Cour d'Appel · Chambre des Urgences — 18 janvier 2023

COUR D'APPEL D'ORLÉANS







 CHAMBRE DES URGENCES





COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

SCP STOVEN PINCZON DU SEL

SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE

ARRÊT du 18 JANVIER 2023



n° : 35/23 RG 22/01439

n° Portalis DBVN-V-B7G-GTAE



DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement, Juge des contentieux de la protection, Tribunal Judiciaire d'ORLÉANS en date du 24 mars 2022, RG 11-20-000500, minute n° 22/239 ;





PARTIES EN CAUSE



APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2851 7427 6316



Madame [E] [K]

[Adresse 1]



représentée par Me Damien PINCZON du SEL de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d'ORLÉANS





INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2804 1564 1489



Monsieur [N] [P]

[Adresse 3]



Madame [W] [U]

[Adresse 2]



représentés par Me Benoît BERGER de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d'ORLÉANS



' Déclaration d'appel en date du 10 juin 2022

' Ordonnance de clôture du 25 octobre 2023









Lors des débats, à l'audience publique du 30 novembre 2022, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;









Lors du délibéré :



Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, conseiller,



Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; 



Arrêt : prononcé le 18 janvier 2023 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2013, avec effet au 29 août 2013, [E] [K] donnait à bail à [N] [P] et [W] [U] un appartement à usage d'habitation sis à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 600 € outre 150 € de provision sur charges.



Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 5 novembre 2015, [N] [P] et [W] [U] faisaient état à l'agence immobilière gérant le bien de désordres rencontrés dans le logement et de la non décence alléguée de celui-ci.



Le 6 novembre 2015, l'agence immobilière faisait état par courrier à [E] [K] de désordres engendrés par des malfaçons dans les travaux réalisés par les soins ou par l'intermédiaire d'entreprises, joignant à son envoi une copie du courrier recommandé adressé par les locataires. Il était indiqué dans le courrier de l'agence qu'à défaut d'un accord écrit sous huit jours pour la prise en charge de la réparation des désordres, l'agence devrait alors considérer que [E] [K] ne souhaitait pas entreprendre les travaux nécessaires et se verrait contrainte de résilier le mandat de gérance dans les plus brefs délais.



Par courrier du 17 novembre 2015, l'agence immobilière faisait part aux locataires de la décision de [E] [K] de reprendre la gestion du bien, au motif qu'elle ne souhaitait pas donner suite aux demandes de l'agence ; elle a toutefois indiqué que certains travaux pourraient être réalisés.



L'expertise non contradictoire était réalisée le 30 août 2016 dans le cadre de la garantie protection juridique de [N] [P] et [W] [U].



À la suite d'une ordonnance de référé du 8 septembre 2017,un expert judiciaire était commis et déposait son rapport définitif le 6 février 2018.



Par acte du 5 décembre 2018, [N] [P] et [W] [U] faisaient assigner [E] [K] devant le tribunal de grande instance d'Orléans aux fins notamment de condamnation à leur verser la somme de 23'400 € au titre des préjudices allégués.



Le 8 janvier 2005, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Orléans déclarait la chambre civile du tribunal judiciaire compétente pour connaître du litige et renvoyait l'affaire devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, lequel par jugement en date du 24 mars











2022 rejetait la demande de nullité d'expertise du 6 février 2018 formulée par [E] [K], des années avoir lieu à écarter des débats cette expertise, rejetait la demande d'irrecevabilité des demandes de [N] [P] et [W] [U] formulée par [E] [K], et condamnait celle-ci à payer à [N] [P] et [W] [U] la somme de 10'400 € au titre de leur préjudice de jouissance outre intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2018, ainsi que la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par une déclaration déposée au greffe le 10 juin 2022, [E] [K] interjetait appel de ce jugement.



Par ses dernières conclusions, elle en sollicite l'infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, d'annuler le rapport d'expertise établi le 6 février 2018 par l'expert [J], à défaut, d'écarter ce rapport des débats, et en tout état de cause de débouter [N] [P] et [W] [U] de toutes leurs demandes. Elle réclame le paiement de la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par leurs dernières conclusions en date du 15 septembre 2022, [N] [P] et [W] [U] sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de l'expertise, en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à écarter des débats cette expertise, en ce qu'il a rejeté la demande d'irrecevabilité de leurs demandes, en ce qu'il a débouté [E] [K] de l'ensemble de ses prétentions, et en ce qu'il l'a condamné à indemniser leur préjudice de jouissance et à leur payer la somme de 1000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code procédure civile, mais son affirmation sur le surplus, demandant à la cour, statuant à nouveau, de condamner [E] [K] à leur payer la somme de 23'400 € au titre de leur préjudice de jouissance. Ils réclament en outre le paiement de la somme de 3500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code procédure civil.



L'ordonnance de clôture était rendue le 25 octobre 2022.



SUR QUOI :



Sur le rapport d'expertise :



Attendu que pour prononcer comme il l'a fait, le premier juge a retenu qu'aucune disposition ne sanctionne de nullité les reproches formulés à l'endroit de l'expert, que ce technicien avait évalué les réparations à la somme de 8525 € estimant que le préjudice de jouissance pouvait être envisagé, et que ce préjudice de jouissance doit être évalué, sur 52 mois d'occupation, à 200 € par mois ;



Attendu que la partie appelante reproche à l'expert judiciaire de s'être affranchi de sa mission en ajoutant l'examen de désordres non initialement dénoncés, devoir donner un avis juridique sur un chef de mission en citant les dispositions de la loi du 13 décembre 2000, d'avoir reconnu avoir poursuivi un autre objectif que sa mission initiale pour chercher à se garantir de toute responsabilité, de n'avoir pas répondu aux demandes techniques régulièrement sollicitées par elle-même et d'avoir délégué l'évaluation du préjudice directement auprès des demandeurs d'expertise ;



Qu'elle reproche au premier juge d'avoir considéré qu'il n'avait aucune disposition de sanction de nullité des obligations fixées à l'article 238 du code de procédure civile expliquant que c'est, selon elle, en réalité une absence de conscience, objectivité et impartialité, obligations imposées par l'article 237, qui ferait défaut en l'espèce ;











Attendu que [E] [K] se plaint également de ce que l'expert a indiqué dans son rapport « je me devais de tout mètre en 'uvre pour tirer la sonnette d'alarme et par la même occasion me protéger de toute responsabilité » ;



Qu'une telle affirmation faite par ce technicien est plutôt à son honneur, puisqu'il ne peut être reproché à un professionnel de la construction auquel une intervention est demandée d'avoir pleinement conscience de la responsabilité qui est la sienne, et de craindre qu'il lui soit fait grief d'avoir négligé un désordre pouvant être à l'origine d'un sinistre ;



Que c'est à tort que [E] [K] mentionne dans ses écritures « qu'il était préoccupé avant tout d'avoir à se 'protéger de toute responsabilité' préoccupation qui reste finalement bien éloignée de sa mission » ;



Qu'il est évident qu'une telle préoccupation est au contraire parfaitement légitime, et ne peut en aucun cas être de nature à entraîner la nullité des opérations expertales ;



Attendu que [E] [K] déclare que l'expert, qui a reçu une mission de type « construction » ne s'est jamais vu confier la mission de se prononcer sur la décence ou l'insalubrité du logement, notion qui relève d'une procédure distincte, et qu'il ne lui était selon elle pas possible de s'écarter de cette mission pour réaliser sa propre expertise sauf à faire preuve d'impartialité (sic) et de parti pris au profit du locataire ;



Que, ainsi que le souligne le premier juge, il était demandé à l'expert de dire si les désordres rendent l'immeuble impropre à sa destination, et si les désordres sont des non-conformités, ce qui entre dans les aspects susceptibles de permettre de fixer la décence ou la non décence d'un logement ;



Qu'il n'est ni contestable ni contesté que la destination de l'immeuble est l'habitation, [E] [K] n'expliquant pas en quoi l'analyse de la décence des lieux différerait de l'analyse de leur conformité aux nécessités de la vie normale de deux ou plusieurs personnes occupant un logement ;



Qu'il est évident qu'aucune nullité ne peut être valablement invoquée du fait que l'expert s'est penché sur la décence ou l'insalubrité du logement ;



Attendu que la partie appelante se plaint encore de ce que « l'expert a décrété un caractère évolutif » à des moisissures « alors même que celles-ci existaient avant le changement des portes-fenêtres » ;



Qu'elle n'explique aucunement en quoi la date d'apparition des moisissures aurait une influence sur le caractère évolutif ou non de ces dernières, pas plus qu'elle n'indique en quoi l'appréciation par l'expert de ce caractère serait de nature à justifier l'annulation de son rapport ;



Attendu que l'argumentation de [E] [K] pour tenter de faire écarter des débats le rapport d'expertise qui lui est défavorable montre surtout qu'elle-même a eu en cours d'expertise un comportement discutable, en particulier lorsqu'elle a prétendu que l'expert délirait ;



Attendu en définitive que l'expert a procédé au contradictoire des parties, qu'il a rempli sa mission dans le respect des principes, et qu'il a répondu aux dires des parties, étant observé qu'il a certainement fait montre d'une certaine patience en supportant les affirmations d'une personne qui prétend aujourd'hui











dans ses écritures que « l'intervention de l'expert a été diligentée sous son seul bon vouloir, dans le but de rendre lui-même justice avant l'heure », et que « cette situation (') procède d'un détournement de pouvoir » ;



Attendu que c'est à juste titre que le premier juge a prononcé comme il l'a fait sur les contestations infondées de [E] [K] ;



Sur les désordres :



Attendu que les conclusions de l'expert judiciaire sont corroborées par de nombreux autres éléments, et en particulier le rapport établi par le cabinet IXI, de façon non contradictoire mais qui a été soumis à la libre discussion des parties et qui peut donc pleinement être pris en compte dans le débat (pièce 10) ;



Qu'il convient également de rappeler que le propre assureur de la propriétaire avait invité cette dernière le 12 juillet 2017 à faire des propositions de travaux, ce à quoi elle n'avait donné aucune suite ; 



Que l'agent immobilier qui gérait le bien à la suite du mandat que lui avait donné [E] [K] a également exigé de celle-ci, le 6 novembre 2015, et en lui impartissant un délai de huit jours seulement, qu'elle fasse en sorte de mettre fin à différents désordres, faute de quoi cet organisme révoquerait le mandat de gestion, ce qui démontre la gravité de la négligence de la propriétaire sur une longue période, puisque ce type de situation amenant un agent immobilier à envisager de mettre fin à sa collaboration avec le propriétaire est une situation fort peu fréquente, dans laquelle un gestionnaire préfère perdre un client plutôt que de risquer d'engager sa responsabilité du fait des carences de ce dernier ;



Attendu que le premier juge a analysé l'ensemble des désordres de façon méticuleuse et pertinente ;



Attendu cependant que le désordre affectant la baignoire est mentionné sur l'état des lieux d'entrée, il était donc visible et connu des locataires dont il peut être considéré qu'ils se sont satisfaits de l'état de cet équipement avant de contracter ;



Attendu en revanche que la vétusté de l'installation électrique et le danger latent qu'elle pouvait représenter, ainsi que les défauts d'aération imputables à un bouchage intempestif des conduits de ventilation outre les défauts affectant les revêtements muraux de la salle de bains et des toilettes sont indéniablement de nature à causer un préjudice de jouissance ;



Attendu que, à l'exception des défauts affectant la baignoire comme indiqué supra, la réalité et le principe de ce préjudice ont été correctement analysés par le premier juge ;



Attendu que c'est à juste titre que la juridiction du premier degré a considéré que la demande d'[N] [P] et [W] [U], dont le montant étaient de 75 % du loyer était excessive ;



Que le premier juge a évalué le préjudice à un tiers du montant du loyer,



Que ce montant doit être réduit à de plus justes proportions, en retenant le quart du montant du loyer, soit 150 € par mois d'occupation ;











Qu'il y a lieu de réformer en ce sens le jugement entrepris ;



Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge d'[N] [P] et [W] [U] l'intégralité des sommes qu'ils ont dû exposer du fait de la présente procédure ;



Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de leur allouer à ce titre la somme de 2500 € ;



PAR CES MOTIFS :



Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a fixé le préjudice de jouissance d'[N] [P] et [W] [U] à la somme de 10400 €,



Statuant à nouveau sur le point infirmé,



Condamne [E] [K] à payer à [N] [P] et [W] [U] la somme de 78'000 € à titre de dommages-intérêts pour l'indemnisation de leur préjudice de jouissance,



Y ajoutant,



Condamne [E] [K] à payer à [N] [P] et [W] [U] la somme de 2500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne [E] [K] aux dépens incluant les frais d'expertise judiciaire, et autorise Maître [I] [F] à se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,