Cour d'Appel · Chambre 1-9 — 19 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9



ARRÊT AU FOND 

DU 19 JANVIER 2023



N° 2023/082 













Rôle N° RG 22/03780 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJBFV







Société IMMOBILIARE CONCORDIA SRL





C/



S.A.R.L. JOSC 2









Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Annabelle DEGRADO



Me Maxime ROUILLOT













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge de l'exécution de GRASSE en date du 08 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/04897.





APPELANTE



Société IMMOBILIARE CONCORDIA SRL 

société de droit italien enregistrée sous le numéro 00910500065 au répertoire du commerce et des sociétés d'[Localité 2] (ITALIE), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 5] ITALIE



représentée par Me Annabelle DEGRADO, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE

assistée de Me Cécile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocat au barreau de GRASSE,



INTIMÉE



S.A.R.L. JOSC 2

immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 878 343 136 

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1]



représentée et plaidant par Me Maxime ROUILLOT de la SELARL SELARL D'AVOCATS MAXIME ROUILLOT- FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 23 Novembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Evelyne THOMASSIN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2023,



Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***























































Faits, procédure et prétentions des parties :



Se fondant sur un acte notarié du 25 février 2013, établi par Me [K], notaire associé à [Localité 3], constatant un prêt à la société Immobiliare Concordia SRL, d'une somme de 7 200 000 euros avec intérêt au taux Euribor 3 mois majoré d'une marge, l'Union Bancaire Privée a entrepris une procédure de saisie immobilière sur un immeuble situé à [Adresse 4] à savoir un appartement situé au 5ème étage avec jouissance exclusive d'une partie de terrasse en toiture.



Le bien a été vendu aux enchères le 24 octobre 2019 et adjugé à la Sarl Josc 2 au prix de 7 010 000 €. 



Le 4 juin 2020, le juge de l'exécution a déclaré nulle une surenchère faite le 4 novembre 2019 par madame [F] [Y] [N], compagne du gérant de la société Immobiliare Concordia, confirmant ainsi le transfert de propriété à l'adjudicataire, la Sarl Josc 2.



Cette décision a été confirmée par arrêt du 25 février 2021 sur la nullité de la surenchère, au titre d'une interposition de personne. Un pourvoi en cassation a été formé à l'encontre de cette décision et reste en cours.



Par un arrêt du 17 juin 2021, l'annulation du jugement d'adjudication a été refusé par la cour d'appel et un pourvoi est également en cours à ce titre.



La société Josc 2 a fait délivrer le 18 juin 2020, un commandement de quitter les lieux et tenté une procédure d'expulsion. 



La société Immobiliare Concordia a saisi le 12 novembre 2020, le juge de l'exécution de Grasse pour constester la validité des différents actes. L'affaire a été renvoyée en collégialité.



Par décision du 8 mars 2022, il a été statué comme suit :

- l'action de la société Immobiliare Concordia quant à la validité du commandement de quitter les lieux délivré le 18 juin 2021 et la tentative d'expulsion du 21 août 2020 a été déclarée irrecevable faute d'intérêt à agir, 

- la demande en paiement de dommages et intérêts a également été jugée irrecevable,

- la société Immobiliare Concordia a été déboutée de ses autres demandes, 

- il a été ordonné restitution à la Sarl Josc 2 d'une somme de 360 750.94 euros consignée à titre conservatoire le 16 juillet 2021,

- la société Immobiliare Concordia a été condamnée à payer 10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, et 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.



La décision a été notifiée par voie postale le 18 mars 2022, ainsi qu'en atteste la signature de l'accusé de réception par la société Immobiliare Concordia qui avait préalablement déjà fait appel de la décision, le14 mars 2022.



Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions en date du 4 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé, la société Immobiliare Concordia Srl demande à la cour de :

- rabattre l'ordonnance de clôture,

- admettre aux débats ses dernières pièce et écritures,

- réformer le jugement en toutes ses dispositions, 

Statuant à nouveau 

* Sur la réparation du préjudice subi en raison des mesures d'exécution engagées abusivement par la société JOSC 2 

 - juger que la signification du jugement d'adjudication du 24 octobre 2019 réalisée seulement le 18 juin 2020 est nulle pour n'avoir pas été faite au siège de la société ; 







- dire le commandement de quitter les lieux en date du 18 juin 2020 et le PV de tentative d'expulsion en date du 21 août 2020 nuls et de nul effet et en tout état de cause inopposables pour lui avoir été signifiés avant paiement du prix et pas à l'adresse du siège de la société mais à l'adresse de la SARL Immobiliare Concordia France ; 

- condamner la société JOSC 2 à lui payer la somme de 10 000 € au titre du préjudice matériel et moral subi par sa faute, 

* Sur le défaut de paiement des intérêts du prix 

- Juger que la société JOSC 2 n'a pas payé le prix et accessoires du prix, ni dans le délai 

visé à l'article R 322-67 du code des procédures civiles d'exécution, ni dans son intégralité, ni de façon libératoire,

- Prononcer la résolution de plein droit de la vente sur adjudication en date du 24 octobre 2019 prononcée par le Juge de l'exécution du Tribunal de Grande instance de Grasse (RG N°18/00052) du fait de l'absence de consignation complète du prix (faute de paiement des intérêts) par l'adjudicataire et ordonner la radiation de la publication du jugement d'adjudication ; 

- ordonner la réitération des enchères et fixer les date et heure de la nouvelle audience de vente conformément aux pouvoirs que la juridiction tire de l'article R. 322-69 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, 

* À titre subsidiaire, sur le montant des intérêts 

- condamner la SARL Josc 2 à lui verser la somme de 357 905,63 € au titre des intérêts de retard avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2020 ; 

* A titre plus subsidiaire, 

- condamner la SARL Josc 2 à lui verser la somme de 218 756,19 € au titre des intérêts de retard avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2020 ; 

* En tout état de cause,

- débouter la SARL Josc 2 de toutes ses demandes y compris celles présentées au titre 

des dommages et intérêts pour procédure abusive et des frais irrépétibles, 

- condamner la société Josc 2 à lui payer la somme de 15000 €, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. 



La société Immobiliare Concordia expose que ce n'est que le 16 septembre 2020 que l'adjudicataire, la société Josc 2 s'est acquittée du prix d'adjudication, alors que jusque là elle n'avait aucun droit à l'expulser. Elle n'avait pas davantage à cette date payé les intérêts du prix, ce qu'elle n'a fait que pour une infime partie (6 449.65 €), le 7 octobre 2020, malgré les termes de l'article R322-67 du code des procédures civiles d'exécution. Par la suite, le 16 juillet 2021, une somme de 360 750.94 euros reliquat des intérêts, a été consignée à titre conservatoire.



Elle a intérêt à l'instance car elle sollicite des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait des mesures prématurées et illégitimes prises à son encontre par la société Josc 2, alors même que cette dernière a renoncé à se prévaloir du commandement litigieux et alors qu'une sommation de payer le prix d'adjudication a été faite de sorte que la demande en résolution de la vente reste fondée et que c'est à tort que le jugement l'écarte au motif que le paiement a été fait avant qu'il ne statue. Les intérêts cumulés sur le prix d'adjudication s'élèvent à 357 905.63 euros et à minima 218 756.19 euros si on les décompte seulement à compter du 5 janvier 2020. La société immobiliare Concordia n'est pas de mauvaise foi, elle n'a pas engagé sa responsabilité et ne devait pas être condamnée à des dommages et intérêts.

La prise de possession de locaux par un adjudicataire sans signification préalable du jugement 

d'adjudication et d'un titre d'expulsion constitue donc incontestablement une voie de fait, caractéristique d'un trouble manifestement illicite (Cass. 2e civ. 7-6-2007 n° 07-10.601 : Bull. 

civ. II n° 146). Immobiliare Concordia Italie et Immobiliare Concordia France devenue depuis Global BE, sont deux personnes morales distinctes, le titre d'expulsion n'avait donc pas été valablement signifié (article 503 du code de procédure civile) et aucune mesure d'exécution ne devait être menée. L'expulsion doit être signifiée à personne (article R411-1 du code des procédures civiles d'exécution, et ne peut être faite à domicile élu). Il n'y a pas lieu de faire jouer dans l'instance les règles propres au contentieux de la copropriété.







A défaut de paiement du prix d'adjudication, en application de l'article L322-12 du code des procédures civiles d'exécution, la vente est résolue de plein droit.(Cass. 2e civ. 1 octobre 2020, 19-12.830). Le paiement du prix ne suffit donc pas. Il faut également payer les intérêts. Or, ils n'ont été acquittés que le 16 juillet 2021 bien après le délai de l'article R322-67 du code des procédures civiles d'exécution outre le fait qu'il s'agissait plutôt d'une consignation à titre conservatoire et non d'un paiement. Il convient donc de remettre l'immeuble en vente sur nouvelle adjudication, ce d'autant qu'une sommation d'avoir à payer avait été délivrée qui n'a été suivie d'aucun versement dans les 8 jours par combinaison des articles R322-66 et R322-67 du code des procédures civiles d'exécution. 

Subsidiairement les intérêts s'agissant d'une décision de justice doivent être calculés au taux légal puis au taux majoré de 5 points en application de l'article L313-3 du code monétaire et financier depuis l'adjudication le 24 octobre 2019, il est donc du au 16 septembre 2020, la somme de 357 905.63 €, subsidiairement à compter du 5 janvier 2020 et avec imputation du montant séquestré de 700 000 € pour participer aux enchères, les intérêts sont de 218 756.19 €. Lorsqu'il s'agissait de réclamer une indemnité d'occupation de plus de 700.000 € par an, la société JOSC 2 prétendait être propriétaire depuis le 5 novembre 2019.



Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions en date du 24 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé, la société Josc 2, adjudicataire, demande à la cour de :

- juger irrecevable la demande d'annulation de l'acte signifié le 18 juin 2020,

- Sur la procédure d'expulsion 

* Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande en nullité des actes d'expulsion pour défaut d'intérêt à agir, 

A défaut, 

* débouter la société Immobiliare Concordia de toutes demandes fondées sur un autre texte que l'article R 322-64 du code des procédures civiles d'exécution,

* confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts du chef de ces actes, 

- Sur la demande en résolution de vente, en radiation de la publication du jugement d'adjudication, en réitération des enchères, et en paiement des intérêts 

* Infirmer le jugement en ce qui concerne la recevabilité de ces demandes, 

 Statuant à nouveau, 

 * déclarer irrecevables l'ensemble de ces demandes additionnelles n'ayant pas de lien suffisant avec les prétentions initiales contenues dans l'assignation du 12 novembre 2020,

* Déclarer irrecevable la demande en réitération des enchères qui n'a pas été présentée 

selon le formalisme et les modalités de l'article R 322-69 du code des procédures civiles d'exécution, 

 * déclarer irrecevable la demande en résolution de vente pour défaut de mise en cause du créancier poursuivant et du créancier inscrit, figurant dans le jugement du 24 octobre 2019,

* déclarer irrecevable la demande en résolution de vente et en réitération des enchères pour défaut de publication auprès du service de publicité foncière, 

A défaut, et au fond, 

 * juger qu'en l'état de la procédure pendante devant la Cour de Cassation, ni le prix, ni les intérêts ne sont à ce jour exigibles. 

 * juger que le prix d'adjudication a été payé dans le délai de 8 jours de la sommation du 8 septembre 2020,

* juger que la sommation du 8 septembre 2020 ne réclamait pas le paiement des intérêts 

susceptibles d'augmenter le prix d'adjudication, et ne peut justifier une réitération des enchères 

au titre du non-respect du délai de 8 jours pour le paiement desdits intérêts,

* juger en toute hypothèse, que les versements intervenus entre les mains du séquestre bâtonnier, au titre du principal et des intérêts, avant que le juge ne statue font échec à la demande en résolution de vente ou en réitération des enchères,

* confirmer le jugement déféré en ce qu'il rejette la demande en résolution de vente,

* le confirmer en ce qu'il rejette la demande en réitération des enchères et la demande de radiation de la publication du jugement d'adjudication,



* le confirmer en ce qu'il rejette la demande de condamnation de la société JOSC 2 au 

paiement d'une somme de 357.905,63 € au titre des intérêts de retard et subsidiairement au paiement d'une somme de 218.756,19 €,

* le confirmer en ce qu'il dit que Madame le Bâtonnier séquestre devra restituer la somme de 360.750,94 € qui a été versée au titre des intérêts, mais n'est pas due, 

A défaut, 

 * fixer le montant des intérêts susceptibles d'être dus par la société JOSC 2,

Dans l'hypothèse où les intérêts devraient être calculés dès le jugement d'adjudication, 

* juger que les intérêts dus se limitent à 211.881,14 €,

* juger en toute hypothèse, que les intérêts dus ont déjà été payés par le versement de 360.750,94 €,

* ordonner que l'éventuel surplus par rapport au montant qui sera fixé devra être restitué par Madame le Bâtonnier séquestre à la société JOSC 2,

* statuer ce que de droit sur la demande d'infirmation de la condamnation prononcée à titre de dommages et intérêts,

* débouter la société Immobiliare Concordia de toutes fins, prétentions ou conclusions,

* la condamner au paiement d'une somme de 15000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel, et confirmer la condamnation prononcée à ce titre en première instance. 



La société Josc 2 rappelle les différentes procédures qui retardent le caractère définitif de la vente sur adjudication et lui interdisent de revendre le bien, acquis avec sa qualité de marchand de biens l'obligation à une cession dans les 5 ans, au risque de sanctions fiscales. Les significations faites s'adressent bien à la société Immobiliare Concordia Srl, Italie qui dispose d'un établissement secondaire en France, elles sont donc valables. En raison des dispositions de l'article R322-64 du code des procédures civiles d'exécution, elle a admis de renoncer à poursuivre l'expulsion et au bénéfice du commandement de quitter les lieux. Les clés de l'immeuble ont été remises et un état des lieux établi contradictoirement le 9 octobre 2020. Malgré leur calcul erroné, afin d'éviter tout risque de résolution de vente, elle a versé les intérêts affirmés par la société Immobiliare Concordia mais ces sommes ne sont pas dues, elle les a séquestrées dans l'attente d'une décision de justice. Le séquestre s'élève à une somme de 7.377.200,59 €. La signification du jugement d'adjudication qui a été régularisée à la même date 

du 18 juin 2020, qui était critiquée en première instance, n'est plus visée par le dispositif des premières conclusions adverses dans le cadre de la procédure d'appel sauf dans les écritures du 21 octobre qui y reviennent mais sont tardives au regard de l'article 905-2 du code de procédure civile de sorte que l'effet dévolutif n'a pu jouer de ce chef. Il pourrait même s'agir d'une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, donc irrecevable également. Les lieux ont été libérés spontanément toute contestation de l'expulsion perd son objet et son intérêt, il ne peut y avoir de préjudice lié à une expulsion non réalisée. Une confusion est entretenue sur l'adresse de la société, qui a bien une boîte aux lettres à [Localité 3] et infogreffe confirme l'établissement secondaire. La demande en résolution de vente est sans lien suffisant avec la demande initiale au sens de l'article 70 du code de procédure civile. La demande en résolution de vente est irrecevable dans une procédure indivisible qui n'a pas été menée en présence de toutes les parties et qui au demeurant n'a pas été publié à la publicité foncière. A ce jour encore, la vente n'est pas définitive et les intérêts n'ont pas commencé à courir en application de l'article 15 du CCV. Le calcul des intérêts par l'appelante est erroné quant à l'assiette, le taux s'agissant du taux professionnel, leur capitalisation qui n'a pas été ordonnée, La résolution de la vente ne peut être prononcée qu'en cas de non paiement du prix de vente au moment où le juge statue. L'article R322-67 restrictif, n'évoque pas le non paiement des intérêts, mais seulement du prix de vente et la sommation délivrée le 8 septembre 2020 ne les vise d'ailleurs pas.... La Cour de cassation a rendu le 9 juin 2022, une nouvelle décision venant confirmer que le paiement du prix des intérêts peut être effectué jusqu'à ce que le Juge statue, spécifiquement dans l'hypothèse d'une procédure de réitération des enchères (Civil 2 ème 9 juin 2022, n° 20-21352) .



L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2022.

 

MOTIVATION DE LA DÉCISION :



Sur le report de l'ordonnance de clôture :



A l'audience avant l'ouverture des débats, à la demande des parties, l'ordonnance de clôture a été révoquée afin qu'un débat complet et contradictoire s'instaure sur le litige, en permettant à la cour d'appel de statuer en prenant connaissance des dernières écritures des parties, tandis qu'elles estimaient toutes deux que le dossier était en état et qu'aucune d'elles ne voulait conclure à nouveau. La procédure a été clôturée par voie de mention au dossier le jour de l'audience, ce dont les parties ont été avisées verbalement sur le champ. 



Sur l'intérêt à agir de la société IC et la recevabilité de la procédure :



Selon l'article 31 du code de procédure civile, une action est ouverte à tous ceux qui ont intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention. 



L'intérêt à agir s'apprécie au jour de l'introduction de l'instance.



Le premier juge, dont la motivation est adoptée par la cour a exactement relevé, que lors de l'assignation délivrée par acte d'huissier de justice, le 12 novembre 2020 dont les termes étaient les suivants :



'...ordonner à la Société JOSC 2 de cesser toute mesure d'exécution et tout acte de disposition au motif du défaut de paiement du prix d'adjudication et des droits, 

- ordonner à la Société JOSC 2 de cesser toute mesure d'exécution et tout acte de disposition au motif que la signification du jugement d'adjudication, le commandement de quitter les lieux et le PV de tentative d'expulsion n'auraient pas été valablement signifiés au siège de la société en ITALIE, 

- en tout état de cause, condamner la Société JOSC 2 au paiement d'une somme de 5.000 euros outre les entiers dépens..'. 



son adversaire procédural, la SARL Josc 2 avait déjà renoncé à se prévaloir de la mesure d'exécution critiquée, constituée par le commandement de quitter les lieux, qu'il n'a eu aucune suite concrète, tandis que la société Immobiliare Concordia avait volontairement quitté les lieux et remis les clés avec établissement d'un état des lieux au 9 octobre 2020, de sorte qu'aucun préjudice n'était alors invoqué. 



Ce n'est que par la suite que la résolution de la vente a été ajoutée aux prétentions de l'intéressée de même que ses demandes d'indemnisations.



Mais, ces demandes actuellement présentées par la société Immobiliare Concordia s'inscrivent indiscutablement dans la procédure de saisie immobilière, puisqu'elle sollicite la résolution de la vente immobilière, sans avoir appelé en la cause les autres parties dans une procédure indivisible. En effet, sont interessés au sort du bien et au déroulement de la procédure de saisie, des créanciers inscrits qui n'ont pas été assignés, à savoir, l'Union Bancaire Privée et la Fiduciaire Internationale Consultant. 



En conséquence de quoi, la société Immobiliare Concordia doit être jugée irrecevable en toutes ses demandes.



Sur les autres demandes :



Il est inéquitable de laisser à la charge de la société Josc 2 les frais irrépétibles engagés dans l'instance, une somme de 10 000 euros lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ceux de première instance étant maintenus.



La partie perdante supporte les dépens, ils seront à la charge de l'appelante qui succombe en son recours.



PAR CES MOTIFS :



La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,



RAPPELLE le report de l'ordonnance de clôture au jour des plaidoiries par mention au dossier,



INFIRME le jugement en ce qu'il a statué sur certaines demandes de la société Immobiliare Concordia touchant au fond du dossier,



Statuant à nouveau,



DECLARE la société Immobiliare Concordia irrecevable en ses demandes,



LA CONDAMNE à payer à la société Josc 2 la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les frais irrépétibles de première instance étant confirmés,



CONDAMNE la société Immobiliare Concordia aux dépens d'appel et de première instance, 





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE