Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 18 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 18 JANVIER 2023



N° 2023/ 014









N° RG 21/10328



N° Portalis DBVB-V-B7F-BHYWH







[M] [N]





C/



[K] [H] épouse [Y]



































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 



Me Maeva LAURENS



Me Michèle CIRILLO





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 20 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01731.





APPELANT



Monsieur [M] [N]

né le 02 Juillet 1948 à [Localité 3] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 5]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/007440 du 02/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représenté par Me Maeva LAURENS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE



Madame [K] [H] épouse [Y]

née le 14 Mai 1978 à [Localité 4] (75), demeurant Chez M. [J] [P] [Adresse 2] ayant pour mandataire la SAS NEXITY LAMY sis au siège social [Adresse 1]



représentée par Me Michèle CIRILLO, membre de la SELARL SC AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Caroline BRUMM-GODET, membre de la SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, avocat au barreau de LYON





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2023.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Suivant acte sous seing privé en date du 13 juillet 2017, Mme [K] [G] [Y] née [H] a donné à bail à M. [M] [N] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5]), moyennant un loyer mensuel de 355 euros, outre 40 euros de provision pour charges.



Arguant du non paiement des loyers et de l'existence au contrat de bail d'une clause résolutoire, Mme [K] [G] [Y] née [H] a fait citer devant le tribunal judiciaire de Marseille juge des contentieux de la protection M.[M] [N], par exploit d'huissier en date du 11 février 2020 en constat d'acquisition de la clause résolutoire et expulsion.



Par jugement rendu le 20 mai 2021, le Tribunal judiciaire de MARSEILLE pôle de la proximité a:

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Mme [K] [G] [Y] née [H] d'une part et M.[M] [N] d'autre part concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5]) sont réunies à la date du 26 janvier 2020 ;

CONSTATE que M. [M] [N] reste devoir la somme de 2.207,90 euros arrêtée au 4 février 2021, indemnité de février 2021 inclus ;

CONDAMNE M.[M] [N] à payer à Mme [K] [G]

[Y] née [H] la somme de 2.207,90 euros arrêtée au 4 février 2021, indemnité de février 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2020 date de l'assignation ;

AUTORISE M. [M] [N] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 45 € chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND l'effet de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu`en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M. [M] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Mme [K] [G] [Y] née [H] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupant de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [M] [N] soit condamné à verser à Mme [K] [G] [Y] née [H] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale à la somme de 445,17 €, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [M] [N] à payer à Mme [K] [G] [Y] née [H] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [N] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.



Par déclaration au greffe en date du 8 juillet 2021, M.[N] a interjeté appel de cette décision.



Il sollicite:

- INFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a :

Condamné M. [M] [N] à payer à Mme [K] [G] [Y] née [H] la somme de 2.207,90 euros 

Autorise M. [M] [N] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 45€ chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts. 

Condamné M. [M] [N] à payer à Mme [K] [G] [Y] née [H] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 

Condamné M. [M] [N] aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation 

- DEBOUTER Mme [K] [G] [Y] née [H] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions 

- CONSTATER que le montant de la dette locative s'élevait à 1.388,56 euros 

- ACCORDER à M. [M] [N] les plus larges délais de paiement pour régler sa dette 

- CONDAMNER Mme [Y] née [H] à verser à M. [N] la somme de 2.000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 

- CONDAMNER Mme [Y] née [H] aux entiers dépens. 

 

A l'appui de son recours, il fait valoir qu'il conteste le quantum de la dette locative.



Mme [Y] conclut:

DEBOUTER M. [M] [N] de 1'intégralité de ses demandes, fins et prétentions



En conséquence, CONFIRMER le jugement dont il est fait appel en ce qu'il a :

- CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Madame [K] [G] [Y] née [H] d 'une part et Monsieur [M] [N] d'autre part concernant l'appartement à usage d 'habitation situé [Adresse 5] sont réunie ci la date du 26janvier 2020 ,

- CONSTATE que Monsieur [M] [N] reste devoir la somme de 2 207.90 € arrêtée au 4février 2021, indemnité de février 2021 inclus ,

- CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer à Madame [K] [G] [Y] née [H] la somme de 2 207. 90 € arrêtée au 4 février 2021, indemnité de février 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2020 date de l'assignation ;

- CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer à Madame [K] [G] [Y] née [H] la somme de 300 euros en application de l 'article 700 du Code de procédure civile ;



INFIRMER le jugement dont il est fait appel incident en ce qu'il a:

- AUTORISE Monsieur [N] à s 'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 45 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

- PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

- SUSPEND l'effet de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

- DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n 'avoir jamais été acquise ;

- DIT qu 'en revanche, toute mensualité, qu 'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après la réception d 'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception justifiera :

0 que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

0 que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

0 qu 'à défaut pour Monsieur [M] [N] d 'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Madame [K] [G] [Y] née [H] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu 'à celle de tout occupant de son chef avec le concours d 'un serrurier et de la force publique si besoin est,

0 que Monsieur [M] [N] soit condamné à verser à Madame [K] [G] [Y] née [H] une indemnité mensuelle d 'occupation provisionnelle égale à la somme de 445.1 7 €, jusqu 'à la libération effective et définitive des lieux,

- DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Statuant à nouveau sur ces points,

DEBOUTER M.[M] [N] de sa demande de délais de paiement,

ORDONNER l'expulsion de M. [M] [N], ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier 

CONDAMNER M. [M] [N] à payer à Mme [K] [Y] née [H] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et charges courants à compter du 26 janvier 2020, date d'acquisition de la clause résolutoire, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, outre intérêts au taux légal à compter du 11 février 2020, date de l'assignation



Y ajoutant,

CONSTATER que l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation s'élève désormais à la somme de 3 599.78 € arrêtée au 23 mai 2022

CONDAMNER en conséquence M. [M] [N] au paiement de la somme de 3 599.78 € au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 23 mai 2022 outre les indemnités d'occupation postérieures jusqu'à la reprise effective des lieux,

CONDAMNER M. [M] [N] à payer à Mme [K] [Y] née [H] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile concemant1'instance d'appel

CONDAMNER le même aux entiers dépens de l'instance d'appel



Elle soutient:

-que l'arriéré locatif au jour du commandement de payer était de 1295,01€ au principal,

-qu'au jour de l'assignation il était de 1797,88€,

-qu'ainsi contrairement à ce qu'affirme l'appelant la dette s'est aggravée entre le commandement de payer et l'assignation,

-que le 16 octobre 2020 l'arriéré locatif était de 1388,56€ mais qu'il s'est aggravé par la suite en raison des impayés de l'appelant, pour atteindre au 21 décembre 2021 la somme de 3 888,57€ établissant que l'appelant ne paie pas son loyer courant, ce qui ne lui permet pas de respecter le plan d'apurement mis en place en première instance d'autant qu'il ne justifie pas de sa situation médicale ni financière ni de ses démarches pour la mise en place d'une mesure de protection,

-que l'arriéré locatif est au 23 mai 2022, mai inclus, de 3 599,78€,

-qu'il n'y a pas lieu à accorder des délais de paiement et qu'il convient de donner plein effet à l'acquisition de la clause résolutoire, et d'ordonner l'expulsion de l'appelant.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2022.







MOTIFS DE LA DECISION







Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion



Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par acte d'huissier du 12 février 2020, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que l'action est recevable.











Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire, l'expulsion et l'indemnité d'occupation



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII en page 4). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 novembre 2019 pour un principal de 1295,01€, demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 janvier 2020.





Sur le montant de l'arriéré locatif



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



L'article 9 du code de procédure civile prévoit qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



En l'espèce, la bailleresse produit aux débats un décompte actualisé de sa créance pour un arriéré locatif en mai 2022 inclus à hauteur de 3 599,78€.



Le locataire conteste devoir les mois de novembre 2020 et février 2021 pour autant il ne justifie pas davantage en appel des versements qu'il allègue.



En conséquence, il convient de condamner M.[N] à payer à Mme [Y] la somme de 3 599,78€, arrêtée au 23 mai 2022, mai 2022 inclus.





Sur les délais de paiement



L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



En l'espèce, le premier juge a retenu pour accorder ces délais de paiements que le locataire a effectué de nombreux versements depuis plusieurs mois afin de régler les loyers courants.

En appel, la bailleresse établit par le décompte qu'elle verse que depuis le jugement face à une dette locative de 8885,45€ (montant de la condamnation de 2 207,90€ outre 15 mois de mars 2021 à mai 2022 à 445,17€) le locataire a versé la somme de 5 285,67€, ce qui ne couvre pas totalement les loyers courants, hors dette locative (versements mensuels de 374,81€).



Pour autant, il résulte du rapport social du CCAS de MARSEILLE en date du 9 mars 2022 qu'une intervention d'une conseillère en économie sociale familiale est en place, qu'une demande de mise sous protection est en cours, ce qui est de nature à aider M.[N] dans la gestion de son budget et qu'après contact avec le médecin traitant ce dernier voit l'état de santé de son patient régresser, ce qui établit les difficultés de santé de M.[N].



Ainsi, le premier juge est confirmé en ce qu'il a accordé des délais de paiement à M.[N] et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.



Ce dernier sera donc autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les nouvelles modalités rappelées au dispositif pour les mensualités à venir.





Sur les autres demandes



Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M.[N] est condamné aux entiers dépens d'appel.







PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,





CONFIRME le jugement rendu le 20 mai 2021 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité,





SAUF à actualiser le quantum de la dette et les modalités de règlement de cette dernière pour les mensualités à venir,





Statuant à nouveau,





CONDAMNE M.[N] à payer à Mme [Y] la somme de 3 599,78€ arrêtée au 23 mai 2022, mai 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2020 date de l'assignation,





AUTORISE M.[N] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, sur les mensualités restantes sur les 35 mensualités accordées en première instance en mensualités de 102€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,





PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois, 





SUSPEND l'effet de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,





DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée

n'avoir jamais été acquise ;





DIT qu`en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M. [N] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Mme [Y] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupant de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [N] soit condamné à verser à Mme [Y] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale à la somme de 445,17 €, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;











Y ajoutant,





DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,





CONDAMNE M.[N] aux entiers dépens de l'appel.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT