Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 18 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 18 JANVIER 2023



N° 2023/ 016









N° RG 21/12382



N° Portalis DBVB-V-B7F-BH7ON







[F] [I]





C/



[Z] [H]

































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 





Me Grégory SAMBUCHI



Me Laurence PARENT-MUSARRA



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de CAGNES SUR MER en date du 02 Juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-031.





APPELANT



Monsieur [F] [I]

né le 18 Février 1986 à [Localité 4] (59), demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Grégory SAMBUCHI, avocat au barreau de GRASSE





INTIMEE



Madame [Z] [H]

née le 24 Décembre 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Laurence PARENT-MUSARRA, membre de la SELARL CABINET LPM AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2023.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Suivant acte sous seings privés en date du ler avril 2020, Mme [H] a donné à bail, pour une durée d'un an, à M.[I] un logement meublé à usage d'habitation lui appartenant, situé [Adresse 1], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 550 euros (500 euros de loyer par mois en principal, et une provision pour charges de 50 euros par mois).



Par acte d'huissier du 7 décembre 2020, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2950 euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au mois de décembre 2020, ainsi que la somme de 163,84 euros au titre du coût de l'acte.



Par acte d'huissier du 7 décembre 2020, Mme [H] a fait délivrer au locataire un congé pour reprise avec effet au 31 mars 2021, indiquant vouloir y habiter suite à des problèmes financiers.



Par acte d'huissier du 4 février 2021, M. [I] a fait assigner Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes sur Mer aux fins de :

- constater que le locataire est à jour des loyers jusqu'au ler avril 2023 ;

- juger que le locataire a satisfait à son obligation d'assurance ;

- juger que le commandement de payer du 7 décembre 2020 est nul et de nul effet ;

- rejeter le jeu de la clause résolutoire ;

- juger que le congé pour reprise est nul et de nul effet ;

- condamner Mme [H] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de Procédure civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens.



Par jugement rendu le 2 juillet 2021, le Tribunal a:

ACCUEILLI la contestation de signature de Mme [H];

JUGE que le bail daté du 8 août 2020 et l'écrit (reconnaissant la perception d'une somme de 13200 euros en espèces) du 8 août 2020 n'ont pas été signés par Mme [H] ;

VALIDE le congé pour reprise délivré par Mme [H], par acte d'huissier du 7 décembre 2020, à 1'encontre de M.[I] et portant sur le logement situé [Adresse 1], entraînant la résiliation du bail au 31 mars 2021, date d`effet du congé ;

DIT par conséquent que M.[I] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés [Adresse 1], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

ORDONNE, faute de départ volontaire de M.[I] dans les 2 mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

RENVOIE Mme [H] aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, codifiés aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, concernant le sort à réserver, le cas échéant, aux meubles,

CONDAMNE M.[I] à payer à Mme [H] la somme de 4122,44 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 avril 2021, mois d'avril 2021 inclus ;

CONDAMNE M.[I] à payer à Mme [H] une indemnité mensuelle d`occupation d'un montant égal au montant du dernier loyer contractuel provisions sur charges comprises, soit la somme de 550 euros euros par mois à compter du ler mai 2021 jusqu'à la date de son départ effectif des lieux;

CONDAMNE M.[I] à payer à Mme [H] une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

REJETE l'ensemble des autres demandes de M.[I] et de Mme [H] ;

ORDONNE, conformément à l'article R 412-2 du Code des Procédures civiles d'exécution, que l'ordonnance sera transmise, par les soins du greffe, à la sous-préfecture de GRAS SE, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement ;

CONDAMNE M.[I] au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



Par déclaration au greffe en date du 17 août 2021, M.[I] a interjeté appel de cette décision. 



Il sollicite:

Dire et Juger que les loyers relatifs au bail du 1 er avril 2020 ont été intégralement honorés en anticipation par le locataire à la demande de la propriétaire. 

Dire et Juger que c'est à la demande de la propriétaire que les loyers ont été versés prioritairement en espèces. 

Dire et Juger que Mme [H] a prétexté avoir perdu des chèques, pour profiter de paiement en numéraire, sans justifier avoir porté plainte ou déclaré le vol, la perte de ses clefs ou de chèques. 

Dire et Juger que par un second bail, Mme [H] a opéré de même façon, imposant un règlement en anticipation, et en espèces. 

Dire et Juger que le locataire était à jour des loyers jusqu'au 1er avril 2023. 

Dire et juger que le locataire a satisfait à son obligation d'assurance habitation. 

Conséquemment, 

Réformer la décision attaquée en toutes ses dispositions,

Dire et juger que le commandement de payer en date du 7 décembre 2020 est nul et de nul effet, du fait des quittances de loyer en possession du locataire, et du chiffrage incomplet et insincère qu'il présente. 

Dire et juger que le jeu de la clause résolutoire visée par le bail n'aurait dû trouver à s'appliquer. 

Dire et juger que le congé pour reprise est nul et de nul effet, du fait de la régularisation d'un nouveau bail le 8 août 2020, pour une durée de 24 mois, allant jusqu'au 1er avril 2023, et du parfait paiement justifié par les retraits d'espèces du locataire. 

Condamner Mme [H] à restituer au locataire évincé la somme de 9.846,24 euros au titre des frais par lui exposés en exécution de la décision attaquée. 

Condamner Mme [H] à restituer au locataire la somme de 500,00 euros réglée au titre du dépôt de garantie. 

Condamner Mme [H] à restituer au locataire évincé la somme de 13.200,00 euros, au titre des loyers réglés en espèces, au titre du second bail. 

Condamner Mme [H] à lui verser la somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du CPC, en ce qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu'il a dû engager pour faire valoir ses droits, ainsi qu'aux entiers dépens. 

 

A l'appui de son recours, il fait valoir :

- que la bailleresse a demandé un chèque de 600 € pour un dépôt de garantie de 500 €, 

- qu'elle a prétexté avoir perdu le chèque, ce qui a occasionné un paiement en espèce puis a tenté de déposer le chèque sur lequel opposition avait été faite,

- qu'elle a exigé le paiement de l'intégralité des loyers pour le bail meublé d'un an en date du 1er avril 2020 soit la somme de 4 000 € et a procédé comme pour le dépôt de garantie,

- qu'ainsi dès le 15 avril 2020 il était en possession de toutes les quittances jusqu'au 31 mars 2021,

- qu'un nouveau bail était signé le 8 août 2020 pour 24 mois jusqu'au 1er avril 2023 avec paiement anticipé de 13 200 € en espèce selon virements depuis son livret et retraits,

- que la bailleresse lui a remis une attestation confirmant avoir reçu cette somme,

- qu'il a dû porter plainte la bailleresse s'étant introduite chez lui avec le double des clés,

- que malgré ces faits par 3 actes d'huissier du 7 décembre 2020 la bailleresse lui a fait commandement pour défaut d'assurance, de payer les loyer visant la clause résolutoire et congé pour reprise,

-qu'en ce qui concerne l'assurance du logement il a été induit en erreur par la bailleresse mais a respecté son obligation dès réception du commandement,

-qu'il a payé l'intégralité de ses loyers que lors du commandement de payer la bailleresse bénéficiait des APL,

-que si le second bail présente des écritures différentes il en est de même pour le premier bail, 

-qu'il n'est pas contesté que les quittances soient de la main de la bailleresse,

-que le congé pour reprise est nul eu égard au second bail signé le 8 août 2020,

-qu'il a quitté les lieux en août 2021 en les laissant propres et en parfait état, sans récupération de son dépôt de garantie,

-que le discours de la bailleresse est non crédible n'ayant jamais sollicité d'huissier pour non paiement des loyers avant décembre 2020 pour des impayés depuis mars alors qu'elle se dit en difficultés financières ou déposé plainte pour vol ou perte du chèque.



Mme [H] conclut :

Voir confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 juillet 2021 par le Juge des Contentieux de la Protection de CAGNES SUR MER. 

Y ajoutant, 

Voir condamner M. [I] au paiement d'une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC. 

Le voir condamner aux entiers dépens de l'appel distraits au profit de Maître Laurence PARENT-MUSARRA, Avocat sous sa due affirmation. 

 

Elle soutient :

-que le chèque relatif au dépôt de garantie n'a jamais été versé,

-que d'un commun accord entre les parties il était prévu que les loyers seraient réglés d'avance pour une année soit 6 600 € chèque de 600 €, virement de 2 000 € et chèque de 4 000 € justifiant les quittances de loyers faites,

-qu'elle a perdu le chèque de 4 000€ et n'avait pas à déposer plainte pour cette perte,

-qu'elle s'est rendu compte le 9 avril 2020 de ce que le locataire avait fait opposition au chèque de 600€,

-qu'elle a dû procéder aux trois commandements du 7 décembre 2020,

-qu'un procès verbal de reprise des lieux a été fait le 24 août 2021,

-qu'un procès verbal de constat contradictoire était dressé le 30 août 2021 et le dossier soldé chez l'huissier le 1er octobre 2021,

-qu'elle n'a jamais signé le second bail et a porté plainte pour faux et usage de faux, en cours d'enquête,

-qu'ainsi le commandement de payer du 7 décembre 2020 est régulier que si une erreur de 271€ correspondant aux allocations touchées directement par elle de la CAF est à noter elle ne fait pas grief,

-qu'elle n'a eu de cesse de réclamer à son locataire son assurance habitation qui n'a été versée que suite au commandement du 7 décembre 2020,

-que le congé pour reprise est parfaitement valable, le bail du 8 août 2020 n'ayant pas été signé par elle, pas davantage que l'attestation de versement des loyers pour les deux années du bail, 

-que le locataire ne prouve pas avoir régler ces loyers,

-que la demande du locataire en restitution des loyers est nouvelle en cause d'appel et donc irrecevable, 

-qu'elle ne saurait restituer un dépôt de garantie qu'elle n'a pas perçu.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2022.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande de validation du congé pour reprise et d'expulsion



Il résulte de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



Les parties reconnaissent l'existence et le contenu du bail du 1er avril 2020, quand bien même il présenterait des écritures différentes.



Sur le bail du 8 août 2020 et l'écrit (quittance) du 8 août 2020 et la contestation de signature de Mme [H]



Il résulte de l'article 287 du code de procédure civile que si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte.

Si l'écrit contesté n'est relatif qu'à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.



L'article 288 du même code précise qu'il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture.



Le premier juge a retenu que la signature de Mme [H] sur le bail du 8 août 2020 avec effet au 1er avril 2021 pour deux ans présente des formes, une graphie, une écriture très différentes de sa signature sur le bail du 1er avril 2020.



Il peut également être observé que la signature de Mme [H] sur son courrier du 6 avril 2020 ou sur son dépôt de plainte du 16 février 2021 est identique à celle figurant sur le bail du 1er avril 2020 par la présence notamment du trait surplombant le nom, par la forme du K ou du M, mais bien différente de celle apposée sur le bail du 8 août 2020 et sur l'écrit quittance du même jour (absence de trait surplombant le nom, forme du K ou du M différente), d'autant que l'écriture manuscrite de ce document est très différente de celle du courrier du 6 avril 2020.



Aussi, quoique chacune des parties ait portée plainte contre l'autre, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a jugé, après comparaison et analyse de l'ensemble de ces documents, que le signataire du bail daté du 8 août 202 et du courrier daté du même jour ne peut être Mme [H] et a fixé par le bail du 1er avril 2020 les relations contractuelles entre les parties.



Sur le congé délivré par Mme [H]



L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux locations meublées dispose que le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à 9 mois.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.



Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de 3 mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.



A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.



Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.



Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.



A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.



En l'espèce, par acte d'huissier du 7 décembre 2020, Mme [H] a fait délivrer au locataire un congé pour reprise avec effet au 31 mars 2021, indiquant vouloir y habiter suite à des problèmes financiers.





Retenant que le congé est conforme aux exigences de forme et de fonds prescrites par la loi, pour avoir été adressé à M.[I] le 7 décembre 2020 soit plus de 3 mois avant le terme du bail prévu au 31 mars 2021 et pour être motivé par la volonté de la bailleresse de reprendre les lieux loués, c'est à juste titre que le premier juge a jugé valide le congé donné emportant résiliation de plein droit du bail au 31 mars 2021, a ordonné faute de départ volontaire l'expulsion du locataire et l'a condamné à payer une indemnité d'occupation égale au montant mensuel actuel du loyer et des charges et ce jusqu'à libération effective des lieux loués, caractérisée par la remise des clés.



La résiliation du bail étant confirmée par le présent arrêt du fait du congé pour reprise valablement donné par la bailleresse, les demandes du locataire en nullité des commandements de payer et de fournir l'attestation d'assurance du 7 décembre 2020, ayant pour but de faire échec à la résiliation du bail, sont sans objets.



Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif



L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Il résulte d'un décompte des sommes dues au 23 avril 2021, mois d'avril inclus que M.[I] reste devoir la somme de 4 122,44€. 



Dans ce décompte, il est bien déduit les 2 000 € versés par virement bancaire le 26 mars 2020 et pris en compte des virements CAF à hauteur de 1027,76 € (271€ payés le 4 décembre 2020 pour le mois de novembre 2020, 26,76 € payés le 5 janvier 2021 pour le mois de décembre 2020, 271€ payés le 5 février 2021 pour le mois de janvier 2021, 271€ payés le 5 mars 2021 pour le mois de février 2021 et 188€ payés le 5 avril 2021 pour le mois de mars 2021).



Il a été jugé que l'écrit quittance du 8 août 2020 n'a pas été signé par Mme [H] de sorte que M.[I] échoue à établir qu'il aurait réglé à la bailleresse la somme de 13 200€ au titre du bail du même jour également non imputé à Mme [H]. 



Ainsi, sa demande en restitution de cette somme, certes exprimée pour la première fois en cause d'appel, mais recevable parce qu'elle tend aux mêmes fins que ses demandes exprimées en première instance à savoir faire obstacle à son obligation de paiement, ne saurait être accueillie, d'autant que s'il établit des retraits en espèce sur son livret A en juillet et août 2020 ou sur son compte courant rien ne permet de justifier de leur remise à Mme [H].



Par ailleurs, le locataire ne démontre pas que la bailleresse ait imposé des paiements en espèce ou ait refusé ses chèques. Il aurait pu utiliser le virement bancaire facilement traçable comme il l'a fait pour régler à sa bailleresse la somme de 2 000€ au titre du bail du 1er avril 2020.



Le locataire ne justifie pas davantage de paiements supplémentaires à ceux retenus au décompte, comme celui de la somme de 600€ ou de 2000€ complétant la somme totale de 4 600€ due au titre du bail d'un an du 1er avril 2020. En effet, il a été fait opposition tant au chèque de 600€ qu'à celui de 2 000€ et si les quittances ont été faites pour chaque mois de l'année couverte par le bail du 1er avril 2020 c'est en considération de ces chèques qui n'ont pas été encaissés et qui ont donné lieu à opposition par l'émetteur.



Il ne justifie pas non plus du paiement du dépôt de garantie à hauteur de 500€ et il ne saurait en conséquence être fait droit à sa demande de restitution à ce titre.



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il condamne M.[I] à payer à Mme [H] la somme de 4 122,44€ au titre de la dette locative arrêtée au 23 avril 2021, mois d'avril inclus.



Le jugement étant confirmé en toutes ses dispositions, M.[I] est débouté de sa demande en restitution de la somme de 9 846,24€ au titre des frais par lui exposés en exécution de la décision attaquée.



Sur les autres demandes



M.[I] est condamné à la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de Me PARENT-MUSARRA, avocat.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 juillet 2021 par le Tribunal de proximité de CAGNES-SUR-MER, 



Y ajoutant



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



CONDAMNE M.[I] à régler à Mme [H] la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE M.[I] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de Me PARENT-MUSARRA, avocat.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT