Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 19 janvier 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 19/01/2023





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N° de MINUTE : 

N° RG 21/00713 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TNRG



Jugement (N° 18/04751) rendu le 09 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Lille





APPELANTE



Madame [X] [T] épouse [Z]

née le 1er juin 1986 à [Localité 10] ([Localité 10])

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]



représentée par Me Juliette Cousin, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



INTIMÉES



Madame [W] [B]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 6]



représentée par Me Benjamin Millot, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



La SCI AMH 

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 8]



représentée par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de Me Philippe Lefevre, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant



La SA Nexity

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 9]



La SAS Nexity Lamy venant aux droits de la SA Nexity --

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 9]

-intervenante volontaire -



représentées par Me Alice Dhonte, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



La SARL Cabinet [N] 

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 6]



représentée par Me Manuel Buffetaud, avocat au barreau de Lille, avocat constitué





DÉBATS à l'audience publique du 31 octobre 2022 tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 31 octobre 2022 



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Par acte authentique du 26 février 2014, la SCI AMH, qui avait précédemment donné en location le bien à un tiers et en gestion à la SARL Cabinet [N], a vendu à Mme [X] [T] les lots 4 (un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment C) et 19 (une cave) d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 5], moyennant le prix de 194 000 euros. La copropriété dont dépend l'immeuble a pour syndic la SA Nexity. Par ailleurs, l'immeuble en copropriété est contigu à un immeuble appartenant à l'OPH Lille métropole habitat.



Dénonçant la présence de champignons de type 'mérule' dans un mur et un parquet de l'appartement, et après avoir obtenu l'organisation d'une expertise judiciaire, dont le rapport a été déposé le 12 décembre 2017, par acte d'huissier du 12 juin 2018, Mme [T] a fait assigner les sociétés AMH, Nexity et l'OPH Lille métropole habitat devant le tribunal judiciaire de Lille. 



Par acte d'huissier du 11 octobre 2018, la société AMH a fait assigner la SARL [N] devant la même juridiction aux fins de réclamer sa garantie.



Les deux instances ont été jointes.



Le juge de la mise en état a déclaré le tribunal de grande instance de Lille incompétent pour juger de l'action engagée à l'encontre de l'OPH de Lille métropole habitat et a invité Mme [T] à mieux se pourvoir.





Par conclusions notifiées le 14 février 2020, Mme [W] [B], propriétaire de l'appartement voisin de celui de Mme [T], est intervenue volontairement à l'instance aux fins de voir déclarer la société Nexity responsable des désordres subis du fait du non-traitement de la mérule et de la voir condamner à réaliser des travaux de traitement de ce champignon et au paiement de dommages et intérêts.



Par jugement en date du 9 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Lille a rejeté la demande de Mme [T] tendant à l'annulation de la vente des lots 4 et 19 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 5], rejeté consécutivement toutes ses demandes financières formées à l'encontre des sociétés SCI AMH et SA Nexity, rejeté la totalité des demandes de Mme [B], dit n'y avoir lieu à statuer sur l'ensemble des appels en garantie, n'y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné Mme [T] et Mme [B] à supporter les dépens de l'instance, Me [E] étant autorisé à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision. 



Mme [T] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 octobre 2022, demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, à titre principal d'annuler la vente intervenue le 26 février 2014 entre elle et la société AMH et de condamner cette société au paiement des sommes suivantes :

* 193 000 euros en restitution du prix de vente, avec intérêts légaux sur le principal à compter du 26 février 2014, de 7 000 euros au titre des frais d'agence engagés dans le cadre de la vente, de 13 380,30 euros au titre des frais de notaire, 

* 18 953,13 euros au titre des intérêts afférents au prêt immobilier, outre les intérêts échus à compter du 1er novembre 2022 jusqu'à parfait règlement des sommes dues au titre des condamnations, 

* 1 234,34 euros au titre des frais d'assurance du prêt immobilier, à parfaire à la date d'exécution du jugement, 

* 115,14 euros au titre des frais annexes au prêt immobilier, de 449,65 euros au titre des frais de remboursement anticipé, 

* 8 396,83 euros au titre des frais de copropriété, à parfaire à date d'exécution du jugement, 

* 2 741,06 euros au titre des travaux entrepris dans l'immeuble, 

* 70 400 euros au titre du préjudice de jouissance, outre la somme de 800,00 euros par mois à compter du 27 octobre 2022 jusqu'à parfait règlement des sommes dues au titre des condamnations, 

* 496 euros au titre du paiement des taxes foncières et d'habitation postérieures au 27 juin 2015, à parfaire à date d'exécution du jugement, 

* 1 130 euros au titre des frais de déménagement et de pressing, 

* 658 euros au titre des meubles endommagés par la mérule, 

* 200 euros au titre des frais d'huissier, 

* 2 084,32 euros au titre des frais afférents à l'assurance habitation dont elle s'est acquittée depuis le 27 juin 2015, à parfaire à la date d'exécution du jugement, 

* 1 339,81 euros au titre des frais d'électricité, à parfaire à la date d'exécution du jugement, 

* 30 000 euros au titre du préjudice moral,

- Ordonner la publication du présent jugement au registre de la publicité foncière, 

- Condamner la SCI AMH au paiement des sommes de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de 6 000 euros au titre au titre des frais irrépétibles afférents à la procédure d'appel, 



- La condamner aux entiers frais et dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise dont le montant total s'élève à la somme de 19 794,80 euros, et les frais de constat, 

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de reconnaître la responsabilité délictuelle des sociétés Nexity et Nexity Lamy et de les condamner au paiement des sommes suivantes :

* 69 970 euros au titre des travaux liés au traitement de la mérule et à la remise en état de l'immeuble, 

* 70 400 euros au titre du préjudice de jouissance, outre la somme de 800 euros par mois à compter du 27 octobre 2022 jusqu'à parfaite exécution des travaux, 

* 6 496 euros au titre du paiement des taxes foncières et d'habitation postérieures au 27 juin 2015, 

* 1 130 euros au titre des frais de déménagement et de pressing, 

* 658 euros au titre des meubles endommagés par la mérule, 

* 200 euros au titre des frais d'huissier, 

* 2 084,32 euros au titre des frais afférents à l'assurance habitation dont Mme [X] [T] s'est acquittée depuis le 27 juin 2015, à parfaire à date d'exécution de la décision, 

* 1 339,81 euros au titre des frais d'électricité 

* 30 000,00 euros au titre du préjudice moral,

- Condamner ces sociétés au paiement des sommes de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles afférents à la procédure d'appel ;

- Les condamner aux entiers frais et dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise, lesquels s'élèvent à la somme de 19 794,80 euros et les frais de constat.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 octobre 2022, Mme [W] [B] demande à la cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et statuant à nouveau, de dire et juger la société Nexity Lamy responsable des désordres par elle subis du fait du non-traitement de la mérule et de :

- Condamner celle-ci, sans préjudice et sous réserve des condamnations prononcées à son encontre s'agissant des désordres constatés chez Mme [T], à lui payer les sommes de :

* 46 910 euros correspondant au coût chiffré à dire d'expert de mise en 'uvre des travaux requis pour mettre un terme aux désordres constatés au sein du logement, 

* 1 200 euros au titre de la protection du chantier et du nettoyage, 

* 1 150 euros au titre du traitement de la mérule à son domicile, 

* 40 000 euros au titre du cuvelage du sous-sol et du rez-de-chaussée partiel 

* 4 560 euros au titre de la remise en état des embellissements intérieurs ;

- Condamner la société Nexity Lamy à lui verser la somme de 800 euros par mois à compter du 26 avril 2016 et jusqu'à la réalisation complète des travaux prescrits par l'expert, au titre de son préjudice de jouissance ;

- La condamner à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

- La condamner aux dépens et à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 19 septembre 2022, la SCI AMH demande à la cour de : 



1) Sur l'appel de Mme [X] [T] : 

- Débouter Mme [X] [T] de l'ensemble de ses demandes ; 

- Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a jugé que la SCI AMH devait bénéficier de la clause de non garantie des vices cachés et que la vente ne pouvait être annulée pour dol ; 

2) Sur la garantie due par la société [N], si la cour estimait devoir faire droit en tout ou partie aux prétentions de Mme [T] :

- Condamner la société Cabinet [N] à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, que ce soit à la demande de Mme [X] [T], de la société Nexity ou de la société Nexity Lamy ; 

3) Sur l'appel incident de la société Nexity et Nexity Lamy :

- Débouter la société Nexity et Nexity Lamy de l'ensemble de leurs demandes formées à son encontre ;

4) Sur l'appel incident de Mme [B] :

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille en ce qu'il a débouté Mme [B] de l'ensemble de ses demandes ; 



En tout état de cause,

- Condamner Mme [X] [T] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec droit pour Me Marie-Hélène Laurent de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 07 octobre 2022, la SAS Nexity Lamy et la SA Nexity demandent à la cour d'accueillir l'intervention volontaire de la société Nexity Lamy comme venant aux droits de la société Nexity et mettre en hors de cause la société Nexity, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté la société Nexity Lamy de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, de':

- Débouter Mme [T] d'une part, et Mme [B] d'autre part, de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre ; 

A titre subsidiaire, 

- Condamner la société AMH et la société cabinet [N] à les garantir et relever indemnes de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre. 

En tout état de cause :

- Condamner Mme [T] et/ou toute partie succombante à payer à la société Nexity Lamy la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner Mme [T] et/ou toute partie succombante aux entiers dépens. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 29 septembre 2022, la SARL Cabinet [N] demande à la cour, à titre principal, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, à titre subsidiaire, de débouter la SCI AMH, la SA Nexity-Lamy et la SA Nexity de l'ensemble de leurs demandes formées à son encontre, en tout état de cause de condamner la SCI AMH, ou toute autre partie succombant à l'instance, aux entiers frais et dépens de l'instance et à lui verser à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il sera référé, pour le détail de l'argumentation des parties, à leurs dernières conclusions écrites par application de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS DE LA DÉCISION





I- Sur les demandes principales de Mme [T]



A/ Sur la demande en résolution de la vente pour vice caché



Mme [T] sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'annulation de la vente de l'immeuble sis [Adresse 5] après avoir retenu que la SCI AMH n'était pas un vendeur professionnel, que l'expert n'avait pas daté l'apparition du mérule, qu'il n'était pas possible d'affirmer que la SCI AMH avait eu connaissance avec certitude de la présence de mérule dans l'immeuble en 2012 et qu'elle avait fait le choix de le taire à son acquéreur, que la société [F] n'avait pas émis de préconisations mais seulement proposé de profiter de travaux à venir pour examiner les matériaux recouverts par les revêtements de sol, et enfin que la SCI AMH ne pouvait être privée du bénéfice de la clause de non-garantie contre les vices cachés stipulée à l'acte.



Elle fait valoir que l'immeuble dont elle a fait l'acquisition le 26 février 2014 était infecté par un champignon de type mérule dont elle a découvert la présence le 27 juin 2015, mais qui existait depuis bien longtemps avant la vente ; que compte tenu de la nature du désordre et de la rapidité avec laquelle il s'est développé postérieurement à la vente, il doit être présumé antérieur à celle-ci ; que la présence de la mérule en 2012, soit antérieurement à la vente, est certaine compte tenu du rapport de la société ATNF, intervenue pour une fuite au niveau de la baignoire, laquelle avait les connaissances requises en la matière pour la détecter et en confirmer la nature ; que l'intervention en bonne et due forme de la société [F] aurait permis de démontrer l'origine de la mérule et de la traiter depuis le plancher du rez-de chaussée, mais qu'elle ne s'est pas prononcée sur la présence ou l'absence de ce champignon dès lors qu'il convenait de procéder à des investigations supplémentaires et qu'elle n'a pas été mandatée pour ce faire'; que le lien entre l'existence de la mérule dans la salle de bain en 2012 et les désordres constatés en 2015 est établi. Elle ajoute que la mérule n'était pas apparente lors de la vente de l'immeuble et qu'il résulte du rapport d'expertise que seule une expertise - à laquelle elle n'était pas tenue de procéder en tant qu'acquéreure de l'immeuble - consistant en un sondage du revêtement des sols, des doublages des murs et du plancher aurait pu lui permettre de découvrir l'existence du champignon. Elle fait valoir que le logement, du fait du développement de la mérule, est devenu impropre à sa destination et qu'elle a dû se reloger.



Elle soutient par ailleurs que la clause de non-garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente ne peut bénéficier à la société AMH venderesse dès lors qu'il est établi d'une part, que cette société est spécialisée dans le secteur de l'immobilier, la circonstance qu'elle ait confié la gestion du bien avant la vente à la société Cabinet [N] n'étant pas de nature à l'exonérer de sa responsabilité, et d'autre part, que ses gérants connaissaient de manière certaine l'existence du vice, laquelle lui a été sciemment caché lors de la signature du compromis de vente par une mention du vendeur précisant qu'à sa connaissance, l'immeuble n'était pas contaminé par des champignons de type mérule ou autre. Or, elle souligne qu'en 2012, la société ANTF avait alerté sur la présence effective de mérule dans la salle de bains et non sur un risque de présence de mérule et que la société AMH n'a pas procédé à toutes les investigations utiles pour écarter une telle présence.



La société AHM ne conteste pas la présence dans l'immeuble vendu d'un champignon de type mérule, découvert par Mme [T] seize mois après la vente. Elle se prévaut en revanche de la clause de non-garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente, faisant valoir d'une part qu'elle n'est pas un vendeur professionnel, et d'autre part, qu'elle n'avait aucunement connaissance de la présence de la mérule dans l'immeuble avant la vente, le constat de la présence de mérule effectué par la société ATNF lors de son intervention du 16 juillet 2012 ayant été infirmé par la société [F], spécialement mandatée par le syndic Nexity en juillet 2012 pour déterminer la nature du champignon détecté par la société ATNF et chiffrer le traitement, ce qui est confirmé par le locataire de l'époque, M. [H].



Ceci étant exposé, aux termes des dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



Il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d'un vice : 

- inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités, 

- présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose, 

- existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe, 

- n'étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu ' des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même' conformément à l'article 1642 du code civil,

- et d'une importance telle que s'il en avait eu connaissance, il n'aurait pas acquis la chose ou n'en aurait offert qu'un moindre prix.



L'article 1644 dudit code ajoute que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il convient de préciser que lorsque l'acheteur fait le choix, proposé par l'article 1644, de rendre la chose et de se faire restituer le prix, comme en l'espèce, c'est la résolution de la vente et non sa nullité, improprement sollicitée, que prononce la juridiction si elle estime la demande fondée.





* Sur l'existence du vice caché



Il n'est pas contesté que lors de la vente litigieuse, aucune présence visible de mérule ne pouvait être observée.



Ainsi que l'a relevé le premier juge, il est constant que la présence du champignon mérule a été constatée par huissier le 7 juillet 2015, postérieurement à la vente litigieuse en date du 26 février 2014, au rez-de-chaussée, derrière le canapé du salon et une commode, les lames de plancher s'étant effondrées et étant en apparence pourries, ce qui démontre une atteinte grave par la mérule.



L'expert judiciaire a observé la présence du champignon dans le salon de Mme [T] situé au rez-de chaussée de l'immeuble, précisant que la progression du champignon semblait se faire de bas en haut mais que les briques apparentes en haut du mur, de même que les poutres et solives supportant la mezzanine de la salle de bains ne semblaient pas atteintes. Il a constaté qu'au sol, le plancher en bois massif reposait sur des lambourdes en bois, posées à même une surface de sable ou terre battue gorgée d'humidité, soit 'les meilleures conditions réunies pour le développement de la mérule : obscurité, humidité et présence de bois.'



Il n'a cependant pas daté l'apparition de la mérule à cet endroit.



Il résulte néanmoins de l'expertise qu'à l'occasion d'un dégât des eaux signalé en 2012 dans l'immeuble, la société ATNF est intervenue le 16 juillet 2012 pour une recherche de fuite dans les appartements de Mme [B] et de la société AMH, qu'elle a constaté que le joint de la baignoire de l'appartement de la société AMH n'était pas étanche et laissait passer l'eau sous la baignoire et qu'elle a pris une photographie du dessous de la baignoire en signalant : 'Attention à la présence d'un champignon de type mérule' avant de conclure 'Attention à la présence d'un mérule qui peut entraîner beaucoup de dégâts surtout au niveau des bois.' ; que la société Nexity a informé la société AMH de ces conclusions les 23 juillet 2012 et demandé le même jour à la société [F] un devis, en visant précisément la localisation sous la baignoire, pour avoir confirmation de la nature du champignon et pour le traitement de celui-ci.



La société [F] a indiqué, par mail du 6 septembre 2012 adressé au syndic qu'elle n'avait trouvé 'aucune pathologie visible lors de la visite, néanmoins là aussi je propose de repasser valider cela lors de la dépose du revêtement stratifié (des travaux sont prévus courant octobre selon les locataires en dessous de baignoire) ce qui permettra de visualiser le plancher. Par ailleurs, je devrai bientôt passer chez les voisins, je vous ferai part alors de mes constatations.'



Cette information a été répercutée par le syndic à la société AMH, en précisant que 'la société spécialisée n'a observé aucune pathologie lors de sa visite. Elle nous propose de valider ses conclusions lors de vos prochains travaux (dépose du revêtement plastifié en-dessous de la baignoire) pour une meilleur visualisation du plancher. Il vous appartient de faire établir des devis de remise en état des dommages causés dans votre appartement.'



L'origine de la fuite a été traitée par la société AMH qui avait mandaté son gestionnaire, le cabinet [N], à cette fin.



Cependant, il est constant, ainsi que l'a de nouveau relevé le premier juge, que personne, que ce soit le syndic, la société AMH ou son gestionnaire le Cabinet [N], n'a fait revenir la société [F] dans l'appartement, ni en octobre 2012 ni à une autre date avant le 21 juillet 2015, de même qu'il n'est pas contesté qu'aucun traitement fongicide n'a été appliqué entre 2012 et 2015.



La mission de la société [F] n'a donc pas été menée à son terme et celle-ci n'a pu effectuer qu'un constat d'absence de pathologie visible, sans démontage du revêtement de sol masquant le plancher. Les conclusions de cette société n'écartent donc pas de manière certaine la présence de mérule et suggèrent au contraire des investigations complémentaires, pour lesquelles elle n'a pas été mandatée, que ce soit par le syndic, le propriétaire de l'appartement ou le gestionnaire de bien.



L'expert souligne dans ses réponses aux dires des parties que le sol de la salle de bain a été mis en travaux en 2012/13 et que les traces de la mérule ont été effacées. Il ajoute que lors des travaux de Mme [T], le sol de la salle de bain a de nouveau été démonté et repris, sans découverte du champignon à cette occasion. Il n'a lui même pas constaté la présence du champignon à cet endroit. Il indique cependant plus loin que si la mission de [F] avait été menée à son terme, le revêtement de sol, les doublages, le plancher auraient été sondés et une autre arrivée d'humidité (que le joint fuyard de la baignoire) aurait été détectée au rez de chaussée, au droit de l'actuel désordre. Il remarque également que l'apparition de la mérule au dessous de la baignoire n'indique pas que l'origine, lieu de départ du champignon, se trouve à cet endroit, d'autant plus que les murs sont habillés et les sols revêtus, ce qui permet à la mérule de progresser de façon invisible derrière ces habillages. Il affirme ainsi que la présence de la mérule est avérée dans l'appartement, que son origine ne l'est pas et que le traitement n'a pas été fait.



L'expert conclut dans son rapport que compte tenu du manque d'information concernant les travaux réalisés avant l'acquisition de Mme [T] en 2014 et malgré une analyse la plus étayée possible, il ne lui est pas possible d'assurer de façon irréfutable le lien entre les deux apparitions de la mérule dans l'appartement, à trois ans d'intervalle. Il ajoute que néanmoins, 'il est indéniable qu'en 2012, la mérule était présente dans l'appartement de Mme [T] ; que Nexity-lamy, la SCI AMH et le Cabinet [N] en ont été informés ; qu'un devis de diagnostic et de traitement a été établi par la société [F] à la demande de Nexity, sans être suivi d'effet ; que la mérule n'a pas été traitée et que les travaux de la SCI AMH ou de son locataire ont apparemment effacé sa trace en 2012 ; que le non traitement de la mérule a fortement augmenté les risques de réapparition du champignon soit par la dispersion des spores, soit par la mise en sommeil de la mérule ; que la promesse synallagmatique du vendeur SCI AMH est erronée en ce qui concerne la présence de la mérule car elle n'a pas été traitée et reste donc présente ; que la réapparition de la mérule en 2015 fait suite à l'humidité constante du mur mitoyen enterré laquelle provient exclusivement du jardin de M. et Mme [M], locataires de LMH, et date des travaux de LMH'; que le traitement du champignon ne peut se faire qu'une fois les venues d'humidité condamnées'; que le logement de Mme [T] reste impropre à sa destination tant que les travaux d'assèchement et de traitement n'auront pas été finalisés.'



Ces conclusions, outre le fait que le champignon s'est développé dans les seize mois qui ont suivi la vente, tendent ainsi à démontrer que le vice existait, au moins à l'état de germe, lors de la vente.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'appartement vendu à Mme [T] par la société AMH était atteint, lors de la vente, d'un vice caché le rendant impropre à sa destination, étant précisé à cet égard qu'elle a dû se reloger dès juillet 2015.



* Sur la clause de non-garantie des vices cachés



L'article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 









L'acte de vente conclu entre la société AMH et Mme [T] le 26 février 2014 dispose que l'acquéreur 'prendra l'objet des présentes, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties par le vendeur, dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s'ils existent, pourraient être affectés. Le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s'il a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il s'est comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles ou encore s'il est prouvé qu'il n'a pas révélé des vices cachés connus de lui.'



C'est à juste titre que le premier juge, ayant constaté d'une part, à la lecture des statuts de la société AMH, qu'elle était constituée entre M. et Mme [R] et qu'elle avait pour objet 'l'acquisition par voie d'achat ou d'apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l'aménagement, l'administration et la location de tous biens et droits immobiliers (...) et éventuellement, la mise à disposition à titre gratuit ou onéreux, au profit des associés, des biens immobiliers dépendant de son patrimoine, la transmission du patrimoine familial tout en évitant les aléas de l'indivision (...)' et d'autre part qu'il n'était pas établi que cette société procéderait à des achats pour revendre, a considéré qu'elle ne pouvait être considérée comme un vendeur professionnel.



La cour relève cependant que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés conclue entre les parties stipule qu'elle n'est pas applicable aux 'professionnels de l'immobilier ou de la construction' ou aux personnes se comportant comme tels, ce qui recouvre une catégorie plus large que les seuls vendeurs professionnels. Or force est de constater que l'objet social de la société AMH la classe parmi les 'professionnels de l'immobilier' ou se comportant comme tels dès lors qu'elle est chargée d'acquérir des biens immobiliers, de les mettre en valeur, les transformer, aménager, administrer et mettre en location. En outre, la cour observe que les époux [R], associés de la société AMH, sont également associés dans cinq autres SCI aux objets similaires et que Mme [R] est présentée sur le site société.com comme gérante de quatre entreprises dans le secteur de l'immobilier.



Par ailleurs, il résulte des développements qui précèdent que la société AMH a été informée en 2012 de la présence de mérule dans l'appartement (sous la baignoire de la mezzanine) et qu'elle n'a pas mené jusqu'à leur terme les investigations qui auraient pu être confiées à la société [F], se contentant de l'observation par celle-ci de l'absence de présence visible de la mérule sur le sol recouvert de la salle de bain, sans démontage du revêtement.



C'est donc de manière erronée que la société AMH a déclaré, dans le compromis de vente conclu avec Mme [T] le 22 novembre 2013 qu'à sa connaissance, l'immeuble objet de la vente n'était pas contaminé par des champignons de type mérules ou autres, l'ensemble des investigations nécessaires pour écarter la présence d'un tel champignon n'ayant pas été conduit jusqu'à son terme alors qu'elle avait été formellement et directement avertie de la présence d'un tel champignon par le courrier du syndic Nexity Lamy du 23 juillet 2012, lui transmettant les conclusions du rapport de la société ATNF, spécialisée dans la recherche de fuites et le traitement de l'humidité dans les maisons, dont la compétence n'a pas été remise en doute par l'expert, en date du 16 juillet 2012.







Et c'est en conséquence à tort que le premier juge a estimé que la société AMH pouvait se prévaloir de la clause exclusive de la garantie des vices cachés, de sorte qu'infirmant la décision entreprise, il convient d'ordonner la résolution de la vente, la restitution de l'immeuble à la société AMH, la restitution du prix, d'un montant de 193 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, et la publication de la décision au registre de la publicité foncière.



B/ Sur les demandes indemnitaires



Aux termes de l'article 1645 du code de procédure civile, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.



Il résulte des développements qui précèdent que la SCI AMH avait connaissance du vice affectant l'immeuble dès lors que la présence de mérule lui avait été signalée en 2012 et qu'elle n'avait ni mené l'ensemble des investigations nécessaires pour en écarter la présence, ni traité l'immeuble en conséquence.



Elle sera donc tenue de la réparation de l'intégralité du préjudice résultant pour l'acquéreur de l'achat du bien immobilier à savoir : 

- 7 000 euros au titre des frais d'agence engagés dans le cadre de la vente,

- 13 380,30 euros au titre des frais de notaire,

- 18 953,13 euros au titre des intérêts afférents au prêt immobilier, sans qu'il n'y ait lieu de faire droit à la demande en paiement des intérêts échus à compter du 1er novembre 2022 jusqu'à parfait règlement des sommes dues au tire des condamnations, cette demande étant indéterminée,

- 1 234,34 euros au titre des frais d'assurance du prêt immobilier,

- 8 396,83 euros au titre des frais de copropriété de 2015 à 2022,

- 2 741,06 euros au titre des travaux de rénovation et d'embellissement engagés dans l'immeuble par Mme [T],

- 72 000 euros au titre du trouble de jouissance suivant décompte arrêté au 31 décembre 2022, Mme [T] ayant dû se reloger dès le mois de juillet 2015 dès lors que l'immeuble était impropre à sa destination, et la valeur locative de l'immeuble ayant été évaluée par l'expert à 800 euros,

- 2 084,32 euros au titre de l'assurance habitation acquittée par Mme [T] depuis le 27 juin 2015,

- 6 496 euros au titre des taxes foncières et d'habitation acquittées par Mme [T] postérieurement au 27 juin 2015, alors qu'elle n'avait plus la jouissance de l'appartement,

- 1 339,81 euros au titre des frais d'électricité engagés dans l'immeuble postérieurement au 27 juin 2015, pour ne pas le laisser se dégrader,

- 1 130 euros au titre des frais de déménagement et de pressing.



En revanche, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes relatives à :

- l'indemnité de remboursement anticipée, celle-ci n'ayant pas été acquittée par Mme [T],

- au remboursement du canapé, dont la valeur n'est pas justifiée,

- aux frais d'huissier exposés pour faire constater les désordres, inclus dans les frais irrépétibles.



Enfin, il convient de faire droit à la demande de Mme [T] au titre du préjudice moral qu'elle a nécessairement subi, ayant dû déménager de l'appartement qu'elle avait acquis l'année précédente, se reloger dans l'urgence en engageant des frais importants pour cela et augmenter de manière significative sa charge de travail de médecin hospitalier pour les assumer, alors qu'il s'agissait de son premier achat immobilier. Ce préjudice sera évalué à la somme de 10 000 euros.





II- Sur les demandes de Mme [B]



Mme [B], dont l'appartement jouxte celui de Mme [T], sollicite l'infirmation de la décision entreprise en ce que celle-ci a rejeté l'ensemble de ses demandes et, recherchant la responsabilité du syndic de copropriété sur le fondement des articles 1240 et 1992 du code civil, demande à la cour de juger la société Nexity Lamy responsable des désordres par elle subis du fait de non-traitement de la mérule et de la condamner à l'indemniser de son préjudice matériel (coût des travaux de traitement de la mérule, de cuvelage du sous-sol et rez-de-chaussée partiel et de reprise des embellissements).



Elle fait valoir qu'en se contentant de mandater la société [F] pour l'établissement d'un devis sans s'assurer ensuite de sa bonne mise en oeuvre, le syndic n'a pas rempli sa mission légale 'd'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci' et a, en conséquence, commis une faute à l'origine de son préjudice.



La SAS Nexity Lamy, venant aux droits de la SA Nexity, sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [B] de l'ensemble des demandes par elle formées à son encontre, faisant valoir, d'une part, qu'il résulte de l'expertise judiciaire que l'origine de l'humidité présente au sein du logement de Mme [B] ayant permis le développement de la mérule provient de l'ouvrage voisin de l'office LMH, lequel doit donc être reconnu comme seul responsable de cette humidité, et d'autre part, qu'il n'est pas démontré qu'elle aurait commis une faute dans le cadre de son mandat de gestion dès lors qu'elle a fait intervenir la société [F] pour identifier et traiter le champignon détecté par la société ANTF dans l'appartement de la société AMH et qu'en l'absence de préconisations d'investigations complémentaires, rien ne l'obligeait à donner suite au courriel de la société [F]. 



Ceci étant exposé, aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

(...)

Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'



En vertu de l'article 17 de cette loi, « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. »



L'article 18 précise qu'« I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :

-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; (...)»



Il résulte de ces textes que le syndic est un mandataire notamment chargé, au nom du syndicat des copropriétaires mandant, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.



Or en vertu de l'article 1991 du code civil, « le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. (...) »



Par ailleurs, l'article 1992 du même code précise que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. »



Il s'ensuit que si le syndicat des copropriétaires peut être déclaré responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de la construction ou le défaut d'entretien des parties communes sur le fondement de l'article 14 de la loi précitée, le syndic peut, pour sa part, voir sa responsabilité engagée d'une part sur un fondement contractuel par le syndicat des copropriétaires, et/ou d'autre part, sur un fondement quasi-délictuel (article 1382 ancien du code civil, devenu 1240 ) par un copropriétaire ou un tiers qui aurait subi un dommage du fait de l'inexécution fautive, par le syndic, de ses obligations contractuelles.



* Sur la faute du syndic



Il résulte des échanges de courriers entre la SCI AMH, propriétaire de l'appartement voisin de celui de Mme [B], et la société Nexity, syndic de copropriété de l'immeuble, que cette dernière avait connaissance de la présence de la mérule au sein de l'immeuble.



Ainsi, la société Nexity indiquait dans son courrier du 23 juillet 2012 que ' Le rapport d'expertise (de la société ATNF) fait également apparaître la présence d'un champignon de type 'mérule'. Nous avons missionné une société spécialisée (société Valmi) afin de déterminer la nature du champignon et de chiffrer son traitement.'



La société Valmi a indiqué, par mail du 6 septembre 2012 adressé au syndic, qu'elle n'avait trouvé 'aucune pathologie visible lors de la visite, néanmoins là aussi je propose de repasser valider cela lors de la dépose du revêtement stratifié (des travaux sont prévus courant octobre selon les locataires en dessous de baignoire) ce qui permettra de visualiser le plancher. Par ailleurs, je devrai bientôt passer chez les voisins, je vous ferai part alors de mes constatations.'



Cette information a bien été répercutée par le syndic à la société AMH par courrier du 5 septembre 2012, précisant que 'la société spécialisée n'a observé aucune pathologie lors de sa visite. Elle nous propose de valider ses conclusions lors de vos prochains travaux (dépose du revêtement plastifié en-dessous de la baignoire) pour une meilleur visualisation du plancher. Il vous appartient de faire établir des devis de remise en état des dommages causés dans votre appartement.'





Le fait que la société Nexity ait pris l'initiative de missionner une société spécialisée pour identifier le champignon et le traiter démontre qu'elle avait conscience du risque encouru pour la conservation et la sauvegarde de l'immeuble en cas de propagation de la mérule. 



Cependant, alors que l'hypothèse de la présence de la mérule dans l'immeuble n'avait pas totalement été écartée par la société Valmi qui s'était contentée d'un simple examen visuel sans retrait du revêtement plastifié du sol et qu'en conséquence, la conservation de l'immeuble était susceptible d'être mise en péril compte tenu du caractère invasif du champignon, la société Nexity n'a pas assuré le suivi des investigations complémentaires pourtant suggérées par la société Valmi.



Cette négligence est constitutive d'une faute du syndic dans l'administration et la gestion de l'immeuble et il doit être déclaré responsable du préjudice subi par Mme [B] en raison de la propagation de la mérule sur son lot, ainsi que mise en évidence par l'expertise judiciaire.



La circonstance que l'origine de l'humidité ayant favorisé la propagation de la mérule ait été identifiée par l'expert comme provenant du lot voisin appartenant à l'OPH Lille métropole habitat et fasse l'objet d'une procédure distincte devant le tribunal administratif n'est pas de nature à écarter le lien de causalité entre la faute commise par le syndic et le préjudice subi par Mme [B] dès lors que si les investigations confiées à la société Valmi avaient été menées à leur terme, elles auraient pu mettre à jour cette source d'humidité et identifier clairement le risque de propagation de la mérule et en traiter les causes et les conséquences.



La société Nexity Lamy venant aux droits de la société Nexity sera en conséquence condamnée à indemniser Mme [B] du préjudice résultant de sa faute.



* Sur l'indemnisation du préjudice



Mme [B] sollicite l'indemnisation des chefs de préjudice suivants :

- protection du chantier et nettoyage : 1 200 euros

- traitement de la mérule : 1 150 euros

- cuvelage sous-sol et rez-de-chaussée partiel : 40 000 euros

- remise en état des embellissements intérieurs : 4 560 euros

- préjudice de jouissance : 800 euros par mois à compter du 26 avril 2016 et jusqu'à complète réalisation des travaux prescrits par l'expert

- préjudice moral : 5 000 euros.



Cependant, il résulte de l'expertise judiciaire que le sous-sol du lot de Mme [B] fait déjà l'objet d'un cuvelage (p.12) et que l'expert a en réalité préconisé le cuvelage du sous-sol de Mme [T] 'sur toute la largeur du salon sur le mur mitoyen de LMH et sur 3 mètres en retour sur le mur de refend du côté de l'appartement de Mme [B]'. 



Celle-ci sera donc déboutée de sa demande à ce titre.











S'agissant du préjudice de jouissance, Mme [B] ne démontre ni qu'elle ait dû se reloger, ni qu'elle ait été empêchée de louer son immeuble du fait des désordres précités, la destination de l'immeuble antérieurement à la découverte du sinistre n'étant pas précisée ni justifiée. Elle sera donc déboutée de sa demande au titre du préjudice de jouissance.



De même, Mme [B] ne démontre pas son préjudice moral, ce chef de préjudice n'étant pas développé dans ses conclusions. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.



Il sera fait droit aux autres chefs de demande, justifiés par le chiffrage de l'expert.



La société Nexity Lamy sera donc condamnée à payer à Mme [B] la somme de 6 910 euros en réparation de son préjudice.





III- Sur les recours en garantie



* De la société AMH contre la société [N]



La société AMH sollicite la garantie de la société [N], en charge de la gestion de l'appartement objet du litige.



La société [N] conclut au débouté de cette demande au motif qu'aucune faute ne lui serait imputable et qu'elle a fait diligence en mandatant un plombier ainsi qu'il lui avait été demandé et en tenant informés de cette intervention la SCI AMH et le syndic Nexity. Elle fait valoir que la SCI AMH, qui est un professionnel de l'immobilier, a également été tenue informée directement par Nexity de la suspicion de présence de mérule dans la salle de bains et des conclusions de la société Valmi, de sorte qu'elle avait connaissance de toutes les informations nécessaires pour décider ou non de travaux dans son bien ou de mener des investigations complémentaires. 



Ceci étant exposé, si la société AMH semble se fonder sur la responsabilité contractuelle pour mettre en cause la responsabilité de son gestionnaire de biens, elle ne produit pas le contrat de mandat qu'elle aurait conclu avec cette société, qui permettrait de déterminer les tâches confiées à celle-ci dans le cadre de la gestion du bien.



Par ailleurs, il résulte des pièces versées aux débats que si la société AMH a visiblement délégué à la société [N] le soin de faire intervenir un plombier dans l'appartement litigieux aux fins de réparer l'origine de la fuite identifiée par la société ANTF (joint de la baignoire), elle ne l'a pas mandatée pour assurer le suivi de l'intervention de la société Valmi, qui préconisait pourtant un nouveau passage en octobre 2012 afin d'examiner le sol de la salle de bain après retrait de son revêtement plastifié, et ce alors que des mails ont régulièrement été échangés de manière tripartite entre le syndic, la société AMH et le cabinet [N].



Dès lors, la société AMH, ne démontrant pas l'existence d'une faute contractuelle de son gestionnaire de bien dans le cadre de l'exercice de son mandat, sera déboutée de son appel en garantie.





* De la société Nexity contre la société AMH et le cabinet [N]



La société Nexity Lamy venant aux droits de la SA Nexity demande la condamnation de la société AMH et de la société [N] de la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.



La société AMH conclut au débouté de cette demande au motif que sa faute ne serait pas démontrée et encore moins le lien de causalité entre le risque de présence de mérule identifié en 2012 dans la salle de bains de la société AMH, risque rapidement écarté par une entreprise spécialisée, et la découverte trois ans plus tard et seize mois après la vente de mérule dans le salon.



Le cabinet [N] sollicite le débouté de cet appel en garantie à son égard dès lors que la société Nexity a entendu, dès le départ, prendre en charge la gestion de la question du dégât des eaux subi par Mme [B] et de la présence éventuelle d'un champignon, en sollicitant divers professionnels, en s'adressant directement à la société AMH. Elle ajoute qu'elle n'a pas été associée à la gestion du problème et qu'en sa qualité de gestionnaire du bien, elle n'avait pas qualité pour décider des travaux dans l'appartement et ne peut, dès lors, se voir reprocher la moindre faute.



Ceci étant exposé, il résulte des développements qui précèdent que la faute de la société AMH, qui n'a pas donné suite à la préconisation de la société Valmi d'examiner le sol de sa salle de bains après retrait du revêtement plastifié, a concouru avec celle du syndic, qui n'a pas assuré le suivi de ces préconisations, dans la réalisation du dommage de Mme [B] dès lors que si les investigations de la société Valmi avaient été menées à leur terme en 2012, elles auraient pu éviter la propagation du champignon détecté par la société ATNF, en identifier l'origine et le cas échéant, le traiter.



La société AMH sera donc condamnée à garantir la société Nexity de la condamnation prononcée à son encontre, à hauteur de la moitié de la condamnation.



En revanche, aucune faute contractuelle du cabinet [N], gestionnaire de bien de la société AMH, n'ayant été mise en évidence dans le cadre de l'exercice de son mandat, il n'est pas établi que celui-ci a contribué au dommage subi par Mme [B]. La société Nexity Lamy sera en conséquence déboutée de son appel en garantie à son encontre.



IV- Sur les autres demandes



La société AMH et la société Nexity Lamy venant aux droits de la société Nexity seront tenues aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire.



Il convient par ailleurs de condamner la société AMH à payer à Mme [T] la somme de 5 000 euros et au cabinet [N] la somme de 3 000 euros et de condamner la société Nexity Lamy venant aux droits de la société Nexity à payer à Mme [B] la somme de 2 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel.









PAR CES MOTIFS



La cour



Infirme la décision entreprise,



Statuant à nouveau,



Ordonne la résolution de la vente intervenue selon acte authentique du 26 février 2014, publiée au service de la publicité foncière de Lille le 17 mars 2014 sous le volume 2014 P n°2380 par Me Vermunt, notaire, entre la SCI AMH et Mme [X] [T], portant sur l'immeuble sis [Adresse 5]), cadastré section [Cadastre 11], pour une surface de 00 ha 02 CA 92 ca ;



Ordonne en conséquence la restitution de l'immeuble à la SCI AMH ;



Condamne la SCI AMH à payer à Mme [X] [T] les sommes suivantes :

- 193 000 euros au titre de la restitution du prix de vente de l'immeuble ;

- 7 000 euros au titre des frais d'agence engagés dans le cadre de la vente,

- 13 380,30 euros au titre des frais de notaire,

- 18 953,13 euros au titre des intérêts afférents au prêt immobilier,

- 1 234,34 euros au titre des frais d'assurance du prêt immobilier,

- 8 396,83 euros au titre des frais de copropriété de 2015 à 2022,

- 2 741,06 euros au titre des travaux de rénovation et d'embellissement engagés dans l'immeuble,

- 72 000 euros au titre du trouble de jouissance suivant décompte arrêté au 31 décembre 2022, 

- 2 084,32 euros au titre de l'assurance habitation acquittée par