Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 19 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 19 JANVIER 2023



N° 2023/40 













Rôle N° RG 21/15169 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIJPV







Syndic. de copro. COPROPRIETE [Adresse 2]





C/



[N] [H] [W]

[F] [P] [I]















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Guy JULLIEN



Me Lauriane BUONOMANO



Me Christine MONCHAUZOU





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de [Localité 5] en date du 15 octobre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00445.





APPELANT



Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] agissant par son Syndic, LE CABINET [A] SA, représenté par son Directeur en exercice

dont le siège est [Adresse 4]



représenté par Me Guy JULLIEN, avocat au barreau de [Localité 5], plaidant





INTIMEES



Madame [N] [W]

née le 28 février 1992 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Lauriane BUONOMANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Delphine CASALTA de la SELARL ARNOUX-POLLAK, avocat au barreau de [Localité 5]



Madame [F] [P] épouse [I]

née le 08 octobre 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Christine MONCHAUZOU de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 29 novembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, M. PACAUD, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



M. Gilles PACAUD, Président rapporteur

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2023,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DU LITIGE



Mme [N] [W] et Mme [F] [P] épouse [I] sont toutes deux propriétaires d'un appartement situé au 7ème et dernier étage d'un immeuble sis [Adresse 2]. Chacun est pourvu d'une véranda construite, sans autorisation de l'assemblée générale, avant que les précitées n'en fassent l'acquisition. 



Le 5 juin 2018, jour même de la signature par Mme [W] de son acte authentique d'achat, l'assemblée générale des copropriétaires approuvait une résolution n° 18 qui lui imputait les frais de réfection de l'étanchéité des terrasses et de retrait des vérandas. Mme [W] l'a contestée en justice et la procédure est toujours en cours devant le tribunal judiciaire de [Localité 5]. 



Une nouvelle assemblée générale s'est tenue le 28 octobre 2020 au cours de laquelle ont été adoptées : 

- une résolution n° 15.1 prévoyant que le coût de l'ensemble des travaux (serait) imputé aux copropriétaires du 7ème étage s'il (était) démontré que les vérandas (avaient) endommagé l'étanchéité de la toiture terrasse ; 

- une résolution n° 15.2 imposant aux copropriétaires du 7ème étage de reprendre à leur frais les maçonneries dégradées de la façade par les vérandas. 



Mme [W] a également contesté ces résolutions en justice et la procédure est pendante devant le tribunal judiciaire de [Localité 5]. 



Deux copropriétaires se plaignant d'infiltrations dans les parties privatives de leurs appartements, sis au 6ème étage, l'assemblée générale du 28 octobre 2020 a donné son accord pour que des travaux d'étanchéité soient réalisés conformément au devis établi par la société Actisud et pour un prix de 15 137,98 euros TTC. 



Par actes d'hissier en date des 8 et 10 février 2021, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner Mme [W] et Mme [I] devant le président du tribunal judiciaire de [Localité 5], statuant en référé aux fins de les entendre condamner : 

- à enlever leurs vérandas édifiées sur le toit terrasse afin de permettre la réalisation de son étanchéité et de faire ainsi cesser les infiltrations d'eau dans les appartements de l'immeuble et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ; 

- à payer à la copropriété la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- aux entiers dépens. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 15 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de [Localité 5] a :

- dit n'y avoir lieu à référé concernant la demande de démontage des vérandas ; 

- rejeté les demandes formulées en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que chaque partie conserverait la charge de ses dépens. 



Il a notamment considéré : 

- qu'il était difficile de qualifier de trouble manifestement illicite une appropriation des parties communes de l'immeuble remontant à plus de 50 ans, au regard des délais de prescription ;

- qu'il n'était pas justifié d'un dommage imminent ; 

- qu'aucune investigation n'avait été réalisée quant à la cause des infiltrations endommageant les appartements du 6ème étage, dont les propriétaires subissent un préjudice réel, et qu'aucun avis technique contradictoire ne venait attester que ces infiltrations étaient en lien avec ces constructions dont la démolition s'imposerait pour permettre les travaux de reprise alors qu'en 1994 des travaux d'étanchéité du toit avaient été réalisés en leur présence et que, depuis leur réalisation en 1972, aucune critique n'avait été formulée. 

 

Selon déclaration reçue au greffe le 26 octobre 2021, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

 

Par dernières conclusions transmises le 29 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour, au visa de l'extrême urgence, qu'elle réforme l'ordonnance entreprise et :

- condamne Mme [W] et Mme [I] à démonter leurs vérandas édifiées sur la toiture terrasse du 7ème étage de la copropriété afin de permettre la réalisation de son étanchéité et de faire cesser les infiltrations d'eau dans les appartements de l'immeuble situés au 6ème étage, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; 

- condamne Mme [W] et Mme [I] à payer à la Copropriété la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne Mme [W] et Mme [I] aux dépens. 

 

Par dernières conclusions transmises le 22 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [W] sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé et :

- in limine litis, qu'elle déclare irrecevable la demande initiée par le Syndicat des copropriétaires et ce, à raison de la prescription de l'action ; 

- sur le fond, qu'elle : 

' juge qu'il n'existe aucune urgence ; 

' juge qu'existent des contestations sérieuses ; 

' déboute le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 2] pris en la personne de son Syndic en exercice, le Cabinet [A], de ses demandes ; 

' condamne le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 2] pris en la personne de son Syndic en exercice, le Cabinet [A], à lui verser à la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel dont ceux distraits au 

profit de Me Lauriane Buonomano sur son affirmation de droit. 

 

Par dernières conclusions transmises le 7 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [I] demande à la cour de confirmer l'ordormance entreprise et, y ajoutant, de : 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeub1e [Adresse 2] à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] aux entiers dépens, de première instance et d'appel, ces demiers distraits au profit de Maître Christine Monchauzou, avocat, aux offres de droit. 



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 15 novembre 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action 



Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen que tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'article 123 du même code dispose qu'elle peut être proposée en tout état de cause. 



Les intimés soutiennent que la demande du Syndicat des copropriétaires, qui vise en réalité à entendre ordonner la démolition de leurs vérandas, se heurte à la prescription acquisitive puisque ces appropriations de parties communes à usage privatif ont été réalisées, il y a plus de 30 ans, par les propriétaires antérieurs.



Le Syndicat des copropriétaires réplique en soulignant que le droit de jouissance exclusif d'une partie commune n'est pas assimilable à un droit de propriété tant et si bien que son appropriation par usucapion est impossible. 



Aux termes de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le Syndicat.



L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 



En application des dispositions de ces textes, une action tendant au respect du règlement de copropriété doit être qualifiée de personnelle. Elle se prescrit donc dans les délais et termes de l'article 2224, précité, du code civil. En revanche, une demande en restitution de parties communes injustement appropriées doit être qualifiée de réelle. La prescription trentenaire, de droit commun, lui est alors applicable. Tel est notamment le cas de l'action tendant à la démolition d'une construction réalisée sur une partie commune, même à jouissance privative. 



Au cas présent, il résulte du règlement de copropriété reçu le 14 février 1961 par Maître [C], notaire à [Localité 5], que les terrasses des appartement des intimées, sur lesquelles ont été réalisées les extensions litigieuses, participent des parties communes à usage privatif. Néanmoins le litige soumis à la cour ne vise pas à faire cesser un trouble manifestement illicite, né de leur appropriation, mais, comme exposé par l'appelant en page 6 de ses conclusions, à faire réaliser d'urgence les travaux de réfections nécessaires pour que cessent les infiltrations constatées dans les appartements du 6ème étage, lesquelles s'aggravent avec le temps. 



L'action se trouve donc fondée sur l'urgence et l'existence d'un dommage imminent, telles que visées par les articles 834, 835 alinéa 1 du code de procédure civile et18 de la loi du 10 juillet 1965, et est dès lors indépendante de tout débat relatif à l'éventuelle acquisition, par usucapion, des terrasses litigieuses décrites comme la source des infiltrations.



Le fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du Syndicat des copropriétaires sera donc rejetée. 



Sur l'appel principal 



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.



L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit être constaté à la date où le juge de première instance a statué et avec l'évidence requise en référé. 



Les mesures ordonnées par le juge des référé en application des dispositions des articles précités doivent être proportionnées et adaptées au but poursuivi. 



Enfin, par application des dispositions de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le Syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder, de sa propre initiative, à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. 



Il résulte du procès-verbal de constat, dressé le 29 avril 2021 par Maître [E], huissier de justice à [Localité 5], que les appartements des époux [T] et de M. [O], situés au 6ème étage de l'immeuble, subissent des infiltrations d'eau récurrentes en provenance de l'étage supérieur. Cet officier ministériel a en effet constaté : 

- d'importantes traces de dégats des eaux en sous-face du plafond du salon des premiers des précités ... au niveau de l'éclairage central ... avec auréoles d'eau, écroutement d'enduit et effondrement partiel du ciment autour de la réservation électrique du plafonnier, Mme [T] précisant que, par temps de pluie, elle positionne des bassines en aplomb pour recueillir le goutte-à-goutte ; 

- de légères traces d'eau séchées autour du plafonnier central et un écroutement de peinture dans l'angle gauche dans la chambre des époux [T] ; 

- dans l'appartement de M. [O], côté façade, au dessus de la fenêtre gauche, d'importantes traces d'infiltration d'eau avec développement de moisissures concentrées dans un trou en formation (et), à même hauteur, quelques traces d'infiltration entre la fenêtre centrale et la fenêtre de droite. 



Ces infiltrations sont à l'évidence anciennes puisque dans une attestation rédigée le 4 mai 2022, Mme [G] [V], soeur de [U] [V], ancienne propriétaire de l'appartement [W], précise qu'entre 2010 et 2018, et plus précisément les 2 mars 2011, 11 mars 2013, 20 janvier 2014 et 23 décembre 2016, elle a assisté cette dernière dans la gestion de sinistres de type dégâts des eaux dans l'appartement situé immédiatement au dessous, c'est à dire au 6ème étage. Du reste, dans un courrier qu'il a envoyé le 29 octobre 2020 au cabinet [A], Syndic de la copropriété, M. [O] a précisé que son assureur (GMF) avait suspendu la garantie dégâts des eaux de son contrat d'assurance, suite au dernier sinistre déclaré le 9 janvier précédent, au motif que ladite garantie était subordonnée à la réalisation des travaux de réparation dans les 24 mois du sinistre. 



Il résulte en outre des pièces versées aux débats que des travaux d'étanchéïfication des terrasses du 7ème étage ont déjà été soumis au vote et approuvés lors des assemblées générales de copropriétaires des 24 février 1983 (résolution n° 5) et 27 janvier 1994 (résolution n° 8). L'attestion de Mme [G] [V] établit que, s'ils ont bien été réalisés, ils n'ont pas tenus ou se sont révélés insuffisants. 



S'agissant des mesures propres à remédier à ces infiltrations, M. [X] [D], architecte DPLG précise, dans un courrrier qu'il a adressé le 30 avril 2021 à M. [O] : la présence de vérandas rapportées sur la terrasse ... accessible en dernier étage de l'immeuble ... ne permet pas de traiter l'étanchéité sur la surface courante de celle-ci selon les règles de l'art ; (leur) dépose constitue un préalable absolu à la réfection des ouvrages d'étanchéité de (ladite) terrasse. 



Le rapport de visite technique établi le 28 janvier 2022, par M. [J] [S], architecte DPLG, à la demande du Conseil syndical, indique qu'au regard des infiltrations constatée dans les appartements du niveau 6, il est possible que des défauts d'étanchéité sur les parties courantes et des points singuliers des niveaux supérieurs soit à l'origine des désordres. Il précise néanmoins que l'accès aux terrasses du dernier niveau 7 n'ayant pas été autorisé par le/les propriétaires du/des lots concernés aucun sondage et/ou contrôle visuel précis n'a pu être effectués ... et il ne peut être affirmé que les défauts de mise en oeuvre de l'étanchéité auto-protégée soit la cause principale et/ou secondaire des infiltrations dans les appartements du niveau 6. Il ajoute qu'un sondage destructif pourrait parfaitement identifier la nature des ouvrages sous le carrelage et/ou une mise en eau avec colorant de la terrasse niveau 7 permettrait de localiser les zones pouvant présenter des défauts d'étanchéité. 



En conclusions de son rapport, M. [S] préconise néanmoins, sur la base de ces premiers points techniques et dans l'opitique de répondre à l'ensemble des normes et règlements en vigeur de : 

- déposer les couvertures de vérandas, le cas échéant selon les protocoles de désamiantage, en cas de détection de matériaux amiantés ; 

- déposer l'ensemble des ouvrages menuisés des deux vérandas, y compris ceux pouvant assurer un rôle structurel non-conventionnel et non conforme au regard des exigences structurelles en vigueur ; 





- déposer l'ensemble des revêtements de surface (toiture terrasse et terrasse Niveau 7), jusqu'au support brut, pour une reprise totale de l'étanchéité et éventuellement la pose d'une isolation thermique. 



Il résulte de la 'note d'expertise conseil' rédigée le 23 octobre 2020, par Mme [Y] [M], expert près la cour d'appel d'Aix-en-Provence, rapprochée des photographies versées aux débats, que l'extension de l'appartement de Mme [F] [I], par empiètement sur la terrasse, a été réalisée en 1972. Le terme de véranda est incorrect puisqu'elle est close et couverte par des matériaux pérennes, prolonge le séjour par une salle à manger et inclut la salle de bains ainsi que les toilettes. Mme [M] souligne à cet égard que, malgré son importance tant quantitative que qualitative, cet empiètement sur une partie commune à usage privatif, réalisé bien avant l'acquisition de Mme [I], n'a pas été contesté par le Syndic ou le Syndicat des copropriétaires pas plus que n'ont été autorisés les travaux de fermeture des vérandas côté Nord devenant des pièces habitables et nécessitant la mise en place, en dallage supérieur, de dispositifs d'étanchéité. 



Il en est de même pour la véranda édifiée, sans autorisation de l'assemblée générale, par les auteurs de Mme [W] au cours de l'année 1978. 



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que, même si l'appelant se garde de se prononcer sur le caractère provisoire ou définitif du 'démontage' qu'il sollicite, celui-ci s'analyse, à tout le moins pour l'extension de l'appartement de Mme [I], comme une destruction. Il aurait pour conséquence quasi immédiate de rendre ce dernier inhabitable.



Ainsi et même s'il apparaît nécessaire de mettre, à bref délai, un terme aux infiltrations subies par les époux [T] et M. [O], l'on ne saurait ordonner une telle mesure sur la seule foi de l'avis de M. [D] et du rapport de visite technique de M. [S], lequel, comme rappelé supra, émet seulement l'hypothèse que les défauts de mise en oeuvre de l'étanchéité auto-protégée soit la cause principale et/ou secondaire des infiltrations dans les appartements du niveau 6.



Même si la bonne foi des intimées peut être questionnée, dès lors qu'elles se sont opposées à la visite de leurs appartements respectifs par cet homme de l'art, l'on ne saurait exclure, comme elles le soulignent, que l'étanchéité des terrasses, à la supposer défaillante, puisse être reprise sans avoir à procéder à une telle destruction. Seule une expertise judiciaire, établie au contradictoire de toutes les parties, avec, au besoin, un accès imposé aux parties privatives et communes des lots de mesdames [I] et [W], pourra permettre de trancher ce débat. 



Dès lors, eu égard à la radicalité des mesures sollicitées pour mettre en oeuvre une solution technique dont la pertinence n'est pas objectivement établie, du fait notamment de l'absence de 'sondage destructif' ou de 'mise en eau avec colorant' de la terrasse niveau 7, il échet de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé concernant la demande de démontage des vérandas. 





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a dit que chaque partie conserverait la charge de ses dépens et rejeté les demandes formulées en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le Syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de ce texte. 



Eu égard à l'illicéité de ces empiètements, non autorisés, sur les parties communes et à leur opposition, manifestement dilatoire, à la visite de leur appartement par M. [S], il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge des intimées les frais non compris dans les dépens, qu'elles ont exposés pour leur défense en cause d'appel.



Le Syndicat des copropriétaires supportera les dépens de la procédure d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La cour,



Rejette le fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] ; 



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant :



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 



Condamne le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



 La greffière Le président