arriéré locatif au départ du logement situé [Adresse 1], à [Localité 3] ; 

REJETTE toutes autres demandes ; 

DIT n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

DIT que les dépens demeureront à la charge de chacune des parties les ayant engagés. 



LA GREFFIERE LE PRESIDENT