Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 19 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 19 JANVIER 2023



N°2023/31













Rôle N° RG 22/08545 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJSB3







[R] [U]





C/



Société SCIC D'HLM GAMBETTA SUD EST





































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Nathalie RAYE



Me Claire LANGEVIN 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité d'antibes en date du 10 Mai 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-22-0028.







APPELANTE



Madame [R] [U], demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Nathalie RAYE, avocat au barreau de GRASSE







INTIMEE





Société SCIC D'HLM GAMBETTA SUD EST Prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Claire LANGEVIN de la SELAS PHILAE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée de Me Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS













*-*-*-*-*

























COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, 

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur, 



chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2023.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2023.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

































































EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte d'huissier du 05 février 2021, la société GAMBETTA SUD EST, bailleur social, a fait assigner Madame [U] divorcée [G], sa locataire.



Le juge des contentieux de la protection a ordonné un sursis à statuer en l'attente de la production de l'avis d'imposition pour les revenus de l'année 2019 de Madame [U].



L'affaire, après avoir été radiée, a été rétablie au rôle.



Par acte d'huissier du 28 janvier 2022, la société GAMBETTA SUD EST a fait assigner Madame [U], Monsieur [Y] et Madame [M].



Par jugement réputé contradictoire du 10 mai 2022, le juge des contentieux de la protection d'Antibes a :



- ordonné la jonction entre les deux procédures

- prononcé la résiliation du bail avec effet au jour du jugement

- enjoint à Madame [U], Monsieur [Y] et Mdame [M] de quitter les lieux et à défaut ordonne l'expulsion des occupants des lieux loués

statué sur le sort des meubles

- fixé une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer exigible (1017,18 euros) indexé conformément à l'indexation du loyer prévue au contrat, augmenté des charges

- condamné in solidum Madame [U], Monsieur [Y] et Madame [M] à payer à la société GAMBETTA SUD EST l'indemnité d'occupation jusqu'au départ effectif des lieux

- condamné Madame [U] à payer à la société GAMBETTA SUD EST la somme de 10.638, 03 euros arrêtée au 08 février 2022, correspondant à l'arriéré locatif entre le 19 avril 2021 au 08 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 05 février 2022

- condamné in solidum Madame [U], Monsieur [Y] et Madame [M] au versement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi aux dépens

- rejeté les autres demandes des parties.



Le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail au motif de l'absence de règlement de ses loyers par la locataire et de la cession de la jouissance des locaux à des tiers.

Il a condamné la locataire et les occupants au paiement d'une indemnité d'occupation et la locataire à un arriéré locatif.



Le 14 juin 2022, Madame [U] a formé appel de tous les chefs de cette décision, à l'exception de celui qui indique rejeter les autres demandes des parties.

La société GAMBETTA SUD EST a constitué avocat.

Monsieur [Y] et Madame [M] n'ont pas été intimés.









Par conclusions notifiées le 07 novembre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [U] demande à la cour :



- d'infirmer le jugement déféré de tous les chefs de cette décision, à l'exception de celui qui indique rejeter les autres demandes des parties

- de condamner la société GAMBETTA SUD EST à lui verser la somme de 10.000 euros en réparation d'un préjudice moral et financier

- de condamner la société GAMBETTA SUD EST à lui verser la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.



Elle indique qu'elle ne devait aucune somme à son bailleur le 19 avril 2021.

Elle souligne ne pas comprendre la demande de surloyer de solidarité, non prévu contractuellement. Elle l'estime par ailleurs infondée, compte tenu de ses ressources.

Elle déclare ne pas s'être dérobée à la nécessité de déclarer ses ressources; elle indique avoir dû affronter des difficultés liées à sa situation administrative. Elle soutient justifier n'avoir perçu que la somme de 1291 euros pour l'année 2019.

Elle affirme pouvoir prétendre au bénéfice d'un logement social, en raison de ses ressources et n'avoir pas à payer un surloyer.

Elle expose que Monsieur [Y] et Madame [M] ont été hébergés un temps chez elle, sans qu'il y ait eu de sous-location. Elle note qu'il s'agit d'un couple biélorusse en détresse qu'elle a accueilli par humanité.

Elle ajoute que son bailleur ne justifie pas des charges locatives.

Elle explique avoir cessé de payer son loyer à compter du mois de décembre 2021 en raison de l'aggravation de sa dette locative.

Elle sollicite des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'elle a subi lié au comportement de son bailleur. Elle explique avoir été mise dehors par un huissier de justice qui a établi un procès-verbal de reprise le 13 juillet 2022. Elle relate n'avoir pas trouvé de logement stable à ce jour. Elle souligne n'avoir pas rendu les clés au 13 juillet 2022 puisqu'elle occupait toujours l'appartement et qu'elle n'était sortie que quelques heures lorsque l'huissier est intervenu.



Par conclusions notifiées le 15 novembre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, la société HLM GAMBETTA SUD demande à la cour :



- de constater qu'en quittant les lieux, Madame [U] a renoncé à son appel en ce qu'il a ordonné son expulsion et en ce qu'il a prononcé la résiliation de son bail

- de l'appel de Madame [U] irrecevable sinon mal fondé

- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions

- de condamner Madame [U] à lui verser la somme de 14.826, 27 euros au titre des loyers, surloyers, charges ou indemnités d'occupation dus au 13 juillet 2022 après déduction du dépôt de garantie

- de condamner Madame [U] à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SELAL PHILAE, représentée par Maître LANGEVIN

- de débouter Madame [U] de ses demandes.



Elle indique que l'appel formé par Madame [U] est irrecevable et à tout le moins infondé puisque cette dernière a quitté les lieux.

Elle note que Madame [U] n'a pas rendu les clés du logement et ne l'a pas informée de son départ. Elle affirme que Madame [U] ne vivait plus dans les lieux loués lors de la reprise des locaux faite le 13 juillet 2022.

Elle explique que l'arriéré locatif comprend un surloyer facturé au taux maximum à compter du premier janvier 2021 faute pour la locataire d'avoir justifié le montant de ses revenus au titre de l'année 2019.

Elle expose que Madame [U] n'a pas respecté son obligation de payer régulièrement son loyers et ses charges, son obligation d'occuper personnellement les lieux loués et qu'elle a violé l'interdiction de céder la jouissance du logement.

Elle soutient avoir respecté son obligation de régularisation de charges et de justifier de ces dernières.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 novembre 2022.





MOTIVATION





Sur la renonciation de Madame [U] à son appel et sur l'irrecevabilité de l'appel principal



Le départ de Madame [U] des lieux loués ne vaut pas renonciation à son appel qui portait non seulement sur la résiliation du bail mais également sur l'arriéré locatif.

Son appel n'est pas plus irrecevable.







Sur la résiliation judiciaire du bail et l'arriéré locatif



Madame [R] [U] actuellement divorcée [G] est titulaire avec son époux, Monsieur [O] [G], d'un bail portant sur un logement situé [Adresse 2] et d'un bail portant sur une place de stationnement, conclu avec la SA HLM LOGIREM, devenue société HLM GAMBETTA SUD EST, à effet au 23 août 2016, moyennant les sommes respectives de 427, 32 euros (comprenant la somme mensuelle de 16 euros au titre de l'eau chaude et celle de 84,17 euros au titre des provisions sur charges générales) pour le logement et celle de 31, 22 euros par mois (comprenant des provisions sur charges de 2,50 euros) pour la place de stationnement.



Le supplément de loyer de solidarité a été créé par la loi n° 96-162 du 4 mars 1996. Prévu en application des dispositions d'ordre public de l' article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, il est exigible en vertu d'une prérogative de puissance publique dérogeant aux dispositions de droit commun du louage.







Aux termes de l'article L 441-3 du code de la construction et de l'habitation, les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.

Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d'attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l'ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d'au moins 10 p. 100 à celles de l'année de référence. En outre, il est tenu compte de l'évolution de la composition familiale intervenue dans l'année en cours à la condition qu'elle soit dûment justifiée.

Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé.



Ainsi, le supplément de loyer de solidarité est dû selon les règles précédemment évoquées, sans qu'il soit nécessaire qu'il soit mentionné dans le contrat de bail.



L'article L 441-9 du code de la construction et de l'habitation dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée à l'article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l'allocation de logement prévue à l'article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l'allocation de logement prévue à l'article L. 831-1 du même code.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal au coefficient maximal adopté par l'organisme ou, à défaut, égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.



La société HLM GAMBETTA justifie, par lettre recommandée avec accusé de réception du 09 mars 2021 (sa pièce 7) avoir mis en demeure Madame [U] divorcée [G] d'avoir à lui adresser avant le 24 mars 2021 l'enquête accompagnée de son avis d'imposition reçu en 2020 concernant ses ressources 2019. Il lui était indiqué qu'à défaut d'envoi des documents sollicités, elle serait redevable, en application de l'article L 441-9 du code de la construction et de l'habitation, du supplément de loyer solidarité maximum chaque mois, auquel s'ajouterait une indemnité pour frais de dossier de 25 euros.



Le bailleur justifie (pièce 8) avoir avisé Madame [G], par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 avril 2021 (revenu pli avisé non réclamé) qu'elle serait redevable d'un supplément de loyer solidarité mensuel de 732,68 euros et d'une indemnité de dossier de 25 euros.



Toutefois, le service des impôts des particuliers d'[Localité 4] a indiqué au conseil du bailleur, dans un courriel du 22 septembre 2021, que l'avis d'imposition de Madame [U] ne serait émis qu'en octobre 2021. 

Madame [U] produit devant la cour son avis d'imposition pour ses ressources de l'année 2019 qui fait état d'un salaire annuel de 1732 euros. La société HLM GAMBETTA, qui pouvait liquider provisoirement le supplément de loyer puisqu'elle n'avait pas reçu en temps et en heure les informations sollicitées, demande une somme qu'elle n'est plus en droit de percevoir, puisquelle ne justifie pas du dépassement des ressources de Madame [U].

 

La société HLM GAMBETTA ne justifie pas de la mise en demeure faite à Madame [U] pour la justification de ses ressources de l'année 2020. Elle ne peut donc réclamer un supplément de loyer. Par ailleurs, Madame [U] (sa pièce 29) justifie qu'au 11 juillet 2022, son avis d'imposition sur les revenus 2020 n'était pas établi en raison d'un traitement informatique en cours.



Ainsi, la société HLM GAMBETTA sera déboutée de ses demandes de supplément de loyer.



Aux termes de l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :



1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;



2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (...).

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.



(...)



Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.



Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (...). 







L'article 23 de la loi du 06 juillet 1989 n'exige pas une communication systématique des pièces justificatives au locataire, le bailleur se devant seulement de les tenir à disposition à la demande du locataire sans être obligé de lui en remettre une copie.



Le bailleur peut néanmoins toujours justifier des charges appelées au cours de l'instance de demande en paiement.

La communication d'un décompte de charges même détaillé ne dispense pas de mettre à disposition du locataire les pièces justificatives; les pièces justificatives de chaque poste de dépense ne se confondent ni avec le décompte détaillé par nature de charges, ni avec les relevés généraux des dépenses.

Ces documents sont tenus par le bailleur à la disposition du locataire et c'est au bailleur de justifier qu'il a rempli cette obligation.

La société HLM GAMBETTA ne justifie pas des charges qu'elle a appelées ni avoir tenu à la disposition de Madame [U] les pièces justificatives des charges dont elle demande le paiement aux termes de son décompte. Elle ne peut donc solliciter leur paiement. Madame [U] ne demande pas le remboursement des provisions sur charges. Le montant des charges mentionné dans le décompte produit au débat sera déduit des sommes sollicitées.



Il résulte du décompte produit au débat débutant au 30 novembre 2019 que Madame [U] ne payait pas régulièrement son loyer, avant même que lui soit imputé le supplément de loyer. Elle effectuait des versements sporadiques, en laissant la dette s'aggraver pendant plusieurs mois. Elle a cessé tout versement à compter du mois de décembre 2021, alors même qu'après déduction, à partir du mois d'avril 2021, du montant des sommes qu'elle a versées, des provisions sur charges, des 'Frais OPS' et du supplément de loyer, elle restait débitrice, en décembre 2021, de la somme de 749, 17 euros.



Ces manquements réguliers et répétés à son obligation principale de paiement des loyers justifient la résiliation judiciaire de son bail. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



La demande d'expulsion sollicitée par la société HLM GAMBETTA SUD est sans objet devant la cour puisque Madame [U] a quitté les lieux.



La société HLM GAMBETTA SUD ne peut rien demander devant la cour à l'encontre de Monsieur [Y] et Madame [M] qui ne sont pas intimés. 



Le bail a été résilié au 10 mai 2022 (date du prononcé du jugement qui a été confirmé sur ce point). Madame [U] est redevable à compter du 11 mai 2022 d'une indemnité d'occupation (destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local) dont le montant s'élèvera à la somme du loyer hors charges qui aurait dû être versé si le bail n'avait pas été résilié (soit la somme de 338,50 euros par mois jusqu'au mois de décembre 2021, puis la somme de 339,92 euros à compter du mois de janvier 2022 jusqu'au 13 juillet 2022, date à laquelle les lieux ont été repris par le bailleur).











Après déduction des provisions sur charges (non payées par Madame [U]) et du supplément de loyer, l'arriéré locatif dont cette dernière est redevable s'élève à la somme de 2931,19 euros (l'indemnité d'occupation pour le mois de juillet 2022 s'étant due que pour les 13 premiers jours en raison de la reprise des lieux par le bailleur). De cette somme doit être déduit le montant du dépôt de garantie de 358,37 euros. En conséquence, Madame [U] sera condamnée à verser à la société HLM GAMBETTA SUD la somme de 2572,82 euros.

Le jugement déféré sera infirmé s'agissant du montant de l'indemnité d'occupation et du montant de l'arriéré locatif.





Sur la demande de dommages et intérêts formées par Madame [U] 



Madame [U] ne démontre pas que son bailleur aurait commis des fautes à son égard. En l'absence de documents concernant ses revenus pour l'année 2019 et même si le trésor public expliquait que l'avis était en cours de traitement, le bailleur était en droit, en application de l'article L 441-9 du code de la construction et de l'habitation, de solliciter le supplément de loyer, le trop-perçu pouvant par la suite être reversé.

Par ailleurs, le procès-verbal de reprise du 13 juillet 2022 qui est la suite du jugement déféré assorti de droit de l'exécution provisoire, a été établi après un commandement d'avoir à quitter les lieux. De plus, et contrairement à ce qu'indique Madame [U], il apparaissait que le logement était à cette époque vide de touy occupant et dépourvu de tout effet personnel, ce qui démontre que Madame [U] n'y résidait plus. Elle a d'ailleurs donné une adresse tout à fait différente ( [Adresse 3] à [Localité 4]) à un employeur lorsqu'elle a signé le 28 juin 2022 un contrat de travail (sa pièce 12).

En conséquence, Madame [U], qui ne démontre aucune faute commise par la société HLM GAMBETTA SUD EST sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Madame [R] [U] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande faite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'est pas équitable de laisser à la charge de la société GAMBETTA SUD EST les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. Madame [R] [U] sera condamnée à lui verser 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 1000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné Madame [U] aux dépens et infirmé en ce qu'il l'a condamnée à verser 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 











PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,





DÉCLARE irrecevables les demandes formées par la société GAMBETTA SUD EST à l'encontre de Monsieur [Y] et Madame [M],





REJETTE la demande de la société GAMBETTA SUD EST tendant à voir dire que Madame [U] a renoncé à son appel et à voir juger l'appel de cette dernière irrecevable,





CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Madame [U] et celle de tous occupants de son chef, en qu'il a condamné Madame [R] [U] à verser à la société GAMBETTA SUD EST une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1071,18 euros, en ce qu'il l'a condamnée à verser à la société GAMBETTA SUD EST la somme de 10.638,03 euros correspondant à l'arriéré locatif pour la période du 19 avril 2021 au 08 février 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 05 février 2022 et en ce qu'il a condamné Madame [U] à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,





STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,





DÉCLARE sans objet la demande d'expulsion formée par la société GAMBETTA SUD EST,





FIXE à la somme mensuelle de 338,50 euros jusqu'au mois de décembre 2021, puis à la somme mensuelle de 339,92 euros à compter du mois de janvier 2022 jusqu'au 13 juillet 2022 le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [R] [U],





CONDAMNE Madame [R] [U] à verser à la société GAMBETTA SUD EST la somme de 2572,82 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers et indemnités d'occupation) arrêté au 13 juillet 2022, date de la reprise des lieux,





REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Madame [R] [U],





CONDAMNE Madame [R] [U] à verser à la société GAMBETTA SUD EST la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par cette dernière en première instance,





CONDAMNE Madame [R] [U] à verser à la société GAMBETTA SUD EST la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par cette dernière en appel,



CONDAMNE Madame [R] [U] aux dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,