Cour d'Appel · Chambre des Urgences — 18 janvier 2023

COUR D'APPEL D'ORLÉANS







 CHAMBRE DES URGENCES





COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

Me Marie-stéphanie SIMON

Me Véronique PIOUX

ARRÊT du 18 JANVIER 2023



n° : 32/23 RG 22/01155

n° Portalis DBVN-V-B7G-GSLT



DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Ordonnance de référé du Président du du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 22 Avril 2022



PARTIES EN CAUSE



APPELANTS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2838 6903 1706



Monsieur [Y] [B]

[Adresse 3]



Madame [G] [B] épouse [L]

[Adresse 2]



représentés par Me Cecile ANNOOT, avocat plaidant au barreau d'ORLÉANS en présence de Me Marie-stéphanie SIMON, avocat postulant du barreau d'ORLÉANS



INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2836 0437 2735



Madame [M] [T]

[Adresse 6]



représentée par Me Véronique PIOUX, avocat au barreau d'ORLÉANS



Monsieur [E] [S]

[Adresse 1]



non constitué



' Déclaration d'appel en date du 11 mai 2022

' Ordonnance de clôture du 11 octobre 2022







Lors des débats, à l'audience publique du 9 novembre 2022, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;







Lors du délibéré :



Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, conseiller,



Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; 



Arrêt : prononcé le 4 janvier 2023 et prorogé au 18 janvier 2023 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



Par acte en date du 11 octobre 2019, [M] [O] épouse [T] faisait l'acquisition auprès de [Y] [B] et [G] [B] épouse [L] d'un terrain à bâtir sis à [Adresse 1], cadastré section BP [Cadastre 5], résultant de la division d'un terrain en deux parcelles.



[E] [S] est propriétaire de la parcelle voisine, cadastrée section BP [Cadastre 4], acquise également des consorts [B].



Déclarant avoir découvert, lors du défrichage de son terrain à bâtir, la présence, en surface de branchements d'eau, d'électricité et de gaz reliés à l'habitation d'[E] [S], [M] [T] prenait attache avec Maître [D] [P], notaire chargée de la rédaction de l'acte de vente, pour lui faire part de son souhait de retrait de ces aménagements, ce à quoi cet officier ministériel répondait par courrier du 6 juillet 2020 que les coffrets situés en limite de propriétés étaient concernés par la servitude prévue à l'acte de vente, et qu'il n'y avait pas lieu de les déplacer, avant de préciser par courrier électronique du 20 juillet 2020 que le nécessaire avait été fait pour couper l'arrivée de gaz, et que le vendeur lui avait assuré qu'il entendait se charger dès que possible du retrait de cette sortie de gaz.



Les 14 février 2021 et 14 juin 2021, [M] [T] mettait en demeure les vendeurs de retirer de son terrain sous quinzaine, tous les compteurs qui s'y trouvaient et qui ne concernaient pas sa propriété.



Par acte en date du 4 octobre 2021, elle assignait devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Orléans les consorts [B] et [E] [S] afin d'entendre condamner solidairement et sous astreinte [Y] [B] et [G] [L] à supprimer l'ouvrage de gaz de la propriété d'[E] [S] situé sur son terrain et le déplacer sur le terrain d'[E] [S], à procéder au branchement d'un compteur d'eau pour [E] [S] sur le terrain lui appartenant afin qu'elle-même puisse reprendre à son nom celui existant sur son terrain et pour l'instant attribué à [E] [S], à déplacer sur le terrain d'[E] [S] le coffret électrique lui appartenant et se trouvant actuellement situé sur son terrain, à procéder au branchement des compteurs déplacés, à réaliser tous autres travaux qui seraient rendus nécessaires et non expressément énumérés aux fins de parvenir à la suppression de tout coffret ou branchement situé sur son terrain et qui ne serait pas les siens et à remettre en état son terrain qui serait dégradé par les travaux ainsi entrepris.



Le 20 décembre 2021, le juge des référés adressait aux parties une proposition de médiation, proposition refusée par les consorts [B] à l'audience du 7 janvier 2022 ; par une ordonnance en date du 7 janvier 2022, le juge des référés ordonnait aux parties de rencontrer un médiateur judiciaire, lequel, à l'audience du 18 février 2022, constatait l'échec de cette médiation.









Par une ordonnance en date du 22 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Orléans condamnait [Y] [B] et [G] [B] épouse [L], sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard courant pendant un délai de quatre mois à compter de l'expiration d'un délai de 60 jours suivant la signification de l'ordonnance, à supprimer l'ouvrage de gaz relié au bien d'ArnaudRouer (parcelle BP [Cadastre 4]) situé sur le terrain de [M] [O] épouse [T] (parcelle BP [Cadastre 5]) sis [Adresse 1], à déplacer le coffret électrique relié au bien d'[E] [S] et situé sur le terrain de [M] [O] épouse [T], vers le terrain d'[E] [S], et procéder à son branchement, et, au choix, soit procéder à l'installation et au branchement d'un nouveau compteur d'eau chez [E] [S], soit déplacer le compteur d'eau relié au bien d'[E] [S] et situé sur le bien de [M] [O] épouse [T] vers le terrain d'[E] [S], et procéder à son branchement, et à réaliser tous autres travaux qui seraient rendus nécessaires et non expressément énumérés aux fins de parvenir à la suppression de tout coffret ou branchement situé sur le terrain de [M] [O] épouse [T] et qui ne serait pas les siens, et à remettre en état le terrain de [M] [O] épouse [T] qui serait dégradé par les travaux ainsi entrepris. [Y] [B] et [G] [B] épouse [L] étaient en outre condamnés à payer à [M] [O] épouse [T] la somme totale de 1500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par une déclaration déposée au greffe le 11 mai 2022, [Y] [B] et [G] [B] épouse [L] interjetaient appel de cette ordonnance.



Par leurs dernières conclusions, ils en sollicitent l'infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de dire n'y avoir lieu à référé et de condamner en conséquence [E] [S] à leur rembourser les frais déjà exposés pour l'exécution de l'ordonnance entreprise ainsi que le montant des frais irrépétibles et les dépens auxquels ils ont été condamnés.



À titre subsidiaire, ils demandent la réduction de l'astreinte à de plus justes proportions.

Ils réclament le paiement de la somme de 2700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ses dernières conclusions, [M] [O] épouse [T] sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise et l'allocation de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



[E] [S] ne constituait pas avocat ; les actes n'ayant pas été signifiés à sa personne, il sera statué par défaut.



L'ordonnance de clôture était rendue le 11 octobre 2022.



SUR QUOI :



Attendu que [M] [O] épouse [T] explique que ce n'est que lorsque les lieux ont été défrichés dans le but de démarrer les opérations de construction, qu'elle a découvert, sur le chemin d'accès à son terrain, l'existence de branchement d'eau, d'électricité et de gaz de la maison voisine que [Y] [B] et [G] [B] épouse [L] avaient vendu à [E] [S], versant à la procédure (pièce 25) des clichés photographiques des lieux au moment de l'acquisition ;



Que [M] [O] épouse [T] prétend, en réponse à l'argumentation des appelants, que le fait que la haie a été taillée au montant du dépôt de la demande de permis de construire ne fait pas présumer l'existence de compteurs en dessous, et que ni l'architecte ni le constructeur ne les ont vus,







rappelant que [Y] [B] et [G] [B] épouse [L] s'étaient engagés à nettoyer le terrain avant la vente, et que les ouvrages litigieux n'ont pu être découverts qu'après l'arrachage de la haie ;



Que le notaire instrumentaire indique, dans un message du 20 juillet 2020, qu'après avoir fini son enquête, ce qui ressort du terrain maintenant visible par suite du nettoyage du terrain est une arrivée de gaz qui alimentait l'arrivée initialement présente sur le terrain, déclarant s'être assuré que cela n'alimentait plus rien, et que le nécessaire avait été fait pour couper l'arrivée de gaz ;



Que l'auteur de ce message ajoute avoir indiqué à [Y] [B] et [G] [B] épouse [L] qu'il leur revenait de faire retirer la sortie au tuyau ou tout autre appellation exacte ;



Attendu que le premier juge fait une analyse méticuleuse et pertinente des clauses de l'acte notarié du 11 octobre 2019 se rapportant aux servitudes pour en conclure qu'il n'y avait pas lieu de les interpréter puisque la situation naturelle des lieux renvoie à l''uvre de la nature par opposition au fait de l'homme ; 



Attendu que la situation naturelle des lieux n'est pas à confondre avec « la situation actuelle » des lieux dont font état, en caractères gras, dans leurs écritures [Y] [B] et [G] [B] épouse [L], alors que l'acte notarié fait mention de « la situation naturelle des lieux », ce qui fait allusion à des éléments matériels tels que leur orientation ou l'écoulement des eaux, mais pas à l'ensemble d'ouvrages qui pourraient se trouver sur le terrain du fait de l'homme tel que l'existence de coffret d'électricité ou de gaz ;



Que c'est à juste titre que la partie intimée souligne que les compteurs ne figurent en aucun acte, et ne se trouvent pas en sous-sol ;



Attendu que le terrain était en friche lorsqu'il a été visité par l'acheteuse, ce qui résulte de la pièce 17 ; 



Attendu, contrairement à ce que prétendent [Y] [B] et [G] [B] épouse [L], que la partie demanderesse n'est pas dans l'obligation de démontrer une faute de leur part comme cause du trouble, puisque le trouble manifestement illicite résulte d'une situation de fait, peu important l'intention des vendeurs, peu important que ces derniers soient de bonne ou de mauvaise foi, puisque la seule présence d'ouvrages de nature à gêner la jouissance de [M] [O] épouse [T] suffit à caractériser un trouble manifestement illicite, celle-ci étant parfaitement excusable de n'avoir pas décelé l'anomalie, puisque le terrain était encombré de végétaux lorsqu'il a été vendu et qu'il ne peut être exigé de l'acheteur d'avoir procédé à une fouille et à un sondage complet ;



Attendu que l'argument de la destination de père de famille, invoqué par [Y] [B] et [G] [B] épouse [L] sur le fondement des dispositions de l'article 693 du Code civil ne serait opposable à [M] [O] épouse [T] que si l'acte fondateur de cette destination était expressément mentionné dans l'acte notarié aussi l'acheteuse avait pu constater l'ensemble de ses conséquences apparentes ;



Que le fait que l'acte ne contenait aucune stipulation contraire, fait invoqué aujourd'hui par [Y] [B] et [G] [B] épouse [L], ne pourrait l'être efficacement que si [M] [O] épouse [T], lorsqu'elle a fait l'acquisition du terrain, avait pu constater de visu la situation dont elle se plaint aujourd'hui ;



Attendu que c'est à juste titre que [M] [O] épouse [T] déclare que la servitude que les appelants veulent lui faire supporter, d' accepter sur son terrain la présence en surface de coffret









d'[E] [S], n'est pas apparente, alors qu'à la page 15 de l'acte de vente, il n'était pas précisé si le terrain était ou non raccordé, l'acheteur ayant légitimement pu croire, comme l'a souligné le juge des référés, que la mention « ELEC, GAZ » concernait son fonds, ledit acte ne mentionnant en outre qu'une servitude en sous-sol, alors qu'il est évident que l'existence d'une servitude en surface serait mentionnée si elle était réelle ;



Attendu que [Y] [B] et [G] [B] épouse [L] ne peuvent valablement affirmer que [M] [O] épouse [T] aurait « feint de découvrir que les coffrets et compteurs se trouvant sur sa propriété étaient reliés à la parcelle BP [Cadastre 4] de son voisin » puisqu'ils ne rapportent aucunement la preuve de leur affirmation selon laquelle se fait aurait été « expressément porté à sa connaissance » ; 



Qu'ils ne peuvent non plus valablement affirmer que l'acte notarié était clair sur l'existence d'une servitude grevant le fonds de [M] [O] épouse [T] et portant sur les coffrets de gaz et d'électricité desservant le fonds voisin, et ce pour la raison évoquée supra selon laquelle il n'est mentionné qu'une servitude en sous-sol ;



Attendu qu'il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise tout en réduisant l'astreinte à de plus justes proportions ainsi que le demandent à titre subsidiaire [Y] [B] et [G] [B] épouse [L] ; 



Attendu que la demande de remboursement formée par les appelants devient sans objet du fait de cette confirmation ;



Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de [M] [O] épouse [T] l'intégralité des sommes qu'elle a dû exposer du fait de la présente procédure ;



Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 1500 € ;



PAR CES MOTIFS :



Statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,



Confirme l'ordonnance entreprise sauf s'agissant du montant de l'astreinte instaurée par cette décision,



Statuant à nouveau sur le point infirmé,



Fixe à 60 € par jour de retard le montant de ladite astreinte,



Y ajoutant,



Condamne [Y] [B] et [G] [B] épouse [L] à payer à [M] [O] épouse [T] la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne [Y] [B] et [G] [B] épouse [L] aux dépens.



Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,