Cour d'Appel · 8ème chambre — 18 janvier 2023

N° RG 22/03702 

N° Portalis DBVX-V-B7G-OJ6U









Décision du 

Président du TJ de LYON

Au fond

du 13 mai 2022



RG : 22/00433





S.A.R.L. BISTROT DES QUAIS



C/



[G]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 18 JANVIER 2023







APPELANTE :



S.A.R.L. BISTROT DES QUAIS

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Damien MENGHINI-RICHARD, avocat au barreau de LYON, toque : 301







INTIMÉE :



Mme [I] [G] épouse [Z]

C/ SELARL VERBATEAM [Localité 3] 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL VERBATEAM LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 698









* * * * * *



Date de clôture de l'instruction : 29 Novembre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 29 Novembre 2022



Date de mise à disposition : 18 Janvier 2023





Audience tenue par Bénédicte BOISSELET, président, et Karen STELLA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



assistées pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. 



A l'audience, un membre de la Cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 







EXPOSÉ DU LITIGE



 

Par acte du 09 avril 2014, [I] [Z] a donné à bail commercial à compter du 10 Avril 2014 à la société Bistrot des quais un local commercial situé [Adresse 1]. 



Ce bail a été consenti pour un loyer initial mensuel de 600 €, outre 50 € de provision mensuelle pour charges, payables le 5 de chaque mois. 



Le 8 décembre 2021, [I] [Z] a délivré à la société Bistrot des quais un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 400 € au titre de l'arriéré de loyers, correspondant aux mois de septembre et octobre 2021. 



Aux motifs que les causes de ce commandement n'avaient pas été apurées dans le délai d'un mois, [I] [Z], par exploit du 4 mars 2022, a assigné la société Bistrot des quais devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Lyon aux fins de voir au principal constater l'acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences et la voir également condamnée à lui payer la somme de 1 400 € à titre provisionnel, au titre de l'arriéré de loyers et charges. 



La société Bistrot des quais n'a pas comparu. 





Par ordonnance du 25 avril 2022, le juge des référés a :

 


Constaté la résiliation du bail à la date du 09 janvier 2022, 


 


Condamné la société Bistrot des quais à payer à [I] [Z] la somme provisionnelle de 1 400 € au titre des loyers et charges arrêtés au mois de janvier 2022 ; 





Condamné la société Bistrot des quais et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, y compris son preneur gérant, avec le concours si nécessaire de la force publique ;





Condamné la société Bistrot des quais à payer une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges du mois de février 2022 jusqu'au départ effectif des lieux ; 


 


Condamné la société Bistrot des quais aux dépens et à payer à [I] [Z] la somme de 600 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 


 



Par acte régularisé par RPVA le 23 mai 2022, la société Bistrot des quais a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif de l'ordonnance du 25 avril 2022, dont elle a repris les termes dans sa déclaration d'appel. 



Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 20 septembre 2022, la société Bistrot des quais demande à la Cour de : 




Infirmer dans son intégralité l'ordonnance du 25 avril 2022 et statuant à nouveau : 




A titre principal : 

 


Constater les manquements du bailleur, notamment se rapportant à la régularisation annuelle des charges et juger qu'il existe une contestation sérieuse à la demande en paiement, 





Rejeter la demande de condamnation au paiement de la somme de 1 400 €, 


 


Juger qu'en conséquence, il n'y a lieu à application de la clause résolutoire et à expulsion de la société Bistrot des quais ;


 

A titre subsidiaire : 




Accorder rétroactivement à la société Bistrot des quais un délai de paiement pour acquitter sa dette de 24 mois, 





Suspendre les effets de la clause résolutoire, 


 


Rejeter les demandes tendant à la résolution du bail commercial et à l'expulsion de l'appelante et de son locataire gérant ;




En tout état de cause : 

 


Condamner [I] [Z] à lui payer la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance. 




La société Bistrot des quais expose : 




que depuis plusieurs années, le fonds de commerce est donné en location gérance de telle manière que, dans le respect des stipulations du contrat de location gérance, le loyer est payé directement par le locataire gérant entre les mains de la bailleresse ; 


 


que le locataire gérant ayant omis de lui transmettre le commandement, elle n'a pas été informée de la procédure engagée à son encontre. 


 

Elle soutient à titre principal qu'il existe une contestation sérieuse sur la dette locative réclamée, en ce que : 




en vertu de l'article 16 du contrat de bail, il doit être opérée chaque année une régularisation des charges et que depuis le début du bail, aucune régularisation des charges n'est intervenue ; 





l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, ce qu'a confirmé la Cour de cassation ; 


 


dans le cadre de la procédure d'appel, [I] [Z] a transmis les répartitions annuelles de charges, mais il ressort que les montants indiqués dans ses écritures sont erronés, puisqu'elle retient pour la période 2016/2017 des charges pour un montant de 443,85 € alors que le document de la copropriété fait état de charge d'un montant de 410,52 €, et il en est de même pour la période 2017/2018 au titre de laquelle il est facturé la somme de 478,93 € alors que le décompte de charges ressort à 445,14 € ; 


 


il est donc manifeste qu'entre 2014 et 2016, les charges ont été surfacturées, ce dont le bailleur n'a pas tenu compte ; 

par ailleurs, plusieurs paiement de 700 € sont intervenus mais n'ont pas été comptabilisés sur le décompte du bailleur ; 





il en résulte qu'il n'y a pas lieu à condamnation de la société Bistrot des quais ni à résolution du bail commercial.




L'appelante ajoute que, l'intimée contestant avoir été destinataire de certains paiements et considérant en cause d'appel qu'il lui est encore dû la somme de 639,39 €, un virement de ce montant a été effectué le 19 septembre 2022 pour éviter tout débat sur l'existence d'une prétendue dette locative, ce paiement étant effectué tous droits et recours réservés. 



A titre subsidiaire, la société Bistrot des quais sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, au visa des dispositions de l'article L. 145-41 du Code de commerce, faisant valoir : 




que depuis la signature du bail en 2014, elle n'a jamais été défaillante dans le paiement de ses loyers et charges ; 





que sur les années 2020 et 2021, son activité a été directement impactée par la pandémie liée au covid 19, les loyers étant néanmoins honorés ; 


 


que la résolution du bail aurait des conséquences importantes notamment sur les contrats de travail des salariés attachés au fonds de commerce ; 





que dans ces conditions, il est justifié de lui octroyer rétroactivement un délai de paiement de 24 mois. 


 



Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 15 septembre 2022, [I] [Z] demande à la Cour de : 

 


Déclarer l'appelante irrecevable et en tout état de cause infondée en son appel, 





Confirmer la décision déférée en ce qu'elle a : 

Constaté la résiliation du bail à la date du 09/01/2022, condamné la société Bistrot des quais et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion y compris son preneur gérant, avec le concours si nécessaire de la force publique, condamné la société Bistrot des quais à payer une indemnité d'occupation provisionnelle du montant équivalant à celui du loyer des charges du mois de février 2022 jusqu'au départ effectif des lieux ; 




Statuant à nouveau : 

 


Condamner la société Bistrot des quais à lui payer la somme provisionnelle de 639,39 € au titre des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2022 ; 





Rejeter toute autre demande adverse plus ample ou contraire ; 


 


Condamner la société Bistrot des quais à lui payer la somme de 2.500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, et aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de recouvrement devant rester à la charge du créancier. 




[I] [Z] expose : 




que la société Bistrot des quais reste preneur du bail commercial malgré sa mise en location-gérance de son fonds de commerce ; 





que contrairement à ce que soutient la société Bistrot des quais, elle a bien été informée de la procédure en résiliation de bail, ce que démontre les démarches recensées par l'huissier de justice lors qu'il lui a signifié le commandement ;

que la résiliation du bail doit être constatée puisque les causes du commandement n'ont pas été apurées dans le délai d'un mois, une somme de 700 € ayant été versée le 11 janvier 2022, puis une somme identique le 4 février 2022 ;





que les paiements dont il est allégué qu'ils n'ont pas été pris en compte ne sont pas justifiés comme lui étant destinés puisque l'intitulé qui y fait référence est '[V] [X]' qui est une autre personne ; 





qu'elle justifie des charges de copropriété imputables au preneur pour une somme de 2.239,39 € sur les cinq dernières années laissant un crédit au bénéfice du preneur de 760,61 €, correspondant à la différence entre les sommes versées sur 5 ans, soit 3.000 € et les sommes dues après régularisation, soit 2.239,39 €.






Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.







MOTIFS DE LA DÉCISION





A titre liminaire, les demandes de l'une ou l'autre partie tendant à voir la Cour " juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci 

 



1) Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences



L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail, acquise par essence au regard de l'atteinte aux droits du bailleur si la demande est fondée.



L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



La Cour rappelle que le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire mentionnée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.



Enfin par application de l'article L 145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



En l'espèce, il est constant qu'[I] [Z] a délivré le 8 décembre 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Bistrot des quais, aux termes duquel il était réclamé au preneur la somme de 1.400 € au titre d'un arriéré de loyers et charges correspondant aux mois de septembre et octobre 2021 (pièce 3 intimé). 



Il est également constant que la somme réclamée n'a pas été réglée dans le délai d'un mois, puisque le délai d'un mois pour apurer la dette imparti par le commandement expirait le 8 janvier 2022 et que ce n'est que le 11 janvier 2022 qu'un versement de 700 € a été opéré, puis un second versement identique le 4 février 2022, ce qu'indique expressément le bailleur dans ses écritures. 



Pour autant, il n'est pas contesté que le bailleur n'a jamais procédé à la régularisation de charges depuis le début du bail, étant observé qu'aux termes de l'article 16 du contrat de bail, il était convenu entre les parties que la provision de charges serait réajustée chaque année en fonction des dépenses réelles de l'année antérieure. 



Or, la régularisation de charges opérée par le bailleur en cause d'appel et les justificatifs qu'il produit à cette fin (pièce 7 intimé) démontrent que les provisions de charges fixées aux bail excédaient chaque année le montant dû. 



A ce titre, le bailleur justifie que pour les exercices courant du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2021, étant rappelé que le commandement est intervenu le 8 décembre 2021, il était dû au preneur au titre de la régularisation de charges une somme de 760,61 €, cette somme devant nécessairement être défalquée de la somme de 1 400 € réclamée dans le commandement.



La Cour constate par ailleurs que le bailleur ne justifie pas en revanche de la régularisation de charges pour la période du 9 avril 2014 au 30 septembre 2016 et ne fournit donc pas, par voie de conséquence, un décompte fiable des sommes dues par le preneur, la régularisation de charges pour la période sus-visée, au regard du montant connu des régularisations ultérieures, étant susceptible de réduire à nouveau la dette. 



Surtout, comme l'observe à raison le preneur, l'absence de régularisation des charges prévue contractuellement au contrat de bail commercial est susceptible d'affecter les droits du bailleur à exiger le paiement des charges dès lors qu'il s'est abstenu de toute régularisation, ce qui est de nature en l'espèce à réduire à néant la dette de loyers qui était réclamée dans le commandement. 



Il en résulte que l'acquisition de la clause résolutoire se heurte, au visa de l'article 834 du Code de procédure civile précédemment cité, à une contestation sérieuse, dès lors que les éléments produits par le bailleur ne permettent pas de déterminer si, au regard des sommes dues au titre de la régularisation des charges et de provisions susceptibles d'avoir été versées sans cause, il existait au 8 décembre 2021 une dette de loyers, ce que seul le juge du fond est en mesure d'apprécier. 



Dans ces conditions, la décision déférée qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire ne saurait être confirmée, comme le sollicite le bailleur et la Cour en conséquence : 


infirme la décision déférée en ce qu'elle a déclaré la clause résolutoire acquise au 9 janvier 2022, a condamné la société Bistrot des quais et tout occupant de son chef à quitter les lieux, y compris son preneur gérant, si besoin est par expulsion et avec le concours si nécessaire de la force publique dans le délai d'un mois, et a condamné la société Bistrot des quais à payer au bailleur une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui des loyers et charges du mois de février 2022 jusqu'au départ effectif des lieux, 




et statuant à nouveau : 


dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'[I] [Z] visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences. 


 

La Cour constate en conséquence que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par la société Bistrot des quais devient dès lors sans objet. 





2) Sur les demandes provisionnelles du bailleur



L'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile autorise le juge des référés à accorder une provision au créancier dès lors que l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. 



Dans la mesure où il a été retenu précédemment que la détermination de la dette locative se heurtait à une contestation sérieuse, ou par ailleurs [I] [Z] fait état désormais d'une dette locative de 639,39 € arrêtée au mois de septembre 2022 sans pour autant justifier d'un décompte comportant ce montant, ou enfin, en tout état de cause, la société Bistrot des quais justifie avoir versé le montant sus-visé 'tous droits et recours réservés'' par virement du 19 septembre 2022, la Cour retient : 




que la demande provisionnelle à hauteur de 1.400 € présentée par [I] [Z] en première instance se heurtait à une contestation sérieuse (étant observé au demeurant que, dans la mesure où le bailleur reconnaît dans ses écritures qu'un montant total de 1.400 € avait bien été versé au 4 février 2022, en tout état de cause, il ne pouvait être sollicité au 21 mars 2022, date de l'audience, une condamnation provisionnelle à hauteur de ce montant) ;





que la demande provisionnelle faite à hauteur d'appel par [I] [Z] pour un montant de 639,39 € arrêté au mois de septembre 2022 se heurte également à une contestation sérieuse.




La Cour en conséquence infirme la décision déférée qui a condamné la société Bistrot des quais à payer à titre provisionnel à [I] [Z] la somme de 1.400 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2022 et, statuant à nouveau :

 

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle présentée par [I] [Z] à ce titre.



La Cour dit enfin n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle d'[I] [Z] présentée en cause d'appel à hauteur de la somme de 639,39 € au titre d'un arriéré de loyers et charges arrêté au mois de septembre 2022. 





3) Sur les demandes accessoires



[I] [Z] succombant, la Cour infirme la décision déférée qui a condamné la société Bistrot des quais aux dépens de la procédure de première instance et l'a également condamnée à payer à [I] [Z] la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et statuant à nouveau : 



Condamne [I] [Z] aux dépens de la procédure de première instance et rejette la demande présentée par [I] [Z] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance. 



La Cour condamne [I] [Z], partie perdante, aux dépens à hauteur d'appel et à payer à la société Bistrot des quais la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, justifiée en équité. 







PAR CES MOTIFS, LA COUR : 





Infirme la décision déférée dans son intégralité et, 



Statuant à nouveau : 



Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'[I] [Z] visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences ; 



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle présentée par [I] [Z] au titre de l'arriéré de loyers et charges en première instance ; 



Condamne [I] [Z] aux dépens de la procédure de première instance ;



Rejette la demande présentée par [I] [Z] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance ; 



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle à hauteur de la somme de 639,39 € présentée par [I] [Z] au titre de l'arriéré de loyers et charges en cause d'appel ;



Condamne [I] [Z] aux dépens à hauteur d'appel ;



Condamne [I] [Z] à payer à la société Bistrot des quais la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ;



Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. 





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT