Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 18 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 18 JANVIER 2023



N° 2023/ 040







N° RG 21/18124



N° Portalis DBVB-V-B7F-BISVT







[O] [K]





C/



[W] [D]





























Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 





Me Dominique DI COSTANZO



Me Rémy CRUDO

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 16 Novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-455.





APPELANTE



Madame [O] [K]

née le 14 Mai 1952 à [Localité 2] (46), demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



Madame [W] [D]

demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Rémy CRUDO, membre de la SELARL CRUDO REMY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*































COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2023.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Par acte en date du 1er janvier 2018, avec prise d'effet au 20 janvier 2018, Madame [K] a consenti à Madame [D] un bail d'habitation pour une durée de trois ans, portant sur un appartement meublé à usage d'habitation principale, ainsi qu'un parking, situé le [Adresse 3]), moyennant paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 600 €, charges comprises. 

Par acte d'huissier daté du 17 juin 2020, le bailleur a notifié un congé pour reprise des lieux à sa locataire pour le 19 janvier 2021. 

Constatant le maintien dans les lieux de Madame [D], Madame [K] a, par acte d'huissier en date du 2 avril 2021, fait assigner sa locataire devant le Tribunal de Proximité de MARTIGUES aux fins de voir constater la validité du congé pour reprise, d'obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, de la somme de 1 858 € due au titre des loyers, des charges et du dépôt de garantie impayés au 30 mars 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Elle sollicitait, en outre, la condamnation de Madame [D] à lui verser la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation de son adversaire aux dépens. 

Par jugement en date du 16 novembre 2021, le Tribunal de Proximité de MARTIGUES a prononcé la nullité du congé pour reprise personnelle délivrée le 17 juin 2020 et débouté Madame [K] de ses demandes d'expulsion de Madame [D] et de condamnation de sa locataire au versement d'une indemnité d'occupation. Par ailleurs, il a condamné Madame [D] à verser à sa bailleresse la somme de 1 792 € au titre des charges locatives, du dépôt de garantie et des loyers impayés, selon décompte arrêté au 16 novembre 2021, débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et précisé que les parties conserveraient la charge de leurs propres dépens.



Par déclaration au greffe en date du 22 décembre 2021, Madame [K] a interjeté appel de ce jugement afin qu'il soit infirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné Madame [D] à lui verser la somme de 1 792 €. Elle demande à la Cour de constater la validité du congé pour reprise signifié le 17 juin 2020, de dire que Madame [D] est, depuis le 19 janvier 2021, occupante sans droit ni titre, d'ordonner la libération de lieux et l'expulsion de la locataire à défaut de départ spontané. Elle sollicite, en outre, la condamnation de Madame [D] à lui verser une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du dernier loyer en cours jusqu'à complète libération des lieux, l'actualisation de la somme due par la locataire, au titre des loyers, des charges et du dépôt de garantie impayés, à la somme de 3 684 €, la condamnation de Madame [D] à lui verser la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d'appel. 

A l'appui de son recours, elle fait valoir : 


que le congé pour reprise personnelle, signifié à Madame [D] le 17 juin 2020, est valable dans la mesure où la loi ne pose aucune condition quant au bénéficiaire de la reprise ou au choix du logement repris. 

que Madame [D] aurait dû s'acquitter du dépôt de garantie dans la mesure où elle ne justifie d'aucune dispense accordée par la bailleresse et où le montant de ses revenus est sans incidence sur l'existence de cette obligation. 

que le virement bancaire par sa locataire, en décembre 2020, ne peut justifier du paiement de la taxe d'ordures ménagères 2018.

que la locataire produit un avis de virement concernant le loyer du mois d'octobre 2020 mais que ce-dernier n'est pas inclus dans la dette locative et ne concerne donc pas l'objet du litige.

que Madame [D] ne démontre pas lui avoir demandé de procéder au remplacement du chauffe-eau avant de procéder elle-même à ce remplacement et ne démontre pas, en tout état de cause, s'être acquittée de la facture correspondante. 


Madame [D] conclut à la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qu'il l'a condamnée à verser à Madame [K] la somme de 1 792 € au titre des charges locatives, du dépôt de garantie et des loyers impayés. Elle demande à la Cour de condamner Madame [K] à lui rembourser la somme de 750 €, correspondant au coût de remplacement du chauffe-eau, de dire qu'elle n'était débitrice que de la somme de 306 €, après compensation des créances réciproques existant entre les parties, de condamner Madame [K] à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et de la condamner à supporter les dépens de première instance et d'appel. 

Elle soutient : 


qu'il convient de confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 16 novembre 2021 en ce qu'il a prononcé la nullité du congé pour reprise personnelle de Madame [K] dans la mesure où celle-ci n'a jamais eu l'intention de vivre dans le logement puisqu'elle réside à [Adresse 3] avec Monsieur [T]. 

que Madame [K] l'a dispensée du paiement du dépôt de garantie eu égard à ses revenus modestes.

qu'il est vrai qu'elle devait à sa bailleresse, au titre des loyers d'avril, novembre et décembre 2020, la somme de 1 056 € mais qu'elle a dû, faute de réaction de Madame [K], changer le chauffe-eau pour un montant de 750 € alors que ce remplacement ne lui incombait pas, de sorte qu'elle n'est débitrice que de la somme de 306 €. 

que Madame [K] doit également être déboutée de sa demande en paiement de la taxe d'ordures ménagères 2018 puisqu'elle démontre avoir effectué le règlement par virement bancaire. 




L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2022.



MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que, par acte en date du 1er janvier 2018, avec prise d'effet au 20 janvier 2018, Madame [K] a consenti à Madame [D] un bail d'habitation pour une durée de trois ans, portant sur un appartement meublé à usage d'habitation principale, ainsi qu'un parking, situé le [Adresse 3] ), moyennant paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 600 €, charges comprises ;

Que par acte d'huissier daté du 17 juin 2020, le bailleur a notifié un congé pour reprise des lieux à sa locataire pour le 19 janvier 2021 ; 

Que Madame [D] s'est maintenue dans les lieux ; 



Attendu qu'en application des dispositions de l'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ; 

Qu'à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire ; 

Qu'en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues et notamment déclarer non valide le congé si l'absence de reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ;



Attendu qu'en application des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement ; 

Attendu, en l'espèce, que le congé délivré par Madame [K] à sa locataire, en date du 17 juin 2020, est justifié par une reprise « à titre personnel » ; 

Attendu que le congé mentionne donc le motif de la reprise, à savoir la reprise personnelle du logement par la bailleresse ; 

Attendu qu'il précise, en outre, le nom et l'adresse du bénéficiaire puisque le nom et l'adresse de la bailleresse figurent en en-tête de l'exploit d'huissier ;

Qu'il n'y avait pas lieu de préciser le lien entre Madame [K] et le bénéficiaire de la reprise puisqu'il s'agit de la propriétaire elle-même ; 



 Attendu que le Tribunal de Proximité de MARTIGUES, dans son jugement du 16 novembre 2021, a considéré que le congé n'était pas fondé sur un motif de reprise réel et sérieux dans la mesure où Madame [K] réside à [Adresse 3] avec Monsieur [T]; 

Attendu, néanmoins, que cette seule cohabitation de Madame [K] avec Monsieur [T] ne suffit pas à démontrer que le motif de reprise n'était pas réel et sérieux ; 

Qu'il n'est, en effet, pas établi que Monsieur [T] soit le compagnon de Madame [K] ni que cette cohabitation soit destinée à perdurer ; 

Qu'il n'est, en outre, pas possible de vérifier si Madame [K] a réellement l'intention de reprendre le logement loué à Madame [D] puisque cette dernière occupe toujours les lieux et qu'il n'est donc pas possible pour la bailleresse de s'installer dans l'appartement ; 

Qu'il convient donc de réformer le jugement rendu par le tribunal de proximité de MARTIGUES, en date du 16 novembre 2021, en ce qu'il a prononcé la nullité du congé pour reprise personnelle délivré le 17 juin 2020 ; 

Que dans la mesure où le congé délivré par Madame [K], pour le 19 janvier 2021, était valable, il convient de considérer que Madame [D] est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre du logement ; 

Qu'il convient donc d'ordonner à Madame [D] de libérer les lieux donnés à bail dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ; 

Qu'il convient, de surcroit, d'ordonner l'expulsion de Madame [D] et de tout occupant de son chef, à défaut de départ volontaire dans le délai indiqué, au besoin avec le concours de la force publique ; 

Qu'il convient, enfin, de condamner Madame [D] à verser à Madame [K] une indemnité d'occupation, d'un montant égal à celui du loyer, à compter du 19 janvier 2021, date depuis laquelle elle occupe le logement sans droit ni titre, et jusqu'à libération effective des lieux ; 



Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Qu'il est également tenu de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat ; 

Qu'en application des dispositions de l'article 6 de la loi précitée, le bailleur est obligé d'entretenir les locaux et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; 

Que sur le fondement des dispositions de l'article 1347 du Code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes ; 

Qu'elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ; 

Qu'en application des dispositions de l'article 1347-1 du même Code, elle n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles ; 



Attendu que, sur le fondement des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui se prétend libéré d'une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; 

Attendu que Madame [D] n'a pas réglé les loyers des mois d'avril, novembre et décembre 2020 pour un montant total de 1 056 € et qu'elle ne le conteste pas ; 

Attendu que Madame [K] réclame également la somme de 136 € au titre de la taxe d'ordures ménagères de l'année 2018 et que Madame [D] conteste être débitrice de cette somme ; 

Attendu, néanmoins que Madame [D] se contente, pour démontrer la réalisation de ce paiement, de verser aux débats une attestation d'émission d'un virement d'un montant de 146 € en date du 4 décembre 2020 ;

Que ce virement ne correspond donc pas à la somme due au titre de la taxe d'ordures ménagères de l'année 2018 ; 

Qu'il n'est, de surcroit, pas démontré que ce virement correspond au règlement de cette taxe ; 

Que Madame [D] devra donc s'acquitter de la somme de 136 €, au titre de la taxe d'ordures ménagères 2018, auprès de Madame [K] ;



Attendu que Madame [K] réclame également à sa locataire la somme de 600 € au titre du dépôt de garantie non versé par Madame [D] ; 

Attendu que le défaut de paiement de ce dépôt de garantie, dû aux termes du contrat de bail signé par les parties, n'est pas contesté par la locataire ; 

Attendu, néanmoins, que Madame [D] fait valoir que sa bailleresse l'aurait dispensée de verser la somme eu égard à la faiblesse de ses revenus ; 

Attendu, toutefois, qu'elle ne démontre pas la réalité de cette remise de dette et se contente, pour fonder ses allégations, de verser aux débats un bulletin de salaire ; 

Qu'elle devra donc s'acquitter de la somme de 600 €, correspondant au versement du dépôt de garantie prévu par le contrat de bail conclu le 1er janvier 2018 ; 



Attendu que Madame [D] fait valoir que sa dette locative doit être réduite d'un montant de 750 €, correspondant au remplacement du chauffe-eau de l'appartement qu'elle a elle-même effectué alors que cette réparation incombait à la bailleresse ; 

Attendu, néanmoins, que Madame [D] ne démontre pas s'être acquittée de la facture correspondant au remplacement du chauffe-eau, datée du 29 octobre 2020, puisqu'elle ne verse aux débats que deux relevés de compte attestant du versement de la somme de 375 €, en date du 3 novembre 2020, et de la même somme, en date du 7 décembre 2020 ; 

Qu'elle ne démontre pas que ces règlements correspondent au paiement de la facture de remplacement du chauffe-eau ; 



Attendu, en outre, que la facture, versée aux débats par Madame [D], est libellée à l'ordre de Madame [K] ;

Que la créance que Madame [D] prétend détenir à l'encontre de Madame [K] n'est donc pas certaine ; 

Que la compensation avec la dette locative que la bailleresse détient à l'encontre de sa débitrice ne peut donc pas s'opérer ; 

Qu'il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Madame [D] à verser à Madame [K] la somme de 1 792 €, au titre des charges locatives, du dépôt de garantie et des loyers impayés, au 16 novembre 2021 ;

Attendu que Madame [K] sollicite l'actualisation de la dette locative de Madame [D] au 27 juin 2022 ;

Qu'elle verse aux débats un décompte attestant qu'au 27 juin 2022, Madame [D] lui devait la somme de 3 684 € au titre du contrat de bail ; 

Attendu, néanmoins, que la somme de 162 € au titre de la taxe d'ordures ménagères ne peut être mise à la charge de Madame [D] dans la mesure où Madame [K] ne verse aux débats aucun document démontrant l'existence de cette créance ; 

Attendu que si le contrat de bail a pris fin le 19 janvier 2021, en application du congé valablement délivré par la bailleresse le 17 juin 2020, Madame [D] demeure débitrice d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer ; 

Attendu, en outre, que Madame [D] ne démontre pas avoir réalisé les versements correspondant au montant de ces loyers alors qu'il lui incombait de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;

Qu'il convient donc d'actualiser la somme due par Madame [D] au titre des charges locatives, des loyers impayés et du dépôt de garantie, au 27 juin 2022, à la somme de 3 522 €, soit la somme demandée par Madame [K] réduite du montant de la taxe d'ordures ménagères qui ne peut être mis à la charge de la locataire ; 



Attendu qu'il convient d'allouer à Madame [K], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Attendu que Madame [D], qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel ; 



PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe en dernier ressort,

REFORME le jugement rendu le 16 novembre 2021 par le tribunal de proximité de MARTIGUES en ce qu'il a prononcé la nullité du congé pour reprise délivré le 17 juin 2020, débouté Madame [K] de sa demande d'expulsion de Madame [D], de condamnation de la preneuse au versement d'une indemnité d'occupation, condamné Madame [D] à payer à Madame [K] la somme de 1 792 € au titre des charges locatives, du dépôt de garantie et des loyers impayés et précisé que chaque partie conserverait la charge de ses propres dépens ; 

LE CONFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DIT que le congé délivré par Madame [K] à Madame [D] en date du 17 juin 2020 est valable ; 

ORDONNE à Madame [D] de quitter le logement loué dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ; 

ORDONNE l'expulsion de Madame [D], et de tout occupant de son chef, du logement loué à défaut de départ volontaire dans le délai fixé, au besoin avec le concours de la force publique ; 

CONDAMNE Madame [D] à verser à Madame [K] une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer ; 

CONDAMNE Madame [D] à verser à Madame [K] la somme de 3 522 €, actualisée au 27 juin 2022, au titre des charges locatives, du dépôt de garantie et des loyers impayés ; 

CONDAMNE Madame [D] à verser à Madame [K] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

LA CONDAMNE aux dépens de première instance et d'appel. 



LA GREFFIERE LE PRESIDENT